Omlægning til 5 pct. er nu attraktivt
Renteudviklingen har de seneste uger flere gange skiftet retning, og er i høj grad styret at økonomiske nøgletal og meldinger fra de forskellige centralbanker. I et stykke tid har vi tøvet med at omlægge til 5 pct., hvis der er tale om lån i Realkredit Danmark, fordi de nye serier stadig har været for små. […]
Afdragsfrihed med RealRådmodellen – igen.
I april måned skrev vi om, at det kan mærkes på rådighedsbeløbet, når man konverterer afdragsfri lån til højere rente, for at realisere den aktuelle mulighed for at reducere restgælden. Vi skrev også om RealRådmodellen i den forbindelse, men alligevel vil vi gentage budskabet. Når man vælger afdragsfrihed med RealRådmodellen, skal man betale en lavere […]
Det der break-even som mange taler om.
Der tales meget om rentabilitet, når man konverterer lån til højere rente. Rentabiliteten er et udtryk for, hvor lang tid der går, før kursgevinsten er blevet spist op af højere nettorenter og langsommere afdrag. Når det beregnes, gør vi sådan: Gæld på oprindeligt lån, hvis det ikke blev omlagt – Gæld på det nye lån […]
Den fristende skrå konvertering.
Den fristende skrå konvertering. Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev […]
Hvor meget skal renten falde igen efter en opkonvertering?
Rigtig mange boligejere går og overvejer omlægning af deres historisk billige 1% lån, fordi man kan få en klækkelig gældsreduktion. Bagsiden af medaljen er så, at renten på det nye lån er højere, og langsomt spiser kursgevinsten fra omlægningen op. Derfor siger man, helt rigtigt, at man skal ned i rente igen før en opkonvertering […]
Stor forskel på konverteringsomkostninger.
De store rentestigninger giver mange boligejere mulighed for at få reduceret gælden, og der er derfor fuld fart på konverteringerne. Mens kursgevinsterne er stort lige store, uanset hvor man havde optaget lånet, så er der stor forskel på omkostningerne, når lånet skal omlægges. Ved første blik, kunne det se ud til, at der stort set […]
Aktiv gældspleje med afdragsfri lån kan gøre ondt i rådighedsbeløbet.
Når man konverterer lån til højere rente, falder gælden. Renteudgiften og dermed skattefradraget stiger, men til gengæld falder afdragsdelen af ydelsen i starten og dermed påvirker konverteringen ikke rådighedsbeløbet ret meget. Men har man et afdragsfrit lån, er der ikke et lavere afdrag, som kan modregnes i rentestigningen, og så kan det mærkes på rådighedsbeløbet. […]
Den 30-årige rente er næsten fordoblet siden nytår.
Det går stærkt med renterne i 2022. Hvor renten i starten af januar var 1,67% er den nu oppe på 3,19% og der er noget som tyder på, at renterne fortsætter op. Centralbankerne i Europa og USA taler nu ikke mere om der vil komme rentestigninger, men hvor store og hvor hyppigt rentestigningerne vil være. […]
Der er risiko ved (næsten) alt.
Når en konvertering til højere rente bliver urentabel. I forskellige Facebookgrupper debatteres der livligt om konvertering til højere renter. Debatten går ofte på, om man skal konvertere op i rente og få en lavere gæld, eller om man bare skal beholde sit nuværende lån med historisk lav rente og ydelse. Når man konverterer til højere […]
Opkonvertering er ikke bare sort/hvidt.
Bankøkonomerne siger det. Bankrådgiverne siger det. Og nu begynder det også at blive en standardantagelse på facebooksider som ”Debat om realkreditlån”. ”Det kan kun betale sig at konvertere til højere rente, hvis renten falder igen”, lyder det. Men det er nok de færreste, som har en ide om, hvor meget renten skal falde igen, og […]
“Det er genialt det der”
Lidt genbrug fra 2020, men stadig aktuelt. Dog på en anden måde. “Michael Laudrup… og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup… Det er genialt dét der.” Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag. Vi lånte citatet i maj […]
Er du fristet af en skrå konvertering?
Siden nytår er de 30-årige renter steget kraftigt. Fra 1% til 2,5% og på vej mod 3 %. Det har sat gang i konverteringerne, som dog lige p.t. er sat på hold, fordi kursspændene er meget lave. RealRåds kunder omlægger naturligvis til nye lån med fast rente, fordi det er forudsætningen for at praktisere gældspleje. […]
Plejer er død – Tingene er ikke som de plejer at være.
Det er svært at være upåvirket af udviklingen i Ukraine, men vi vil alligevel prøve at se bort fra den triste situation og her skrive lidt om at ændre vanetænkningen. Og vi vil starte med at se indad og komme med en indrømmelse. I RealRåd rådgiver vi altid individuelt, men vi bruger også tommelfingerregler indledningsvis, […]
Kurserne rasler ned – renten stiger og jeg har ikke omlagt endnu.
Så kom proppen af ketchupflasken og der blev åbnet for 2% lån med afdrag over 30 år. Men før blækket blev tørt på de første lånetilbud faldt kurserne og den 5. februar sluttede kursen på 96,65. Men er det så blevet en dårligere ide at omlægge sit 1% lån? Overhovedet ikke, men med kurs 96,65 […]
Er konvertering til højere rente risikabelt og spekulativt?
Vi nærmer os muligheden for at konvertere f.eks. 1% lån til 2% lån for dermed at få reduceret gælden, og hvem vil ikke gerne have reduceret sin gæld, uden at skulle betale af på den? Men spørger man sin bankrådgiver, som måske privat gør sine overvejelser om det samme, følger der altid en løftet pegefinger […]
Tager boligejerne større risiko?
Nye tal fra Finans Danmark viser, at der er en bevægelse mod lån med variabel rente og lån med lang afdragsfrihed, og det vender næsten alle medier nu. Årsagerne kan være flere, men der peges blandt andet på, at de stigende renter får boligkøbere til at vælge den lavere variable rente. Selvom ”bankerne” siger, at […]
Er der mulighed for en Konverteringstrekant ®?
Hvad sker der, hvis dette scenarie, som Finans.dk beskriver 7.10.2021, bliver til virkelighed? Hvis den lange rente stiger til 2,5%, som økonomerne i denne artikel advarer om, og renten falder tilbage, som Nationalbanken regner med, så har boligejerne mulighed for at gennemføre en Konverteringstrekant ®. Det viser vi med et eksempel, hvor en boligejer i […]
Skrå konvertering – Skråt op (eller ned).
Hvad er en skrå konvertering egentlig? Man kan måske godt kalde det en konvertering, men omlægning til en anden låntype er nok mere retvisende, for det dækker over, at man fravælger den faste rente med konverteringsmuligheder, og i stedet vælger en variabel rente. Groft sagt, kan man sige at man skifter fra en langsigtet lånestrategi […]
Fast eller variabel rente? En gang til.
Man kan vende og dreje tingende på mange måder. Skal man vælge fast rente, som giver tryghed og løbende muligheder for konvertering, eller skal man vælge variabel rente og bruge besparelsen til pensionsopsparing og/eller aktiespekulation. I dagens Berlinger henviser 2 rådgivere f.eks. til en undersøgelse, som Realkredit Danmark lavede i 2013, og som ifølge kommentaren […]
Hvor tit kan man konvertere lån?
Det spørgsmål får vi tit, når vi taler med potentielle kunder. Og svaret er det samme hver gang. At vi ikke ved det, fordi det kommer an på udsvingene i renten. Men i dag har vi effektueret de første af en række lån med konverteringsmuligheder, hvor vi for 2 uger siden udnyttede muligheden for at […]
Er aktiv gældspleje spekulativt?
Vi synes, at denne overskrift på Finans.dk kræver lidt udfordring, for den provokerer os. Den bliver heldigvis allerede udfordret, hvis man læser hele artiklen, men da den er bag en betalingsmur, kan de læsere, som kun ser overskriften, få et forkert indtryk. RealRåd har arbejdet med låneomlægninger i mere end 25 år, og det ville […]
Store besparelser på realkreditlån, hvis…
RealRåd foreslog i 2020 en lang række politikere, fra begge sider af Folketingssalen, at indføre fælles realkreditobligationer. Og hvad er så det for noget, og hvad er der sket med forslaget? Det er faktisk en meget gammel ide, som blev født i BG Bank i starten af 90´erne, da realkreditlån blev finansieret med Mazda-obligationer (6% […]
Stiger renterne?
Realkredit Danmarks renteprognose fra 21.12.2020 forudsiger stigende renter de næste 12 måneder. Det er ikke første gang vi har hørt denne forudsigelse, hvorefter er renten faldet, men på et eller andet tidspunkt stiger renten og spørgsmålet er om det så bliver denne gang de får ret. Aktuelt er forudsigelsen at kursen på 1,5% 30 år […]
Ingen aktuelle planer om højere bidragssatser, men…
På Finanswatch i dag, med henvisning til en artikel på Børsen Pro, taler Totalkredits direktør om, at realkreditten tjener mindre på en større balance, og siger at det er fordi bidragssatserne er faldet. Her vil vi gerne korrigere lidt, for bidragssatserne er ikke konkret faldet, men ejendomsværdierne er steget, og så bliver bidragssatserne (på nye […]
Afdragsfrihed med RealRådmodellen.
Mens det i øjeblikket er helt oplagt at omlægge afdragsfri 2% lån til 1%, er det mere tvivlsomt, hvis man har 1,5% lån uden afdrag. Medmindre man bruger RealRådmodellen til afdragsfriheden. Der er i øjeblikket udstedt i alt 41,7 milliarder i de afdragsfri 1,5% serier, og hvis et gennemsnitslån er på 1,5 mill. kr. er […]
Hjælp – kurserne stiger
Vi er ”faretruende” tæt på at kursen på 1% 2053 kommer over 100, og hvad gør man så? Først og fremmest betyder det, at der bliver lukket for at udstede nye lånetilbud. RealRåd har for længe siden bestilt lånetilbud til kunder med konverteringsmodne lån, så her er stigende kurser kun et gode, men hvis man […]
Konvertering af 20-årige lån?
I 1,5% obligationsserierne med udløb i 2040 cirkulerer der i alt 24 milliarder kr., og de kan potentielt konverteres til 0,5% lån. Eksempel: 1,5%-lån på 2.000.000 kr. med 19 års løbetid omlægges til 0,5%-lån på 2.073.000 kr. Rentebesparelsen er på 18.800 kr. og der afdrages 12.500 kr. ekstra Efter et år omlægges igen til 1,5% […]
Boligejere med 1,5% lån bør være klar.
Den sidste måned er kursen på 1% 2053 (den nye serie) steget med næsten 1,5 point og nærmer sig nu kurs 100. Hvis det sker, skal der holdes øje med 0,5% 2053, for der skal ikke meget til, før en konvertering kan blive aktuel. Desværre er timingen, for så vidt angår pari-straks indfrielser, ikke optimal […]
Man kunne jo også vælge at bruge en ekstern realkreditrådgiver.
Totalkredit har fået en ny låneformidler, og det er godt nyt for boligejerne, som både kan få en særlig bonus på realkreditlånet og en konkurrencedygtig rente på boliglån, hvis de skal låne mere end 80% af boligens værdi. Men én ting er at få gode vilkår på boligfinansieringen. Man skal også huske den løbende pleje […]
Succeshistorie.
Da Coronavirussen ramte Danmark, opstod der kortvarigt panik på de finansielle markeder. Kursen på obligationer styrtdykkede kortvarigt, og det blev muligt at optage realkreditlån til 2% rente. De af RealRåds kunder, som med fordel kunne udnytte muligheden, fik konverteret deres lån selvom muligheden reelt kun var åben i 2-3 dage, hvorefter kursspændet igen blev indsnævret. […]
Skal vi vente? Eller er vi på vej mod en dobbelt konverteringstrekant?
Skal man vælge en omlægning, som måske ikke er helt optimal eller vente på bedre kurser, lavere differencerenter og dermed løbe risikoen for slet ikke at komme til at konvertere? Dette dilemma taler vi i øjeblikket om med vores kunder, som har mulighed for at omlægge lån til 1%. Den 18. juni 2020 var udbetalingskursen […]
Og hvad kan vi så lære af det?
Da Statsministeren første gang meddelte, at Danmark ville blive lukket ned den 11. marts, var kursen på 30-årige 0,5 % lån i kurs 98. Dagen efter da børsen åbnede, påvirkede det kun kursen negativt med ½ point, men i de følgende dage, gik alvoren op for alle, og kursen faldt hurtigt til 88,50 den 20. […]
Panik på finansmarkederne
Det der sker på de finansielle markeder nu, er bare helt vildt. Det vil vi vise med et eksempel på en boligkøber, som den 1. marts 2020 købte en ejendom til 4 millioner kroner: Udbetaling 200.000 kr. Banklån 600.000 kr. Realkreditlån 3.200.000 kr. Den 20. marts 2020 omlægges 0,5 % lånet til et 2 % […]
Så hurtigt kan det gå
Hvis du ville optage et F5-lån den 9. marts 2020 ville renten være -0,45%, og hvis du lige skulle tænke over det og ventede til den 17. marts 2020 ville renten nu være steget til -0,05%. Den 9. marts 2020 kunne du ikke have valgt et 1% lån med fast rente, fordi kursen var over […]
Er du klar?
På ganske få dage har kurserne bevæget sig mærkbart op og ned. Så meget at det har gjort forskellen på at omlægge lån eller ej. Da det gik op for danskerne, at vi ikke kunne undgå at få coronavirussen til landet, og at konsekvenserne ville være tab i virksomhederne, blev der storsolgt aktier og købt […]
Valg af pålydende rente
I RealRåd synes vi nu, at 0,5% lånet skal blive ude i kulden lidt endnu. Faktisk indtil det ikke mere er en mulighed at vælge 1 % lånet. Overskriften er baseret på den gamle tommelfingerregel om, at kurs 95 er den magiske grænse, men sådan ser vi ikke på det. Hvis du har brug for […]
Opsigelsesfristen nærmer sig
Der er stadig mange boligejere, som ikke fik omlagt deres lån til 1 % i 2019, hvor vi oplevede hele 2 konverteringsbølger og rekordmange lån blev omlagt til lav fast rente. Hvis du er en af dem, bør du starte året med en gennemgang af dine muligheder. Og husk, at fristen for at opsige lån […]
RENTEN STIGER IKKE DE NÆSTE MANGE ÅR!
Det er ikke RealRåds udsagn, men derimod et udsagn vi ofte hører. Enten fra nogen som tror det (f.eks. økonomer), eller fra nogen som håber det (f.eks. boligejere med rentetilpasningslån). Men her følger lidt fakta, som viser, at renten faktisk ER steget. Hvis du konverterede et 2 % lån på 3 millioner kroner den 3. […]
KURSSIKRING ELLER PARI-STRAKS INDFRIELSE?
Den 31. oktober er sidste frist for opsigelse af lån, hvis du skal konvertere lån til terminen 1. januar, og når du opsiger dit lån, bør du også kende udbetalingskursen på dit nye lån, da du ellers risikerer, at omlægningen ikke hænger sammen. Du kan gennemføre sagen på 2 måder: Udbetaling af lånet i dag […]
Nu bliver det dyrere at indfri lån, når du vil konvertere til en lavere rente.
For nylig nedsatte Nationalbanken renten med 0,1 %, og det har givet bankerne mulighed for at revurdere deres rentesatser. Det har også for alvor åbnet for debatten om, hvorvidt privatkunder skal betale for at have penge stående i banken. Jyske Bank åbnede for ballet og bekendtgjorde, at banken ville opkræve 0,65 % rente fra kunder, […]
Vi venter lige – Hvad venter vi egentlig på?
På Facebook kan man spørge og udveksle erfaringer om realkreditlån i gruppen Aktieporteføljen – debat om realkreditlån. RealRåd har i et stykke tid været ordstyrer i gruppen og har derfor læst de fleste indlæg og kommenterer også indimellem. På det seneste er et tema gået igen. Boligejere som skal omlægge deres 2%-lån venter på at […]
Vandret konvertering – Vi gentager succesen.
Hvis du hører til dem, som har optaget afdragsfri lån til 0,5 % eller 1 % rente tilbyder vi nu sammen med vores samarbejdspartner, det vi kalder en vandret konvertering. Det er når du omlægger dit lån til et nyt lån med samme rente, men med en højere kurs og en lavere bidragssats, og samtidig […]
Hvad gør vi nu?
Vi har været gennem en uge med sivende kurser på 1 % 30 år. Til stor frustration for de boligejere som stadig venter på et lånetilbud. Med en øjeblikkelig udbetalingskurs på 96,8 er kursen kommet under det generelle kursmål, som vi bruger i RealRåd. Vores udgangspunkt er, at omkostningerne, herunder kurstabet, skal tjenes hjem på […]
Hvornår er en kurs god?
Det er næsten det samme som at spørge om, hvor bred en snæver vending er, men forskellen er dog at man kan regne lidt på det første. 1% lånet er meget efterspurgt i øjeblikket. Så meget at realkreditten og bankerne har svært ved at følge med, og som så ofte før begynder kurserne at falde, […]
Farvel til variabel rente?
” Jeg venter lige og ser, hvordan renten udvikler sig. Lige nu er det for dyrt at komme ud af mit rentetilpasningslån”. Det er en reaktion vi ofte hører, når potentielle kunder henvender sig med et ønske om at komme ud af den variable rente. Og vi formoder, at der er et behov for trygheden […]
Er du frisk på en trekant?
Altså en konverteringstrekant® som der er gode chancer for at kunne gennemføre de kommende år. Sådan kan den se ud: Du har i dag et 2 % lån Det omlægges til 1 % med lavere ydelse Efter 2 år omlægges tilbage til 2 % med en lavere gæld OG en lavere ydelse Du har altså […]
Det går stærkt nu
Vi er stadig i gang med at efterbehandle alle konverteringerne, hvor der blev omlagt til 1,5 % til helt optimale kurser. Nogle endda over 100. Siden da har renten kun kendt én vej, og man kan i dag ikke mere få et tilbud på lån til 1,5 %. Nu hedder renten 1 %, og selvom […]
Nåede du ikke at opsige dit lån 30. april ?
Hvis du hører til dem, som kom for sent og fik at vide af banken, at du ikke kunne nå at få et lånetilbud inden opsigelsesfristen, så læs med her. Nogen tror desværre, at man så ikke kan omlægge lånet, men det kan man selvfølgelig godt. Det bliver dyrere at indfri lånet, men hvad betyder […]
Spar differencerenter – husk opsigelsesfristen.
Hvis du har planer om at omlægge dit realkreditlån til 1,5 % rente, skal du ikke vente for længe med at gå i gang. Sidste frist for at opsige realkreditlån er den 30. april, og selvom der stadig er 25 dage til, så huske at du først skal have lavet et nyt lånetilbud. Især hvis […]
Hvem skulle have troet det?
Hvis du for kun 3 måneder siden optog et 2 % lån på 2,8 millioner kroner og derover, kan du allerede nu omlægge lånet til 1,5 %. Vores generelle målsætning er, at omkostningerne ved en konvertering til lavere rente, skal kunne tjenes hjem på 5 år, og der er vi kommet til i dag med […]
Konverteringsbølge på vej?
Kursen på 1,5 % 30 år er nu rekordhøj og vi anbefaler alle med 2,5 % på over 1,2 mill. kr. at omlægge lånet, hvis tidshorisonten er 5 år. Vi går også skridtet videre og anbefaler kunder med 2 % lån som er optaget for mere end 2 år siden at omlægge lånet, hvis gælden […]
Har du et afdragsfrit lån til 2,5 % rente?
Det er der nemlig mange der har. I de 4 store realkreditinstitutter er der optaget lån for mere end 65,5 milliarder kroner i 2,5 % 2047. Hvis du omlægger nu, får du ikke blot en lavere rente. Du kan også få en markant lavere bidragssats og en stor mulighed for at reducere gælden hvis renten […]
Strategisk låneomlægning
I øjeblikket har vi en situation, hvor vi anbefaler vores kunder at lave en låneomlægning, som isoleret set ikke er rentabel. Det gælder de kunder, som har 2 % lån baseret på obligationer med udløb i 2047. De kan normalt enten vente på omlægning til 1 % lån eller 3 % lån. Hvad der sker […]
Start det nye år godt – Spar 1 % på dit realkreditlån, eller måske mere
[vc_row][vc_column][vc_column_text]Det er snart sidste øjeblik, hvis du vil omlægge et lån, som skal opsiges senest 31. januar. Det gælder f.eks. hvis du har et lån med 2,5 % rente eller mere. Eller et rentetilpasningslån, som skal refinansieres 1. april. Hvor meget kan du spare? Det kommer helt an på, hvad renten er på dit […]
Spar op til 0,42 % på bidragssatsen
Hvis du har et afdragsfrit 2 % lån, kan du spare penge med RealRådmodellen. Se eksempler på årlige rente- og bidragsbesparelser nedenfor: Restgæld/nuværende lån. 80 % belåning. 2 % 2047 2 % 2050 Omkostninger 1.000.000 kr. 3.945 4.362 5.270 kr. 2.000.000 kr. 8.020 8.881 5.270 kr. 3.000.000 kr. 12.095 13.400 5.270 kr. 4.000.000 kr. 16.170 […]
Når renten stiger – Og det gør den.
Det er fristende at vælge en rente tæt på eller under 0 % fremfor en rente på 2 %. Alligevel er mange i tvivl, og det er naturligvis fordi alle ved, at der er risici forbundet ved at vælge en variabel rente i stedet for en fast rente. Der er ingen tvivl om, at fordelen […]
