Friværdien kan ændre sig hurtigere end man tror.
Flere og flere har som målsætning, at gælden skal være på et givent niveau på et bestemt tidspunkt. F.eks. maksimalt 60% af ejendomsværdien. Og for at nå målet, laves en afdragsprofil, som opfylder det, og så spares der måske op ved siden af.
Det er sund fornuft at have et mål for, hvor stor gæld man vil have på et bestemt tidspunkt, f.eks. når man forventer at gå på pension. Men det kan være svært at beregne, hvad der skal til, for det handler ikke kun om, hvor meget man afdrager. Ejendomsværdien kan også ændre sig, og den gør det endda med stor sandsynlighed. Og hvis man både afdrager og ejendommen samtidig stiger i værdi, vokser friværdien hurtigt.
I 2021 er priserne på boliger steget. F.eks. er prisen på villaer steget med 10% på landsplan og 15% i hovedstadsområdet. Det kan man måske udnytte her og nu.
Hvis man købte en villa 1.1.2021 for 5 millioner og finansierede med 80% realkreditlån 1% 30 år og 15% lån i banken 3,75% 30 år, ville startbelåningen være på 95% plus kurstab på realkreditlånet.
| 1.1.2021 | Gæld | Ejendomsværdi | Belåningsgrad |
| Hele landet | 4.771.000 | 5.000.000 | 95,42% |
| Hovedstadsområdet | 4.771.000 | 5.000.000 | 95,42% |
Hvis prisstigningen i 2021 indregnes, ser det sådan ud:
| Ultimo 2021 | Gæld | Ejendomsværdi | Belåningsgrad |
| Hele landet | 4.621.000 | 5.500.000 | 84,01% |
| Hovedstadsområdet | 4.621.000 | 5.750.000 | 80,36% |
I dette tilfælde er realkreditgælden afdraget til 3.885.000 kr. og bankgælden til 736.000 kr., så med en 80% belåning af den nye ejendomsværdi, kan der omlægges henholdsvis 515.000 kr. og 715.000 kr. fra bankgæld til realkreditgæld. Hertil kommer kursgevinsten på indfrielse af 1% lånet, hvis der omlægges til 2%, hvorfor hele bankgælden kan omlægges til realkreditlån. Det er der mange boligkøbere fra 2020-2021 som har mulighed for.
2022 og frem:
Danmarks Nationalbank forventer en generel stigning i boligpriserne på 6% i 2022 og 1% i 2023, og hvis det lægges ens til grund for hele landet og hovedstadsområdet, ser det sådan ud ved udgangen af 2023:
| Ultimo 2023 | Gæld | Ejendomsværdi | Belåningsgrad |
| Hele landet | 4.378.000 | 5.888.000 | 74,35% |
| Hovedstadsområdet | 4.378.000 | 6.156.000 | 71,11% |
Men priserne kan jo også falde. Eksempelvis hvis de nye ejendomsvurderinger og det nye skattesystem medfører højere skatter, eller hvis renten stiger. Hvis vi f.eks. får en ”finanskrise” i 2024 og priserne falder med 15% efter at være steget som Nationalbanken forventer det i 2022 og 2023, ser det sådan ud:
| Ultimo 2024 | Gæld | Ejendomsværdi | Belåningsgrad |
| Hele landet | 4.243.000 | 5.005.000 | 84,77% |
| Hovedstadsområdet | 4.243.000 | 5.232.000 | 81,09% |
Hvis prisfaldet skyldes stigende renter, kan man redde en stor del af prisfaldet, ved at finansiere med fastforrentede lån. For stiger renten, så falder kursværdien af gælden. Det gør den ikke, hvis man finansierer med rentetilpasningslån.
Det kan vi sammenligne med boligkøberen i hovedstadsområdet som eksempel. Vi sammenligner boligkøbet 1.1.2021:
- Finansieret med 1% fast rente over 30 år og banklånet over 30 år til 3,75% rente. Nettoydelsen er 202.000 kr. I 2024 er renten steget til 3%.
- Finansieret med F3-lån til -0,55% over 30 år og banklånet over 19 år. Nettoydelsen er 202.000 kr.
| Ultimo 2024 | Gæld | Kursværdi | Ejendomsværdi | Belåning | Belåning kursværdi |
| Fast rente | 4.243.000 | 3.816.000 | 5.232.000 | 81,09% | 72,93% |
| F3-lån | 4.061.000 | 4.061.000 | 5.232.000 | 77,61% | 77,61% |
Finansiering med fast rente giver altså en friværdi, målt på kursværdi af gælden, på 4,69% ekstra, selvom man kan afdrage hurtigere ved at vælge et F3-lån fra starten.
Hvis du har købt bolig i 2020-2021, kan RealRåd gennemgå din finansiering. Måske er din friværdi større end du tror, og i så fald, kan du måske helt slippe af med gæld i banken.
Skriv til info@realraad.dk eller ring på telefon 4330 0050.