Det er i de fleste andelsboligforeninger blevet standard, at foreningens realkreditlån løbende konverteres til lavere rente, når muligheden opstår. Og det har været muligt mange gange, da renten på de lange realkreditlån med fast rente de sidste 10 år er faldet fra 5% til nu 1%.

Når man konverterer til lavere rente, kan man matematisk beregne, hvornår konverteringen bliver rentabel. Det gør den, når omkostningerne er blevet finansieret med rentebesparelsen, og herefter får foreningen en sikker gevinst, som stiger lidt hver dag.

Men hvad nu når renten stiger? Så ser det anderledes ud i andelsboligforeningerne, for så får man en hurtig, og ofte meget stor, kursgevinst fordi man indfrier gælden til en lavere kurs, end lånet blev optaget til. Men hvis man f.eks. konverterer et 1% lån til 2%, så fordobler man rentesatsen, men man halverer ikke gælden, og så får man netto en større renteudgift. Og så kan man regne ud, hvor lang tid der går, før den øgede renteudgift overstiger den opnåede kursgevinst. Når vi taler for konvertering til højere rente i en andelsboligforening, møder vi derfor ofte løftede pegefingre, fordi der ikke er tale om en sikker gevinst.

”Det er risikabelt”. ”Det er spekulation at konvertere til højere rente”. ”Andelsboligforeninger skal ikke spekulere”.

Hvad er spekulation?
I Den Danske Ordbog møder man, i relation til dette emne, denne beskrivelse:

”Opkøb og salg med henblik på at tjene penge ved forventede udsving i kurser eller priser. Ofte nedsættende”.

Hvis denne definition skal omsættes, kan man sige, at man starter med at sælge en 1% obligation til en høj kurs, og derefter køber den tilbage til en lav kurs, hvor købet finansieres ved at sælge nye 2% obligationer til en høj kurs. Så på den måde kan man godt forsvare at kalde konvertering til højere rente for spekulation. Men da ordet er negativt ladet, får det desværre mange til at hæve paraderne. Og spørgsmålet er så, om det ER negativt at spekulere?

For er en andelsboligforening ”spekulant” når den konverterer realkreditlån – på den negative måde? Foreningen behøver ikke at købe 1% obligationen til den lave kurs. Den kan også vælge at beholde lånet og fortsætte med at betale 1% i rente og bare glæde sig over den lavere kursværdi af gælden. Forskellen er, at hvis man ikke konverterer lånet, så kan kursen stige igen og dermed kursværdien af gælden. Hvis man konverterer lånet, realiserer man gevinsten.

Eksempel:

En andelsboligforening med 100 andelshavere, har et 1% lån på 100 millioner kroner med 28 års løbetid.
Renten stiger til 2% og kursen på 1% lånet falder til 91, så lånet kan indfries for 91 millioner kr.

Nuværende 1% lån Nyt 2% lån
Restgæld 100.000.000 kr. 91.000.000 kr.
Årlig ydelse 28 år 4.544.000 kr. 4.658.000 kr.
Renter og bidrag 1.433.000 kr. 2.207.000 kr.
Afdrag 3.111.000 kr. 2.451.000 kr.

 

Udfordringen med denne konvertering er, at andelshaverne ikke får en direkte fordel af at gennemføre lånekonverteringen, fordi kursværdien af begge lån, lige nu, er 91 millioner kr. og en andel derfor er blevet 90.000 kr. mere værd. Også hvis man ikke konverterer lånet.
Tværtimod betyder konverteringen, at den årlige renteudgift stiger med 774.000 kr. Den samlede ydelse stiger ”kun” med 114.000 kr., men det er fordi man afdrager 660.000 kr. mindre på gælden i starten. Hvis de 114.000 kr. ikke kan findes andre stedet i budgettet, skal boligafgiften stige med 95 kr. pr. måned.

Men hvorfor skal man så acceptere måske at betale mere i boligafgift? Andelen er jo under alle omstændigheder blevet 90.000 kr. mere værd. Det behøver man heller ikke, men man bør som minimum overveje det. For renten kan falde igen, og hvis den falder til 1% året efter, så stiger kursen på lånet til 100, og så er værdistigningen på 90.000 kr. væk igen. For andelshaverne betyder det som udgangspunkt ikke så meget, for de 90.000 kr. har jo været ”fugle på taget”, men hvad med de nye andelshavere, som betalte 90.000 kr. mere for deres lejlighed? De har tabt 90.000 kr. for de har jo faktisk betalt de 90.000 kr. til andelshaverne som nu er flyttet.

Hvis foreningen havde omlagt lånet til 2%, kan den nu igen konvertere til 1%, og hvis kursen på 1% lånet er 99, ser det sådan ud, og så kan vi sammenligne det nye 1% lån med det oprindelige 1% lån:

Nuværende 2% lån Nyt 1% lån Opr. 1% lån Forskel
Restgæld 88.549.000 kr. 89.443.000 kr. 96.889.000 kr. -7.446.000 kr.
Årlig ydelse 27 år 4.646.000 kr. 4.182.000 kr. 4.530.000 kr. -348.000 kr.
Renter og bidrag 2.146.000 kr. 1.281.000 kr. 1.388.000 kr. -107.000 kr.
Afdrag 2.500.000 kr. 2.900.000 kr. 3.142.000 kr. +242.000 kr.

 

Den årlige ydelse er nu 348.000 kr. lavere end, hvis foreningen havde beholdt det oprindelige 1% lån, og rentebesparelsen er 107.000 kr. og andelsværdien er nu 73.000 større end, hvis foreningen havde beholdt det oprindelige 1% lån. Den nye andelshaver ville stadig have betalt 90.000 kr. mere for andelen, men tabet er nu kun 17.000 kr.

Risikoen ved at konvertere til højere rente – eller spekulere om man vil.

Det er altid sjovest at fortælle om alle fordelene ved at konvertere lån. I dette tilfælde, at foreningens gæld falder. Men det er vigtigt også at fortælle om ulemperne. Og det skal gøres grundigt, for i eksemplet overfor, er det jo 100 andelshavere, som skal træffe beslutningen på den årlige generalforsamling. Og man kan kun træffe en god beslutning, hvis grundlaget er i orden.

Risikoen i eksemplet er, at renten ikke falder igen. For det er der ingen garanti for at den gør, og INGEN kan forudsige renten. Kursgevinsten ved at konvertere til 2% i eksemplet var på 9 millioner kroner. Man kan derfor nu regne ud, hvor lang tid der går før den gevinst er blevet spist op af ekstra rentebetalinger. Det tager ca. 13 år i eksemplet.

Så inden der er gået 13 år, skal man enten konvertere til lavere rente igen, eller man skal konvertere videre op til f.eks. 2,5% rente, og så lave et nyt regnestykke, hvor man sammenligner det oprindelige 1% lån med et nyt 2,5% lån og så videre. Hvis man er kunde i RealRåd laver vi dette regnestykke i vores IT-system hver dag. Vi kalder det resultatopgørelsen. Hver dag har man enten et rentetab, hvis renten er højere, eller en rentegevinst, hvis renten er lavere, og samtidig tager vi højde for betalte afdrag, kursgevinster og eventuelt udbetalte låneprovenuer. Som kunde i RealRåd kan man altid se den samlede gevinst af flere lånekonverteringer, og man kan altid sammenligne med det oprindelige lån. Selvom det måske blev omlagt for 10 år siden.

Boligejere og andelsboligforeninger.

Boligejere som er kunder i RealRåd har rutinemæssigt omlagt deres realkreditlån op og ned i rente i 25 år. De sidste 10 år har de fleste gjort det 7-8 gange, altså lidt under en gang årligt. Nogle har gjort det flere gange. Det er kunder som har en gæld, som gør at man kan konvertere lån hver gang renten ændrer sig med 0,5%.
De fleste andelsboligforeninger, vil tilhøre den sidste kategori, fordi gælden som regel er markant større i en andelsboligforening end hos private boligejere. Her er et eksempel på en kunde, som har valgt hyppige konverteringer. En privat boligejer men et godt eksempel på, hvordan det også kunne forløbe i en andelsboligforening, hvor lån samtidig er blevet omlagt i forbindelse med et supplerende lånebehov.

Men dette er en historisk betragtning. RealRåd kan ikke love, at man kan konvertere lån lige så hyppigt som vi har gjort det historisk. Men man kan spørge sig selv om det er sandsynligt, at renten ikke mere vil svinge med 0,5% op eller ned.

Hvis man ser på den historiske ”byggerente”, ser udviklingen sådan ud fra 1998 til i dag:

Det har kun været muligt at optage lån med ”halve” rentekuponer siden 2015, men hvis man ser bort fra dette, ville der teoretisk have været omkring 40 konverteringsmuligheder siden 1998.

RealRåds kunder har som nævnt konverteret lån op og ned i rente i 25 år, og kan altså kaldes spekulanter jævnfør ordbogen. Spørgsmålet er så, hvorfor andelsboligforeninger ikke skal spekulere?

 

Er andelsboligejere mere sårbare end boligejere?

I eksemplet overfor, var der 100 andelshavere, som tilsammen skyldte 100 millioner kroner til realkreditinstituttet. Det svarer til 1 million pr. andelshaver. Hvis man vil købe en 3-værelses ejerlejlighed i København, koster den nemt 4 millioner kroner og realkreditlånet bliver så på 3 millioner kroner.

I en andelsboligforening kan der være stor forskel på beboersammensætningen. Netop fordi andelsboliger som udgangspunkt er billigere end ejerboliger og flere derfor har mulighed for at købe en andelsbolig. F.eks. førstegangskøbere. Og jo lavere indkomst man har, jo mere sårbar er man overfor stigende boligudgifter. Men i eksemplet er gælden jo kun på 1/3 af boligejerens gæld. Og i eksemplet ville boligafgiften stige med 95 kroner pr. måned, og det mener vi ikke bør ryste en privatøkonomi.

Rådgiveransvar.

Efter finanskrisen er der dukket mange kedelige sager op om andelsboligforeninger, som er blevet nødlidende og måske endda er gået konkurs eller som har solgt deres ejendom til pensionskasser. Bag alle disse sager, står der også nogle rådgivere med et forklaringsproblem. Foreningerne blev etableret i en tid, hvor der opstod en prisboble, og hvor køb af ejendommene med en ”normal” finansiering ville give en kæmpe ”huslejestigning”, hvis lejerne meldte sig ind i andelsboligforeningen og blev andelshavere. Da undertegnede i slutfirserne var med til at finansiere nye andelsboligforeninger, var det helt normalt at ”huslejen” steg med 50-75%, men det skete fra et meget lavt lejeniveau, så her blev der stiftet andelsboligforeninger, som i dag har en stærk økonomi. Udfordringen op til finanskrisen var, at priserne på ejendommene var blevet alt for høje, og i nogle tilfælde endda var baseret på mere eller mindre fiktive købstilbud, som udløste lejelovens tilbudspligt, så beboerne kom under tidspres. Priserne var så høje, at andelsboligforeningerne aldrig var blevet stiftet med en normal finansiering. Derfor blev beboerne forelagt forskellige alternative finansieringer med afdragsfri rentetilpasningslån, renteswaps og kassekreditter, som blev forudsat afviklet med salgsprovenuer i takt med, at lejerne fraflyttede boligerne og de kunne sælges som andelsboliger. Ikke mindst fordi sælgerne/rådgiverne kunne fremvise valuarvurderinger, som viste at de i virkeligheden solgte ejendommene alt for billigt til beboerne, men som gjorde at andelsværdierne allerede fra stiftelsen af foreningen kunne opskrives. Så hvis man meldte sig ind i den nye andelsboligforening, ville man have udsigt til store gevinster, mens lejerne som blev tilbage nærmest ville være til grin.
Finansieringsplanen så i teorien fin ud, hvis priserne ikke faldt. Men det gjorde de, og samtidig gjorde myndighederne det klart, at negative markedsværdier af renteswaps, skulle medtages i beregningen, når andelsværdierne blev opgjort. Og da renten imod alles forventninger faldt, steg kursværdien af foreningernes gæld og renteswaps med ekspresfart, og uden loft, og andelsværdierne var nu tæt på nul. Og så faldt hele finansieringsplanen fra hinanden.

Dette er historie, som nogle foreninger desværre stadig kæmper med, men når jeg tager det op nu, er det fordi historien heldigvis også har ført til en selverkendelse af, at rådgivningen op til finanskrisen i mange tilfælde ikke var i orden, og at der nu er blevet strammet op, og der er kommet meget mere fokus på rådgiveransvaret.

Men som så ofte, når der generelt bliver strammet op, går man måske også lidt længere end hvad godt er. Det betyder, at rådgivere i banker og hos ejendomsadministratorer generelt er tilbageholdende med at anbefale konvertering af andelsboligforeningernes realkreditlån til højere rente. Mens de selv rutinemæssigt konverterer deres egne realkreditlån eller måske endda vælger et afdragsfrit rentetilpasningslån, så de kan investere i aktier i stedet for at afdrage på gælden 😊.

Selvom konvertering til højere rente ikke er lige så ukompliceret som konvertering til lavere rente, så kan man slet ikke sammenligne det med risikoen ved rentetilpasningslån, som mange foreninger også stadig har, og som rådgiverne har godkendt. Risikoen ved at konvertere til højere rente er begrænset på den måde, at man kan beregne konsekvenserne, fordi renten er fast. Det kan man ikke med rentetilpasningslån, hvor man kun kan håbe på, at renten ikke stiger for meget.

Så hvis rådgivere automatisk fraråder andelsboligforeninger at konvertere lån til højere rente, er vi i RealRåd ikke enige. Det kan sagtens være, at foreningen ikke ønsker det, men det bør være et fast punkt på dagsordenen, at andelshaverne bliver forelagt muligheden og tager stilling på basis af konsekvensberegninger, som f.eks. RealRåd har udarbejdet. Sådanne beregninger kan f.eks. vise, at foreningen kan sikre en kursgevinst og på den måde sikre, at andelsværdien ikke falder igen, hvis kurserne stiger. Og på længere sigt få lavere låneydelser.

Andelshaverne skal have mulighed for at afveje fordele og ulemper, gerne regnet ned til konsekvenserne pr. andelshaver, og selvfølgelig lytte til rådgiverne. Og når rådgiverne giver deres anbefaling, bør der stilles kritiske spørgsmål, så det kan afklares, om de givne anbefalinger gives for at beskytte andelshaverne eller rådgiveren selv.
Vi vil gå så langt at sige, at det er tæt på at være ansvarspådragende, hvis man som rådgiver IKKE forelægger muligheden for at realisere en stor kursgevinst.

Vores anbefaling er, at andelsboligforeninger har en overordnet strategi for finansiering, som hvert år tages op til revision i takt med at forholdene ændrer sig. Eksempler på hvad en strategi kan indeholde, og som løbende kan tilpasses de aktuelle muligheder:

 

RealRåd kan hjælpe foreningen med at lave strategien, og hvert år lave oplæg til generalforsamlingen, som kan udstyre bestyrelsen med et mandat til at gennemføre eventuelle konverteringer, hvis muligheden opstår. Skriv til rp@realraad.dk.

Redigeret af René Poulsen den 18. december 2020.