Opsigelsesfrist og dårlige kurser
Vi får mange henvendelser fra boligejere, som er tæt på at opgive en omlægning af deres lån, fordi kurserne er faldet og vi er tæt på opsigelsesfristen. Egentlig er det helt naturligt at kurserne falder, når der udbydes så mange obligationer til salg, som det er tilfældet nu, så måske gør det ikke så meget, hvis man ”klapper hesten” og ser hvad der sker, hvis man ikke opsiger lånet inden 31. juli.
Konsekvensen af ikke at opsige lånet er, at der skal betales differencerenter for yderligere et kvartal. Og det er en stor ekstra udgift, som i princippet kan gøre at der går for lang tid, før en omlægning bliver rentabel.
Men hvis man regner lidt på tallene, som RealRåd gør nu, er det måske ikke så slemt alligevel. Der er ingen garanti for, at kurserne stiger igen, men der skal altså ikke ret meget til, før regnestykket ser ud som, hvis lånet blev opsagt 31. juli.
Inden skal vi lige opsummere, hvad differencerenter egentlig er.
Der er en aftale mellem realkreditinstitutterne og obligationsejerne om, at obligationerne kan indfries til kurs 100 hvert kvartal, hvis de opsiges 2 måneder forinden.
Hvis obligationerne opsiges 31. juli, kan de indfries 1. oktober og realkreditinstituttet skal betale renter indtil 1. oktober. Derfor skal boligejerne også betale renter frem til 1. oktober, selvom de indfrier lånet inden. Hvis realkreditinstituttet får pengene af boligejeren før 1. oktober, står de på en konto i realkreditinstituttet, indtil de bliver betalt videre til obligationsejeren. I den periode forrentes pengene, med en rente, som i øjeblikket er negativ. Minus 1,15 % i Realkredit Danmark og Nordea, og minus 0,95 % i Totalkredit og Jyske Realkredit. Denne minusrente, skal boligejeren også betale.
Herefter kan vi beregne, hvad manglende opsigelse af lånet koster, fordi der skal betales renter i 90 dage ekstra. Der regnes på 1.000.000 kr. i gæld, så hvis dit lån er på 2 millioner, skal rentetallene ganges med 2 osv.
| Omlægning af lån i Realkredit Danmark og Nordea | ||
| Lån som konverteres | Rente efter skat | Nødvendig kursstigning |
| 3,0 % rente | 7.366 | 0,74 |
| 2,5 % rente | 6.479 | 0,65 |
| 2,0 % rente | 5.591 | 0,56 |
| 1,5 % rente | 4.704 | 0,47 |
| 1,0% rente | 3.816 | 0,38 |
| Omlægning af lån i Totalkredit og Jyske Realkredit | ||
| Lån som konverteres | Rente efter skat | Nødvendig kursstigning |
| 3,0 % rente | 7.011 | 0,70 |
| 2,5 % rente | 6.124 | 0,61 |
| 2,0 % rente | 5.236 | 0,52 |
| 1,5 % rente | 4.349 | 0,43 |
| 1,0% rente | 3.461 | 0,35 |
Kurserne skal altså stige med op til 0,74 point for at finansiere den ekstra udgift til differencerenter, hvis du ikke får opsagt lånet inden 31. juli. Om de gør det, kan vi ikke sige, men det er et faktum, at kurserne siden toppen i juni måned er faldet med ca. 1,7 point. Hvis vi skal regne på omlægning af dit lån, skal du bare sende låneoplysningerne i en mail til info@realraad.dk.