Tager boligejerne større risiko?
Nye tal fra Finans Danmark viser, at der er en bevægelse mod lån med variabel rente og lån med lang afdragsfrihed, og det vender næsten alle medier nu. Årsagerne kan være flere, men der peges blandt andet på, at de stigende renter får boligkøbere til at vælge den lavere variable rente. Selvom ”bankerne” siger, at boligkøbere har råd til at betale ydelsen på et fastforrentet lån til 4% rente med afdrag, som reglerne foreskriver som en forudsætning for at blive kreditgodkendt til variabel rente. Så det må jo passe, at boligejernes økonomi er så robust, og at bevægelsen ikke skyldes, at der gås på kompromis, for at boligkøberne, kan finansiere de stigende boligpriser.Hvad koster det så at låne en million? Det viser vi nogle eksempler på her:30 års løbetid – 25% skat.
Ydelse før skat
Ydelse efter skat
1. års afdrag
Fast rente 4%
5.346 kr.
4.377 kr.
1.471 kr.
Aktuel fast rente 1,5%
4.112 kr.
3.651 kr.
2.270 kr.
F-Kort
3.463 kr.
3.287 kr.
2.760 kr.
F1
3.679 kr.
3.453 kr.
2.774 kr.
F5
3.490 kr.
3.311 kr.
2.774 kr.
Man sparer altså lige nu op til 364 kr. pr. måned efter skat ved at vælge variabel rente i forhold til at vælge den aktuelle faste rente. Men man skal have luft i økonomien til at betale yderligere 726 kr. i forhold til den aktuelle faste rente, hvis man vil godkendes til variabel rente.Men hvorfor vælger flere og flere boligejere så variabel rente? Det melder historierne desværre intet om, men måske vælger de at bruge besparelsen til at betale hurtigere af på gælden og det kan jo give god mening. Altså på kort sigt, da besparelsen jo kan blive mindre, hvis renten stiger.Dog viser tallene fra Finans Danmark også, at flere og flere vælger ”evig” afdragsfrihed, og det passer jo ikke helt med at boligejerne skulle ønske at afdrage ekstra. Det kan så være, at disse boligejere, i stedet for at afdrage på gæld, hellere vil investere pengene, i håbet om et større afkast. Eller måske sætte turbo på pensionsopsparingen, hvis den ikke er tilstrækkelig.Det næste spørgsmål som rejser sig fra tallene, er så, hvorfor der ønskes ”evig” afdragsfrihed i stedet for de ”gammeldags” 10 år? Skyldes det måske frygten for, at der bliver grebet ind mod afdragsfrihed, og der altså hamstres afdragsfrihed?Lån med 30 års afdragsfrihed skal have sikkerhed indenfor 60% af ejendomsværdien, mens almindelige lån uden afdrag kan ydes op til 80%. Men hvad koster de 20 års ekstra afdragsfrihed så? Det viser vi her med et eksempel, hvor kursværdien er en million og belåningsgraden er 60%:Afdragsfrihed i RD
Rente
BidragKursGæld
Ydelse efter skat
30 års afdragsfrihed
2,00%
0,61%98,071.020.000 kr.
1.664 kr.
10 års afdragsfrihed
1,50%
0,56%95,831.044.000 kr.
1.344 kr.
10 års afdragsfrihed
2,00%*
0,56%99,751.003.000 kr.
1.605 kr.
* Serien er ikke åben, selvom kurserne på 1,5% lånet tilsiger det.Det kan umiddelbart være svært at få øje på fordele ved at vælge 30 års afdragsfrihed Kursen er dårligere og bidragssatsen er højere, men hvis man ser på de små detaljer, kan det måske alligevel give mening. For ½ år siden, skrev vi om, at kursfølsomheden på lånene med 30 års afdragsfrihed var skuffende lav.8,32 regnede vi os frem til. Det har ændret sig, så der lige nu er en kursforskel på 9,02 point, hvis man vil indfri et 1% lån og optage et 2% lån med 30 års afdragsfrihed. Til sammenligning er forskellen på lån med 10 års afdragsfrihed 7,52 point. Man får altså en bedre konvertering, hvis man senere vil konvertere fra 2% til 3%. Omkring 8.000 kr. pr. million i gæld. Men man kan gå skridtet videre, for hvis man optager et 2% med 30 års afdragsfrihed nu, og senere konverterer til 3% med 10 års afdragsfrihed, så vinder man dels på den større kursfølsomhed, men også på, at kursspændet fra 30 års afdragsfrihed til 10 års afdragsfrihed i teorien vil være yderligere 2,6 point, så den samlede gevinst bliver på 34.000 kr. pr. million.RealRåd kan hjælpe med at finde den finansiering der passer bedst til din situation. Vi kan f.eks. vise dig konsekvensen af rentestigninger, hvis du vælger variabel rente. Altså hvor meget din ydelse stiger, i forhold til hvor stor en kursgevinst du kan få ved at vælge lån med fast rente.Skriv til info@realraad.dk eller ring på telefon 4330 0050.
