Skal du vælge 1% eller 1,5%?

Hvis du i øjeblikket skal optage lån med fast rente, er der flere muligheder end normalt. Det skyldes, at 30-årige lån fra 1.9.2020 bliver baseret på obligationer med udløb i 2053, mens der indtil da kan bruges obligationer med udløb i 2050.Men flere af institutterne er allerede begyndt at tilbyde lån i 2053-serien. Så hvis du er boligkøber, kan valget lige nu stå mellem 1% 2050 eller 1,5% 2053. Det sidste er dog baseret på obligationer i serien med mulighed for afdragsfrihed. Og når man både skal sammenligne 2 serier med forskellig rente, og de samtidig er med og uden afdrag, så bliver det pludseligt lidt kompliceret.

1. Normalt siger man, at kursforskellen ved årgangsskifte kan være på ca. 2 point, når man sammenligner ny og gammel serie med samme rente.
2. Men aktuelt er forskellen ”kun” på 1,53 point baseret på Totalkredits tilbudskurser den 26.5.2020, selvom vi sammenligner 1% serien med 1,5% serien og endda i serier med og uden afdrag.
3. Til sammenligning er kursforskellen i 1% 2050-serierne med og uden afdrag kun på 0,92.
4. Markedsprisen for at vælge 2053 i stedet for 2050 er derfor reelt 0,61 point, hvor kursforskellen på 1,5% og 1% normalt burde være 3-4 point.
5. Hvorfor kursforskellen så ikke er større nu, må stå hen i det uvisse, men et bud herfra er, at det er institutterne selv som fastsætter ”børskurserne” og ikke ”markedet”. Vores holdning er, at kursen på 1,5% 2053 er for lav.

Hvorfor overveje 1,5% 2053?Først og fremmest fordi kursen er højere og kurstabet dermed er mindre. Hvis du optager et 1% lån på 3.000.000 kr. i 2050-serien, skal du alternativt låne 2.954.000 kr. i 2053-serien. Kurstabet er altså 46.000 kr. mindre, og minimering af kurstab er vigtigt, når lånene skal konverteres fremover.Men fordi renten er 0,5% højere og du kun låner 46.000 kr. mindre, bliver ydelsen på 1,5% større og afdraget mindre:

1. Rente og bidrag på 1% lånet er det første år 51.639 kr. og afdraget er 86.195 kr.
2. Rente og bidrag på 1,5% lånet er det første år 65.512 kr. og afdraget er 78.512 kr.
3. Samlet set er nettoydelsen på 1,5% lånet 2.938 kr. større det første år.
4. Efter 4,5 år skylder du det samme på 1% lånet, når der også tages højde for sparede nettorenter i perioden. 1,5% lånet ville altså set med RealRåds øjne, allerede være egnet til konvertering ned i rente til 1%.

Den generelle risiko ved nye obligationsserier.Du vil sikkert snart komme til at høre om begrebet ”indlåsningseffekt”. Den risiko opstår altid, når der åbnes for nye obligationsserier.Så længe der er udstedt under 3-5 milliarder i en obligationsserie, kan der være en risiko for, at markedspriserne på fondsbørsen sættes ud af kraft. Det skyldes, at der kan være risiko for, at en eller få investorer køber alle obligationerne, og derfor selv kan bestemme salgsprisen fremover. Hvis renten f.eks. stiger fra 1,5% til 2%, skal kursen matematisk falde med ca. 4 point, men hvis obligationsejerne ikke vil sælge til den kurs, kan man blive tvunget til at opsige lånet og indfri til kurs 100, selvom kursen burde være 96.Hvis 1,5% lånet, i en længere periode, er det anbefalede 30-årige lån, vil serien hurtigt komme op på de 3-5 milliarder kroner. Men hvis renten kort tid efter åbningen stiger, så det anbefalede lån i stedet bliver 2% lånet, vil serien forblive lille, og dermed er risikoen for indlåsningseffekt reel.Hvis renten derimod falder, har det ingen betydning, da lånet så under alle omstændigheder skal indfries til kurs 100.Konverteringsmuligheder hvis du vælger 1% 2050.Stiger renten til 2% om 12 måneder kan du konvertere lån op i rente. Denne mulighed ser både Nordea og Realkredit inden for de næste 12-19 måneder.Hvis lånet konverteres op i 2% om et år, vil gælden falde til ca. 2.724.000 kr.Konverteringsmuligheder hvis du vælger 1,5% 2053:Stiger renten til 2% om 12 måneder kan du også konvertere lån op i rente, og så vil gælden falde til ca. 2.797.000 kr. Ved konvertering op i rente, vil gevinsten altså være større med et 1% lån.Men hvis du vælger 1,5%-lånet og renten falder, kan du også konvertere ned til 1% rente. Sker det allerede 1. oktober i år og lånet er opsagt inden 31. juli, vil det nye 1% lån blive på 2.966.000 kr.Men hvis du i stedet vælger 1% lånet fra start, vil gælden den 1. oktober være nedbragt til 2.924.000 kr.Konklusion.Baseret på de aktuelle kurser, vil du være bedst stillet med et 1% lån baseret på 2050-obligationer, så længe det er muligt:

1. Ved konvertering op til 2% vil gælden være 73.000 kr. lavere med 1% 2050.
2. Ved konvertering fra 1,5% 2053 til 1% 2053 1.10.2020 vil gælden være 42.000 kr. lavere.
3. Og fra start vil 1% 2050 være billigere på nettoydelsen (ca. 250 kr. pr. måned 1. år)

Beregningerne er baseret på et øjebliksbillede, og kurserne kan ændre sig.RealRåd kan rådgive dig om valg af lån, og det første møde koster ikke noget.Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk.