Friværdierne falder!

Et ”OGSÅ” ville have gjort denne overskrift fra Jyllands-Posten meget bedre, men så havde der jo ikke været en historie. Og det giver altid ekstra klik, hvis man kan skabe lidt frygt. Som med vores egen overskrift :-).
Sagen er her, at det er ALLE boligejere, som mister friværdi, når regulering gør det dyrere at bo i boligerne. Man kommer ikke udenom, at fastforrentede lån sikrer friværdien, når renterne stiger.

Men artiklen i avisen er en god anledning til at skrive lidt om forskellen på lån med fast rente og lån med variabel rente.
Det vil vi gøre med lidt tal for et variabelt forrentet F-Kort lån på en million kroner med en rente på – 0,22 %, og et 1,5 % fastforrentet lån til kurs 98,60.

  1. Indtil renterne stiger sparer F-Kort lånere det første år ca. 980 kr. pr. måned efter skat i renter og bidrag
  2. Hvis renten stiger med 2 %, falder kursværdien af et fastforrentet lån med ca. 160.000 kr. på et 1,5 % lån.
    Det svarer til sparede renter og bidrag efter skat på FlexLån i ca. 17 år med uændret rente.
  3. Tilhængere af F-Kort vil med rette sige, at man også afdrager mere på et F-Kort.
    Helt præcist afdrager man 619 kr. mere pr. måned det første år. På 5 år afdrager man 537 kr. mere pr.måned.
  4. Stigende afdrag betyder også, at nettoydelsen stiger, så derfor er besparelsen på nettoydelsen det første år på 361 kr. på et F-Kort.
    De første 5 år er forskellen på 426 kr. pr. måned.
  5. Det ekstra afdrag på 361 kr. det første år, svarer til, at kursen skal falde med 0,44 point på det fastforrentede lån, for at få samme kursværdi af gælden.
    426 kr. pr. måned i 5 år svarer til, at kursen skal falde med 2,84 point i løbet af 5 år for at få samme kursværdi af gælden.
  6. På et år har kursen på 30-årige lån med 1,5 % fast rente ændret sig med 4,4 point.
    For 5 år siden var den 30-årige rente 3,2 %. Det svarer til ca. kurs 85 på et 1,5 % lån.

RealRåd kan ikke forudse, hvornår renterne stiger og hvor meget, men vi kan regne på dine lån, så du kan vurdere renterisikoen, og i så fald hvor stor den er.

Lidt fakta om F-Kort:

Et kontantlån, som udbetales til kurs 100.
Renten ændres hver 6. måned baseret på en pengemarkedsrente, som p.t. er -0,5%.
Hertil lægges et variabelt rentetillæg og kursskæring, så den øjeblikkelige rente er -0,22 %.
Bidragssatsen er ca. 0,15 % højere end på et fastforrentet lån.
Lånet er baseret på obligationer med op til 10 års løbetid. I øjeblikket anvendes obligationer med 3 års løbetid. Der betales kursskæring, når obligationerne skal refinansieres.
I øjeblikket betales der altså kursskæring hvert 3. år.
Da renten tilpasses hver 6. måned, vil indfrielseskursen normalt være tæt på 100.

Skal du se på ny bolig i påsken?

Se eksempel, hvor du sparer 777 kroner pr. måned på finansieringen.

Hvis du skal kigge på ny bolig i påskedagene, så har du nok allerede været i banken og tale om finansieringen.

Og så har du noget at sammenligne med det særlige tilbud, som RealRåd kan formidle gennem Din Andelskasse.

Udgangspunktet er, at du finansierer boligkøbet med 80 % realkreditlån og op til 15 % med et banklån, og på begge dele er der gode muligheder for at spare penge.

Mange vil få et finansieringsforslag, hvor realkreditlånet er afdragsfrit og hvor banklånet i stedet afdrages ekstra hurtigt. F.eks. over 5 år.

Det kunne f.eks. være, hvor der købes en bolig til 3 millioner, og hvor realkreditlånet er et F5 lån og et banklån i en af storbankerne, hvor den laveste rentesats er 4,75 %.

I løbet af de 5 år er kreditomkostningerne til banken i alt 80.973 kroner.
I din Andelskasse, hvor den laveste rente er 3,00 % er de samlede kreditomkostninger 50.929 kroner på 5 år.
Besparelsen på banklånet er altså på 30.044 kroner, eller 500 kroner pr. måned i gennemsnit.

Afdragsfriheden laves på traditionel vis i storbanken. Det betyder, at du udover den almindelige bidragssats, skal betale 0,325 % ekstra, så længe der er afdragsfrihed.
I dette tilfælde 650 kroner ekstra pr. måned.

I Din Andelskasse laves afdragsfriheden efter de samme principper, som bruges i RealRådmodellen.
Du finansierer afdragene på realkreditlånet på samme vilkår, som på boliglånet. Altså til 3 % i rente.
På den måde skal du ikke betale det ekstra bidrag på grund af afdragsfriheden, så samlet sparer du i alt 16.626 kroner i løbet af 5 år.

Den samlede besparelse på realkredit- og banklånet er i eksemplet på i alt 46.670 kroner eller 777 kroner pr. måned i gennemsnit.

Hvis du vil vide mere om Din Andelskasses tilbud til RealRåds kunder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.
Vi kan selvfølgelig også sammenligne vilkårene fra din egen bank (ÅOP) med Din Andelskasses vilkår.

Boliglån fra Deeds Capital.

Forleden blev boligejerne præsenteret for en ny finansieringsform.
Den går ud på, at du kan låne 10 % af boligens værdi og først skal betale lånet tilbage, når boligen sælges. Indtil da skal du hverken betale renter og afdrag, men når boligen sælges, skal du betale 25 % af værdistigningen i stedet for renter. Og skulle ejendomsværdien være faldet, når lånet indfries, tager Deeds Capital 10 % af værditabet, hvis det sker efter minimum 3 år.

Er det så et godt tilbud? Det kan det sagtens være, men du ved det først, når du skal indfri lånet, og kender den nye vurdering, som afgør betalingen. Jo mere ejendommen stiger i værdi, jo dyrere bliver lånet, og så kan man jo vælge at se det fra 2 sider:

  • Negativt – Jeg skal betale 25 % af værdistigningen.
  • Positivt – Jeg får selv lov til at beholde 75 % af værdistigningen.

Om man vælger den ene eller anden tilgang, må komme an på, hvorfor man vælger denne finansieringsform, for man kan jo dele boligejerne op i 2 grupper:

  • Dem som kan låne i bank og realkreditinstitut.
  • Dem som ikke kan låne i bank og realkreditinstitut.

Den første gruppe, er boligejere, som har en tilstrækkelig høj løn, så de kan leve om til kravene om gældsfaktor (man kan som udgangspunkt låne op til 4 gange årsindkomsten), og som samtidig har et rådighedsbeløb, som er over de grænser som låneudbyderen kræver.
Hvis man kan leve op til de krav, og har man tilstrækkelig friværdi, er renten også tæt på nul, og her beregnes renten af gælden. Ikke af ejendomsværdien, og selvom renten kan være variabel, er der alligevel en vis grad af sikkerhed for, at renten ikke eksploderer. Men risikoen er der.

Den anden gruppe, som nok er den primære målgruppe til det nye tilbud, er den gruppe af boligejere, som af forskellige grunde har for høj gæld i forhold til deres indkomst. Det kunne f.eks. være pensionister eller andre som ikke mere tjener så meget, som de har gjort en gang. For denne gruppe, kan adgangen til boliglån være lukket ad de ”normale” kanaler. Altså i banken og realkreditinstituttet.

Man kan have forskellige meninger om, hvorvidt man skal optage lån, hvis man ifølge banken og realkreditinstituttet (og Finanstilsynet) ikke har råd til det, men der kan jo være forskellige grunde til, at disse boligejere ikke ”bare” sælger boligen og flytter til noget billigere. Måske ønsker man at blive længst muligt i boligen. Måske kan man slet ikke blive godkendt til at købe en ny bolig, på grund af de tidligere nævnte begrænsninger i bankerne, eller måske kan boligen slet ikke sælges. Den sidste gruppe hører dog ikke til i målgruppen for den nye låneudbyder.

Når man så har rettet sigtet mod den målgruppe, som det nye tilbud henvender sig til, hvad kan den så bruge det til, og er det dyrt? Som nævnt kender man ikke prisen på forhånd, men indfrier man f.eks. anden gæld, kan man regne ud, hvor meget man sparer, så det følger der her et par eksempler på. Udgangspunktet er et lån på 400.000 kroner, altså en bolig med en værdi på ca. 4,2 millioner:

  1. Du indfrier et boliglån på 400.000 kr. som afvikles over 20 år med 5 % i rente. Lånet til Deeds indfries efter de 20 år ved salg af ejendommen. Ejendommen stiger med 1 % i værdi om året.
    Du sparer i alt 564.000 kr. i nettoydelser på lånet, som indfries.
    Du skal betale i alt 644.000 kr. tilbage til Deeds. Heraf 228.000 fra værdistigningen.
    Du betaler i alt 80.000 ekstra til Deeds, eller i gennemsnit 333 kr. pr. måned.
    Hvad har du så fået ud af ordningen?
    Har du bare sparet nettoydelserne op? I så fald, skal du lægge afkastet til. De 564.000 kr. er uden løbende afkast.
    Har du sparet op på en pensionsordning? Med det særlige ligningsmæssige fradrag og topskattebetaling, kan skatteværdien af pensionsopsparing komme helt op på
    65 %.
    Hvis alle nettoydelserne omsættes til pensionsopsparing, kan du indbetale i alt 1,6 millioner på de 20 år.
    Har du bare brugt pengene, så må du selv vurdere om det har været 333 kr. værd pr. måned.
  2. Samme som i eksempel 1, men nu sælger du ejendommen efter 10 år.
    Du skal nu betale i alt 524.000 til Deeds. Heraf 109.000 fra værdistigningen.
    Hvis du i stedet havde beholdt banklånet, ville du nu skylde 247.000 kr. og have betalt i alt 270.000 kr. i nettoydelser, altså i alt 517.000 kr.
    Ordningen med Deeds er altså 7.000 kr. dyrere.
    Spørgsmålet er igen, hvad du kunne have fået ud af de 270.000 kr. i ”sparede” nettoydelser
  3. Hvis nu værdistigningen er på 2 % om året, hvilket f.eks. Nationalbanken forventer for de kommende 2-3 år, så bliver prisen en helt anden.
    I eksempel 1 stiger indfrielsesbeløbet fra 644.000 kr. til 920.000 kr. og så har du betalt i gennemsnit 1.485 mere pr. måned. Men du skal huske, at dine 75 % af værdistigningen også er vokset. Fra 685.000 kr. til 1.513.000 kr.

Som nævnt i indledningen kender du ikke på forhånd prisen på denne finansiering. Men det er faktisk ikke en ukendt problemstilling i den finansielle verden. Mange sparer i dag op til pensionen i en opsparing med livsvarige udbetalinger. Her ved man, hvor meget man indbetaler, men man ved ikke, hvor meget man får udbetalt. Det kommer nemlig an på, hvor gammel man bliver, og skulle man være så uheldig at dø efter kort tid som pensionist tilfalder resten af opsparingen som udgangspunkt pensionsselskabet.

Vi har stillet selskabet nogle praktiske spørgsmål og har fået følgende svar:

  1. Rykker pantebrevet for senere optagelse af tillægslån i realkreditinstitutter?
    Svar: som standard rykker vi for nye lån optaget i realkreditinstitutter op til 80 %. I andre tilfælde aftales det fra sag til sag.
  2. Hvad er betingelserne for rykning, når kunden vil konvertere sit realkreditlån?
    Svar: Boligejeren kan konvertere til et nyt lån med maksimalt samme hovedstol, som det oprindeligt tinglyste og beholde samme prioritetsstilling.
  3. Ifølge prislisten koster det 13.500 kr. i vurderingshonorar ved lånoptagelse, men 6.000 kr. i vurderingshonorar ved indfrielse. Hvad er forskellen?
    Svar: Forskellen dækker også øvrige omkostninger. (det må forstås som et etableringsgebyr).
  4. Skal man låne 10 % af ejendomsværdien, eller kan man låne mindre, og betale en lavere andel af værdistigningen?
    Svar: Andre lånemuligheder er i tankerne, men p.t. kan man kun låne 10 %.
  5. Endelig har vi spurgt ind til vurderingsprincipperne ved etablering af lånene, idet det fremgår af FAQ, at de bruger samme vurderingsprincipper som realkreditinstitutterne. Her er det jo et faktum, at realkreditinstitutterne bruger en ”kreditpolitisk forsigtig vurdering” på trods af, at det i lovgivningen er bestemt, at vurderingen skal afspejle den værdi, som ejendommen forventes solgt til med normal aktiv markedsføring og en realistisk udbudspris, indenfor den forventede liggetid.
    Altså ikke inden for 3 måneder, som mange fejlagtigt tror.
    Årsagen til spørgsmålet er, at hvis ejendommene f.eks. vurderes 10 % ”for lavt” af kreditpolitiske årsager, har det ikke kun den virkning, at man kan låne mindre. Hvis man efterfølgende sælger boligen til den ”rigtige” pris, kommer man også til at betale 25 % af denne buffer.
    I tilfældet med en ejendom til 4,2 millioner kroner, vil en 10 % sikkerhedsbuffer være på 420.000 kroner og betalingen ved indfrielse vil være 105.000 kr. ekstra, hvis altså vurderingen senere viser sig at være for lav.
    Svaret er langt, men kan kortes ned til, at der ikke opereres med en sikkerhedsbuffer, og at selskabet ikke er interesseret i at vurdere så forsigtigt, at kunden alligevel ikke ønsker lånet.
    Vurderingen vil være en 2-siders rapport, som viser de anvendte informationer, samt reference ejendomme.
    Vi anerkender, at vurderingen kun kan være et skøn, men desværre skal vurderingshonoraret under alle omstændigheder betales af kunden. Også selvom man ikke ønsker at tage imod det efterfølgende tilbud, og så er de 13.500 kroner tabt. (tilføjelse 25.2.2019: Deeds Capital oplyser, at vurderingshonoraret kun skal betales, hvis lånet udbetales)
    Vi anerkender også, at selskabet skal bruge kapital til at betale for driften, og da det ikke kan ske med løbende rentebetalinger, må pengene jo komme andre steder fra.

Skal man så vælge et lån i Deeds Capital? Det kan vi hverken anbefale eller fraråde, da det altid vil være et spørgsmål om alternativerne.

Realkreditlån er i øjeblikket de halve og dårlige løsningers tid

Du tvinges til at betale for meget i bidrag på realkreditlånet – eller betale fuldt afdrag – men begge dele kan undgås!

Hvis man ønsker et 30 årigt realkreditlån, kan man I skrivende stund kun optage et 30 årigt fastforrentet lån i 2 % uden afdrag eller 1,5 % med afdrag.

På det afdragsfrie lån betaler du 0,3 – 0,4 % ekstra i bidrag, og måske ønsker du slet ikke fuld afdragsfrihed. Alternativt er der kun mulighed for at optage et 1,5 % 30 lån med afdrag. Her er kursen kun omkring 96,6 som giver et kurstab på kr. 44.000 pr. million og lånet er med fuldt afdrag.

Hvad enten du vælger det ene eller det andet lån, kan du ved at til vælge RealRådmodellen til dit realkreditlån, opnå lavere bidrag og afdrage det du ønsker.

Det er svært at finde argumentet for at betale kr. 10.000 for meget om året i bidrag på et lån på 3.000.000 kr.

 

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis vi skal regne på dine muligheder.

Godt nytår

2019 starter med et dilemma. Det skyldes, at renterne endnu en gang er faldet. Denne gang så meget, at kursen på 2 % 30 år med afdrag er over 100, og dermed er lukket for nye tilbud indtil kursen falder til under 100 igen.

Så valget står mellem 1,5 % 30 år til kurs 95,9 eller 2 % 30 år “afdragsfri” til kurs 98,69. Det sidste lån, kan man i nogle institutter vælger at betale afdrag på fra start.

Eller man kan vælge RealRådmodellen, som baseres på 1,5 % 20 år. Med RealRådmodellen bestemmer man selv afdraget, som f.eks. kan fastsættes, så man betaler samme afdrag som med 30 års afvikling.

I skemaform ser valgmulighederne sådan ud:

Kursværdi 1 mill.

1,5 % 30 år 2 % 30 år RRM
Kurs pr. 3.1.2019

95,90

98,69 99,67
Hovedstol

1.043.000

1.014.000

1.004.000

Ydelse 1. år

50.956

52.534

49.051

Netto

44.181

44.476

42.529

Afdrag 1. år 27.905 25.123 26.861

Gæld efter 1 år

1.015.095 988.877 977.139

RealRådmodellen sikrer dig altså en lavere ydelse, og en lavere gæld. Til gengæld er kursfølsomheden mindre på den 20-årige obligation.
Hvor kursen falder med ca. 7 point på en 30-årig obligation, er faldet ca. 5 point på en 20-årig obligation.
Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

RealRåd Boligfinans – Boliglån til lav rente.

Vi har lavet en samarbejdsaftale med Din Andelskasse om formidling af boliglån, når du køber bolig.

Finansieringen er baseret på principperne i RealRådmodellen, hvor du optager et realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, som bruges  til finansiering af afdragene på realkreditlånet. Når der er brug for finansiering udover 80 % af købesummen, kombineres prioritetskreditten med boliglånet, som ydes med samme lave rente som prioritetskreditten.

De bedste bankkunder kan ofte forhandle sig til en lav rente på boliglån, men er du kunde i RealRåd, har vi forhandlet os frem til vilkår, som godt kan tåle en sammenligning.

Som det fremgår at tabellerne nedenfor, er vilkårene bedre end det billigste boliglån i Mybankers sammenligninger.

Hvis du skal købe bolig bør du kontakte os for at høre om dine muligheder, og har du købt for nogle år siden, kan det være en god idé at tjekke renten på dit boliglån. Vi har nemlig også lavet en aftale med Din Andelskasse om overførsel af eksisterende boliglån. Det kan du høre mere om, når du kontakter os. Enten på telefon 4330 0050 eller på mail info@realraad.dk

 

Eksempler på valg af finansiering.

De samlede kreditomkostninger viser dig, hvad du reelt betaler for dit lån i alt. Og der kan være stor forskel. Det kan du se i de følgende eksempler, som er baseret på bankernes prislister den 18.11.2018. Obligationskurserne er gennemsnitskurser fra Nasdaq 16.11.2018. Sammenligningen viser de laveste rentesatser i den billigste bank på Mybankers liste BANKNORDIK, Danske Bank og det tilbud, som RealRåd kan formidle i Din Andelskasse.

Mange boligkøbere bliver præsenteret for en finansieringsmodel, hvor realkreditlånet er afdragsfrit i 10 år, og hvor man i stedet afdrager boliglånet over 10 år. Også her er der stor forskel i resultatet. Det skyldes, at RealRåd bruger RealRådmodellen, hvor man ikke skal betale den sædvanligt forhøjede bidragssats, og hvor man ikke skal betale det ekstra kurstab på realkreditlånet.

RealRådmodellen giver dig udover sparede renter og bidrag også fleksible afdrag.
Du kan afdrage dit realkreditlån hvis du ønsker det og når du ønsker det, uden at betale højere bidrag og uden varsler.
Og du kan trække betalte afdrag tilbage, hvis du får brug for det. Uden omkostninger.

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X