Stigende ejendomspriser giver mulighed for besparelser.

Det er så sandt, som Jyllands-Posten skriver i avisen 3.9.2021. Når ejendomsværdien stiger, og hvis man derudover også har afdraget på gælden, så er belåningen lavere. Men bidragssatsen er aftalt ved låneoptagelsen, så derfor kan man ikke bare få nedsat satsen. Det kræver enten at man omlægger lånet, betaler et ekstra afdrag, eller ønsker et tillægslån, før man kan få lavet en ny vurdering af ejendommen, og dermed få en lavere bidragssats. Og hvis man omlægger lånet, er det langt fra sikkert, at besparelsen står mål med omkostningerne.Men omkostningerne er måske til forhandling. For mange af dem fastsættes af banken, som formidler realkreditlånet. Vi har undersøgt, hvad en låneomlægning koster i et udvalg af bankerne. Men lad det være sagt med det samme. Det er en jungle at finde rundt i bankernes priser. Nogen har pakker, hvor forskellige gebyrer er lagt sammen, og andre har kundeprogrammer, hvor priserne afhænger af forretningsomfanget eller om man har investeret kapital i banken/sparekassen. Men det bliver først rigtig svært at finde prisen, når det kommer til handelsomkostninger, som består af kurtage og kursskæring. Især den sidste oplysning, skal man ofte lede længe efter, da den ofte står oplyst som en note, selvom det er en af de største omkostninger. Omkostningerne består oftest af:

• Gebyr til realkreditinstituttet
• Ekspeditionsgebyr til banken
• Kurtage ved køb og salg
• Kursskæring ved køb og salg
• Indfrielsesgebyr
• Garantiprovision
• Fastkursaftale
• Andre gebyrer, f.eks. vurdering af ejendom.

Vi har sammenlignet de 10 største banker og et udvalg af de mindre banker med et eksempel, hvor der omlægges et lån på 3 millioner som indfries ved køb af obligationer. Den gennemsnitlige omkostning er på 28.560 kr. Billigst er Lægernes Bank med 14.000 kr., men hvis man ikke er læge, er forskellen mellem dyreste og billigste bank 24.100 kr.Danske Bank (Realkredit Danmark)29.800 kr.Jyske Bank (Jyske Realkredit)30.250 kr.Nordea (Nordea Realkredit)19.500 kr.Totalkreditformidlere:Sydbank26.250 kr.Nykredit Bank24.850 kr.Spar Nord29.000 kr.Arbejdernes Landsbank28.375 kr.Ringkjøbing Landbobank28.700 kr.Sparekassen Kronjylland31.400 kr.Sparekassen Vendsyssel30.500 kr.Lån & Spar Bank31.875 kr.Sparekassen Sjælland-Fyn42.700 kr.Middelfart Sparekasse31.500 kr.Danske Andelskassers Bank34.200 kr.Skjern Bank35.750 kr.Lægernes Bank14.000 kr.Merkur Andelskasse18.600 kr.Møns Bank31.500 kr.Coop Bank23.500 kr.Pensam Bank25.000 kr.Andelskassen Fælleskassen32.500 kr.

Vi skal på forhånd beklage, hvis vi ikke har fundet alle omkostninger i prislisterne.

Hvor meget kan man så spare i bidrag, hvis belåningsgraden er faldet?

Vi viser her 2 oversigter over bidragssatser i realkreditinstitutterne. Vi forudsætter at priserne er 13% højere, som Regeringen forventer ved årets udgang, og at der er betalt afdrag i et år.

• Lån på 3 millioner kroner, hvor belåningen var 80%, da lånet blev optaget.
• Lån på 3 millioner, hvor belåningen nu er 69,75%

På de 2 oversigter nederst, kan man f.eks. se at den største forskel på 80% belåningen er på 0,09% eller 2.780 kr. det første år. Hvis belåningen falder til 69,75 %, er forskellen på det nuværende dyrest lån og det billigste nye lån på 0,16% eller 4.795 kr. det første år.Men det er altså før skattefordel og før omkostningerne ved at flytte lånet, og så kan det umiddelbart ikke betale sig at flytte. Hvis man er lidt grov, kan man måske påstå, at det er en af grundene til, at omkostningerne er så høje. Det som man kalder kundefastholdelse.Men spørgsmålet er så, om omkostningerne kan reduceres, så rentabiliteten bliver bedre? Eller om andre forhold kan spille ind?Først og fremmest forudsætter sammenligningen jo, at alle institutter vurderer ejendommen til samme værdi. Og det er slet ikke sikkert, at det er tilfældet, da det er baseret på et skøn. Derfor kan man måske få en højere vurdering i de forskellige institutter, og så falder bidraget endnu mere.Og så kommer det ellers an på, hvor attraktiv du er som kunde i banken, og hvor gode dine forhandlingsevner er.RealRåds primære samarbejdspartner gennem mange år er Realkredit Danmark. De vil selvfølgelig gerne have nye gode kunder, og det vil Danske Bank, som ejer Realkredit Danmark, også. Derfor betaler Danske Bank en del af omkostningerne ved at flytte lånet, hvis du bliver kunde i banken og bliver en del af deres kundeprogram. Kursskæring og tinglysningsafgift slipper man ikke for, men resten som i eksemplet udgør ca. 16.300 kr. betaler banken, og så er omkostningen nede på 13.500 kr.I beregningerne er der kun sammenlignet bidragsbetaling. Hvis man generelt vil flytte sit lån, kan man samtidig forsøge at optimere på anden vis:

• Måske kan man omlægge til højere/lavere rente og opnå lavere gæld/lavere ydelse
• Låne op til 80% igen og indfri bankgæld
• Låne ekstra til forbedringer eller vedligeholdelse af boligen.

RealRåd kan hjælpe dig med at sammenligne bidragssatser, og regne på omlægning af din finansiering i øvrigt. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal hjælpe dig. Det koster ikke noget.