SPØRGSMÅLET ER, HVAD MAN BRUGER AFDRAGSFRIHEDEN TIL?

Der kan være gode grunde til at vælge afdragsfrihed. F.eks. kan man få en midlertidig lønnedgang, eller børnene skal på efterskole osv., men det er lidt skræmmende, hvis mere end halvdelen af de ydede lån over 60% er med afdragsfrihed. For det er typisk lån som ydes til finansiering af boligkøb, og så er der stor sandsynlighed for, at boligkøberen har fået et tvivlsomt råd.Brug af afdragsfrihed på realkreditlån til hurtigere afvikling af banklån oversælges nemlig igen og igen af bankerne. Senest af boligøkonomen i Nordea (ikke Curt Liliegreen på billedet), som i dag den 22.6.2021 på TV2 News anfører, at en begrænsning af brugen af afdragsfrihed, vil afskære boligkøbernes mulighed for at komme hurtigere af med bankgælden.Det er en desværre kun en halv sandhed, for ser man på det samlede billede, får boligejeren en samlet større gæld, ved at vælge afdragsfrihed og boligejeren kommer til at betale mere i renter og bidrag.Et eksempel kunne være, at der købes en bolig til 4 millioner kroner med 5% i udbetaling. Banklånet på 15% af købesummen har i Nordea en rente på 3,95%, hvis man kan få den laveste sats.Vi sammenligner her en standardfinansiering, hvor boligkøberen vælger at afdrage både realkreditlån og banklån over 30 år, og en afdragsfri finansiering, hvor banklånet i stedet afdrages over 6 år, hvilket giver nogenlunde samme nettoydelse på begge lån.Af alle tallene, vil vi fremhæve disse:- Startgælden på den afdragsfri finansiering er 41.000 kr. større fordi kursen på obligationerne er lavere.- Det første år betaler man 11.154 kr. ekstra i bidrag men sparer kun 1.172 kr. i renter på banklånet.- Efter 6 år har boligkøberen betalt 44.730 kr. mere i renter og bidrag på begge lån, hvis der vælges afdragsfrihed.- Efter 6 år har boligkøberen betalt 75.878 kr. mere i bidrag, men har kun sparet 57.631 kr. i renter på banklånet.- Efter 6 år er banklånet indfriet, men samlet set er gælden 48.798 kr. større, hvis man vælger afdragsfrihed i 6 årog afdrager banklånet over 6 år, i stedet for at afdrage begge lån over 30 år.Det store spørgsmål er, hvorfor Nordea (og andre banker) stadig anbefaler at tage afdragsfrihed for at afvikle bankgæld hurtigere? Er det fordi banken ikke har gjort sig den ulejlighed at lave regnestykket her, eller handler det om at reducere bankens risiko i stedet for at sikre boligejeren den bedste finansiering?Måske vil Nordea nu sige, at renten på banklån er variabel og derfor udgør en risiko, hvis renten skulle stige. Og det er rigtigt, men hvis renten stiger, kan man konvertere realkreditlånet og fastholde restgælden og eventuelt belåne værdistigningen. Det vil udløse et låneprovenu, som kan nedbringe bankgælden. Men det er jo en helt anden historie. Og bankerne, f.eks. Nordea er jo tilbageholdende med at anbefale konvertering til højere rente, fordi det er forbundet med risiko. RealRåd har 25 års erfaring med dette, og vi har en anden holdning.