Konverteringsbølge på vej?

Ny kursrekord på 1,5 % 30 år

Kursen på 1,5 % 30 år er nu rekordhøj og vi anbefaler alle med 2,5 % på over 1,2 mill. kr. at omlægge lånet, hvis tidshorisonten er 5 år.

Vi går også skridtet videre og anbefaler kunder med 2 % lån som er optaget for mere end 2 år siden at omlægge lånet, hvis gælden er større end 2 mill. Jo større gæld desto større er anbefalingen.

Et eksempel:

2 % lån med 27 års løbetid på 2.500.000 kr. omlægges  til 1,5 % 27 år til kurs 99,15.
Det nye lån bliver på 2.564.000 kr. og ydelsen efter skat falder med 2.377 kr.

Det er ikke imponerende, men hvis renten om 2 år er steget til 3 %, er gælden nedbragt til 2.407.000 kr. og kan omlægges til et nyt lån på 2.149.000 kr., hvor nettoydelsen falder med yderligere 2.475 kr.

Alternativet er at holde fast i 2 % lånet, som om 2 år vil være nedbragt til 2.355.000 kr. og omlægge det til et nyt 3 % lån på 2.292.000 og en stigning i nettoydelsen på 4.100 kr.

Forskellen er altså en lavere gæld på 143.000 kr. og en nettoydelse som er 8.952 kr. lavere ved først at konvertere til 1,5 %.

Spørgsmålet er så, om renten stiger til 3 % om 2 år? Gør den ikke det, må du leve med en nettoydelse som er ca. 200 kr. lavere hver måned.

 

Generalforsamlingstid i andelsboligforeninger

Det er snart højsæson for den ordinære generalforsamling i andelsboligforeninger. Her vil årsrapporten for 2018 blive gennemgået.

Rigtig mange andelsboligforeninger er finansieret med fastforrentede 2 % lån og det ser de fleste som den optimale løsning. Men det kan gøres endnu bedre, uden at gå på kompromis med trygheden i at have et fastforrentet lån.

Det vil vi vise med et eksempel, hvor en andelsboligforening har et 2 % lån på 50 millioner, hvor der er 26 års restløbetid. Hvis andelsboligforeningen ringer til banken for at få regnet på muligheden for omlægning til et nyt 26-årigt 1,5 % lån, hvor kursen i øjeblikket er meget tæt på 98, vil man få at vide, at:

  1. Udgiften til renter og bidrag vil falde med ca. 225.000 kr. det første år.
  2. Den samlede rente- og bidragsbesparelse vil være på ca. 3.505.000 kr.

Det er mange penge der kan spares, men man kan gøre det endnu bedre.

I stedet for at optage et 30-årigt lån med forkortet løbetid, kan man optage 2 lån, så den vægtede løbetid bliver 26 år. I dette tilfælde 1 % 20 og 1,5 % 30 år med 40/60 i fordeling.

Gør man det, vil den vægtede rente blive 1,30 % og tallene i stedet se sådan ud:

  1. Udgiften til renter og bidrag vil falde med ca. 326.000 kr. det første år.
  2. Den samlede rente- og bidragsbesparelse vil være på ca. 4.608.000 kr.

Man kan altså spare i alt 1.103.000 mere i renter og bidrag ved at opdele finansieringen.

Hvis du vil have os til at lave et overslag på lånene i din andelsboligforening, så send en mail til rp@realraad.dk. Og vent ikke for længe, hvis I skal drøfte mulighederne på årets generalforsamling.

Er du klar til 1,5 % rente?

I finansmedierne kan du i øjeblikket læse at bankøkonomerne anbefaler omlægning af realkreditlån med både 2,5 % og 3 % i rente.

Det gør RealRåd bestemt også, men vi går skridtet videre.

Vi anbefaler også at du gør dig klar til omlægning af 2 % lån, hvis de er baseret på obligationer med udløb i 2047. Det drejer sig om lån, som er udbetalt i perioden 2015-2017.

Men hvorfor går RealRåd skridtet videre end bankøkonomerne?
Det gør vi, fordi RealRåd ikke kun ser på den enkelte låneomlægning, men også ser frem mod de kommende omlægninger, og her er situationen, at det er bedre at have et 1,5 % lån end et 2 % lån. Årsagen til det er, at obligationerne med udløb i 2047 bliver mindre og mindre kursfølsomme end de nye obligationer med lavere rente, så derfor vil du kunne få større gevinst ud af at konvertere nu, og så senere konvertere op i rente igen.

Det vil vi vise med nogle eksempler, som er baseret på kurserne den 15.2.2019 og at du for 3 år siden optog et 2 % lån på 3 millioner kr. med afdrag over 30 år.

Eksempel 1 viser resultatet af at beholde dit nuværende 2% 2047 lån i 2 år, hvor vi forudsætter, at renten nu er 3 %:

  1. Gælden er i dag (27 år tilbage) 2.774.000 kr.
  2. Nettoydelsen er ca. 10.900 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er faldet til 2.616.000 kr.
  4. Indfrielseskursen er 95 og du skal optage et nyt 25-årigt lån på 2.520.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 11.000 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt 23-årigt lån på 2.445.000 kr.
  7. Nettoydelsen falder til ca. 10.000 kr. pr. måned

Du har altså efter 4 år et 2 % lån på 2.445.000 med en nettoydelse på ca. 10.000 kr. pr. måned.

 

Eksempel 2 viser konvertering til 1,5 % nu og derefter gennemføre samme omlægning til 3 % som i eksempel 1.

  1. Startgælden bliver på 2.900.000 kr. (+126.000)
  2. Nettoydelsen er stadig ca. 10.900 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er faldet til 2.723.000 kr.
  4. Indfrielseskursen er 88 og du skal optage et nyt 25-årigt lån på 2.430.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 9.600 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt 23-årigt lån på 2.359.000 kr.
  7. Nettoydelsen er stadig ca. 9.600 kr. pr. måned

Forskellen er altså, at gælden er 86.000 kr. lavere og nettoydelsen 400 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 % rente.


Hvis du optog et 2 % lån 2047 med afdragsfrihed på 3 millioner for 2 år siden.

Så er der ingen traditionel omlægningsmulighed til 1,5 % endnu, men du kan vælge at omlægge til afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Her får du en ekstra gevinst ved, at din bidragssats falder. Først vil vi vise et eksempel, som viser dine traditionelle konverteringsmuligheder:

  1. Gælden er stadig 3 millioner kr.
  2. Nettoydelsen er  ca. 5.400 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er stadig 3 millioner kr.
  4. Indfrielseskursen er 93,75 og du skal optage et nyt lån på 2.849.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 6.800 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt lån på 2.923.000 kr.
  7. Nettoydelsen bliver ca. 5.200 kr. pr. måned

Resultatet af de 2 omlægninger er altså at gælden er faldet med 77.000 kr. og nettoydelsen er faldet med 200 kr. pr. måned.

 

Bruger du i stedet RealRådmodellen, kan du allerede nu konvertere til 1,5 % og derefter gennemføre konverteringerne. Det viser vi her:

  1. Den nuværende gæld er på 3 millioner kroner.
  2. Nettoydelsen er ca. 5.400 kr. pr. måned.
  3. 2% lånet omlægges til 1,5 5 med RealRådmodellen
  4. Den nye gæld bliver på 3.136.000 kr. (+136.000)
  5. Nettoydelsen er stadig ca. 5.400 kr. pr. måned.
  6. Om 2 år er renten steget til 3 % og gælden er faldet til 3.110.000 kr.
  7. Det skyldes, at du bruges bidragsbesparelsen til afdrag
  8. Indfrielseskursen er 88* og du skal optaget et nyt lån på 2.789.000 kr.
  9. Din nettoydelse stiger til ca. 6.200 kr. pr. måned
  10. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 % og du omlægger til et nyt lån på 2.890.000 kr.
  11. Nettoydelsen bliver på ca. 4.500 kr. pr. måned.
    * det er kun realkreditlånet som indfries til kurs 88. Prioritetskreditten indfries til kurs 100.

Forskellen er altså, at gælden er 33.000 kr. lavere og nettoydelsen 700 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 % rente ved brug af RealRådmodellen

Kommentarer til beregningerne.

Tidspunktet for indfrielse af 2 % lånene er ikke optimal. Faktisk kan det næsten ikke blive dårligere end nu. Det skyldes, at der skal betales differencerenter helt frem til 1.7.2019, altså i mere end 4 måneder. Hvis gælden er på 3 millioner kr., falder udgiften med ca. 259 kroner om dagen. Differencerenterne pr. i dag er medtaget i beregningerne. Du kan altså spare på indfrielsesomkostningerne ved at vente med at gennemføre omlægningerne, men så skal der tages højde for kursændringer.

Hvis kurserne stiger bliver resultatet bedre, fordi det nye lån bliver mindre, og indfrielsen samtidig bliver billigere. En kursstigning på 1 point betyder, at du skal låne 10.000 mindre pr. million i gæld.

Hvis kurserne falder, bliver resultatet som udgangspunkt dårligere. Du skal låne 10.000 kroner mere pr. million i gæld, hvis kursen falder med 1 point.

Men hvis du bruger RealRådmodellen og kurserne falder, kan resultatet blive bedre. Det skyldes, at du i så fald kan basere omlægningen på 1,5 % 20 år. Her er kursen p.t. 101,20, men hvis kursen falder til f.eks. 99,75, er det en langt bedre kurs end den aktuelle kurs på 1,5 % 30 år som er brugt i beregningerne (97,55).

Du skal i så fald låne 22.000 kroner mindre pr. million i gæld, og fordi du bruger RealRådmodellen, kan du vælge at afdrage over 30 år eller vælge fuld afdragsfrihed, fordi afdragene reguleres over en prioritets kredit med samme rente som på realkreditlånet.

Forberedelserne skal sættes i gang nu.

Det gælder om at være klar til konvertering, når kursen er helt rigtig, og forudsætningen for det, er at du har et lånetilbud. Derfor er første skridt at bestille et lånetilbud i realkreditinstituttet.

Og skal du skifte realkreditinstitut samtidig, skal du også kreditgodkendes og ejendommen skal vurderes. Det lyder besværligt, men da lånene som vi har regnet på, kan være udbetalt for 3-4 år siden, er der stor sandsynlighed for, at ejendomsværdien er steget, og du derfor kan få en lavere bidragssats samtidig. Det får man ikke automatisk, når man omlægger lån i det nuværende realkreditinstitut, men ved skift af institut, skal der altid laves en ny vurdering, og så bliver bidragssatsen baseret på den nye vurdering.

Kontakt os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere om dine konverteringsmuligheder.

 

Mens vi venter på rentestigninger

Rigtig mange boligejere har finansieret deres bolig med fastforrentede 2 % realkreditlån, og det er optimalt, hvis man venter på en rentestigning, så man kan konvertere lånet med en kursgevinst. Hvornår renten begynder at stige, kan vi kun gætte på. Foreløbig bliver den ved med at falde. Det skyldes f.eks. at der ikke er udsigt til stigende vækst i Europa og usikkerhed andre steder gør investering i danske realkreditobligationer attraktiv, og så falder renten.
Men man kan alligevel gøre noget for at trimme sin boligfinansiering uden at påtage sig stor risiko. Det kan man ved at bruge RealRådmodellen. Her følger 2 muligheder:
Du har et 2 % lån uden afdrag:
Her betaler du et ekstra bidrag for afdragsfriheden. Forskellen på den højeste bidragssats og bidragssatsen i Totalkredit kan være op til 0,42 %. Hvis 2 % lånet er optaget efter 1.4.2017 er kursen ca. 1,4 point lavere end på det lån, som vi bruger til RealRådmodellen, så en omlægning vil give en lille kursgevinst.
Hvis dit nuværende afdragsfri lån er på 3 millioner, kan lånet omlægges til meget lave omkostninger. Du sparer op til ca. 13.000 kroner i renter og bidrag det første år.
Du har et 2 % lån med afdrag:
Her betaler du ikke ekstra bidrag for afdragsfrihed, men du kan stadig bruge RealRådmodellen til at opnå en besparelse. RealRådmodellen er nemlig ikke kun billig afdragsfrihed. Den giver også fleksible afdrag. Det betyder, at du kan omlægge dit 30-årige 2 % lån til et 20-årigt 1,5 % lån, men betale det samme afdrag som på et 30 årigt lån. Hvis lånet er på 3 millioner, kan du det første år spare op til ca. 12.500 kroner i rente.
Men der er en bagside, ved at bruge 20-årige lån. Og det er, at gevinsten på senere konverteringer til højere rente bliver lavere. Hvor kursen falder med ca. 7 point på et 30-årigt lån, falder kursen ”kun” med ca. 5 point på en 20-årig obligation. I kroner betyder det en forskel på ca. 60.000 kr. hvis gælden er 3 millioner kr.
Dertil kommer, at der løbende betales et større afdrag på det 20-årige lån, som finansieres med en prioritetskredit, hvor man ikke senere kan få en kursgevinst.
Afdraget på et 20-årigt lån er ca. 43.000 kr. det første år pr. million i stedet for ca. 24.000 kr. på et 30-årigt lån. Man går altså glip af en potentiel kursgevinst på ca. 1.400 kr. pr. år man har det 20-årige lån.
Hvis du vil spare løbende renter, må du altså acceptere en mindre kursgevinst hvis renten senere stiger.

Kombination:

Man kan også bruge RealRådmodellen til afdragsfrihed på basis af et 20-årigt 1,5 % lån. Her er rente- og bidragsbesparelsen op til ca. 27.000 kroner det første år, hvis gælden er på 3 millioner kr.

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk og lad os regne på dine muligheder.

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X