RealRådmodellen holder.
RealRådmodellen er et alternativ til traditionel afdragsfrihed, hvor man optager et realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, hvorfra man kan finansiere afdragene. Renten på prioritetskreditten er den samme som rente- og bidragssatsen på realkreditlånet, så man betaler ikke ekstra, når man låner til afdragene. Til gengæld sparer man det forhøjede bidrag, som er på 0,3250% - 0,3625% hvis ejendommen er belånt med 80%. Og så er kursen på et lån med afdrag generelt højere end kursen på et afdragsfrit lån.Når vores samarbejdspartner ikke kan tilbyde RealRådmodellen til en boligejer, kan der være flere årsager, men når det sker, henviser vi dem indimellem til boligejerens egen bank, så de kan få et alternativt tilbud på en kredit til afdragene.Vi har kun ganske få gange oplevet, at banken ville tilbyde en kredit med en attraktiv rente, men til gengæld oplever vi ofte at banken forsøger at overbevise boligejeren om, at RealRådmodellen slet ikke kan betale sig. Banken siger f.eks.:
- Det kan godt være, at kursen på et lån med afdrag er højere, men til gengæld falder kursen mere på den afdragsfri obligation, når renten stiger. Derfor får man en større kursgevinst på et afdragsfrit lån.
- Når man afdrager på realkreditlånet, falder gælden så kursgevinsten bliver forholdsvis mindre.
Begge udsagn er i teorien rigtige, men hvordan ser regnestykket så ud, når man går fra teori til raksis? Indtil marts 2020 havde vi kun teorien at holde os til, men i 2020 har der været flere omlægninger, så nu har vi kunnet se resultatet i praksis.Når man konverterer et afdragsfrit lån, er der tale om en helt traditionel konvertering, hvor det ene lån bare afløser det andet. Men når man bruger RealRådmodellen, kan der også være en gæld på prioritetskreditten, så derfor skal realkreditlånet forhøjes, så man kan indfri prioritetskreditten. Så processen er lidt mere ”besværlig” fordi der teknisk set bliver tale om en tillægsbelåning og måske ny kreditvurdering osv. Men ellers er der ingen forskel.Vi viser her et eksempel, hvor en boligejer med et traditionelt 2%-lån på 3 mill. kr. uden afdrag den 31.7.2019 omlægger lånet til 1%. Den 20.3.2020 omlægges lånet til 2% og allerede den 31.7.2020 omlægges lånet igen til 1%. Det er ikke et udtænkt eksempel, men baseret på faktiske konverteringsmuligheder.
Traditionel afdragsfrihed
Eksisterende lån
Nyt lån
Konvertering 31.7.2019
3.000.000
3.130.000
Rente
2,00%
1,00%
Kurs
100
97,28
Nettoydelse
69.996
49.241
Konvertering 20.3.2020
3.130.000
2.925.000
Rente
1,00%
2,00%
Kurs
91,16
98,63
Nettoydelse
49.241
68.246
Konvertering 31.7.2020
2.925.000
3.024.000
Rente
2,00%
1,00%
Kurs
100
98,13
Nettoydelse
68.246
47.573
I dette eksempel er gælden altså steget med 24.000 kr. og nettoydelsen er faldet med 22.423 kr. i forhold til det oprindelige lån.
RealRådmodellen
Eksisterende lån
Kredit/tillægslån
Nyt lån
Konvertering 31.7.2019
3.000.00
3.095.000
Rente
2,00%
1,00%
Kurs
100
98,35
Nettoydelse
69.996
40.928
Konvertering 20.3.2020
3.038.000
57.000
2.897.000
Rente
1,00%
2,00%
Kurs
92,24
99,79
Nettoydelse
40.174
754
60.327
Konvertering 31.7.2020
2.871.000
26.000
2.970.000
Rente
2,00%
1,00%
Kurs
100
98,96
Nettoydelse
59.785
542
39.275
I dette eksempel er gælden altså faldet med 30.000 kr. og nettoydelsen er faldet med 30.721 kr. i forhold til det oprindelige lån.Vi medgiver gerne, at forholdene i marts måned 2020, hvor renten pludselig steg uden varsel, ikke var normale. Men fakta var i hvert fald, at kursen ikke faldt mere på de afdragsfri obligationer, selvom den teoretisk burde have gjort det. Til gengæld var kurstabet på det nye afdragsfri lån i marts 2020 større end på lånet med afdrag, så kursgevinsten samlet set blev større på lånet med afdrag.Hvis man sammenligner den nuværende finansiering, et traditionelt afdragsfrit 1% lån, som boligejeren fik 31.7.2020 med løsningen med RealRådmodellen, er nettoydelsen på RealRådmodellen 8.298 kr. lavere indtil lånene konverteres igen.Hvornår næste konverteringsmulighed opstår, og til hvilken rente, er uvist, men hvis vi antager, at det sker om 1, 2 eller 3 år, vil kursværdierne se sådan ud, hvis kursfølsomheden teoretisk er 1 point større på et traditionelt afdragsfrit lån, og kursen på det nye lån med afdrag er 0,8 point højere, og 1 % lånet omlægges til 2 %:Den sparede nettoydelse i perioden på RealRådmodellen er fratrukket det nye lån.Nyt lån 2% lån:
Traditionel afdragsfrihed
RealRådmodellen
Konvertering om 1 år
2.781.000
2.762.000
Konvertering om 2 år
2.781.000
2.763.000
Konvertering om 3 år
2.781.000
2.764.000
Nettoydelse:
Traditionel afdragsfrihed
RealRådmodellen
Konvertering om 1 år
64.888
57.515
Konvertering om 2 år
64.888
57.536
Konvertering om 3 år
64.888
57.557
Så selvom gælden på et afdragsfrit realkreditlån er konstant, og højere end gælden på lånet bag RealRådmodellen, og kursen samtidig falder mere på det afdragsfri lån, får man ikke samlet en ekstra konverteringsgevinst, som overstiger de sparede nettoydelser indtil man konverterer lånet.Men som i marts 2020, hvor kurserne ikke ændrede sig, som forventet i teorien, kan det gentage sig, så kurserne falder endnu mere på den afdragsfri serie, eller måske er kursen på obligationerne med afdrag ikke højere. Det kan RealRåd ikke forudse, men vi anser det ikke for sandsynligt.Hvis du vil have regnet på dine muligheder med RealRådmodellen, skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe på telefon 4330 0050.Banken som vi laver RealRådmodellen med, tilbyder p.t. ikke muligheden, hvis man også har boliglån udover realkreditlånet, med mindre at man bor på Fyn.
