RealRåd rådgiver også andelsboligforeninger.

I mere end 25 år har vi rådgivet boligejere om lånekonverteringer. Det har sikret boligejerne lavere gæld, når renten stiger, og lavere ydelser, når renten falder. Samlet set kaldes det aktiv gældspleje.

I andelsboligforeninger er det lidt anderledes. Andelsboligforeninger har ofte flere hundrede medlemmer, og beslutningsprocessen er derfor mere omstændig, end hvis det bare er den enkelte boligejer, som skal træffe en beslutning.

Andelsboligforeningernes medlemmer skal nemlig give foreningens bestyrelse et mandat til, på foreningens vegne, at omlægge foreningens lån. Det sker som regel på den årlige generalforsamling, hvor bestyrelsen får et mandat til, i løbet af det kommende år, at omlægge lån, hvis forskellige forudsætninger opfyldes. Oftest er en betingelse, at løbetiden på lånene ikke må forlænges, og at der samlet set skal kunne opnås en vis besparelse på omlægningen. Og det forbehold betyder reelt, at en andelsboligforening altid omlægger lån til lavere rente, og aldrig omlægger lån til en højere rente, ligesom boligejerne gør, for at realisere en kursgevinst.

Kursgevinster i andelsboligforeninger er flygtige.

I en andelsboligforening er der det særlige forhold, at man hvert år på generalforsamlingen opgør foreningens formue, som udgør grundlaget for fastsættelse af den maksimale andelsværdi, som de enkelte andelshavere herefter må sælge andelsboligerne til. Og når man opgør formuen, omregnes foreningens gæld til kursværdi, altså det som det ville koste at indfri gælden. Og det betyder, at hvis renten er steget siden lånet blev optaget, så er kursværdien lavere, og dermed stiger foreningens formue.

Andelshaverne behøver derfor ikke, ligesom boligejerne, at indfri lånet for at realisere en kursgevinst. For hvis de er heldige at sælge deres andelsbolig på et tidspunkt, hvor gælden er blevet opgjort til en lav kursværdi, så kan de få en højere pris for andelsboligen. Men hvis renten efterfølgende falder igen, og kursværdien af gælden derved stiger, så er det bare ærgerligt for den nye andelshaver, for han kan blot konstatere, at hans maksimale andelsværdi på næste generalforsamling bliver lavere.

RealRåd mener, at andelsboligforeninger, ligesom boligejerne, bør omlægge deres lån, når der kan realiseres en passende kursgevinst. Og ”realisere” er her kodeordet, for hvis først kursgevinsten er realiseret, kan kursværdien af gælden ikke stige igen, og på den måde sikrer man både, at sælgere kan få glæde af en kursgevinst, men man beskytter samtidig køberne mod at deres andelsværdier falder igen.

Hvorfor omlægger andelsboligforeninger ikke lån til højere rente?

Kort fortalt er prisen for en kursgevinst, at ydelsen på lånet stiger, og hvor boligejerne, stort set ikke vil kunne mærke det på privatøkonomien, er det anderledes med andelsboligforeninger. Forskellen er, at boligejerne kan trække den større renteudgift fra i skat og samtidig afdrager lidt mindre på gælden, så nettoydelsen bliver uændret. I andelsboligforeninger betaler man som regel ikke skat, og derfor har renteudgifter ingen skatteværdi.

Eksempel på omlægning fra 1% til 2% (uden omkostninger) Privat boligejer:

1% lån på 1 million indfries til kurs 92 og omlægges til 2% til kurs 99. Løbetid 29 år

 

Nuværende lån

Nyt lån

Forskel

Gæld

1.000.000

930.000

-70.000

Bruttoydelse

43.920

46.209

2.289

Skattefordel

-3.370

-5.350

-309

Afdrag

29.879

23.920

-5.959

Nettoydelse

40.550

40.860

310

En boligejers nettoydelse stiger altså med 0,77%

 


Eksempel på omlægning fra 1% til 2% (uden omkostninger) Andelsboligforening:

1% lån på 1 million indfries til kurs 92 og omlægges til 2% til kurs 99. Løbetid 29 år

 

Nuværende lån

Nyt lån

Forskel

Gæld

1.000.000

930.000

-70.000

Bruttoydelse

43.920

46.209

2.289

Skattefordel

0

0

0

Afdrag

29.879

23.920

-5.959

Nettoydelse

43.920

46.209

2.289

En andelsboligforenings nettoydelse stiger altså med 5,2%

5,2% siger måske ikke så meget, men hvis nu foreningens gæld er på 50 millioner kroner, så bliver ydelsesstigningen på 114.450 kr. og de penge skal findes et sted i budgettet. Alternativet er en stigning i boligafgiften, og det er der sjældent forståelse for. Men hvis der er 50 medlemmer i foreningen, så svarer det til, at boligafgiften skal øges med 191 kr. pr. måned. Til gengæld realiseres en kursgevinst på 3,5 mill. kr. eller 70.000 kr. pr. andelshaver.

Hvorfor fraråder rådgivere generelt omlægning til højere rente i andelsboligforeninger?

Det er faktisk et rigtig godt spørgsmål, for de samme rådgivere som bor i en ejerbolig, omlægger formentlig selv deres lån til højere rente, når muligheden byder sig. Hvis altså ikke de har FlexLån. Og man kan derfor spørge, om der er større risiko for en andelsboligforening, end for en boligejer?
Dybest set handler det nok om det ansvar der følger med som rådgiver. For der er selvfølgelig et ansvar forbundet med at give et dårligt og tabsgivende råd. Men rådgivning om konvertering til højere rente, er ikke dårlig rådgivning. Det er god rådgivning, når alle konsekvenser, herunder risici, belyses. Og hvis man bare afviser muligheden uden yderligere forklaring, end at det er risikabelt, er det dårlig rådgivning, og måske endda lige så ansvarspådragende!

Risikoen ved at konvertere til højere rente er selvfølgelig at ydelsen på lånet stiger, og på længere sigt vil de højere ydelser blive større end den kursgevinst, der blev realiseret ved omlægningen. I eksemplet sker det efter ca. 9 år.
Så hvis man ikke omlægger lånet igen inden 9 år, begynder omlægningen at give underskud. Hvis foreningen altså forholder sig passiv i 9 år. Men hvorfor skulle renten ikke ændre sig igen i løbet af de 9 år?

Billedet viser renteudviklingen siden 1998. Den blå kurve er renten på 30-årige fastforrentede lån. Den har svinget mellem 1% og 8%. Vi kan ikke forudsige renteudviklingen, men helt overordnet er det sådan, at renterne svinger i cyklusser, hvor en række ”små” cyklusser tilsammen kan give en stor cyklus. På billedet går disse ”små” cyklusser i nedadgående retning, og på et eller andet tidspunkt, vender den store cyklus og vi vil derfor få flere muligheder for at konvertere til højere rente, og løbende udnytte korrektionerne til at konvertere ned igen, og derefter op osv. osv.

Hvis man konverterer til højere rente, kan der ske 2 ting. Renten stiger yderligere, eller renten falder igen.

Hvis renten stiger yderligere, kan man omlægge lånet endnu en gang. Afhængig af, hvornår det sker, er gælden i mellemtiden faldet, og derfor bliver kursgevinsten også lidt lavere. Sker det f.eks. efter 1 år, vil kursgevinsten blive på yderligere 64.000 og ydelsen vil stige med yderligere 1.957 kr. men der vil nu gå næste 10 år før den højere renteudgift overstiger kursgevinsten. I stedet for nu 8 år.

Hvis renten i stedet falder efter 1 år, vil lånet kunne omlægges tilbage til 1%, og så vil gælden stige med 10.000 kr. og nu vil ydelsen falde med 4.750 kr.
I forhold til, hvis man havde beholdt det oprindelige 1% lån, vil gælden nu være 56.000 kr. lavere og ydelsen 2.528 kr. lavere.

Passivitet eller rådgivning om at undlade konvertering til højere rente, vil i dette tilfælde, koste foreningen i eksemplet en mistet kursgevinst på 2.800.000 kr. og en ydelsesbesparelse på 126.400 kr. om, året.

God rådgivning er at oplyse om risiciene og mulighederne. F.eks. med et eksempel som dette. Beslutningen skal ske, først i bestyrelsen, sammen med rådgiveren, og herefter på generalforsamlingen, hvor andelshaverne træffer den endelige beslutning.

Hvis foreningen ikke vil konvertere til højere rente.

Når en forening har besluttet, at det er for risikabelt at konvertere lån til en højere rente, for at realisere en kursgevinst, er der kun muligheden for at konvertere til en lavere rente. Her kan gevinsten beregnes matematisk og det er kun et spørgsmål om, hvornår omlægningen bliver rentabel.

Eksempel på omlægning fra 2% til 1% (10.000 i omkostninger) Privat boligejer:

2% lån på 1 million indfries til kurs 100 og omlægges til 1% til kurs 99. Løbetid 28 år

 

Nuværende lån

Nyt lån

Forskel

Gæld

1.000.000

1.020.000

20.000

Bruttoydelse

50.887

46.046

-4.841

skattefordel

5.750

3.435

-2.315

Afdrag

26.931

31.730

4.799

Nettoydelse

45.137

42.611

-2.526

En boligejers nettoydelse falder altså med 5,6%

Eksempel på omlægning fra 2% til 1% (10.000 i omkostninger) Andelsboligforening:

2% lån på 1 million indfries til kurs 100 og omlægges til 1% til kurs 99. Løbetid 28 år

 

Nuværende lån

Nyt lån

Forskel

Gæld

1.000.000

1.020.000

20.000

Bruttoydelse

50.887

46.046

-4.841

skattefordel

0

0

0

Afdrag

26.931

31.730

4.799

Nettoydelse

50.887

46.046

-4.841

En boligejers nettoydelse falder altså med 9,5%

Og så kan man beregne, hvornår konverteringen begynder at give overskud. Det gør den, når gælden på det nye lån fratrukket de akkumulerede rentebesparelser bliver lavere end, hvad gælden ville have været på lånet som omlægges. I eksemplet sker det efter 2 år.

Forskellen på boligejeres låneomlægninger og andelsboligforeningers låneomlægninger.

Der er 2 altafgørende forskelle. Den første er, at lån i andelsboligforeninger generelt er markant større end i en almindelig ejerbolig, og at andelsboligforeninger på grund af størrelsen på lånet, kan omlægge lånene med forholdsmæssigt lavere omkostninger. I eksemplet, hvor omkostningen er 10.000 kroner for et lån på 1 million kr. vil omkostningen på et lån på 50 millioner ikke være 500.000 kr. men måske ”kun” 100.000 kr.

Den anden, og meget oversete forskel, er at størrelsen på lånet gør, at det kan omlægges til 2 lån i stedet for 1. Det vil vi vise med et eksempel fra en andelsboligforening, som har forsømt at omlægge deres 2%-lån på næsten 37 millioner kr. Foreningen her bør hurtigst muligt, omlægge lånet til 1%, og hvis rådgiveren tog fat på sagen i dag, ville en omlægning sandsynligvis se sådan ud:

Eksempel på en traditionel omlægning fra 2% til 1% (104.000 i omkostninger):

2% kontantlån med 27,5 års løbetid omlægges til 1% kontantlån med 27,5 års løbetid

 

Nuværende lån

Nyt lån

Forskel

Gæld

36.162.000

36.639.000

477.000

– heraf kurstab v/ indfrielse

 

373.000

 

Bruttoydelse 1. år

1.880.000

1.694.000

-186.000

Afdrag 1. år

986.000

1.151.000

165.000

Samlede ydelser

49.881.000

44.637.000

5.244.000

I RealRåd ville vi foreslå en alternativ omlægning, hvor der optages 2 lån i stedet for 1 lån (114.000 i omkostninger).

  • 1% kontantlån 30 år 27.487.000 kr. kurs 99
  • 0,5% kontantlån 20 år 9.162.000 kr. kurs 98

2% kontantlån med 27,5 års løbetid omlægges 2 kontantlån med 27,5 års vægtet løbetid

 

Nuværende lån

Nye lån

Forskel

Gæld

36.162.000

36.649.000

487.000

– heraf kurstab v/ indfrielse

 

373.000

 

Bruttoydelse 1. år

1.880.000

1.714.000

-166.000

Afdrag 1. år

986.000

1.210.000

224.000

Samlede ydelser

49.881.000

44.214.000

5.667.000

RealRåds forslag vil medføre, at den årlige ydelse er 20.000 kr. større, end med en traditionel omlægning, men hvor der til gengæld afdrages 59.000 mere det første år, og samlet set medfører en ekstra ydelsesbesparelse på 443.000 kr.

Begrebet MIXLÅN har her fået en helt anden betydning.

RealRåd er med foreningen hele vejen gennem forløbet.

  • Vi overvåger foreningens realkreditlån og giver besked, når en konverteringsmulighed opstår.
  • Vi laver oplæg til bestyrelsen og administrator og fremlægger dem på et bestyrelsesmøde
  • Vi hjælper med at få lånetilbud i realkreditinstituttet
  • Vi hjælper med at lave oplæg til mandat til bestyrelsen til forelæggelse på generalforsamlingen
  • Vi deltager i generalforsamlingen, hvor konsekvenser for drift og formue gennemgås. 
 
 Hvis du vil høre mere om din andelsboligforenings muligheder, eller vil aftale et møde, er du velkomme til at ringe til os, eller skrive til rp@realraad.dk
X