Der er risiko ved (næsten) alt.

Når en konvertering til højere rente bliver urentabel.

I forskellige Facebookgrupper debatteres der livligt om konvertering til højere renter. Debatten går ofte på, om man skal konvertere op i rente og få en lavere gæld, eller om man bare skal beholde sit nuværende lån med historisk lav rente og ydelse.

Når man konverterer til højere rente, så falder gælden, men til gengæld skal man betale en højere rente og man afdrager langsommere. Derfor kan man regne ud, hvornår den lavere startgæld, bliver overhalet af ekstra renter efter skat og mindre afdrag på den nye gæld. Når det regnestykke går i nul, har man konverteringens rentabilitet.

I RealRåd anbefaler vi som udgangspunkt at konvertere, hvis nulpunktet opstår efter mindst 8-10 år. Det viser vi med et eksempel, hvor 1% 2050 og 28 års løbetid omlægges til 3% 2053 med 28 års løbetid.
Indfrielseskursen er 86,9 og kursen på det nye lån er 99,1.

• Det nuværende 1% lån er på 3.000.000 kr.
• Det nye lån bliver på 2.660.000 kr.
• Renter og bidrag stiger det 1. år med 3.755 kr. pr. måned.
• Afdragene falder det 1. år med 2.689 kr. pr. måned.
• Nettoydelsen stiger derfor med 127 kr. pr. måned.

Nulpunktet opstår i dette eksempel efter 11 år. Det vil sige, at man inden da, skal konvertere ned i rente igen. Helst helt til 1% for helt at standse reduktionen af rentabiliteten, eller til 2% eller +3 % for at forbedre rentabiliteten. Eller man skal indfri lånet i anden anledning, f.eks. i forbindelse med salg af boligen.

Men hvis vi nu antager, at renten er flad som en pandekage de næste 11 år, og man ikke får omlagt tilbage til lavere rente, eller konverterer videre op og forlænger rentabiliteten, hvad sker der så? Ingen af fortalerne for at lade være med at konvertere, har sat tal på risikoen og den, i så fald, fejlagtige konvertering. De siger bare, at det er risikabelt. Derfor har vi regnet videre, og viser her, hvor meget de ekstra renter og bidrag stiger efter skat i de enkelte efterfølgende år. Altså fra det 12. år og frem til det 20. år:

Tallene her viser altså den konkrete risiko, som er en ekstra nettorenteudgift på 1-2.000 kr. pr. måned. Det kan man forholde sig til, i stedet for bare at læse, at en konvertering op i rente er risikabel, uden at komme nærmere end på den konkrete risiko.

Risikoen kan man så sammenligne med andre ukendte faktorer i privatøkonomien.

Man kan f.eks. beregne, hvor meget renten skal stige på et F-Kort på 2.685.000 kr. hvis man måtte ønske at konvertere 1% lånet til dette lån. For at få en stigning i nettorenteudgiften på 2.105 kr. pr. måned, skal renten kun stige med 1,25% på F-Kort.

Man kan også sammenligne med et RenteMax i Totalkredit, hvor renten lige nu er 0,07% og hvor man i 10 år kan få en maksimalrente på 1,5%. Kursen er helt nede på 95,80 og hvis kursværdien på RenteMax er den samme som kursværdien på 3% lånet i konverteringen ovenover, kan man beregne renterisikoen om 10 år, hvor der ikke mere er loft over renten. Hvis renten er 0,07% i alle 10 år, hvilket man jo må forudsætte, når man også forudsætter at kurserne ikke ændrer sig på 3% lånet, og startløbetiden er 28 år, så er gælden efter 10 år nede på 2.001.000 kr. Og så kan man beregne, hvor meget renteudgiften på RenteMax stiger, hvis renten stiger.

• Hvis renten er 1,5% stiger nettorenteudgiften med 1.755 kr. pr. måned.
• Hvis renten er 2,5% stiger nettorenteudgiften med 2.988 kr. pr. måned.
• Hvis renten er 3,5% stiger nettorenteudgiften med 4.225 kr. pr. måned.

I øvrigt er gælden på 3% lånet efter 10 år nede på 1.952.000 kr. mod 2.001.000 kr. på RenteMax.