Opsigelsesfristen nærmer sig – Vent ikke for længe med at få et lånetilbud

Har du et lån, som kan omlægges, er der 3 uger til opsigelsesfristen, og det er jo lang tid vil nogen nok sige.
Men tiden har det med at flyve afsted og pludselig kommer der pres på, fordi andre har fået den samme gode idé og også vil have et lånetilbud. Du kan selvfølgelig godt opsige et lån og vente med at få et lånetilbud, men det er ikke noget, som vi vil anbefale. Vores anbefaling er, at du altid sikrer dig et alternativ, som kan kurssikres.

Enhver konverteringsmulighed er også en mulighed for at skifte realkreditinstitut og få en lavere bidragssats eller andre fordele, og hvis du vil skifte, skal der både laves en ny kreditvurdering og en ejendomsvurdering. Derfor er det slet ikke for tidligt at komme i gang. Og du er ikke bundet af et lånetilbud, men det er godt at have.

Eksempel på en aktuel omlægningsmulighed:

Hvis lånet er med afdragsfrihed, kan du omlægge til et lån, hvor afdragsfriheden laves med RealRådmodellen. Herunder kan du se resultatet af en traditionel omlægning og en omlægning med RealRådmodellen.

Ved at vælge afdragsfriheden med RealRådmodellen, bliver hovedstolen på det nye lån altså 35.000 kroner lavere, og nettobesparelsen 9.672 kr. større. Eller 39.760 kr. i alt.

Hvis 2 % lånet i Realkredit Danmark omlægges 7.oktober 2019 er udgiften til differencerenter 22.785 kr. Glemmer du at opsige lånet inden 31.oktober 2019 og omlægger lånet 7. november i stedet bliver omkostningen til differencerenter i stedet 38.856 kr. altså 16.071 kr. ekstra.

En lille bemærkning til eksemplerne er, at kursen på 0,5 % generelt ikke er optimal lige nu. Men det er den eneste aktuelle mulighed for fast rente i 30 år. Som kunde i RealRåd kan vi også overvåge dit lånetilbud. Frem til opsigelsesfristen er der 3 muligheder. Kursen kan stige, så dit låneprovenu bliver større. Kursen kan falde på 1 % lån, så det bliver muligt at få et tilbud. Eller kurserne kan falde, men ikke nok til at 1 % muligheden åbner, giver omlægningen underskud, og så skal der laves et tilpasset lånetilbud. De 2 sidste muligheder kan som regel godt lade sig gøre, medmindre du beder om det lige i sidste øjeblik.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk

Er du fanget midt i et F5 lån?

Vi skal under 3 år tilbage før et F5 lån til 0,39 % var et ”ekstremt billigt” lån.
I dag er F5 renten minus 0,50% men til forskel fra de fastforrentede lån, kan man ikke bare indfri lånet til kurs 100. For i modsætning til de fastforrentede lån, har rentetilpasningslån ikke noget loft over kursen. De skal indfries til markedskurs, med mindre lånet skal refinansieres.
Og det skal et F5 lån fra 2017 ikke. I eksemplet nedenfor, skal lånet indfries til kurs 102,30. Det får mange til at stoppe op og tænke på noget andet.

Men da renten på et fastforrentet lån nu er nede på 0,5 % med kun 1,6 point i kurstab, og man samtidig får en lavere bidragssats, skulle boligejere med F5 lån måske alligevel undersøge, om det nu er tiden til at lægge om til fast rente. Det har vi regnet på.

Udgangspunktet er et F5 lån på 2.500.000 som blev optaget i 2017. Renten var på 0,39 %, og bidragssatsen er 0,91 % for 80 % belåning. Hvis lånet omlægges til 0,5 %, er bidragssatsen maksimalt 0,74 % i Totalkredit, og hvis man tager højde for kundekronerne på 0,15 % betaler man netto 0,59 % i bidrag. Hvis lånet var afdragsfrit, ville den nuværende bidragssats være 1,23 %, men hvis man omlægger til afdragsfrihed med RealRådmodellen vil bidragssatsen efter kundekroner stadig være 0,59 %.

Resultatet om omlægning med uændret løbetid bliver:

Lån med afdrag:

Nuværende lån Nyt lån Forskel
Gæld

2.289.000 kr.

2.409.000

+120.000 kr.

Netto pr. md. 1 år

8.374 kr.

7.985 kr.

-389 kr.

Afdrag pr. md. 1 år.

6.628 kr.

6.871 kr. +243 kr.

Ydelsen efter skat falder altså, samtidig med at man afdrager lidt mere.
Ulempen er, at startgælden stiger med hele 120.000 kr. Forskellen vil løbende blive mindre, men hvis renten begynder at stige, falder kursen på det fastforrentede lån, og man når break-even når kursen er nede på ca. 93. Det kræver en rentestigning på ca. 0,5 % i forhold til i dag.

Hvis lånet er afdragsfrit, kan det omlægges med RealRådmodellen, til samme obligationskurs, rente og bidragssats.

Lån uden afdrag:

Nuværende lån

Nyt lån

Forskel

Gæld

2.289.000 kr.

2.409.000

+120.000 kr.

Netto pr. md. 1 år

2.396 kr.

1.697 kr.

-699 kr.

Afdrag pr. md. 1 år.

0 kr.

0 kr.

0 kr.

Man kan naturligvis også forblive i F5 lånet og se, hvad der er af muligheder, når der er rentetilpasning om ca. 2,3 år. Men hvad er renten til den tid? Måske er den fortsat lav, og så kan man få yderligere 5 år med lav rente, men hvad nu hvis renten stiger, selvom flere og flere siger at det er usandsynligt?

Hvis renten stiger er virkningen på rentetilpasningslån:

  1. Ydelsen stiger
  2. Afdraget falder
  3. Kursværdien falder IKKE.

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk og vedhæfte informationer om lånet (terminsopkrævning).

Undskyld, men hvad koster en meter elastik?

Forbrugerrådet Tænk har kåret Totalkredit som vinder af en test på pris i 8 forskellige scenarier og anbefaler derfor Totalkredit, når der skal vælges realkreditlån.

Stort tillykke til Totalkredit herfra, men når det er sagt, kan man så bruge sådan en undersøgelse til noget?
Vinderen kan selvfølgelig bruge den i markedsføringen, men hvad med forbrugerne?

Den helt store fordel ved realkreditlån er, at der er faste bidragssatser for forbrugerne.
Det betyder, at forbrugeren kan slå op i en tabel og se bidragssatsen i forhold til belåningsgraden, og så vælge det billigste tilbud.

Nedenfor er 2 eksempler fra institutternes prislister, hvor TK=Totalkredit RD=Realkredit Danmark NDA=Nordea Kredit JY=Jyske Realkredit TK(2) er også Totalkredit, men hvor der tages højde for at der modregnes 0,15 % i kundekroner til og med 2020.

Fastforrentet lån:
Belåningsgrad / Bidragssats TK TK (2) RD NDA JR
0 – 40 % 0,45% 0,30% 0,28% 0,38% 0,33%
40 – 60 % 0,85% 0,70% 0,83% 0,83% 0,80%
+ 60 % 1,20% 1,05% 1,35% 1,13% 1,00%
0 – 60 % 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%
0 – 80 % 0,74% 0,59% 0,68% 0,68% 0,61%

 

Rentetilpasningslån F5:
Belåningsgrad / Bidragssats TK TK (2) RD NDA JR
0 – 40 % 0,50% 0,35% 0,45% 0,50% 0,48%
40 – 60 % 1,05% 0,90% 1,00% 1,03% 1,00%
+ 60 % 1,45% 1,30% 1,53% 1,38% 1,25%
0 – 60 % 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%
0 – 80 % 0,88% 0,73% 0,86% 0,85% 0,80%

 

Så langt så godt, men hvis man skal sammenligne satserne, så er forudsætningen, at alle 4 institutter vurderer ejendommen til samme pris. Og det gør de desværre ikke altid. Så forbrugeren kan altså vælge instituttet med den laveste bidragssats, men alligevel betale mere i bidrag.
Bidragssatsen kan ikke stå alene.

Hvis man er boligkøber, fungerer sammenligningsmuligheden fint, for her er det købesummen, som er grundlaget, men hvis man er blevet træt af sit realkreditinstitut og vil skifte, eller vil optage et ekstra lån, så skal der laves en individuel ejendomsvurdering, og her er der desværre ofte stor forskel. For det første er der tale om et skøn fra instituttets side, men vurderingen bliver også brugt som et såkaldt ”kreditpolitisk redskab” af institutterne, eller en forsigtig vurdering om man vil. Og så er bidragssatserne i prislisterne desværre ikke retvisende, hvilket de burde være, ifølge god skik reglerne, som siger at man skal gøre forbrugeren opmærksom på, hvordan prisen fastsættes. Vi har intet imod at institutterne har en forsigtig kreditpolitik, men det bør ikke udmønte sig i bevidst for lave vurderinger. Så må institutterne hellere melde klart ud, at man maksimalt kan belåne en ejendom med f.eks. 75 %. Og så lade kunden betale bidrag for 75 % belåning i stedet for 80 %.

Men hvad betyder det egentlig for bidragssatserne, hvis ejendommene vurderes ”forkert”?

Det giver vi nogle eksempler på her, hvor forskellen i institutternes vurdering er henholdsvis 5 % og 10 % højere og lavere end konkurrentens.

5 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
63 % belåning 0,61% 0,46% 0,50% 0,56% 0,51%
Prisliste 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%

 

5% højere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
57 % belåning 0,57% 0,42% 0,44% 0,51% 0,47%
Prisliste 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%

 

5% højere vurdering – ”80 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
76 % belåning 0,71% 0,56% 0,65% 0,65% 0,59%
Prisliste 0,74% 0,59% 0,68% 0,68% 0,61%

 

10 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
67 % belåning 0,65% 0,50% 0,55% 0,59% 0,54%
Prisliste 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%

 

10 % højere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
55 % belåning 0,56% 0,41% 0,42% 0,50% 0,45%
Prisliste 0,59% 0,44% 0,46% 0,60% 0,45%

 

10% højere vurdering – ”80 %” belåning – Fast rente
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
73 % belåning 0,69% 0,54% 0,61% 0,63% 0,57%
Prisliste 0,74% 0,59% 0,68% 0,68% 0,61%

 

Hvis der er tale om Rentetilpasningslån F5 ser satserne sådan ud:

5 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
63 % belåning 0,72% 0,57% 0,68% 0,71% 0,68%
Prisliste 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%

 

5% højere vurdering – ”60 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
57 % belåning 0,67% 0,52% 0,62% 0,66% 0,63%
Prisliste 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%

 

5% højere vurdering – ”80 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
76 % belåning 0,85% 0,70% 0,82% 0,83% 0,78%
Prisliste 0,88% 0,73% 0,86% 0,85% 0,80%

 

10 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
67 % belåning 0,76% 0,61% 0,72% 0,75% 0,71%
Prisliste 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%

 

10 % højere vurdering – ”60 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
55 % belåning 0,65% 0,50% 0,60% 0,64% 0,62%
Prisliste 0,69% 0,54% 0,63% 0,68% 0,65%

 

10% højere vurdering – ”80 %” belåning – F5
Betaling for: TK TK (2) RD NDA JR
73 % belåning 0,82% 0,67% 0,79% 0,80% 0,76%
Prisliste 0,88% 0,73% 0,86% 0,85% 0,80%

 

Dette her er jo en frygtelig masse tal, og kan det ikke være lige meget om bidragssatsen på et lån er +/- 0,16% som er den største forskel i eksemplet på 60 % finansiering med F5 lån, hvis 2 institutter vurderer henholdsvis 10 % lavere og 10 % højere? Jo måske, men det svarer altså til 1.600 kroner om året pr. million i gæld, og når institutterne i deres prislister oplyser bidragssatserne med 4 decimaler, og ikke kun 2 som vi har anvendt, så må det have en vis betydning for institutterne.

Og hvad kan man egentlig gøre, hvis man vil være helt sikker på at få det bedste tilbud? Kan man få nogen til at hjælpe med at bestille et tilbud fra hvert institut. Det vil være tidskrævende for alle parter, og i visse tilfælde også umuligt, (vi kan f.eks. ikke hente tilbud i Nordea), og i sidste ende vil det generelt gøre realkreditlån dyrere, hvis der skal startes 4 lånesager op, hver gang der bliver udbetalt et lån.

Og spørgsmålet er også om bidragssatsen er det vigtigste. Hvad med de andre gebyrer? Og hvad med tidsaspektet, hvis man skal spørge 4 institutter, som først skal kreditgodkende og vurdere ejendommen? Hvor meget kan kurserne nå at falde, hvis man skal vente på 4 tilbud? Det er trods alt ikke bare at trykke på en knap, som nogen tror. Der skal laves 4 gange kreditvurdering og ejendommen skal vurderes 4 gange.

Deja-vu

Har vi ikke hørt det før? Nyt rekordlån åbner for boligejerne!

Jo. Den er god nok. Nu bliver det muligt at optage et 30-årigt lån til kun 0,5 % rente, og så skal vi endnu en gang til at vurdere, om man skal vælge rekordlånet eller holde fast i 1 % lånet så længe det er muligt.
Realkredit Danmark forventer at åbningskursen på 0,5 % lånet bliver 95-96. Alternativt er kursen på 1 % lånet i øjeblikket 99,5, så hvis kurserne stiger med yderligere 0,5 % lukkes der ned for 1 % lånet, medmindre man optager lånet i afdragsfri obligationer, hvor man i nogle af institutterne blot kan fravælge afdragsfriheden og derfor ikke skal betale ekstra i bidrag.

Her er en aktuel sammenligning af omlægning af et 2 % lån med 29 års løbetid. Gælden er på 3 millioner kroner.

Omlægges til:

0,5 % kurs 96 0,5 % kurs 97 1 % kurs 99 1% kurs 99,80
Ny gæld

3.192.000

3.159.000 3.094.000

3.069.000

Sparet nettoydelse

4.574 1. år

5.909 1. år 4.664 1. år

5.709 1. år

Omkostninger tjent hjem på

6 år 4,75 år 4 år

2,75 år

I RealRåd har vi fokus på at holde gælden nede, og det fremgår tydeligt, at man derfor bør optage lån til 1 % rente, så længe det er muligt.
Kurstabet, som også er en omkostning vejer tungt i vurderingen, og vores tommelfingerregel er, at omkostningerne skal tjenes hjem på maksimalt 5 år.

Og som altid når der åbner nye obligationsserier, skal man være opmærksom på den såkaldte indlåsningseffekt.

Hvis du vil have regnet på dine muligheder, skal du bare skrive til info@realraad.dk og vedhæfte dine restgældsoplysninger. Restgælden bør være på minimum 1,5 million kroner med mindre renten er højere end 2 %.

Opsigelsesfrist og dårlige kurser

Vi får mange henvendelser fra boligejere, som er tæt på at opgive en omlægning af deres lån, fordi kurserne er faldet og vi er tæt på opsigelsesfristen. Egentlig er det helt naturligt at kurserne falder, når der udbydes så mange obligationer til salg, som det er tilfældet nu, så måske gør det ikke så meget, hvis man ”klapper hesten” og ser hvad der sker, hvis man ikke opsiger lånet inden 31. juli.

Konsekvensen af ikke at opsige lånet er, at der skal betales differencerenter for yderligere et kvartal. Og det er en stor ekstra udgift, som i princippet kan gøre at der går for lang tid, før en omlægning bliver rentabel.

Men hvis man regner lidt på tallene, som RealRåd gør nu, er det måske ikke så slemt alligevel. Der er ingen garanti for, at kurserne stiger igen, men der skal altså ikke ret meget til, før regnestykket ser ud som, hvis lånet blev opsagt 31. juli.

Inden skal vi lige opsummere, hvad differencerenter egentlig er.

Der er en aftale mellem realkreditinstitutterne og obligationsejerne om, at obligationerne kan indfries til kurs 100 hvert kvartal, hvis de opsiges 2 måneder forinden.
Hvis obligationerne opsiges 31. juli, kan de indfries 1. oktober og realkreditinstituttet skal betale renter indtil 1. oktober. Derfor skal boligejerne også betale renter frem til 1. oktober, selvom de indfrier lånet inden. Hvis realkreditinstituttet får pengene af boligejeren før 1. oktober, står de på en konto i realkreditinstituttet, indtil de bliver betalt videre til obligationsejeren. I den periode forrentes pengene, med en rente, som i øjeblikket er negativ. Minus 1,15 % i Realkredit Danmark og Nordea, og minus 0,95 % i Totalkredit og Jyske Realkredit. Denne minusrente, skal boligejeren også betale.

Herefter kan vi beregne, hvad manglende opsigelse af lånet koster, fordi der skal betales renter i 90 dage ekstra. Der regnes på 1.000.000 kr. i gæld, så hvis dit lån er på 2 millioner, skal rentetallene ganges med 2 osv.

Omlægning af lån i Realkredit Danmark og Nordea
Lån som konverteres Rente efter skat Nødvendig kursstigning
3,0 % rente 7.366 0,74
2,5 % rente 6.479 0,65
2,0 % rente 5.591 0,56
1,5 % rente 4.704 0,47
1,0% rente 3.816 0,38
 
Omlægning af lån i Totalkredit og Jyske Realkredit
Lån som konverteres Rente efter skat Nødvendig kursstigning
3,0 % rente 7.011 0,70
2,5 % rente 6.124 0,61
2,0 % rente 5.236 0,52
1,5 % rente 4.349 0,43
1,0% rente 3.461 0,35

Kurserne skal altså stige med op til 0,74 point for at finansiere den ekstra udgift til differencerenter, hvis du ikke får opsagt lånet inden 31. juli. Om de gør det, kan vi ikke sige, men det er et faktum, at kurserne siden toppen i juni måned er faldet med ca. 1,7 point. Hvis vi skal regne på omlægning af dit lån, skal du bare sende låneoplysningerne i en mail til info@realraad.dk.

Konverteringsbølge er slut i denne omgang

Kort før opsigelsesfristen den 30. april omtalte realkreditselskaberne aktivitetsniveauet som den største konverteringsbølge siden 2015, hvor der blev omlagt lån for over 100 milliarder til 2 % lån. Det skønnes, at der denne gang er omlagt lån for 75 milliarder til
1,5 % lån.

I RealRåd har vi også mærket travlheden, for vi har længe anbefalet boligejere med ”gamle” 2 % lån at overveje en omlægning til 1,5 % for derved at være bedre stillet, når renten stiger.

De fleste af vores kunder, som har haft muligheden, har valgt at følge vores råd, og vi kan derfor nu gøre status:

  • Gennemsnitslånet var på 3,5 million kr. i restgæld.
  • Der er omlagt for i alt ca. 700 millioner kr.
  • Gennemsnitlig ydelsesbesparelse 1. år efter skat er på 14.000 kr.
  • Samlet ydelsesbesparelse 1. år efter skat 2,8 mill. kr.

Disse kunder er nu klar til at konvertere igen, hvis renten stiger. Her er nogle eksempler, hvor vi sammenligner mulighederne med det nye 1,5 % lån og de ”gamle” 2 % lån:

 

Restgældsreduktion om 2 år

Nyt 1,5 %

2 % 2050

2 % 2047

Omlægning til 2,5 %

-238.000

+30.000

+59.000

Omlægning til 3,0 %

-354.000

-88.000

-70.000

 
Restgældsreduktion om 3 år

Nyt 1,5 %

2 % 2050

2 % 2047

Omlægning til 2,5 %

-198.000

+37.000

+58.000

Omlægning til 3,0 %

-327.000

-68.000

-35.000

 

Vi har selvfølgelig også kunder, som har valgt ikke at omlægge deres 2 % lån. Det har især været, hvis lånene var for små til en rentabel omlægning til 1,5 %, eller hvis der var overvejelser om salg af boligen.

Næste opsigelsesfrist er den 31. juli, hvis en omlægning skal gennemføres pr. 1. oktober. Så vi har god tid til at regne på dine muligheder indtil dag.

Send os dine låneoplysninger. Så kan vi regne på de rentescenarier du ønsker.

Eller ring på 4330 0050 / skriv til info@realraad.dk

 

Konverteringsbølge på vej?

Ny kursrekord på 1,5 % 30 år

Kursen på 1,5 % 30 år er nu rekordhøj og vi anbefaler alle med 2,5 % på over 1,2 mill. kr. at omlægge lånet, hvis tidshorisonten er 5 år.

Vi går også skridtet videre og anbefaler kunder med 2 % lån som er optaget for mere end 2 år siden at omlægge lånet, hvis gælden er større end 2 mill. Jo større gæld desto større er anbefalingen.

Et eksempel:

2 % lån med 27 års løbetid på 2.500.000 kr. omlægges  til 1,5 % 27 år til kurs 99,15.
Det nye lån bliver på 2.564.000 kr. og ydelsen efter skat falder med 2.377 kr.

Det er ikke imponerende, men hvis renten om 2 år er steget til 3 %, er gælden nedbragt til 2.407.000 kr. og kan omlægges til et nyt lån på 2.149.000 kr., hvor nettoydelsen falder med yderligere 2.475 kr.

Alternativet er at holde fast i 2 % lånet, som om 2 år vil være nedbragt til 2.355.000 kr. og omlægge det til et nyt 3 % lån på 2.292.000 og en stigning i nettoydelsen på 4.100 kr.

Forskellen er altså en lavere gæld på 143.000 kr. og en nettoydelse som er 8.952 kr. lavere ved først at konvertere til 1,5 %.

Spørgsmålet er så, om renten stiger til 3 % om 2 år? Gør den ikke det, må du leve med en nettoydelse som er ca. 200 kr. lavere hver måned.

 

Generalforsamlingstid i andelsboligforeninger

Det er snart højsæson for den ordinære generalforsamling i andelsboligforeninger. Her vil årsrapporten for 2018 blive gennemgået.

Rigtig mange andelsboligforeninger er finansieret med fastforrentede 2 % lån og det ser de fleste som den optimale løsning. Men det kan gøres endnu bedre, uden at gå på kompromis med trygheden i at have et fastforrentet lån.

Det vil vi vise med et eksempel, hvor en andelsboligforening har et 2 % lån på 50 millioner, hvor der er 26 års restløbetid. Hvis andelsboligforeningen ringer til banken for at få regnet på muligheden for omlægning til et nyt 26-årigt 1,5 % lån, hvor kursen i øjeblikket er meget tæt på 98, vil man få at vide, at:

  1. Udgiften til renter og bidrag vil falde med ca. 225.000 kr. det første år.
  2. Den samlede rente- og bidragsbesparelse vil være på ca. 3.505.000 kr.

Det er mange penge der kan spares, men man kan gøre det endnu bedre.

I stedet for at optage et 30-årigt lån med forkortet løbetid, kan man optage 2 lån, så den vægtede løbetid bliver 26 år. I dette tilfælde 1 % 20 og 1,5 % 30 år med 40/60 i fordeling.

Gør man det, vil den vægtede rente blive 1,30 % og tallene i stedet se sådan ud:

  1. Udgiften til renter og bidrag vil falde med ca. 326.000 kr. det første år.
  2. Den samlede rente- og bidragsbesparelse vil være på ca. 4.608.000 kr.

Man kan altså spare i alt 1.103.000 mere i renter og bidrag ved at opdele finansieringen.

Hvis du vil have os til at lave et overslag på lånene i din andelsboligforening, så send en mail til rp@realraad.dk. Og vent ikke for længe, hvis I skal drøfte mulighederne på årets generalforsamling.

Er du klar til 1,5 % rente?

I finansmedierne kan du i øjeblikket læse at bankøkonomerne anbefaler omlægning af realkreditlån med både 2,5 % og 3 % i rente.

Det gør RealRåd bestemt også, men vi går skridtet videre.

Vi anbefaler også at du gør dig klar til omlægning af 2 % lån, hvis de er baseret på obligationer med udløb i 2047. Det drejer sig om lån, som er udbetalt i perioden 2015-2017.

Men hvorfor går RealRåd skridtet videre end bankøkonomerne?
Det gør vi, fordi RealRåd ikke kun ser på den enkelte låneomlægning, men også ser frem mod de kommende omlægninger, og her er situationen, at det er bedre at have et 1,5 % lån end et 2 % lån. Årsagen til det er, at obligationerne med udløb i 2047 bliver mindre og mindre kursfølsomme end de nye obligationer med lavere rente, så derfor vil du kunne få større gevinst ud af at konvertere nu, og så senere konvertere op i rente igen.

Det vil vi vise med nogle eksempler, som er baseret på kurserne den 15.2.2019 og at du for 3 år siden optog et 2 % lån på 3 millioner kr. med afdrag over 30 år.

Eksempel 1 viser resultatet af at beholde dit nuværende 2% 2047 lån i 2 år, hvor vi forudsætter, at renten nu er 3 %:

  1. Gælden er i dag (27 år tilbage) 2.774.000 kr.
  2. Nettoydelsen er ca. 10.900 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er faldet til 2.616.000 kr.
  4. Indfrielseskursen er 95 og du skal optage et nyt 25-årigt lån på 2.520.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 11.000 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt 23-årigt lån på 2.445.000 kr.
  7. Nettoydelsen falder til ca. 10.000 kr. pr. måned

Du har altså efter 4 år et 2 % lån på 2.445.000 med en nettoydelse på ca. 10.000 kr. pr. måned.

 

Eksempel 2 viser konvertering til 1,5 % nu og derefter gennemføre samme omlægning til 3 % som i eksempel 1.

  1. Startgælden bliver på 2.900.000 kr. (+126.000)
  2. Nettoydelsen er stadig ca. 10.900 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er faldet til 2.723.000 kr.
  4. Indfrielseskursen er 88 og du skal optage et nyt 25-årigt lån på 2.430.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 9.600 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt 23-årigt lån på 2.359.000 kr.
  7. Nettoydelsen er stadig ca. 9.600 kr. pr. måned

Forskellen er altså, at gælden er 86.000 kr. lavere og nettoydelsen 400 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 % rente.


Hvis du optog et 2 % lån 2047 med afdragsfrihed på 3 millioner for 2 år siden.

Så er der ingen traditionel omlægningsmulighed til 1,5 % endnu, men du kan vælge at omlægge til afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Her får du en ekstra gevinst ved, at din bidragssats falder. Først vil vi vise et eksempel, som viser dine traditionelle konverteringsmuligheder:

  1. Gælden er stadig 3 millioner kr.
  2. Nettoydelsen er  ca. 5.400 kr. pr. måned.
  3. Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er stadig 3 millioner kr.
  4. Indfrielseskursen er 93,75 og du skal optage et nyt lån på 2.849.000 kr.
  5. Nettoydelsen stiger til ca. 6.800 kr. pr. måned
  6. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt lån på 2.923.000 kr.
  7. Nettoydelsen bliver ca. 5.200 kr. pr. måned

Resultatet af de 2 omlægninger er altså at gælden er faldet med 77.000 kr. og nettoydelsen er faldet med 200 kr. pr. måned.

 

Bruger du i stedet RealRådmodellen, kan du allerede nu konvertere til 1,5 % og derefter gennemføre konverteringerne. Det viser vi her:

  1. Den nuværende gæld er på 3 millioner kroner.
  2. Nettoydelsen er ca. 5.400 kr. pr. måned.
  3. 2% lånet omlægges til 1,5 5 med RealRådmodellen
  4. Den nye gæld bliver på 3.136.000 kr. (+136.000)
  5. Nettoydelsen er stadig ca. 5.400 kr. pr. måned.
  6. Om 2 år er renten steget til 3 % og gælden er faldet til 3.110.000 kr.
  7. Det skyldes, at du bruges bidragsbesparelsen til afdrag
  8. Indfrielseskursen er 88* og du skal optaget et nyt lån på 2.789.000 kr.
  9. Din nettoydelse stiger til ca. 6.200 kr. pr. måned
  10. Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 % og du omlægger til et nyt lån på 2.890.000 kr.
  11. Nettoydelsen bliver på ca. 4.500 kr. pr. måned.
    * det er kun realkreditlånet som indfries til kurs 88. Prioritetskreditten indfries til kurs 100.

Forskellen er altså, at gælden er 33.000 kr. lavere og nettoydelsen 700 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 % rente ved brug af RealRådmodellen

Kommentarer til beregningerne.

Tidspunktet for indfrielse af 2 % lånene er ikke optimal. Faktisk kan det næsten ikke blive dårligere end nu. Det skyldes, at der skal betales differencerenter helt frem til 1.7.2019, altså i mere end 4 måneder. Hvis gælden er på 3 millioner kr., falder udgiften med ca. 259 kroner om dagen. Differencerenterne pr. i dag er medtaget i beregningerne. Du kan altså spare på indfrielsesomkostningerne ved at vente med at gennemføre omlægningerne, men så skal der tages højde for kursændringer.

Hvis kurserne stiger bliver resultatet bedre, fordi det nye lån bliver mindre, og indfrielsen samtidig bliver billigere. En kursstigning på 1 point betyder, at du skal låne 10.000 mindre pr. million i gæld.

Hvis kurserne falder, bliver resultatet som udgangspunkt dårligere. Du skal låne 10.000 kroner mere pr. million i gæld, hvis kursen falder med 1 point.

Men hvis du bruger RealRådmodellen og kurserne falder, kan resultatet blive bedre. Det skyldes, at du i så fald kan basere omlægningen på 1,5 % 20 år. Her er kursen p.t. 101,20, men hvis kursen falder til f.eks. 99,75, er det en langt bedre kurs end den aktuelle kurs på 1,5 % 30 år som er brugt i beregningerne (97,55).

Du skal i så fald låne 22.000 kroner mindre pr. million i gæld, og fordi du bruger RealRådmodellen, kan du vælge at afdrage over 30 år eller vælge fuld afdragsfrihed, fordi afdragene reguleres over en prioritets kredit med samme rente som på realkreditlånet.

Forberedelserne skal sættes i gang nu.

Det gælder om at være klar til konvertering, når kursen er helt rigtig, og forudsætningen for det, er at du har et lånetilbud. Derfor er første skridt at bestille et lånetilbud i realkreditinstituttet.

Og skal du skifte realkreditinstitut samtidig, skal du også kreditgodkendes og ejendommen skal vurderes. Det lyder besværligt, men da lånene som vi har regnet på, kan være udbetalt for 3-4 år siden, er der stor sandsynlighed for, at ejendomsværdien er steget, og du derfor kan få en lavere bidragssats samtidig. Det får man ikke automatisk, når man omlægger lån i det nuværende realkreditinstitut, men ved skift af institut, skal der altid laves en ny vurdering, og så bliver bidragssatsen baseret på den nye vurdering.

Kontakt os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere om dine konverteringsmuligheder.

 

Mens vi venter på rentestigninger

Rigtig mange boligejere har finansieret deres bolig med fastforrentede 2 % realkreditlån, og det er optimalt, hvis man venter på en rentestigning, så man kan konvertere lånet med en kursgevinst. Hvornår renten begynder at stige, kan vi kun gætte på. Foreløbig bliver den ved med at falde. Det skyldes f.eks. at der ikke er udsigt til stigende vækst i Europa og usikkerhed andre steder gør investering i danske realkreditobligationer attraktiv, og så falder renten.
Men man kan alligevel gøre noget for at trimme sin boligfinansiering uden at påtage sig stor risiko. Det kan man ved at bruge RealRådmodellen. Her følger 2 muligheder:
Du har et 2 % lån uden afdrag:
Her betaler du et ekstra bidrag for afdragsfriheden. Forskellen på den højeste bidragssats og bidragssatsen i Totalkredit kan være op til 0,42 %. Hvis 2 % lånet er optaget efter 1.4.2017 er kursen ca. 1,4 point lavere end på det lån, som vi bruger til RealRådmodellen, så en omlægning vil give en lille kursgevinst.
Hvis dit nuværende afdragsfri lån er på 3 millioner, kan lånet omlægges til meget lave omkostninger. Du sparer op til ca. 13.000 kroner i renter og bidrag det første år.
Du har et 2 % lån med afdrag:
Her betaler du ikke ekstra bidrag for afdragsfrihed, men du kan stadig bruge RealRådmodellen til at opnå en besparelse. RealRådmodellen er nemlig ikke kun billig afdragsfrihed. Den giver også fleksible afdrag. Det betyder, at du kan omlægge dit 30-årige 2 % lån til et 20-årigt 1,5 % lån, men betale det samme afdrag som på et 30 årigt lån. Hvis lånet er på 3 millioner, kan du det første år spare op til ca. 12.500 kroner i rente.
Men der er en bagside, ved at bruge 20-årige lån. Og det er, at gevinsten på senere konverteringer til højere rente bliver lavere. Hvor kursen falder med ca. 7 point på et 30-årigt lån, falder kursen ”kun” med ca. 5 point på en 20-årig obligation. I kroner betyder det en forskel på ca. 60.000 kr. hvis gælden er 3 millioner kr.
Dertil kommer, at der løbende betales et større afdrag på det 20-årige lån, som finansieres med en prioritetskredit, hvor man ikke senere kan få en kursgevinst.
Afdraget på et 20-årigt lån er ca. 43.000 kr. det første år pr. million i stedet for ca. 24.000 kr. på et 30-årigt lån. Man går altså glip af en potentiel kursgevinst på ca. 1.400 kr. pr. år man har det 20-årige lån.
Hvis du vil spare løbende renter, må du altså acceptere en mindre kursgevinst hvis renten senere stiger.

Kombination:

Man kan også bruge RealRådmodellen til afdragsfrihed på basis af et 20-årigt 1,5 % lån. Her er rente- og bidragsbesparelsen op til ca. 27.000 kroner det første år, hvis gælden er på 3 millioner kr.

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk og lad os regne på dine muligheder.

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X