Kurserne rasler ned – renten stiger og jeg har ikke omlagt endnu.

Så kom proppen af ketchupflasken og der blev åbnet for 2% lån med afdrag over 30 år. Men før blækket blev tørt på de første lånetilbud faldt kurserne og den 5. februar sluttede kursen på 96,65.

Men er det så blevet en dårligere ide at omlægge sit 1% lån? Overhovedet ikke, men med kurs 96,65 nærmer vi os et punkt, hvor man måske skal træde lidt på bremsen og se om kurserne falder bare lidt mere. For hvis kursen kommer ned på 96, er der meget stor sandsynlighed for, at der bliver åbnet for 2,5% lån, hvor kursen så igen er tæt på 100.

Men hvad sker der egentlig når kursen på 2% falder så hurtigt? Som udgangspunkt betyder det, at man enten får mindre udbetalt i provenu, eller at man skal optage et større lån for at få det samme provenu. Men hvis man omlægger et 1%-lån betyder det ikke så meget om kursen på 2% er 99,00 eller 96,65, for så falder kursen også på 1%-lånet. Hvis man skal omlægge et 1% lån i 2050 serien er kursforskellen på ca. 6,5 point, og så kan man regne lidt på det. Du skal dog være opmærksom på, at kursforskellen kan være noget mindre, lige når der åbner nye obligationsserier. Det skyldes, at “alle” vil sælge 2% obligationer og købe 1% obligationer, og så trykkes kursspændet lidt. Og det kan nok ikke helt udelukkes, at bankerne udnytter muligheden for lidt større kursskæring. Det giver en lavere kursforskel i starten af en konverteringsbølge.

Et 1%-lån 2050 på 3 millioner og 28 års løbetid omlægges til 2% med 28 års løbetid. Afdraget på 1% lånet er 93.300 kr.:

Men hvis kursen på 2% er 96, er der som nævnt stor sandsynlighed for, at man i stedet kan få et 2,5% lån. Men er det så bedre?

Gælden er 100.000 kr. lavere, hvis man vælger et 2,5% lån til kurs 99,50 i stedet for et 2% lån til kurs 96. nettoydelsen på de 2 lån er stort set den samme, men en mindre del af ydelsen er afdrag (7.900), hvis man vælger 2,5% lånet.

Nulpunkt er et udtryk for, hvor lang tid der går før den lavere gæld er blevet spist op at højere renteudgifter og lavere løbende afdrag, og her kan man se, at der ikke er den store forskel på at omlægge til 2% eller 2,5% til kurs 99.

Der er altså ingen grund til panik, fordi kursen nu er nede på 96,65 på det nye 2% lån, for det gør ikke konverteringsmuligheden dårligere. Det kan må måle på, hvor stort det nye lån bliver. Men hvis man i stedet kan få et 2,5% lån, vil det være RealRåds anbefaling. For så kan det maksimalt koste 2.731.000 kr. at indfri lånet igen. Og det er vigtigt, hvis renten falder igen, og man skal konvertere lånet.

Skriv til info@realraad.dk hvis du har fået et tilbud på 2% og kursen nu er faldet og du er blevet i tvivl om du skal konvertere dit lån. Men forvent længere svartid end normalt, da vi er i fuld gang med at omlægge vores kunders lån.