Det der break-even som mange taler om.

Der tales meget om rentabilitet, når man konverterer lån til højere rente. Rentabiliteten er et udtryk for, hvor lang tid der går, før kursgevinsten er blevet spist op af højere nettorenter og langsommere afdrag. Når det beregnes, gør vi sådan: Gæld på oprindeligt lån, hvis det ikke blev omlagt – Gæld på det nye lån […]

Den fristende skrå konvertering.

Den fristende skrå konvertering. Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev […]

Hvor meget skal renten falde igen efter en opkonvertering?

Rigtig mange boligejere går og overvejer omlægning af deres historisk billige 1% lån, fordi man kan få en klækkelig gældsreduktion. Bagsiden af medaljen er så, at renten på det nye lån er højere, og langsomt spiser kursgevinsten fra omlægningen op. Derfor siger man, helt rigtigt, at man skal ned i rente igen før en opkonvertering […]

Stor forskel på konverteringsomkostninger.

De store rentestigninger giver mange boligejere mulighed for at få reduceret gælden, og der er derfor fuld fart på konverteringerne. Mens kursgevinsterne er stort lige store, uanset hvor man havde optaget lånet, så er der stor forskel på omkostningerne, når lånet skal omlægges. Ved første blik, kunne det se ud til, at der stort set […]

Aktiv gældspleje med afdragsfri lån kan gøre ondt i rådighedsbeløbet.

Når man konverterer lån til højere rente, falder gælden. Renteudgiften og dermed skattefradraget stiger, men til gengæld falder afdragsdelen af ydelsen i starten og dermed påvirker konverteringen ikke rådighedsbeløbet ret meget. Men har man et afdragsfrit lån, er der ikke et lavere afdrag, som kan modregnes i rentestigningen, og så kan det mærkes på rådighedsbeløbet. […]

Den 30-årige rente er næsten fordoblet siden nytår.

Det går stærkt med renterne i 2022. Hvor renten i starten af januar var 1,67% er den nu oppe på 3,19% og der er noget som tyder på, at renterne fortsætter op. Centralbankerne i Europa og USA taler nu ikke mere om der vil komme rentestigninger, men hvor store og hvor hyppigt rentestigningerne vil være. […]

Der er risiko ved (næsten) alt.

Når en konvertering til højere rente bliver urentabel. I forskellige Facebookgrupper debatteres der livligt om konvertering til højere renter. Debatten går ofte på, om man skal konvertere op i rente og få en lavere gæld, eller om man bare skal beholde sit nuværende lån med historisk lav rente og ydelse. Når man konverterer til højere […]

Opkonvertering er ikke bare sort/hvidt.

Bankøkonomerne siger det. Bankrådgiverne siger det. Og nu begynder det også at blive en standardantagelse på facebooksider som ”Debat om realkreditlån”. ”Det kan kun betale sig at konvertere til højere rente, hvis renten falder igen”, lyder det. Men det er nok de færreste, som har en ide om, hvor meget renten skal falde igen, og […]

“Det er genialt det der”

Lidt genbrug fra 2020, men stadig aktuelt. Dog på en anden måde. “Michael Laudrup… og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup… Det er genialt dét der.” Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag. Vi lånte citatet i maj […]

Er du fristet af en skrå konvertering?

Siden nytår er de 30-årige renter steget kraftigt. Fra 1% til 2,5% og på vej mod 3 %. Det har sat gang i konverteringerne, som dog lige p.t. er sat på hold, fordi kursspændene er meget lave. RealRåds kunder omlægger naturligvis til nye lån med fast rente, fordi det er forudsætningen for at praktisere gældspleje. […]

Plejer er død – Tingene er ikke som de plejer at være.

Det er svært at være upåvirket af udviklingen i Ukraine, men vi vil alligevel prøve at se bort fra den triste situation og her skrive lidt om at ændre vanetænkningen. Og vi vil starte med at se indad og komme med en indrømmelse. I RealRåd rådgiver vi altid individuelt, men vi bruger også tommelfingerregler indledningsvis, […]

Kurserne rasler ned – renten stiger og jeg har ikke omlagt endnu.

Så kom proppen af ketchupflasken og der blev åbnet for 2% lån med afdrag over 30 år. Men før blækket blev tørt på de første lånetilbud faldt kurserne og den 5. februar sluttede kursen på 96,65. Men er det så blevet en dårligere ide at omlægge sit 1% lån? Overhovedet ikke, men med kurs 96,65 […]

Er konvertering til højere rente risikabelt og spekulativt?

Vi nærmer os muligheden for at konvertere f.eks. 1% lån til 2% lån for dermed at få reduceret gælden, og hvem vil ikke gerne have reduceret sin gæld, uden at skulle betale af på den? Men spørger man sin bankrådgiver, som måske privat gør sine overvejelser om det samme, følger der altid en løftet pegefinger […]

AKTUEL KONVERTERINGSMULIGHED

Berlingske skriver den 12. september 2021 om en aktuel mulighed for konvertering af lån fra 0,5% til 1,5%. Vi er helt enige, omend vi synes, at omkostningerne der er regnet med, er lige i underkanten. Det ændrer dog ikke på budskabet. Boligejere med 0,5% lån har nu en god mulighed for at skære en god […]

Fast eller variabel rente? En gang til.

Man kan vende og dreje tingende på mange måder. Skal man vælge fast rente, som giver tryghed og løbende muligheder for konvertering, eller skal man vælge variabel rente og bruge besparelsen til pensionsopsparing og/eller aktiespekulation. I dagens Berlinger henviser 2 rådgivere f.eks. til en undersøgelse, som Realkredit Danmark lavede i 2013, og som ifølge kommentaren […]

Hvor tit kan man konvertere lån?

Det spørgsmål får vi tit, når vi taler med potentielle kunder. Og svaret er det samme hver gang. At vi ikke ved det, fordi det kommer an på udsvingene i renten. Men i dag har vi effektueret de første af en række lån med konverteringsmuligheder, hvor vi for 2 uger siden udnyttede muligheden for at […]

Konvertering af 20-årige lån?

I 1,5% obligationsserierne med udløb i 2040 cirkulerer der i alt 24 milliarder kr., og de kan potentielt konverteres til 0,5% lån. Eksempel: 1,5%-lån på 2.000.000 kr. med 19 års løbetid omlægges til 0,5%-lån på 2.073.000 kr. Rentebesparelsen er på 18.800 kr. og der afdrages 12.500 kr. ekstra Efter et år omlægges igen til 1,5% […]

Succeshistorie.

Da Coronavirussen ramte Danmark, opstod der kortvarigt panik på de finansielle markeder. Kursen på obligationer styrtdykkede kortvarigt, og det blev muligt at optage realkreditlån til 2% rente. De af RealRåds kunder, som med fordel kunne udnytte muligheden, fik konverteret deres lån selvom muligheden reelt kun var åben i 2-3 dage, hvorefter kursspændet igen blev indsnævret. […]

Skal vi vente? Eller er vi på vej mod en dobbelt konverteringstrekant?

Skal man vælge en omlægning, som måske ikke er helt optimal eller vente på bedre kurser, lavere differencerenter og dermed løbe risikoen for slet ikke at komme til at konvertere? Dette dilemma taler vi i øjeblikket om med vores kunder, som har mulighed for at omlægge lån til 1%. Den 18. juni 2020 var udbetalingskursen […]

Skal du vælge 1% eller 1,5%?

Hvis du i øjeblikket skal optage lån med fast rente, er der flere muligheder end normalt. Det skyldes, at 30-årige lån fra 1.9.2020 bliver baseret på obligationer med udløb i 2053, mens der indtil da kan bruges obligationer med udløb i 2050. Men flere af institutterne er allerede begyndt at tilbyde lån i 2053-serien. Så […]

Falder renten? Brug ventetiden på at reducere gælden.

Fik du optaget et lån til 0,5 % rente i 2019, så kan du stadig nå at skære en god bid af gælden, ved at omlægge lånet til 1,5%. Du kan nemlig godt bruge den afdragsfri serie, uden at bruge afdragsfriheden. Eksempel: Din restgæld er 3.000.000 kr. og lånet kan indfries til kurs 92,98. Kursen […]

Og hvad kan vi så lære af det?

Da Statsministeren første gang meddelte, at Danmark ville blive lukket ned den 11. marts, var kursen på 30-årige 0,5 % lån i kurs 98. Dagen efter da børsen åbnede, påvirkede det kun kursen negativt med ½ point, men i de følgende dage, gik alvoren op for alle, og kursen faldt hurtigt til 88,50 den 20. […]

Strategisk låneomlægning

I øjeblikket har vi en situation, hvor vi anbefaler vores kunder at lave en låneomlægning, som isoleret set ikke er rentabel. Det gælder de kunder, som har 2 % lån baseret på obligationer med udløb i 2047. De kan normalt enten vente på omlægning til 1 % lån eller 3 % lån. Hvad der sker […]