Friværdi kan bruges til pensionsopsparing

For mange boligejere er det et stort ønske at være gældfri, når de går på pension. Det giver en større frihed, fordi man så ikke er bundet af terminsbetalinger. Men til gengæld består en stor del af den samlede formue af værdien af mursten, og når den engang skal bruges, kender man hverken prisen eller mulighederne for at få den ud med et boliglån. Og måske har der været så stor fokus på at betale afdrag på gælden, at den løbende pensionsopsparing er blevet forsømt. Generelt bør man overveje at fordele sin samlede formue på forskellige områder, friværdier, pensionsopsparinger og almindelig opsparing. På denne måde kan man gøre sig mindre afhængig af udviklingen på de forskellige områder

I øjeblikket har vi en meget lav rente på realkreditlån og der er kommet en ny lånetype fra Realkredit Danmark (FlexLife) med fast rente. Det åbner for muligheden for at belåne noget af friværdien i boligen og bruge pengene til indskud på pensionsordninger. På den måde udnytter man den lave faste rente og det særlige skattefradrag for pensionsopsparing, som gør pensionsopsparing ekstra gunstig. Og med en tidshorisont på måske 30 år, er der stor sandsynlighed for, at man kan få et afkast af pensionsopsparingen, som langt overstiger omkostningen på realkreditlånet.

Det viser vi her med et eksempel.

Men først lige en kort gennemgang af forudsætningerne for eksemplerne:

  1. Den højeste skatteværdi af fradrag for pensionsindbetalinger er på ca. 52%, hvis indkomsten stadig er over topskattegrænsen efter indskuddet. Dertil kommer et særligt ligningsmæssigt fradrag af pensionsopsparing op til 70.000 kr., som er størst, hvis der er under 15 år til pensionstidspunktet. Værdien er her ca. 8% udover de 52%. På grund af den øvre grænse på 70.000 kr. må der altså kun indbetales ca. 20.000 kr. til andre pensionsordninger. I modsat fald falder skatteværdien, dog i begrænset grad.
  2. Det mest optimale er, hvis de samlede indtægter på pensionstidspunktet ikke overstiger topskattegrænsen. I så fald er skatten ved udbetaling ca. 37%, og denne forudsætning anvendes i beregningerne.
  3. Der er intet loft for fradrag for indskud på livrenter, som har livsvarig udbetaling, men hvis indskud laves på livrenter med ophørende udbetalinger eller på ratepensioner er loftet i 2020 57.200 kr.
    Eksemplerne er baseret på, at grænsen på 57.200 udnyttes maksimalt, og at der derfor ikke samtidig indbetales på andre pensionsordninger med ophørende udbetaling.
  4. Reglerne for pensionsopsparing, herunder især skattereglerne, udsættes jævnligt for ændringer, som kan påvirke resultatet. Senest er dog indført det ekstra skattefradrag, som er til den positive side. På negativsiden kan særligt skatten af pensionsafkast være fristende at hæve ”lidt”, og en ændring af grænserne for modregning i offentlige pensioner kan også være et fristende indgreb, når statskassen mangler penge.
  5. Man kan kun opnå afdragsfrihed på FlexLife med fast rente, hvis den samlede belåningsgrad er under 60%. I eksemplet er der regnet med 0,97% i bidragssats, som gælder for belåning i intervallet 40-60%. Man kan også finansiere pensionsindskuddet med ”almindelige” afdragsfri lån, men her kan der maksimalt bevilges afdragsfrihed i 10 år, men med en belåning op til 80% af ejendomsværdien.
  6. Lånebehovet skal både dække indskud på en livrente, og eventuelt finansiering af ydelser på lånet når der ikke mere er fradrag for indskuddet. Det vil der være i de første 10 år, men hvis der f.eks. er 15 år til pensionstidspunktet, kan der være behov for at finansiere låneydelsen i 5 år.
  7. Afkastet af pensionsordningerne er naturligvis altafgørende for slutresultatet. Når pensionsselskaberne laver deres prognoser, anvendes f.eks. 6,5% når tidshorisonten er over 10 år og der investeres i aktier. Efter 15,3% pensionsskat og 0,75% i omkostninger giver det ca. 4,75% i afkast. I eksemplerne har vi regnet med 3,75% og 4,75% efter skat og omkostninger.
    Afkastet følger normalt den risikoprofil man vælger i investeringerne, og med en tidshorisont på 20-30 år bør man overveje en risikoprofil i den højere ende af skalaen. Pensionsudbyderne skal altid afdække kundernes risikoprofil, inden en ordning sættes i gang, så der ikke er nogen tvivl om, hvor stor en risiko kunden ønsker at påtage sig. Og husk, at man ikke lade sig friste, når f.eks. investeringsforeninger reklamerer med høje afkast de sidste 10 år. Det er historiske afkast, som ikke kan bruges til noget. Det vigtigste er efter vores opfattelse, at man sørger for at sprede investeringerne, på både aktivtyper, valuta og geografisk. Og den løftede pegefinger: Pas på såkaldte alternative investeringer. De kan sagtens være OK, men der er p.t. meget lidt kontrol med området.
  8. Når pensionsordningerne bliver udbetalt, kan de udløse en modregning i pensionstillægget til folkepensionen. Eksemplerne viser resultatet for en enlig pensionist, og den eventuelle modregning i pensionstillægget beregnes kun af den del af pensionsindkomsten, som overstiger anden indkomst, som udløser modregning. Det kan f.eks. være udbetalinger fra ATP og andre pensionsordninger.
  9. Ratepensioner kan udbetales over 10-30 år, mens livrenter i eksemplet er med livsvarig udbetaling. Det er i gennemsnit ca. 20 år.
  10. Sidst men ikke mindst, skal en eventuel ordning altid laves i samråd med en pensionsrådgiver. Enten i banken eller i et pensionsselskab. Især når det gælder livrenteordninger, er det vigtigt at kende reglerne for udbetaling, hvis man dør ”før tid”.
    Hvis man dør ”før tid” kan der være mulighed for, at opsparingen udbetales til boet via tilknyttede forsikringer. På bekostning af slutopsparingen på grund af ekstra omkostninger til forsikring.

 

Eksempel:

  1. Der er 15 år til pensionsalderen
  2. Ratepensionen udbetales over 15 år og livrenten er baseret på 20 års udbetaling
  3. FlexLife lånet er afdragsfrit i alle 30 år
  4. Der medfinansieres 5 års renter og bidrag på lånet
  5. Grænsen på 57.200 for skattefradrag udnyttes fuldt ud
  6. Der regnes med 52% topskat af fradrag, og 37% skat af udbetalinger.

 

15 år til pensionsalder: 3,75% afkast 4,75% afkast
Gæld på pensionstidspunktet 753.000 kr. 753.000 kr.
Samlet opsparing på pensionstidspunktet 2.204.000 kr. 2.510.000 kr.
Årlig pensionsudbetaling før skat 172.000 kr. 211.000 kr.
– Efter skat 108.000 kr. 133.000 kr.
Årlig nettoydelse på lån 11.000 kr. 11.000 kr.
Overskud før modregning 97.000 kr. 122.000 kr.
Modregning i pensionstillæg (2020-niveau) 26.000 kr. 38.000 kr.
Overskud til forbrug 71.000 kr. 84.000 kr.
     
Samlede nettoudbetaling i 15-20 år 1.887.000 kr. 2.320.000 kr.
Samlede nettoydelser på lån i 30 år 339.000 kr. 339.000 kr.
Samlet modregning 388.000 kr. 567.000 kr.
Gæld efter 30 år 753.000 kr. 753.000 kr.
Overskud efter gæld og modregning 407.000 kr. 661.000 kr.

 

 

Boligejere med 1,5% lån bør være klar.

Den sidste måned er kursen på 1% 2053 (den nye serie) steget med næsten 1,5 point og nærmer sig nu kurs 100. Hvis det sker, skal der holdes øje med 0,5% 2053, for der skal ikke meget til, før en konvertering kan blive aktuel. Desværre er timingen, for så vidt angår pari-straks indfrielser, ikke optimal lige nu, da vi lige har passeret en opsigelsesfrist, men ikke desto mindre, kan en omlægning blive aktuel.

Der findes p.t. ingen kurser på 0,5% 2053, men baseret på forskellen på 1% 2050, 1 % 2053 og 0,5% 2050 anslår vi en aktuel kurs på ca. 96. Hvis kursen den 1. oktober er 98, kunne en konvertering se sådan ud:

Et lån på 3 millioner optaget den 1.7.2019, kan omlægges til et nyt 0,5% lån på 3.085.000 kr.

Lån opr. 3 mill. kr. Nuværende lån Nyt lån Forskel
Restgæld 1.10.20 2.900.000 3.002.000 102.000
Nettoydelse 128.864 123.935 -4.929
Rente/bidrag 62.557 34.993 -32.493
Afdrag 81.320 97.340 16.302

 

Mange vil måske afvise tanken om en omlægning, hvor gælden stiger med 102.000 og man ”kun” sparer 4.929 kr. netto, men den forholdsvise lille nettobesparelse dækker over at man sparer over 30.000 kr. i rente og bidrag og samtidig afdrager 16.000 kr. mere på gælden. Derfor går der kun 4,75 år før den øgede gæld er finansieret med renter og ekstra afdrag. Herfra sparer man penge hver dag. Næsten 70 kr. om dagen før skat.

Og har du først omlagt til 0,5%, ligger vejen også åben til en ny konvertering til højere rente og dermed en væsentlig gældsreduktion.

RealRåd kan regne på dine muligheder, hvis du har et 1,5% lån. Og vi sørger automatisk for at bestille lånetilbud, når vi mener, at tiden er til det.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Boligkøbere kan spare penge med RealRådmodellen.

Der er gang i bolighandlerne, og udover selve beslutningen om at købe en bolig, er valg af finansiering også en vigtig beslutning. Vi ser stadig finansieringsforslag fra bankerne, hvor kunden bliver præsenteret for en model, hvor realkreditlånet er afdragsfrit og boliglånet afdrages over f.eks. 5,75 år. På papiret lyder det godt, at man kan afvikle sit banklån på under 6 år, men hvis man regner efter, vil den samlede gæld være højere når de 5,75 år er gået, medmindre renten på banklånet er meget høj.

Hvis en bolig til 4 millioner finansieres med 80% realkreditlån til 1% og et banklån på 600.000 kr. til 3,95% ser regnestykket sådan ud, hvis man sammenligner den afdragsfri model, hvor realkreditlånet er afdragsfrit i 5,75 år og banklånet afdrages over samme periode, med en model, hvor både realkreditlån og banklån afdrages over 30 år:

Afdragsfri model 30/30 model
Nettoydelse pr. måned 13.564 13.656
Renter og bidrag på 5,75 år 461.800 426.864
Samlet gæld efter 5,75 år. 3.261.000 3.219.248

 

Boligkøbere som bliver præsenteret for den afdragsfri model, bør bede rådgiveren om at lave dette regnestykke. Men man kan også bede banken om et tilbud, hvor man bruger RealRådmodellen, som går ud på, at man vælger et realkreditlån med afdrag over 30 år, men bruger en kassekredit til at finansiere afdragene. På den måde kan man stadig afvikle banklånet over 5,75 år, men man slipper for at betale en højere bidragssats på realkreditlånet og kursen på realkreditlånet er lidt højere.

Hvor stor gevinsten ved RealRådmodellen er, kommer an på, hvor høj renten er på den tilbudte kassekredit. I eksemplet ovenfor, er bidragssatsen 0,33% højere på grund af afdragsfriheden. Det svarer til, at man i starten betaler 11.218 kr. mere i bidrag pr. år. Det skal du sammenligne med, hvad det koster at låne de ca. 93.000 kr. om året, som du afdrager på realkreditlånet. Break-even for rentesatsen, før renteudgiften overstiger bidragsbesparelsen, er:

1. år 13,40%
2. år 7,53%
3. år 5,58%
4. år 4,61%
5. år 3,72%

 

Vi har lavet RealRådmodellen i næsten 3 år, og vores erfaring er, at kreditten har en begrænset udnyttelse. Det skyldes primært, at den bliver nulstillet, når Realkreditlånet bliver konverteret (man laver en tillægsbelåning svarende til de betalte afdrag), men også at kunderne har et ønske om ikke at udnytte afdragsfriheden fuldt ud.

Den største udfordring er i praksis, at dit forslag til din rådgiver sandsynligvis bliver mødt på denne måde:

Der er mange forklaringer på, hvorfor banken ikke vil tilbyde dig finansieringen. På trods af, at du afdrager din gæld hurtigere, og bankens sikkerhed for kreditten bliver bedre og bedre i takt med, at du afdrager realkreditlånet:

  1. ”Det får jeg aldrig bevilget af kreditafdelingen”.
  2. ”Det er i strid med de skærpede kreditkrav til boligkøbere”.
  3. ”Vi får større hensættelser til tab, hvis vi også bevilger en kredit”.

 

Det første punkt er en ærlig sag. Det er bankens kreditpolitik som gælder, og passer dine ønsker ikke ind i rådgiverens tjekskema, bliver det sikkert et nej, men så kan man jo spørge en anden bank.

Det andet punkt er, efter vores mening, en overfortolkning af Finanstilsynets vejledning til bankerne. Kravet til boligkøbere er, at udbetalingen skal være mindst 5%, og at den samlede gæld som udgangspunkt højest må være 3,5 – 4 gange årsindkomsten, men der er et overordnet formål med reglerne. Og det er ganske enkelt, at sikre boligkøberne mod at købe for dyrt og dermed at sikre, at bankerne ikke tager for stor risiko.

Vi hører indimellem den begrundelse, at hvis man bevilger en kassekredit udover 15% boliglån, så kommer man på kant med reglen om 5% udbetaling, men det er her vi mener, at der bliver overfortolket i bankerne. Hvis boligkøberen inden købet selv indbetaler 5% af købesummen plus omkostninger til banken, så er kravet opfyldt. Kassekreditten, som etableres efterfølgende, bruges ikke til finansieringen af boligkøbet, men bruges tværtimod til at afdrage gælden hurtigere, fordi nettobesparelsen kan bruges til ekstra afdrag.

Og når kundens samlede gæld bliver lavere, og bankens sikkerhed bliver bedre, så kan Finanstilsynet ikke give en dårligere rating af kundens engagement. Især ikke hvis realkreditlånet har fast rente.

Det er korrekt at bankerne efter regnskabsreglerne løbende skal hensætte til tab. Og logisk er det sådan at jo større engagementet er, jo større hensættelser skal der laves. Men i den forbindelse skal man også huske på, at hvis kunden, som i eksemplet, efter et år har lånt 93.000 kr. til finansiering af afdrag, så er bankens sikkerhed også blevet forbedret med 93.000 kr. i forhold til, hvis realkreditlånet var afdragsfrit. Og der jo ingen som siger, at banken på forhånd skal bevilge en kassekredit til 5,75 års afdrag. 2 år ad gangen burde være nok, hvis man bruger RealRåds konverteringshistorik som udgangspunkt.

Bankens pantesikkerhed ser i eksemplet sådan ud:

Afdragsfri model RealRådmodellen
1. år Fra 80% Fra 78,5%
2. år Fra 80% Fra 76,2%
3. år Fra 80% Fra 73,8%
4. år Fra 80% Fra 71,4%
5. år Fra 80% Fra 69,1%

 

Selve banklånet som dækker de 15% af finansieringen, er i begge tilfælde blevet afdraget med en løbetid på 5,75 år, så her er risikoen for banken den samme. Og kundens rådighedsbeløb er bedre, fordi besparelsen på bidragsbetalingen er ca. 1.000 kr. pr. måned. Det er måske her, bankens egentlige udfordring er!!!

Afslutningsvis skal det nævnes, at banken som vi laver RealRådmodellen med, desværre ikke ønsker at finansiere bolighandler, medmindre ejendommene ligger på Fyn.

For en måned siden offentliggjorde Nordea en renteprognose, hvor banken forudså en kurs ned til 90,4 på 30-årige 1% lån ved udgangen af 2021. I går fulgte Realkredit Danmark efter med en næsten identisk prognose, som forudså kursen ned til 90,1 på 12 måneders sigt. I begge tilfælde må det formodes at effekterne af Coronakrisen er indregnet.

Selvom Nordea og Realkredit Danmark ikke er helt enige om tidspunktet, så er de enige om kursniveauet, og det kan man så tro på eller lade være. Hvis vi kendte forudsætningerne for prognoserne, kunne man bedre vurdere sandsynligheden, men gør vi ikke, og så må vi jo gætte på, hvad der ligger bag.

Mange økonomer ser, modsat Nordea og Realkredit Danmark, lavere renter, fordi væksten i den kommende tid forventes at være negativ, hvilket taler for lavere renter. Men der er også økonomer som mener, at lavere renter ikke mere påvirker væksten som tidligere, så derfor må der ligge andre forudsætninger til grund for prognoserne.

Et bud kunne være det faktum, at vi i den kommende tid vil se massive gældsudstedelser til finansiering af effekterne af Coronakrisen. Alene i USA er behovet for nye statslån skønnet til +30.000 milliarder kr. og i EU tales der om et fælles kriselån på 3.750 milliarder kr. hvortil kommer EU-medlemmernes egne statslån. Spørgsmålet er om så store gældsudstedelser kan ske til de nuværende renter?

I januar måned opgjorde Nationalbanken, at udenlandske investorer ejede 39% af danske 30-årige realkreditobligationer med fast rente. Det svarer til 350 milliarder kroner. Grunden til den store kærlighed til vores obligationer er, at sikkerheden er næsten lige så god som statsobligationer, og renten samtidig er lidt højere. Men hvad nu hvis renten på de nye US-Bonds bliver så tillokkende, at de danske realkreditobligationer bliver solgt til fordel for US-Bonds? Så vil kurserne uundgåeligt blive presset ned.

RealRåd kan ikke forudsige renten, men vi holder øje med den og giver vores kunder besked, når der opstår en konverteringsmulighed. Og hvis de 2 prognoser lægges til grund, følger her et eksempel på det.

  1. Du har et 1% lån på 3.000.000 kr. med 30 års løbetid og en nettoydelse på 10.340 kr.
  2. Om 12 måneder er gælden faldet til 2.914.000 kr. og nettoydelsen er 10.330 kr.
  3. Kursen er faldet til 92,5 og lånet omlægges til 2% til kurs 99,5
  4. Det nye lån bliver på 2.736.000 kr. og en nettoydelse på 10.470 kr.
  5. Gælden er reduceret med 178.000 kr. og nettoydelsen er steget med 140 kr.
  6. Da du løbende betaler mere i rente og afdrager mindre, går der 10,25 år før kursgevinsten er spist af højere renter og lavere afdrag.

Hvorfor regner vi nu med at 1% lånet indfries til kurs 92,5, når prognosen siger 90? Det gør vi, fordi det afgørende i en konvertering til højere rente er, hvor stor kursforskellen er på 1% lånet og det nye 2% lån. Og her er det optimale kursspænd matematisk på ca. 8 kurspoint. Så hvis vi regner med en lavere indfrielseskurs, vil også kursen på det nye lån blive lavere. Samtidig ved vi at nye lån om 12 måneder, vil være baseret på obligationsserier som udløber i 2053 i stedet for i 2050. Og det betyder en lidt lavere kurs på det nye 2% lån. 2053-serierne bruges allerede, og derfor kan vi se, at kursforskellen er på 1 kurspoint, og derfor bruger vi en kursforskel på 7 i stedet for 8.

Lad RealRåd vurdere dine konverteringsmuligheder. Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk og aftal en gennemgang med os. Det koster ikke noget.

Har du styr på dine lånekonverteringer?

Det er ikke svært at sammenligne et lån med et andet. F.eks. når din rådgiver viser dig, hvad du har ud af at konvertere fra 2% til 1%. ”Det kan selv et 5-årigt barn forstå”, sagde Groucho Marx engang. For derefter at tilføje, ”skaf mig lige et 5-årigt barn”.

Men hvad nu, hvis du også spørger rådgiveren om, hvor meget du har sparet i forhold til det forrige lån, som måske også var et 1% lån? Så vil svaret nok blive lidt mere uklart og vævende, for den sag er arkiveret for længst.

Som kunde i RealRåd holder vi ikke kun øje med dit nuværende lån. Vi har også 100 % styr på historikken. Vi gemmer alle dine konverteringer i vores system, som du har adgang til, og vi beregner hver dag dit samlede resultat og viser:

  1. Din samlede gevinst
  2. Heraf hvor meget du har sparet i renter og bidrag
  3. Og hvor meget du har fået udbetalt i provenuer
  4. Hvad din gæld og ydelse havde været, hvis du bare havde beholdt det første lån.

Du kan åbne hver enkelt konvertering i systemet og se alle omkostninger og så videre.

På billedet er gevinsten 510.000 på 10 år. Efter skat og alle omkostninger. Det er vel OK?

Hvis vi skal overvåge dine lån, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk

Og hvad kan vi så lære af det?

Da Statsministeren første gang meddelte, at Danmark ville blive lukket ned den 11. marts, var kursen på 30-årige 0,5 % lån i kurs 98. Dagen efter da børsen åbnede, påvirkede det kun kursen negativt med ½ point, men i de følgende dage, gik alvoren op for alle, og kursen faldt hurtigt til 88,50 den 20. marts. Det gik så stærkt, at det i stedet for at konvertere lån fra 0,5 % til 1,5 %, blev muligt at konvertere direkte til 2 %.

Det var dog i praksis kun muligt i 4 dage (21.3 – 24.3), hvor kursen var under 100 på 2 % lånet. Herefter begyndte kurserne at stige igen, og nu er kursen på 0,5 % lånet oppe på 93 og 2 % lånet er langt over kurs 100 igen.

Nogle få boligejere nåede at få et 2 % lånetilbud i den korte periode, og de fleste nåede end ikke at blive bekendt med muligheden, før den var væk igen. Og af dem, som nåede at få et tilbud, var der flere, som oplevede, at kurserne udviklede sig uheldigt straks efter, så de ville få mindre udbetalt fra det nye lån, end det kostede at indfri det gamle lån. Nogen accepterede et mindre underskud, og fik derfor realiseret en stor kursgevinst, mens andre ville vente på at kurserne rettede sig igen. Og det har de ikke gjort. Tværtimod bliver underskuddet større og større dag for dag, fordi kursen på indfrielsen stiger mere end kursen på 2 % lånet.

Saglig Gotha Andersen stillede ofte spørgsmålet. Og hvad kan vi så lære af det? Vi kan lære flere ting:

  1. Renterne kan hurtigt stige. De kan også falde hurtigt, men sjældent lige så hurtigt som de stiger, når der er panik.
  2. Låneovervågning på dagsbasis er vigtig.
  3. Hav en rådgiver, som kan vejlede dig og sørger for at få et lånetilbud, når det matematisk giver mening at omlægge lån. Selvom naboen konverterer, er det ikke en selvfølge, at du skal gøre det.
  4. Slå til når muligheden er der. Måske bliver det bedre at vente, men det kan også betyde en tabt mulighed at vente.

 Der stadig muligheder.

Hvis du har et 30-årigt 0,5% lån med afdrag, er det også for sent at konvertere op til 1,5 % med afdrag, fordi kursen her også er over 100, men du kan stadig bruge serien uden afdrag, men fravælge afdragsfriheden.

Opkonvertering fra 0,5% til kurs 93,25 til 1,5 % i den afdragsfrie serie til kurs 99,11 skærer 149.000 kr. af gælden, hvis restgælden er 3.000.000 kr. Hvis løbetiden er 29 år, stiger nettoydelsen med 240 kr. pr. måned, og det dækker over, at renteudgiften stiger med 2.211 kr. og afdraget falder med 1.439 kr.

Hvis 0,5% lånet er afdragsfrit, kan det også omlægges. Så falder gælden med 165.000 kr. men nettoydelsen stiger med 1.638 kr. fordi der ikke kompenseres med et lavere afdrag. Hvis omlægningen laves med RealRådmodellen, stiger ydelsen kun med 900 kr. fordi den maksimale bidragssats i Totalkredit er 0,59 % efter kundekroner.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, kan du skrive til info@realraad.dk. Så kontakter vi dig hurtigst muligt.

Panik på finansmarkederne

Det der sker på de finansielle markeder nu, er bare helt vildt. Det vil vi vise med et eksempel på en boligkøber, som den 1. marts 2020 købte en ejendom til 4 millioner kroner:

  1. Udbetaling 200.000 kr.
  2. Banklån 600.000 kr.
  3. Realkreditlån 3.200.000 kr.

Den 20. marts 2020 omlægges 0,5 % lånet til et 2 % lån hvor gælden reduceres.

Alternativt kan man søge om at fastholde hovedstolen på realkreditlånet og bruge overskuddet til at nedbringe banklånet.

Og hvis krisen udvikler sig positivt og renten om ½ år falder til 1% på 30-årige realkreditlån:

Nettoydelsen er altså reduceret med 10.400 kroner men man afdrager 16.400 mindre på gælden, som til gengæld er 188.700 kroner lavere. Det svarer til næsten 5 % af købesummen.

Hvis du lige har købt bolig, så lad os regne på, om din finansiering kan optimeres.

Skriv til info@realraad.dk med dine oplysninger om lånesammensætningen.

Valg af finansiering

Der er ikke noget at sige til, at boligejerne i stigende grad efterspørger rådgivning om deres boligfinansiering. Når selv rådgiverne kan se forskelligt på tingene, er det et klart signal om, at det ikke er nemt at vælge boliglån. Og at det ikke er et spørgsmål om enten eller. Det er et spørgsmål om behovs- og risikoafdækning, og her er vi alle forskellige. Nogen vil have stor tryghed, andre vil gerne tage chancen. Det sidste måske fordi tidshorisonten er kort.

Argumentet for udsagnet om ”hul i hovedet” er primært, at prisen for fast rente er for høj. Men det kan man så vurdere ud fra forskellige vinkler. Hvis man sammenligner et lån med den korteste rentebinding (F-Kort) med et 30-årigt lån med 1 % fast rente er den månedlige nettoydelse den samme, hvis man forkorter løbetiden til 27,75 år på F-Kort. Og så afdrager man 740 kroner mere pr måned pr. million på F-Kort lånet, som samtidig er lavere fra start, fordi der ikke er et synligt kurstab. Men man kan kun lave denne sammenligning 6 måneder frem i tiden, for herefter kender man ikke renten på F-Kort.

Hvis RealRåd anbefaler fast rente, er det baseret flere  forhold:

  1. Man har ingen renterisiko.
  2. Man har konverteringsmuligheder.
  3. Fast rente understøtter friværdien.

Renterisiko:
Uanset hvor meget renten stiger, er de aftalte renter og afdrag kendt i hele lånets løbetid. Bidragssatsen kan derimod godt stige, men det gælder for alle lånetyper, og i 2016 så vi, at bidragsstigninger primært rammer de lånetyper, hvor der er størst risiko.

Konverteringsmuligheder:
Når renten falder, kan man konvertere til en lavere ydelse og når renten stiger, kan man konvertere til en lavere gæld. RealRåd laver beregninger hver dag, hvor der tages højde for alle omkostninger. Og kunden har online adgang til vores beregninger.

Friværdi:
Rentestigninger påvirker boligpriserne negativt fordi priserne i høj grad fastsættes i forhold til ydelsen på finansieringen. Eksempel på en bolig til 4 millioner kroner:

  1. Nettoydelse på 80 % belåning med 1 % realkreditlån 132.000 kroner.
  2. Nettoydelse på 80 % belåning med 2 % realkreditlån 142.000 kroner.

Hvis nettoydelsen på 2 % lånet skal være 132.000 kroner, skal lånet reduceres med 225.000 kroner og da belåningen er 80 %, skal salgsprisen på boligen derfor falde med 280.000 kroner.

Men hvis boligen er finansieret med et 1 % lån og renten stiger til 2 % falder kursen på 1 % lånet med 8-9 point og det svarer til en lavere kursværdi på ca. 250.000 afhængig af, hvor meget der er afdraget på gælden. Men hvis ejendomsværdien falder med 280.000 kroner og kursværdien af gælden falder med 250.000 er nettotabet ”kun” 30.000 kroner.

Laver man samme regnestykke, hvor renten stiger med 1 % på F-kort lånet, stiger nettoydelsen med 8.100 kroner og så skal lånet reduceres med 200.000 kroner for at have samme nettoydelse. Derfor skal salgsprisen reduceres med 250.000 kroner, og da kursen på F-Kort ikke falder bliver nettotabet også på 250.000 kroner.

Man skal dog huske, at priserne på boliger ikke kun påvirkes af renteændringer. Stigende boligskatter,  vil trække priserne nedad og udbud og efterspørgsel kan generelt trække i begge retninger. Uanset hvilke lån man har.

God rådgivning er at starte med at sammenligne de forskellige finansieringsformer og så er det op til boligejeren at vælge. I det konkrete eksempel kan man aktuelt afdrage 28.000 kroner mere om året på F-Kort for samme ydelse, hvis finansieringen er på 3,2 millioner kroner og renten er uændret.

De 28.000 kroner om året, kan sammenlignes med en forsikring, som forsikrer dig mod rentestigninger, og kan begrænse værditabet på boligen som følge af rentestigninger, og hvor du samtidig har muligheden for at få lavere ydelse eller gæld når renten falder eller stiger.

RealRåd tilbyder rådgivning uanset om man overvejer lån med fast eller variabel rente.
Om det så er hul i hovedet at vælge fast rente, vil tiden vise. Og det kan godt være, at man ærgrer sig senere, hvis renten ikke er steget. Man kan også spare en cykelhjelm, fordi man tror at alle kører ordentligt i trafikken og man altid ser hullerne i vejen. I RealRåd har vi valgt at køre med cykelhjelm.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du har brug for rådgivning. F.eks. fordi du skal købe bolig, eller du skal have tilpasset renten på rentetilpasningslånet.

Rentetilpasning 1. april 2020.

Skal renten på dit lån tilpasses den 1. april, så skal du senest 31. januar beslutte dig for, om du ønsker en anden finansiering. Det kunne f.eks. være at ændre lånet fra F1 til F5, så du binder renten i 5 år ad gangen i stedet for 1 år. Eller du kunne overveje at ændre lånet til fast rente i hele løbetiden.

Fordelen ved et rentetilpasningslån er, at renten er lavere end på et lån med fast rente.
Til gengæld er bidragssatsen højere, men samlet set er din terminsbetaling lige nu lavere, hvis du vælger variabel rente. Og du afdrager endda samtidig mere på din gæld.
Derfor forstår vi i RealRåd godt, at mange er fristet af at vælge den variable rente.

Men siger man A, må man også sige B. For hvis du vælger variabel rente, fravælger du også muligheden for at reducere gælden, hvis renten stiger. Og det gør den.
Spørgsmålet er hvornår det sker, og det ved ingen, men mange gætter på det. F.eks. forudsiger Realkredit Danmark i deres renteprognose fra 14. november 2019 at kursen på det fastforrentede 1 % lån med 30 års løbetid på 12 måneders sigt kan falde til 93,1. Det svarer til en rentestigning på ca. 0,6 %. Men det er et gæt, og når den næste prognose bliver lavet, er resultatet måske et andet, fordi forudsætningerne er ændret.

De variable renter bliver også kaldt korte renter, og derfor kan man godt sige, at man tænker kortsigtet, hvis man vælger variabel rente. Derfor er det relevant at se på, hvad den kortsigtede gevinst er på et lån med variabel rente i stedet for at vælge fast rente. Det kan RealRåd regne på for dig. Skal du rentetilpasse dit lån 1. april kan vi vise dig:

  1. Den aktuelle forskel i nettoydelsen
  2. Det aktuelle ekstra afdrag ved at vælge variabel rente
  3. Sammenligning af gælden 1-5 år frem i tiden
  4. Sammenligning af kursværdien af gælden 1-5 år frem i tiden hvis renten stiger
  5. Din nye ydelse på lånet hvis renten stiger om 1-5 år.

Her er en smagsprøve, hvor et F3 lån på 3 millioner skal have ny rente 1.4:
Aktuelt kan renten lige nu låses til -0,21 %. Bidragssatsen er 1,06 % med 80 % belåning og restløbetiden er 27 år. Alternativt kan du ændre F3 lånet til fast rente 1 % med 27,75 års løbetid, så nettoydelsen fra start bliver den samme.

  Nyt F3 lån Fast rente 1%
Startgæld 3.000.000 kr. 3.060.000 kr.
Gæld om 3 år 2.659.000 kr. 2.769.000 kr.
Kursværdi v/ + 1 % rente 2.659.000 kr. 2.496.000 kr.
Nettoydelse om 3 år v/ + 1 % rente 11.320 kr. pr. md. 10.975 kr. pr. md.

Billedet er klart. Hvis renten er 1 % højere om 3 år, vil både nettoydelsen og kursværdien af gælden være lavere på det fastforrentede lån.

Du kan booke et møde på vores hjemmeside.

Opsigelsesfristen nærmer sig – Vent ikke for længe med at få et lånetilbud

Har du et lån, som kan omlægges, er der 3 uger til opsigelsesfristen, og det er jo lang tid vil nogen nok sige.
Men tiden har det med at flyve afsted og pludselig kommer der pres på, fordi andre har fået den samme gode idé og også vil have et lånetilbud. Du kan selvfølgelig godt opsige et lån og vente med at få et lånetilbud, men det er ikke noget, som vi vil anbefale. Vores anbefaling er, at du altid sikrer dig et alternativ, som kan kurssikres.

Enhver konverteringsmulighed er også en mulighed for at skifte realkreditinstitut og få en lavere bidragssats eller andre fordele, og hvis du vil skifte, skal der både laves en ny kreditvurdering og en ejendomsvurdering. Derfor er det slet ikke for tidligt at komme i gang. Og du er ikke bundet af et lånetilbud, men det er godt at have.

Eksempel på en aktuel omlægningsmulighed:

Hvis lånet er med afdragsfrihed, kan du omlægge til et lån, hvor afdragsfriheden laves med RealRådmodellen. Herunder kan du se resultatet af en traditionel omlægning og en omlægning med RealRådmodellen.

Ved at vælge afdragsfriheden med RealRådmodellen, bliver hovedstolen på det nye lån altså 35.000 kroner lavere, og nettobesparelsen 9.672 kr. større. Eller 39.760 kr. i alt.

Hvis 2 % lånet i Realkredit Danmark omlægges 7.oktober 2019 er udgiften til differencerenter 22.785 kr. Glemmer du at opsige lånet inden 31.oktober 2019 og omlægger lånet 7. november i stedet bliver omkostningen til differencerenter i stedet 38.856 kr. altså 16.071 kr. ekstra.

En lille bemærkning til eksemplerne er, at kursen på 0,5 % generelt ikke er optimal lige nu. Men det er den eneste aktuelle mulighed for fast rente i 30 år. Som kunde i RealRåd kan vi også overvåge dit lånetilbud. Frem til opsigelsesfristen er der 3 muligheder. Kursen kan stige, så dit låneprovenu bliver større. Kursen kan falde på 1 % lån, så det bliver muligt at få et tilbud. Eller kurserne kan falde, men ikke nok til at 1 % muligheden åbner, giver omlægningen underskud, og så skal der laves et tilpasset lånetilbud. De 2 sidste muligheder kan som regel godt lade sig gøre, medmindre du beder om det lige i sidste øjeblik.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk

Er du fanget midt i et F5 lån?

Vi skal under 3 år tilbage før et F5 lån til 0,39 % var et ”ekstremt billigt” lån.
I dag er F5 renten minus 0,50% men til forskel fra de fastforrentede lån, kan man ikke bare indfri lånet til kurs 100. For i modsætning til de fastforrentede lån, har rentetilpasningslån ikke noget loft over kursen. De skal indfries til markedskurs, med mindre lånet skal refinansieres.
Og det skal et F5 lån fra 2017 ikke. I eksemplet nedenfor, skal lånet indfries til kurs 102,30. Det får mange til at stoppe op og tænke på noget andet.

Men da renten på et fastforrentet lån nu er nede på 0,5 % med kun 1,6 point i kurstab, og man samtidig får en lavere bidragssats, skulle boligejere med F5 lån måske alligevel undersøge, om det nu er tiden til at lægge om til fast rente. Det har vi regnet på.

Udgangspunktet er et F5 lån på 2.500.000 som blev optaget i 2017. Renten var på 0,39 %, og bidragssatsen er 0,91 % for 80 % belåning. Hvis lånet omlægges til 0,5 %, er bidragssatsen maksimalt 0,74 % i Totalkredit, og hvis man tager højde for kundekronerne på 0,15 % betaler man netto 0,59 % i bidrag. Hvis lånet var afdragsfrit, ville den nuværende bidragssats være 1,23 %, men hvis man omlægger til afdragsfrihed med RealRådmodellen vil bidragssatsen efter kundekroner stadig være 0,59 %.

Resultatet om omlægning med uændret løbetid bliver:

Lån med afdrag:

Nuværende lån Nyt lån Forskel
Gæld

2.289.000 kr.

2.409.000

+120.000 kr.

Netto pr. md. 1 år

8.374 kr.

7.985 kr.

-389 kr.

Afdrag pr. md. 1 år.

6.628 kr.

6.871 kr. +243 kr.

Ydelsen efter skat falder altså, samtidig med at man afdrager lidt mere.
Ulempen er, at startgælden stiger med hele 120.000 kr. Forskellen vil løbende blive mindre, men hvis renten begynder at stige, falder kursen på det fastforrentede lån, og man når break-even når kursen er nede på ca. 93. Det kræver en rentestigning på ca. 0,5 % i forhold til i dag.

Hvis lånet er afdragsfrit, kan det omlægges med RealRådmodellen, til samme obligationskurs, rente og bidragssats.

Lån uden afdrag:

Nuværende lån

Nyt lån

Forskel

Gæld

2.289.000 kr.

2.409.000

+120.000 kr.

Netto pr. md. 1 år

2.396 kr.

1.697 kr.

-699 kr.

Afdrag pr. md. 1 år.

0 kr.

0 kr.

0 kr.

Man kan naturligvis også forblive i F5 lånet og se, hvad der er af muligheder, når der er rentetilpasning om ca. 2,3 år. Men hvad er renten til den tid? Måske er den fortsat lav, og så kan man få yderligere 5 år med lav rente, men hvad nu hvis renten stiger, selvom flere og flere siger at det er usandsynligt?

Hvis renten stiger er virkningen på rentetilpasningslån:

  1. Ydelsen stiger
  2. Afdraget falder
  3. Kursværdien falder IKKE.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk og vedhæfte informationer om lånet (terminsopkrævning).

Undskyld, men hvad koster en meter elastik?

Forbrugerrådet Tænk har kåret Totalkredit som vinder af en test på pris i 8 forskellige scenarier og anbefaler derfor Totalkredit, når der skal vælges realkreditlån.

Stort tillykke til Totalkredit herfra, men når det er sagt, kan man så bruge sådan en undersøgelse til noget?
Vinderen kan selvfølgelig bruge den i markedsføringen, men hvad med forbrugerne?

Den helt store fordel ved realkreditlån er, at der er faste bidragssatser for forbrugerne.
Det betyder, at forbrugeren kan slå op i en tabel og se bidragssatsen i forhold til belåningsgraden, og så vælge det billigste tilbud.

Nedenfor er 2 eksempler fra institutternes prislister, hvor TK=Totalkredit RD=Realkredit Danmark NDA=Nordea Kredit JY=Jyske Realkredit TK(2) er også Totalkredit, men hvor der tages højde for at der modregnes 0,15 % i kundekroner til og med 2020.

Fastforrentet lån:
Belåningsgrad / Bidragssats TK TK (2) RD NDA JR
0 – 40 % 0,45% 0,30% 0,28% 0,38% 0,33%
40 – 60 % 0,85% 0,70% 0,83% 0,83% 0,80%
+ 60 % 1,20% 1,05% 1,35% 1,13% 1,00%
0 – 60 % 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%
0 – 80 % 0,74% 0,59% 0,68% 0,68% 0,61%

 

Rentetilpasningslån F5:
Belåningsgrad / Bidragssats TK TK (2) RD NDA JR
0 – 40 % 0,50% 0,35% 0,45% 0,50% 0,48%
40 – 60 % 1,05% 0,90% 1,00% 1,03% 1,00%
+ 60 % 1,45% 1,30% 1,53% 1,38% 1,25%
0 – 60 % 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%
0 – 80 % 0,88% 0,73% 0,86% 0,85% 0,80%

 

Så langt så godt, men hvis man skal sammenligne satserne, så er forudsætningen, at alle 4 institutter vurderer ejendommen til samme pris. Og det gør de desværre ikke altid. Så forbrugeren kan altså vælge instituttet med den laveste bidragssats, men alligevel betale mere i bidrag.
Bidragssatsen kan ikke stå alene.

Hvis man er boligkøber, fungerer sammenligningsmuligheden fint, for her er det købesummen, som er grundlaget, men hvis man er blevet træt af sit realkreditinstitut og vil skifte, eller vil optage et ekstra lån, så skal der laves en individuel ejendomsvurdering, og her er der desværre ofte stor forskel. For det første er der tale om et skøn fra instituttets side, men vurderingen bliver også brugt som et såkaldt ”kreditpolitisk redskab” af institutterne, eller en forsigtig vurdering om man vil. Og så er bidragssatserne i prislisterne desværre ikke retvisende, hvilket de burde være, ifølge god skik reglerne, som siger at man skal gøre forbrugeren opmærksom på, hvordan prisen fastsættes. Vi har intet imod at institutterne har en forsigtig kreditpolitik, men det bør ikke udmønte sig i bevidst for lave vurderinger. Så må institutterne hellere melde klart ud, at man maksimalt kan belåne en ejendom med f.eks. 75 %. Og så lade kunden betale bidrag for 75 % belåning i stedet for 80 %.

Men hvad betyder det egentlig for bidragssatserne, hvis ejendommene vurderes ”forkert”?

Det giver vi nogle eksempler på her, hvor forskellen i institutternes vurdering er henholdsvis 5 % og 10 % højere og lavere end konkurrentens.

5 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
63 % belåning 0,61% 0,46% 0,50% 0,56% 0,51%
Prisliste 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%

 

5% højere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
57 % belåning 0,57% 0,42% 0,44% 0,51% 0,47%
Prisliste 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%

 

5% højere vurdering – ”80 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
76 % belåning 0,71% 0,56% 0,65% 0,65% 0,59%
Prisliste 0,74% 0,59% 0,68% 0,68% 0,61%

 

10 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
67 % belåning 0,65% 0,50% 0,55% 0,59% 0,54%
Prisliste 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%

 

10 % højere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
55 % belåning 0,56% 0,41% 0,42% 0,50% 0,45%
Prisliste 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%

 

10% højere vurdering – ”80 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
73 % belåning 0,69% 0,54% 0,61% 0,63% 0,57%
Prisliste 0,74% 0,59% 0,68% 0,68% 0,61%

 

Hvis der er tale om Rentetilpasningslån F5 ser satserne sådan ud:

5 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
63 % belåning 0,72% 0,57% 0,68% 0,71% 0,68%
Prisliste 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%

 

5% højere vurdering – ”60 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
57 % belåning 0,67% 0,52% 0,62% 0,66% 0,63%
Prisliste 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%

 

5% højere vurdering – ”80 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
76 % belåning 0,85% 0,70% 0,82% 0,83% 0,78%
Prisliste 0,88% 0,73% 0,86% 0,85% 0,80%

 

10 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
67 % belåning 0,76% 0,61% 0,72% 0,75% 0,71%
Prisliste 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%

 

10 % højere vurdering – ”60 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
55 % belåning 0,65% 0,50% 0,60% 0,64% 0,62%
Prisliste 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%

 

10% højere vurdering – ”80 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
73 % belåning 0,82% 0,67% 0,79% 0,80% 0,76%
Prisliste 0,88% 0,73% 0,86% 0,85% 0,80%

 

Dette her er jo en frygtelig masse tal, og kan det ikke være lige meget om bidragssatsen på et lån er +/- 0,16% som er den største forskel i eksemplet på 60 % finansiering med F5 lån, hvis 2 institutter vurderer henholdsvis 10 % lavere og 10 % højere? Jo måske, men det svarer altså til 1.600 kroner om året pr. million i gæld, og når institutterne i deres prislister oplyser bidragssatserne med 4 decimaler, og ikke kun 2 som vi har anvendt, så må det have en vis betydning for institutterne.

Og hvad kan man egentlig gøre, hvis man vil være helt sikker på at få det bedste tilbud? Kan man få nogen til at hjælpe med at bestille et tilbud fra hvert institut. Det vil være tidskrævende for alle parter, og i visse tilfælde også umuligt, (vi kan f.eks. ikke hente tilbud i Nordea), og i sidste ende vil det generelt gøre realkreditlån dyrere, hvis der skal startes 4 lånesager op, hver gang der bliver udbetalt et lån.

Og spørgsmålet er også om bidragssatsen er det vigtigste. Hvad med de andre gebyrer? Og hvad med tidsaspektet, hvis man skal spørge 4 institutter, som først skal kreditgodkende og vurdere ejendommen? Hvor meget kan kurserne nå at falde, hvis man skal vente på 4 tilbud? Det er trods alt ikke bare at trykke på en knap, som nogen tror. Der skal laves 4 gange kreditvurdering og ejendommen skal vurderes 4 gange.

Deja-vu

Har vi ikke hørt det før? Nyt rekordlån åbner for boligejerne!

Jo. Den er god nok. Nu bliver det muligt at optage et 30-årigt lån til kun 0,5 % rente, og så skal vi endnu en gang til at vurdere, om man skal vælge rekordlånet eller holde fast i 1 % lånet så længe det er muligt.
Realkredit Danmark forventer at åbningskursen på 0,5 % lånet bliver 95-96. Alternativt er kursen på 1 % lånet i øjeblikket 99,5, så hvis kurserne stiger med yderligere 0,5 % lukkes der ned for 1 % lånet, medmindre man optager lånet i afdragsfri obligationer, hvor man i nogle af institutterne blot kan fravælge afdragsfriheden og derfor ikke skal betale ekstra i bidrag.

Her er en aktuel sammenligning af omlægning af et 2 % lån med 29 års løbetid. Gælden er på 3 millioner kroner.

Omlægges til:

0,5 % kurs 96 0,5 % kurs 97 1 % kurs 99 1% kurs 99,80
Ny gæld

3.192.000

3.159.000 3.094.000

3.069.000

Sparet nettoydelse

4.574 1. år

5.909 1. år 4.664 1. år

5.709 1. år

Omkostninger tjent hjem på

6 år 4,75 år 4 år

2,75 år

I RealRåd har vi fokus på at holde gælden nede, og det fremgår tydeligt, at man derfor bør optage lån til 1 % rente, så længe det er muligt.
Kurstabet, som også er en omkostning vejer tungt i vurderingen, og vores tommelfingerregel er, at omkostningerne skal tjenes hjem på maksimalt 5 år.

Og som altid når der åbner nye obligationsserier, skal man være opmærksom på den såkaldte indlåsningseffekt.

Hvis du vil have regnet på dine muligheder, skal du bare skrive til info@realraad.dk og vedhæfte dine restgældsoplysninger. Restgælden bør være på minimum 1,5 million kroner med mindre renten er højere end 2 %.

Opsigelsesfrist og dårlige kurser

Vi får mange henvendelser fra boligejere, som er tæt på at opgive en omlægning af deres lån, fordi kurserne er faldet og vi er tæt på opsigelsesfristen. Egentlig er det helt naturligt at kurserne falder, når der udbydes så mange obligationer til salg, som det er tilfældet nu, så måske gør det ikke så meget, hvis man ”klapper hesten” og ser hvad der sker, hvis man ikke opsiger lånet inden 31. juli.

Konsekvensen af ikke at opsige lånet er, at der skal betales differencerenter for yderligere et kvartal. Og det er en stor ekstra udgift, som i princippet kan gøre at der går for lang tid, før en omlægning bliver rentabel.

Men hvis man regner lidt på tallene, som RealRåd gør nu, er det måske ikke så slemt alligevel. Der er ingen garanti for, at kurserne stiger igen, men der skal altså ikke ret meget til, før regnestykket ser ud som, hvis lånet blev opsagt 31. juli.

Inden skal vi lige opsummere, hvad differencerenter egentlig er.

Der er en aftale mellem realkreditinstitutterne og obligationsejerne om, at obligationerne kan indfries til kurs 100 hvert kvartal, hvis de opsiges 2 måneder forinden.
Hvis obligationerne opsiges 31. juli, kan de indfries 1. oktober og realkreditinstituttet skal betale renter indtil 1. oktober. Derfor skal boligejerne også betale renter frem til 1. oktober, selvom de indfrier lånet inden. Hvis realkreditinstituttet får pengene af boligejeren før 1. oktober, står de på en konto i realkreditinstituttet, indtil de bliver betalt videre til obligationsejeren. I den periode forrentes pengene, med en rente, som i øjeblikket er negativ. Minus 1,15 % i Realkredit Danmark og Nordea, og minus 0,95 % i Totalkredit og Jyske Realkredit. Denne minusrente, skal boligejeren også betale.

Herefter kan vi beregne, hvad manglende opsigelse af lånet koster, fordi der skal betales renter i 90 dage ekstra. Der regnes på 1.000.000 kr. i gæld, så hvis dit lån er på 2 millioner, skal rentetallene ganges med 2 osv.

Omlægning af lån i Realkredit Danmark og Nordea
Lån som konverteres Rente efter skat Nødvendig kursstigning
3,0 % rente 7.366 0,74
2,5 % rente 6.479 0,65
2,0 % rente 5.591 0,56
1,5 % rente 4.704 0,47
1,0% rente 3.816 0,38
 
Omlægning af lån i Totalkredit og Jyske Realkredit
Lån som konverteres Rente efter skat Nødvendig kursstigning
3,0 % rente 7.011 0,70
2,5 % rente 6.124 0,61
2,0 % rente 5.236 0,52
1,5 % rente 4.349 0,43
1,0% rente 3.461 0,35

Kurserne skal altså stige med op til 0,74 point for at finansiere den ekstra udgift til differencerenter, hvis du ikke får opsagt lånet inden 31. juli. Om de gør det, kan vi ikke sige, men det er et faktum, at kurserne siden toppen i juni måned er faldet med ca. 1,7 point. Hvis vi skal regne på omlægning af dit lån, skal du bare sende låneoplysningerne i en mail til info@realraad.dk.

Konverteringsbølge er slut i denne omgang

Kort før opsigelsesfristen den 30. april omtalte realkreditselskaberne aktivitetsniveauet som den største konverteringsbølge siden 2015, hvor der blev omlagt lån for over 100 milliarder til 2 % lån. Det skønnes, at der denne gang er omlagt lån for 75 milliarder til
1,5 % lån.

I RealRåd har vi også mærket travlheden, for vi har længe anbefalet boligejere med ”gamle” 2 % lån at overveje en omlægning til 1,5 % for derved at være bedre stillet, når renten stiger.

De fleste af vores kunder, som har haft muligheden, har valgt at følge vores råd, og vi kan derfor nu gøre status:

  • Gennemsnitslånet var på 3,5 million kr. i restgæld.
  • Der er omlagt for i alt ca. 700 millioner kr.
  • Gennemsnitlig ydelsesbesparelse 1. år efter skat er på 14.000 kr.
  • Samlet ydelsesbesparelse 1. år efter skat 2,8 mill. kr.

Disse kunder er nu klar til at konvertere igen, hvis renten stiger. Her er nogle eksempler, hvor vi sammenligner mulighederne med det nye 1,5 % lån og de ”gamle” 2 % lån:

 

Restgældsreduktion om 2 år

Nyt 1,5 %

2 % 2050

2 % 2047

Omlægning til 2,5 %

-238.000

+30.000

+59.000

Omlægning til 3,0 %

-354.000

-88.000

-70.000

 
Restgældsreduktion om 3 år

Nyt 1,5 %

2 % 2050

2 % 2047

Omlægning til 2,5 %

-198.000

+37.000

+58.000

Omlægning til 3,0 %

-327.000

-68.000

-35.000

 

Vi har selvfølgelig også kunder, som har valgt ikke at omlægge deres 2 % lån. Det har især været, hvis lånene var for små til en rentabel omlægning til 1,5 %, eller hvis der var overvejelser om salg af boligen.

Næste opsigelsesfrist er den 31. juli, hvis en omlægning skal gennemføres pr. 1. oktober. Så vi har god tid til at regne på dine muligheder indtil dag.

Send os dine låneoplysninger. Så kan vi regne på de rentescenarier du ønsker.

Eller ring på 4330 0050 / skriv til info@realraad.dk

 

Konverteringsbølge på vej?

Ny kursrekord på 1,5 % 30 år

Kursen på 1,5 % 30 år er nu rekordhøj og vi anbefaler alle med 2,5 % på over 1,2 mill. kr. at omlægge lånet, hvis tidshorisonten er 5 år.

Vi går også skridtet videre og anbefaler kunder med 2 % lån som er optaget for mere end 2 år siden at omlægge lånet, hvis gælden er større end 2 mill. Jo større gæld desto større er anbefalingen.

Et eksempel:

2 % lån med 27 års løbetid på 2.500.000 kr. omlægges  til 1,5 % 27 år til kurs 99,15.
Det nye lån bliver på 2.564.000 kr. og ydelsen efter skat falder med 2.377 kr.

Det er ikke imponerende, men hvis renten om 2 år er steget til 3 %, er gælden nedbragt til 2.407.000 kr. og kan omlægges til et nyt lån på 2.149.000 kr., hvor nettoydelsen falder med yderligere 2.475 kr.

Alternativet er at holde fast i 2 % lånet, som om 2 år vil være nedbragt til 2.355.000 kr. og omlægge det til et nyt 3 % lån på 2.292.000 og en stigning i nettoydelsen på 4.100 kr.

Forskellen er altså en lavere gæld på 143.000 kr. og en nettoydelse som er 8.952 kr. lavere ved først at konvertere til 1,5 %.

Spørgsmålet er så, om renten stiger til 3 % om 2 år? Gør den ikke det, må du leve med en nettoydelse som er ca. 200 kr. lavere hver måned.

 

Generalforsamlingstid i andelsboligforeninger

Det er snart højsæson for den ordinære generalforsamling i andelsboligforeninger. Her vil årsrapporten for 2018 blive gennemgået.

Rigtig mange andelsboligforeninger er finansieret med fastforrentede 2 % lån og det ser de fleste som den optimale løsning. Men det kan gøres endnu bedre, uden at gå på kompromis med trygheden i at have et fastforrentet lån.

Det vil vi vise med et eksempel, hvor en andelsboligforening har et 2 % lån på 50 millioner, hvor der er 26 års restløbetid. Hvis andelsboligforeningen ringer til banken for at få regnet på muligheden for omlægning til et nyt 26-årigt 1,5 % lån, hvor kursen i øjeblikket er meget tæt på 98, vil man få at vide, at:

  1. Udgiften til renter og bidrag vil falde med ca. 225.000 kr. det første år.
  2. Den samlede rente- og bidragsbesparelse vil være på ca. 3.505.000 kr.

Det er mange penge der kan spares, men man kan gøre det endnu bedre.

I stedet for at optage et 30-årigt lån med forkortet løbetid, kan man optage 2 lån, så den vægtede løbetid bliver 26 år. I dette tilfælde 1 % 20 og 1,5 % 30 år med 40/60 i fordeling.

Gør man det, vil den vægtede rente blive 1,30 % og tallene i stedet se sådan ud:

  1. Udgiften til renter og bidrag vil falde med ca. 326.000 kr. det første år.
  2. Den samlede rente- og bidragsbesparelse vil være på ca. 4.608.000 kr.

Man kan altså spare i alt 1.103.000 mere i renter og bidrag ved at opdele finansieringen.

Hvis du vil have os til at lave et overslag på lånene i din andelsboligforening, så send en mail til rp@realraad.dk. Og vent ikke for længe, hvis I skal drøfte mulighederne på årets generalforsamling.

Er du klar til 1,5 % rente?

I finansmedierne kan du i øjeblikket læse at bankøkonomerne anbefaler omlægning af realkreditlån med både 2,5 % og 3 % i rente.

Det gør RealRåd bestemt også, men vi går skridtet videre.

Vi anbefaler også at du gør dig klar til omlægning af 2 % lån, hvis de er baseret på obligationer med udløb i 2047. Det drejer sig om lån, som er udbetalt i perioden 2015-2017.

Men hvorfor går RealRåd skridtet videre end bankøkonomerne?
Det gør vi, fordi RealRåd ikke kun ser på den enkelte låneomlægning, men også ser frem mod de kommende omlægninger, og her er situationen, at det er bedre at have et 1,5 % lån end et 2 % lån. Årsagen til det er, at obligationerne med udløb i 2047 bliver mindre og mindre kursfølsomme end de nye obligationer med lavere rente, så derfor vil du kunne få større gevinst ud af at konvertere nu, og så senere konvertere op i rente igen.

Det vil vi vise med nogle eksempler, som er baseret på kurserne den 15.2.2019 og at du for 3 år siden optog et 2 % lån på 3 millioner kr. med afdrag over 30 år.

Eksempel 1 viser resultatet af at beholde dit nuværende 2% 2047 lån i 2 år, hvor vi forudsætter, at renten nu er 3 %:

  1. Gælden er i dag (27 år tilbage) 2.774.000 kr.
  2. Nettoydelsen er ca. 10.900 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er faldet til 2.616.000 kr.
  4. Indfrielseskursen er 95 og du skal optage et nyt 25-årigt lån på 2.520.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 11.000 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt 23-årigt lån på 2.445.000 kr.
  7. Nettoydelsen falder til ca. 10.000 kr. pr. måned

Du har altså efter 4 år et 2 % lån på 2.445.000 med en nettoydelse på ca. 10.000 kr. pr. måned.

 

Eksempel 2 viser konvertering til 1,5 % nu og derefter gennemføre samme omlægning til 3 % som i eksempel 1.

  1. Startgælden bliver på 2.900.000 kr. (+126.000)
  2. Nettoydelsen er stadig ca. 10.900 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er faldet til 2.723.000 kr.
  4. Indfrielseskursen er 88 og du skal optage et nyt 25-årigt lån på 2.430.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 9.600 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt 23-årigt lån på 2.359.000 kr.
  7. Nettoydelsen er stadig ca. 9.600 kr. pr. måned

Forskellen er altså, at gælden er 86.000 kr. lavere og nettoydelsen 400 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 % rente.


Hvis du optog et 2 % lån 2047 med afdragsfrihed på 3 millioner for 2 år siden.

Så er der ingen traditionel omlægningsmulighed til 1,5 % endnu, men du kan vælge at omlægge til afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Her får du en ekstra gevinst ved, at din bidragssats falder. Først vil vi vise et eksempel, som viser dine traditionelle konverteringsmuligheder:

  1. Gælden er stadig 3 millioner kr.
  2. Nettoydelsen er  ca. 5.400 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er stadig 3 millioner kr.
  4. Indfrielseskursen er 93,75 og du skal optage et nyt lån på 2.849.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 6.800 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt lån på 2.923.000 kr.
  7. Nettoydelsen bliver ca. 5.200 kr. pr. måned

Resultatet af de 2 omlægninger er altså at gælden er faldet med 77.000 kr. og nettoydelsen er faldet med 200 kr. pr. måned.

 

Bruger du i stedet RealRådmodellen, kan du allerede nu konvertere til 1,5 % og derefter gennemføre konverteringerne. Det viser vi her:

  1. Den nuværende gæld er på 3 millioner kroner.
  2. Nettoydelsen er ca. 5.400 kr. pr. måned.
  3. 2% lånet omlægges til 1,5 5 med RealRådmodellen
  4. Den nye gæld bliver på 3.136.000 kr. (+136.000)
  5. Nettoydelsen er stadig ca. 5.400 kr. pr. måned.
  6. Om 2 år er renten steget til 3 % og gælden er faldet til 3.110.000 kr.
  7. Det skyldes, at du bruges bidragsbesparelsen til afdrag
  8. Indfrielseskursen er 88* og du skal optaget et nyt lån på 2.789.000 kr.
  9. Din nettoydelse stiger til ca. 6.200 kr. pr. måned
  10. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 % og du omlægger til et nyt lån på 2.890.000 kr.
  11. Nettoydelsen bliver på ca. 4.500 kr. pr. måned.
    * det er kun realkreditlånet som indfries til kurs 88. Prioritetskreditten indfries til kurs 100.

Forskellen er altså, at gælden er 33.000 kr. lavere og nettoydelsen 700 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 % rente ved brug af RealRådmodellen

Kommentarer til beregningerne.

Tidspunktet for indfrielse af 2 % lånene er ikke optimal. Faktisk kan det næsten ikke blive dårligere end nu. Det skyldes, at der skal betales differencerenter helt frem til 1.7.2019, altså i mere end 4 måneder. Hvis gælden er på 3 millioner kr., falder udgiften med ca. 259 kroner om dagen. Differencerenterne pr. i dag er medtaget i beregningerne. Du kan altså spare på indfrielsesomkostningerne ved at vente med at gennemføre omlægningerne, men så skal der tages højde for kursændringer.

Hvis kurserne stiger bliver resultatet bedre, fordi det nye lån bliver mindre, og indfrielsen samtidig bliver billigere. En kursstigning på 1 point betyder, at du skal låne 10.000 mindre pr. million i gæld.

Hvis kurserne falder, bliver resultatet som udgangspunkt dårligere. Du skal låne 10.000 kroner mere pr. million i gæld, hvis kursen falder med 1 point.

Men hvis du bruger RealRådmodellen og kurserne falder, kan resultatet blive bedre. Det skyldes, at du i så fald kan basere omlægningen på 1,5 % 20 år. Her er kursen p.t. 101,20, men hvis kursen falder til f.eks. 99,75, er det en langt bedre kurs end den aktuelle kurs på 1,5 % 30 år som er brugt i beregningerne (97,55).

Du skal i så fald låne 22.000 kroner mindre pr. million i gæld, og fordi du bruger RealRådmodellen, kan du vælge at afdrage over 30 år eller vælge fuld afdragsfrihed, fordi afdragene reguleres over en prioritets kredit med samme rente som på realkreditlånet.

Forberedelserne skal sættes i gang nu.

Det gælder om at være klar til konvertering, når kursen er helt rigtig, og forudsætningen for det, er at du har et lånetilbud. Derfor er første skridt at bestille et lånetilbud i realkreditinstituttet.

Og skal du skifte realkreditinstitut samtidig, skal du også kreditgodkendes og ejendommen skal vurderes. Det lyder besværligt, men da lånene som vi har regnet på, kan være udbetalt for 3-4 år siden, er der stor sandsynlighed for, at ejendomsværdien er steget, og du derfor kan få en lavere bidragssats samtidig. Det får man ikke automatisk, når man omlægger lån i det nuværende realkreditinstitut, men ved skift af institut, skal der altid laves en ny vurdering, og så bliver bidragssatsen baseret på den nye vurdering.

Kontakt os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere om dine konverteringsmuligheder.

 

Mens vi venter på rentestigninger

Rigtig mange boligejere har finansieret deres bolig med fastforrentede 2 % realkreditlån, og det er optimalt, hvis man venter på en rentestigning, så man kan konvertere lånet med en kursgevinst. Hvornår renten begynder at stige, kan vi kun gætte på. Foreløbig bliver den ved med at falde. Det skyldes f.eks. at der ikke er udsigt til stigende vækst i Europa og usikkerhed andre steder gør investering i danske realkreditobligationer attraktiv, og så falder renten.
Men man kan alligevel gøre noget for at trimme sin boligfinansiering uden at påtage sig stor risiko. Det kan man ved at bruge RealRådmodellen. Her følger 2 muligheder:
Du har et 2 % lån uden afdrag:
Her betaler du et ekstra bidrag for afdragsfriheden. Forskellen på den højeste bidragssats og bidragssatsen i Totalkredit kan være op til 0,42 %. Hvis 2 % lånet er optaget efter 1.4.2017 er kursen ca. 1,4 point lavere end på det lån, som vi bruger til RealRådmodellen, så en omlægning vil give en lille kursgevinst.
Hvis dit nuværende afdragsfri lån er på 3 millioner, kan lånet omlægges til meget lave omkostninger. Du sparer op til ca. 13.000 kroner i renter og bidrag det første år.
Du har et 2 % lån med afdrag:
Her betaler du ikke ekstra bidrag for afdragsfrihed, men du kan stadig bruge RealRådmodellen til at opnå en besparelse. RealRådmodellen er nemlig ikke kun billig afdragsfrihed. Den giver også fleksible afdrag. Det betyder, at du kan omlægge dit 30-årige 2 % lån til et 20-årigt 1,5 % lån, men betale det samme afdrag som på et 30 årigt lån. Hvis lånet er på 3 millioner, kan du det første år spare op til ca. 12.500 kroner i rente.
Men der er en bagside, ved at bruge 20-årige lån. Og det er, at gevinsten på senere konverteringer til højere rente bliver lavere. Hvor kursen falder med ca. 7 point på et 30-årigt lån, falder kursen ”kun” med ca. 5 point på en 20-årig obligation. I kroner betyder det en forskel på ca. 60.000 kr. hvis gælden er 3 millioner kr.
Dertil kommer, at der løbende betales et større afdrag på det 20-årige lån, som finansieres med en prioritetskredit, hvor man ikke senere kan få en kursgevinst.
Afdraget på et 20-årigt lån er ca. 43.000 kr. det første år pr. million i stedet for ca. 24.000 kr. på et 30-årigt lån. Man går altså glip af en potentiel kursgevinst på ca. 1.400 kr. pr. år man har det 20-årige lån.
Hvis du vil spare løbende renter, må du altså acceptere en mindre kursgevinst hvis renten senere stiger.

Kombination:

Man kan også bruge RealRådmodellen til afdragsfrihed på basis af et 20-årigt 1,5 % lån. Her er rente- og bidragsbesparelsen op til ca. 27.000 kroner det første år, hvis gælden er på 3 millioner kr.

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk og lad os regne på dine muligheder.

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X