Konvertering til 5 procent er igen attraktivt
Renten er steget ganske mærkbart i løbet af februar, og det betyder at det nu igen er forholdsvis attraktivt at konvertere op fra 3 procent til 5 procent. Derimod vil vi foreløbig ikke anbefale at konvertere op i 6 procent, selvom det måtte være muligt. Her ligger 6 procentsobligationerne uden afdrag meget tæt på kurs 100, men selvom der altså til tider er åbent for nye lån, så er kursforskellen til 6 procent foreløbig alt for ringe.
Her i begyndelsen af marts har vi obligationskurser, der gør konvertering fra 3 procent til 5 procent ganske fornuftig. Er der tale om lån med afdrag, så kan man konvertere lånet til kurser, så der går ca. 8 år før der er break even. Dvs. at den højere rente man betaler efter omlægningen stille og roligt spiser af den besparelse omlægningen giver i form af lavere gæld, og omlægningen er altså så god, at der går ca. 8 år før fordelen er spist op. Forhåbentlig bliver det muligt at lave en ny konvertering inden de ca.8 år er gået. Er der tale om lån uden afdrag, så er der faktisk ca. 9,5 år til break even i øjeblikket. Forudsætningen for at det er en god idé at konvertere op nu er altså, at man enten skal kunne omlægge igen inden break even eller man forventer at sælge boligen inden break even. Alt taler for at der igen opstår konverteringsmulighed inden break even.
Bag beregningerne over break even ligger de konkrete obligationskurser låntager dels kan opkøbe 3 procentsobligationer til og dels kan få for 5 procentsobligationerne til det nye lån. Et aktuelt kursnedslag 6. marts viser, at når vi taler om lån med afdrag, så kan låntager få afregnet det nye 5 procentslån til kurs 98,36, og det gamle 3 procentslån kan indfries til kurs 88,25. Det giver en kursforskel på 10,11 kurspoint, og i disse kurser er der taget hensyn til de tillæg og fradrag der er på henholdsvis indfrielse og udbetaling. Den tilsvarende kursforskel for fire måneder siden var omkring et halvt kurspoint mindre. Dermed er låntagers gevinst lidt større nu end dengang.
Er der tale om de tilsvarende lån uden afdrag, så er nettokursforskellen for låntager nu på 11,21 kurspoint. For fire måneder siden var denne forskel på 10,39 kurspoint, så her er altså tale om en forbedring på 0,82 kurspoint. Dermed er det i øjeblikket lidt mere attraktivt at konvertere end tilbage i november. Det er dog stadig mindre kursforskelle end i ”gamle dage”, hvor der ved et spring på 2 procent i rentekupon burde være ca. 12 kurspoint i forskel i serien med afdrag . Men de niveauer har vi slet ikke været oppe på under hele forløbet med rentestigning gennem nu noget mere end et år.
Hvorfor stiger renten nu igen?
Manger ”eksperter” talte for bare et par måder siden om, at renten nu var på ved ned igen, og at vi dermed ikke havde udsigt til endnu højere renter. Dermed lå det i kortene, at det der nu skulle holdes øje med i stedet ville være, hvornår man kunne konvertere ned igen.
Men endnu engang viser det sig, at det med at forudsige renten er ganske umuligt. Det bedste man kan gøre er løbende at se, hvad der sker, og når det er attraktivt at konvertere op eller ned, så gøre det. Det er præcis den rolle RealRåd har. Vi holder hele tiden øje med, om det er attraktivt at gøre noget.
De forklaringer der i øjeblikket lyder på hvorfor renten bevæger sig opad er, at der på de finansielle markeder er en stigende bekymring for, at inflationen bider sig mere fast. Det vil så betyde at centralbankerne har udsigt til at forhøje renterne mere end tidligere antaget, og nok holde dem oppe i længere tid. Det er ihvert fald sådan vurderingen og stemningen er her i begyndelsen af marts.
Chefen for den europæiske centralbank, Christine Lagarde har for nylig været fremme med udtalelser om, at det er meget sandsynligt, at ECB hæver renten med 0,50 procent på næste rentemøde den 16. marts. I forvejen har ECB hævet renten med i alt 3,0 procent fra -0,5 procent til nu 2,5 procent over de seneste syv måneder. Baggrunden er en vurdering af at kerneinflationen – inflation renset for bl.a. energi og fødevarer – vil fortsætte på et højt niveau i længere tid end tidligere ventet.
Ganske vist er selve inflationstallene faldende i moderat tempo, men de seneste måneder har vi ikke set kerneinflationen falde, og det skaber nervøsitet for at det bliver noget sværere at få inflationen ned igen end man ventede for bare et halvt år siden. Det betyder så er der er ved at brede sig en forventning i markedet om, at centralbankene vil holde en længere periode med højere renter, og måske også hæve renterne mere end tidligere ventet.
Stemninger styrer rentebevægelserne
En ting er så hvad centralbankerne gør. Noget andet er hvad der sker på de finansielle markeder, hvor markedsrenterne fastsættes. Her er det i højere grad stemninger der styrer, og selvfølgelig er der en vis forbindelse til de officielle renter, men ikke en til en.
Og det er markedsrenterne rigtig mange eksperter hele tiden prøver at forudsige, og det er så her de bliver overrasket den ene gang efter den anden.
Hos RealRåd har vi for længst erkendt, at man ikke kan forudsige hvad der sker med markedsrenterne, og derfor må vi løbende forholde os til, hvilke omlægninger der er relevante. Lige nu er det så omlægning fra 3 procent til 5 procent. Hvorvidt der senere bliver tale om konverteringer yderligere op til 6 eller 7 procent, eller om det i stedet bliver nedkonverteringer til 4 eller 3 procent er i øjeblikket helt åbent. Uanset hvilken vej det bliver, er vi klar.
