Aktiv gældspleje med afdragsfri lån kan gøre ondt i rådighedsbeløbet.
Når man konverterer lån til højere rente, falder gælden. Renteudgiften og dermed skattefradraget stiger, men til gengæld falder afdragsdelen af ydelsen i starten og dermed påvirker konverteringen ikke rådighedsbeløbet ret meget.
Men har man et afdragsfrit lån, er der ikke et lavere afdrag, som kan modregnes i rentestigningen, og så kan det mærkes på rådighedsbeløbet. Og for mange kan det mærkes så meget, at de i stedet overvejer en variabel rente, eller helt undlader at konvertere lånet. Vælger man det første, må man leve med renterisikoen og fravælge fremtidige kursgevinster, hvis renten skulle stige yderligere. Undlader man at konvertere, har man bare fortsat det gode lavt forrentede lån, men man går glip af den aktuelle mulighed for kursgevinst og står tilbage med en højere gæld, når lånet engang skal afdrages, end hvis man konverterede lånet.
Der er dog en 3. løsning som man kan overveje. Man kan bruge en del af kursgevinsten fra konverteringen til at finansiere noget af stigningen i nettoydelsen. I praksis kan det f.eks. ske ved, at man laver omlægningen, så den giver et provenu til udbetaling, som man løbende kan bruge af.
Vi viser her nogle eksempler.
Først konvertering af 1% 2050 til 3,5% 2053 med afdrag som må formodes snart at komme på banen:
| 28 års løbetid. Bidragssats 0,74%* | 1% 2050 kurs 84 | 3,5% kurs 99,50 | Forskel |
| Gæld | 3.000.000 kr. | 2.565.000 kr. | 435.000 kr. |
| Nettoydelse | 132.000 kr. | 136.000 kr. | 4.000 kr. |
| – heraf afdrag | 93.300 kr. | 55.000 kr. | -38.300 kr. |
| – renter og bidrag | 51.600 kr. | 108.000 kr. | -56.400 kr. |
Og hvis lånet er afdragsfrit. 1% 2050 til 3,5%:
| 28 års løbetid. Bidragssats 1,07%* | 1% 2050 kurs 82 | 3,5% kurs 99,00 | Forskel |
| Gæld | 3.000.000 kr. | 2.506.000 kr. | 494.000 kr. |
| Nettoydelse | 46.600 kr. | 85.900 kr. | 39.300 kr. |
| – heraf afdrag | 0 kr. | 0 kr. | 0 kr. |
| – renter og bidrag | 62.100 kr. | 114.600 kr. | 52.500 kr. |
I eksemplet med afdrag falder rådighedsbeløbet med 333 kr. pr. måned, men hvis lånet er afdragsfrit, falder det med 3.275 kr. pr. måned. Og så kan man lave et eksempel, hvor man vælger at få udbetalt et provenu, så man kan reducere nedgangen i rådighedsbeløbet. I eksemplet her ønskes et provenu på 72.000 kr. som svarer til at man vil have en reserve som svarer til 2.000 kr. pr. måned i 3 år. Og så ser omlægningen sådan ud:
| 28 års løbetid. Bidragssats 1,07%* | 1% 2050 kurs 82 | 3,5% kurs 99,00 | Forskel |
| Gæld | 3.000.000 kr. | 2.580.000 kr. | 420.000 kr. |
| Nettoydelse | 46.600 kr. | 88.400 kr. | 41.800 kr. |
| – heraf afdrag | 0 kr. | 0 kr. | 0 kr. |
| – renter og bidrag | 62.100 kr. | 117.900 kr. | 55.800 kr. |
I dette eksempel stiger nettoydelsen med ca. 3.500 kr. pr. måned, men man bruger 2.000 kr. af bufferen og så bliver nedgangen i rådighedsbeløbet 1.500 kr. i stedet for 3.275 kr. hvis det var en ren omlægning.
Hvis renten om f.eks. 2 år er faldet til 2%, kan 3% lånet omlægges, så man får en lavere ydelse. I de følgende eksempler indfries lånene ved betaling af differencerenter i 3 måneder, og 2% lånet udbetales til kurs 99.
| Oprindeligt 1% lån | Omlagt lån uden provenu | Omlagt lån med provenu | |
| Restgæld | 3.000.000 kr. | 2.586.000 kr. | 2.662.000 kr. |
| Nettoydelse | 46.600 kr. | 59.600 kr. | 61.300 kr. |
Nu er gælden henholdsvis 414.000 kr. og 338.000 kr. lavere, men nettoydelsen er stadig henholdsvis 1.100 kr. og 1.300 kr. højere end på 1% lånet. Man har også stadig muligheden for at omlægge 1% lånet til 2%, men nu er 1% serien blevet så gammel, at indfrielseskursen måske er oppe på 95-96 og så bliver det en sløj konvertering.
Når afdragsfriheden udløber, vil lånene som udgangspunkt skulle afdrages over 20 år. Eller omlægges til et nyt lån på de vilkår der gælder til den tid. Men hvis vi antager, at lånene skal afvikles over 20 år, ser det sådan ud:
| Bidragssats 0,6% | Oprindeligt 1% lån | 2%-lån uden provenu | 2% lån med provenu |
| Startgæld | 3.000.000 kr. | 2.586.000 kr. | 2.662.000 kr. |
| Ydelse før skat | 183.400 kr. | 172.500 kr. | 177.600 kr. |
| Ydelse efter skat | 171.600 kr. | 156.000 kr. | 160.500 kr. |
| – Heraf afdrag | 136.200 kr. | 106.200 kr. | 109.400 kr. |
| Nettoydelser i alt på 20 år | 3.376.000 kr. | 3.130.000 kr. | 3.222.000 kr. |
I eksemplerne bliver 1% lånet nu henholdsvis 1.300 kr. og 900 kr. dyrere i nettoydelse pr. måned det første år, og over 20 år er 2% lånene henholdsvis 246.000 kr. og 154.000 kr. billigere i nettoydelser.
*Bidragssatserne er for 80% belåning i Totalkredit, og vil formentlig være noget lavere, da ejendomsværdierne generelt er steget og belåningsgraden falder.
Der er flere spørgsmål i disse eksempler:
- Er renten 2% om 2 år?
- Hvad hvis lånet ikke omlægges igen og man løber tør for det lånte provenu?
- Vil banken overhovedet tilbyde en omlægning med provenu, hvis det er for at trække rådighedsbeløbet op?
Det første kan ingen vide, men de 2 andre spørgsmål, kan man tale med banken om.
P.S.
Man kan vælge afdragsfrihed med RealRådmodellen. Den går ud på, at man optager realkreditlånet med afdrag og tilknytter en boligkredit, som bruges til at finansiere afdragene. Og i dette tilfælde eventuelt også en del af den stigende nettoydelse.
Der er flere fordele ved at lave afdragsfrihed på denne måde:
- Man sparer den forhøjede bidragsbetaling. I eksemplerne op til 8.500 kr. om året.
- Kursen på et lån med afdrag er typisk 1-1,5 point højere end kursen på et afdragsfrit lån. Man får altså en bedre konvertering.
- En eventuel opsparing kan indsættes på boligkreditten, så man sparer negative renter, og udlånsrenten f.eks. 3,95%.
Hvis du vil høre mere om dine muligheder for omlægning af afdragsfri lån, skal du bare ringe på telefon 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk. For at lave beregninger, har vi brug for oplysninger om dine nuværende lån. Terminsopkrævningen, hvis det er realkreditlån, og restgæld, rentesats og ydelse, hvis det er banklån. Og så også gerne dit bud på ejendommens værdi.