Hvorfor betaler man 250 kr. i kontingent til RealRåd?

Det er et spørgsmål, som vi ofte hører, og vi er overbeviste om, at nogen fravælger at blive kunde hos os af samme grund. Desværre.

 

I øjeblikket oplever vi en situation, som ganske fint forklarer, hvorfor kunder skal betale kontingent. Vi er nemlig blevet ramt af en konverteringsbølge, som næsten alle med 2 % lån gerne vil med på. Helt forståeligt, da der er store rentebesparelser i sigte.

 

Men hvad sker der, når det går op for boligejerne? Banker, realkreditinstitutter OG f.eks. RealRåd får rigtig travlt med at omlægge lån for kunderne. Så travlt, at der desværre ikke er tid til de boligejere, som ikke er blevet kunder endnu, fordi vores resurser er tilpasset efter antallet af kunder.

 

Og det er ærgerligt, for låneomlægning er et spørgsmål om timing, og forkert timing kan betyde mindre besparelser og større gæld end nødvendigt. Eller i værste fald at boligejeren går glip af en konvertering og dermed også den næste konvertering, som forudsætter den første.

 

Helt konkret betaler vores kunder 250 kroner i kontingent pr. måned. Det svarer til 3.000 kroner om året.
Vi ved, at en rådgiver kan håndtere ca. 150 kunder, som altså betaler 450.000 kroner til RealRåd, som lige præcis passer med udgiften til en rådgivers løn og lønsumsafgift.

 

Så hvis RealRåd får 150 nye kunder, bliver der råd til at ansætte endnu en rådgiver, som så er klar, når kunderne skal konvertere deres lån. Og som sørger for, at det sker.

 

Hvis du vil være kunde, og være sikker på, at vi har tid til din konvertering, så læs mere om fordelene på vores hjemmeside.

 

Er du frisk på en trekant?

Altså en konverteringstrekant® som der er gode chancer for at kunne gennemføre de kommende år.

Sådan kan den se ud:

  1. Du har i dag et 2 % lån
  2. Det omlægges til 1 % med lavere ydelse
  3. Efter 2 år omlægges tilbage til 2 % med en lavere gæld OG en lavere ydelse

Du har altså opnået at få både en lavere gæld og en lavere ydelse. I eksemplet på billedet er din gæld blevet reduceret med 234.000 kr. og ydelsen er reduceret med 918 kr. pr. måned i forhold til, hvis du havde beholdt dit nuværende 2 % lån.

Konvertering af 2 % afdragsfri lån.

Principperne er de samme, men desværre er kursen på 1 % uden afdrag stadig lige lav nok. Der går i øjeblikket næsten 7 år, før du har tjent omkostningerne hjem på renten.

Men så kan du i stedet overveje, at lave afdragsfriheden med RealRådmodellen, som giver et langt bedre resultat. I eksemplet nedenfor bliver nettoydelsen reduceret med 40 %

Du kan se et eksempel her:

Skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder.

Eller ring på 4330 0050.

Det går stærkt nu

Vi er stadig i gang med at efterbehandle alle konverteringerne, hvor der blev omlagt til
1,5 % til helt optimale kurser. Nogle endda over 100.

Siden da har renten kun kendt én vej, og man kan i dag ikke mere få et tilbud på lån til
1,5 %. Nu hedder renten 1 %, og selvom kursen ikke er helt i top, anbefaler vi nu alle med
2 % lån med afdrag at omlægge lånene.

Det vil vi vise med et eksempel, hvor der omlægges fra 2 % 29 års løbetid til 1 % 29 års løbetid:

Omlægning til kurs 98,20

2 % lån

1 % lån

Forskel

Restgæld

3.000.000 kr. 3.111.000 kr.

+111.000 kr.

Nettoydelse pr. måned 1. år.

11.139 kr.

10.809 kr.

-330 kr.

Heraf afdrag 1. år

6.430 kr.

7.746 kr.

+1.316 kr.

Ydelser i alt

4.288.000 kr.

3.912.000 kr.

-376.000 kr.

Heraf renter og bidrag

1.288.000 kr.

802.000 kr.

-486.000 kr.

Omlægning til 1 % giver et lån med en hidtil uset høj kursfølsomhed. Hvis renten stiger til 2 % igen forventer vi, at kursen vil falde med 10-11 point.
En konvertering tilbage til 2 % om 2 år, vil i så fald medføre en gældsreduktion på anslået 270.000 kr.

Indlåsningseffekt er et begreb, som hyppigt bliver omtalt i medierne, og det er et begreb, som man skal være opmærksom på. Begrebet opstår, når den cirkulerende mængde af obligationer er så lille, at få investorer har haft mulighed for at købe så mange, at de selv kan bestemme kursen. Hvis renten f.eks. er steget til 2 % igen, burde man kunne købe 1 % obligationen til kurs 89, men det kræver jo, at der er en investor, som vil sælge til kurs 89. Hvis der ikke er det, kan man kun indfri lånet ved at opsige det og indfri til kurs 100.

Derfor er det vigtigt at den cirkulerende mængde af obligationer kommer op på 3-5 milliarder kroner. Om det sker, vil de kommende uger vise, men hvis renten holder sig på nuværende niveau, er det sandsynligt at det sker, da boligejere som ønsker 30-årige lån kun har mulighed for at vælge 1 % lånet.

Vores anbefaling er, at alle med 2 % lån med afdrag bestiller et lånetilbud. Hvis man er kunde hos RealRåd sørger vi naturligvis for det.

Omlægning af 2 % lån uden afdrag.

Kursen på 1 % uden afdrag er stadig for lav (96,85) til at vi anbefaler omlægning. Men hvis man ikke kan vente på yderligere kursstigninger, kan man overveje omlægning med RealRådmodellen. Så bliver kursen på lånet 98,20 og samtidig sparer man op til 0,33 % på bidragssatsen. Eksempel:

RealRådmodellen

2 % lån

1 % lån

Forskel

Restgæld

3.000.000 kr.

3.111.000 kr.

+111.000 kr.

Renter og bidrag pr. måned

7.675 kr.

4.510 kr.

-3.165kr.

Netto pr. måned

5.449 kr.

3.202 kr.

-2.247 kr.

Kurs på nyt lån 98,20. Bidragssats på nuværende lån 1,07 %. Bidragssats på nyt lån 0,74 %

Læs mere om RealRådmodellen på vores hjemmeside.

Mixlån i andelsboligforeninger

Dem som kan huske Kartoffelkuren kan måske også huske begrebet mixlån. Det var et politisk indgreb, som gjorde det dyrere for boligejerne at optage realkreditlån. Nu indfører vi en anden slags mixlån til andelsboligforeninger, men med det formål at gøre det billigere at låne.

Når en andelsboligforening omlægger lån, falder renteudgiften og samtidig stiger afdraget på gælden. Begge dele gør, at foreningens formue stiger og dermed andelsværdierne.

I det følgende viser vi forskellen på at optage et traditionelt kontantlån på 10 millioner kr. med forkortet løbetid og 2 kontantlån, som giver den samme vægtede løbetid. Vi viser hvor meget:

  1. Udgiften til renter og bidrag er lavere 1. år
  2. Afdraget er større 1. år
  3. Den samlede forskel er i rente og bidragsbetalinger i lånets løbetid.

Sammenligningen er altså mellem 2 forskellige nye finansieringer, som bruges til omlægning af foreningens nuværende lån med højere rente, hvorfor det er ekstra besparelser udover besparelsen fra selve låneomlægningen, som skal beregnes individuelt.

Hvis det traditionelle lån baseret på 30-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid

Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt
29 år

4.873

7.353

52.307

28 år

9.740

13.879

105.115

27 år

14.599

19.485

158.424

26 år

16.451

24.067

212.236

25 år

24.294

27.500

266.551

24 år

29.128

29.646

321.369

23 år

33.950

30.323

376.692

22 år

38.760

29.346

432.518

21 år

43.506 26.471

488.850

Hvis det traditionelle lån baseret på 20-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt

19 år

9.631 11.462

90.246

18 år

19.245

19.985

168.504

17 år

28.839

25.050

247.023

16 år

38.410 26.010

338.599

Hvis det traditionelle lån baseret på 15-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt
14 år

9.526

23.471

50.927

13 år

19.023

39.596

101.947

12 år

28.484

46.539

153.061

11 år

37.899

41.796

204.269

Opsplitning af finansieringen i 2 lån medfører ekstra omkostninger. Som minimum skal der betales tinglysningsafgift 1.660 kr. for 2 pantebreve i stedet for kun 1 pantebrev. Det kan også tænkes, at realkreditinstituttet/banken vil tage et ekstra ekspeditionsgebyr, fordi der i teorien er tale om 2 lånesager, men det kan jo så passende være anledning til også at bede om tilbud hos andre udbydere.

Så kan foreningen i samme anledning også få testet bidragssatsen af. Boligejernes bidragssatser fastsættes alene ud fra belåningsgraden i ejendommen, mens andelsboligforeninger får fastsat bidragssatsen individuelt ud fra en samlet risikobetragtning. Og her tæller det på plussiden, at økonomien i foreningen forbedres på grund af konverteringen.

RealRåd har netop formidlet finansiering for en stor andelsboligforening, hvor bidragssatsen faldt fra 0,9 % til 0,48 %. Med til historien hører dog, at noget af finansieringen blev ændret fra variabel rente til fast rente. En sund andelsboligforening, som afdrager gæld med fast rente, og som har begrænsede indtægter fra erhvervsudlejning, bør efter vores vurdering ikke betale mere end 0,5 % i bidrag.
Hver gang bidragssatsen reduceres med 0,1 %, er besparelsen 1. år på ca. 1.000 kr. pr. million i gæld.

Hvis du bor i en andelsboligforening og ønsker et forslag til optimering af finansieringen, regner vi gerne på mulighederne. Det koster ikke noget. Det er en rigtig god idé at det sker i samarbejde med andelsboligforeningens bestyrelse.

Ring på 2271 4006 (René Poulsen) eller skriv til rp@realraad.dk for at høre mere.

 

Nåede du ikke at opsige dit lån 30. april ?

Hvis du hører til dem, som kom for sent og fik at vide af banken, at du ikke kunne nå at få et lånetilbud inden opsigelsesfristen, så læs med her.

Nogen tror desværre, at man så ikke kan omlægge lånet, men det kan man selvfølgelig godt. Det bliver dyrere at indfri lånet, men hvad betyder det egentlig? Man kan vurdere det på 2 måder:

  1. Hvor meget større bliver det nye lån?
  2. Hvor meget stiger ydelsen på grund af det?

Konsekvensen af at komme for sent med opsigelsen er, at man skal betale differencerenter for 3 måneder ekstra, og det nye lån derfor bliver større.
Hvor meget afhænger af, hvor lånet er, og hvilken rentesats det har.

I skemaet nedenfor, kan du se nogle eksempler, som bør være dækkende for de fleste.

Ekstra omkostning pr. mill. gæld

RD / Nordea

Totalkredit
Jyske Realkredit

Lånerente 2,5 %

9.125 / 6.478

8.625 / 6.123

Lånerente 2,0 %

7.875 / 5.591

7.375 / 5.236

Tallene viser den ekstra omkostning til differencerenter pr. million som du skal indfri, før og efter 29 % skattefordel. Differencerenter kan nemlig trækkes fra i skat.

Hvis du får et lånetilbud på omlægning nu, vil hovedstolen på det nye lån f.eks. blive op til 9.125 kroner større pr. million, hvis du skal indfri et 2,5 % lån i Realkredit Danmark.

Og hvis du omlægger 2,5 % med 27 års restløbetid til 1,5 % 27 år betyder det, at din månedlige ydelse stiger med op til 40 kr. højere før skat og 35 kr. efter skat. Altså pr. million du skal indfri.

Hvis dit 2,5 % lån er på 2.500.000 kroner vil det altså koste dig en ekstra ydelse på 88 kr. efter skat pr. måned, men du sparer stadig 868 kr. pr. måned før skat og 309 kr. efter skat.

Og så er der lige det med kurserne. De ændrer sig jo hver dag, og i dag den 6. maj kl. 12.45 er kursen på 1,5 % 30 år 99,37, hvor den 30. april sluttede på 99,07.
Det er en kursforbedring på 3.000 kroner pr. million, som kan trækkes fra den ekstra omkostning til differencerenter på op til 9.125 kr.

Man kan nu have 2 tilgange til konverteringsmulighederne. Enten at man synes at omkostningerne bliver for høje, og så undlade at konvertere, eller at ydelsesstigningen ikke bliver så stor, og så have fokus på muligheden for at konvertere til højere rente senere. En mulighed som man kan risikere at gå glip af, hvis kurserne om 3 måneder er lavere end i dag.

Hvis du vil have vurderet dine muligheder, skal du bare kontakte os på 4330 0050 eller info@realraad.dk.

Måske er rentefesten slut – kom med til efterfesten

Det kan godt være, at rentefesten snart er slut, men hvis du missede den, kan du nå at komme med til efterfesten, og med vores rådgivning slipper du for tømmermændene.
Du kan f.eks. stadig:

  1. Omlægge “gamle” 2 % lån til 1,5 % så du er klar til næste konvertering
  2. Få billig afdragsfrihed med RealRådmodellen

Og du kan skifte din variable rente ud med fast rente og begrænse ydelsesstigningen.
Det kan du også bruge RealRådmodellen til, da du f.eks. kan optage et 20-årigt 1 % lån og få disse muligheder:

  1. Lavere bidragssats
  2. Fleksibelt afdrag eller helt afdragsfrit
  3. Mulighed for gældsreduktion ved rentestigning*

* Kursfølsomheden på 1 % 20 år er ca. 70 % af kursfølsomheden på et 30-årigt lån. Det betyder, at kursen falder med 6-7 point, hvis renten stiger til 2 %.

Og selv om din rentefest er slut i denne omgang, så venter der en ny fest, når renterne stiger igen. Det kræver kun, at du har konverteret ned til den lave rente forinden.
Vi har overvåget realkreditlån siden 1995, så vi ved, hvad det drejer sig om.

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk og aftal et møde, hvor vi kan se på dine muligheder. Det koster ikke noget.

Friværdierne falder!

Et ”OGSÅ” ville have gjort denne overskrift fra Jyllands-Posten meget bedre, men så havde der jo ikke været en historie. Og det giver altid ekstra klik, hvis man kan skabe lidt frygt. Som med vores egen overskrift :-).
Sagen er her, at det er ALLE boligejere, som mister friværdi, når regulering gør det dyrere at bo i boligerne. Man kommer ikke udenom, at fastforrentede lån sikrer friværdien, når renterne stiger.

Men artiklen i avisen er en god anledning til at skrive lidt om forskellen på lån med fast rente og lån med variabel rente.
Det vil vi gøre med lidt tal for et variabelt forrentet F-Kort lån på en million kroner med en rente på – 0,22 %, og et 1,5 % fastforrentet lån til kurs 98,60.

  1. Indtil renterne stiger sparer F-Kort lånere det første år ca. 980 kr. pr. måned efter skat i renter og bidrag
  2. Hvis renten stiger med 2 %, falder kursværdien af et fastforrentet lån med ca. 160.000 kr. på et 1,5 % lån.
    Det svarer til sparede renter og bidrag efter skat på FlexLån i ca. 17 år med uændret rente.
  3. Tilhængere af F-Kort vil med rette sige, at man også afdrager mere på et F-Kort.
    Helt præcist afdrager man 619 kr. mere pr. måned det første år. På 5 år afdrager man 537 kr. mere pr.måned.
  4. Stigende afdrag betyder også, at nettoydelsen stiger, så derfor er besparelsen på nettoydelsen det første år på 361 kr. på et F-Kort.
    De første 5 år er forskellen på 426 kr. pr. måned.
  5. Det ekstra afdrag på 361 kr. det første år, svarer til, at kursen skal falde med 0,44 point på det fastforrentede lån, for at få samme kursværdi af gælden.
    426 kr. pr. måned i 5 år svarer til, at kursen skal falde med 2,84 point i løbet af 5 år for at få samme kursværdi af gælden.
  6. På et år har kursen på 30-årige lån med 1,5 % fast rente ændret sig med 4,4 point.
    For 5 år siden var den 30-årige rente 3,2 %. Det svarer til ca. kurs 85 på et 1,5 % lån.

RealRåd kan ikke forudse, hvornår renterne stiger og hvor meget, men vi kan regne på dine lån, så du kan vurdere renterisikoen, og i så fald hvor stor den er.

Lidt fakta om F-Kort:

Et kontantlån, som udbetales til kurs 100.
Renten ændres hver 6. måned baseret på en pengemarkedsrente, som p.t. er -0,5%.
Hertil lægges et variabelt rentetillæg og kursskæring, så den øjeblikkelige rente er -0,22 %.
Bidragssatsen er ca. 0,15 % højere end på et fastforrentet lån.
Lånet er baseret på obligationer med op til 10 års løbetid. I øjeblikket anvendes obligationer med 3 års løbetid. Der betales kursskæring, når obligationerne skal refinansieres.
I øjeblikket betales der altså kursskæring hvert 3. år.
Da renten tilpasses hver 6. måned, vil indfrielseskursen normalt være tæt på 100.

Spar differencerenter – husk opsigelsesfristen.

Hvis du har planer om at omlægge dit realkreditlån til 1,5 % rente, skal du ikke vente for længe med at gå i gang.

Sidste frist for at opsige realkreditlån er den 30. april, og selvom der stadig er 25 dage til, så huske at du først skal have lavet et nyt lånetilbud.
Især hvis du samtidig vil skifte til et realkreditinstitut med en lavere bidragssats, skal du i gang nu.

Når du skifter realkreditinstitut, skal du nemlig først kreditvurderes, og ejendommen skal vurderes, og da mange har fået den samme gode idé, kan der være ventetid.

Hvis du kommer for sent, kan du stadig omlægge lån, men omkostningen til differencerenter stiger markant, fordi du så skal betale for 3 måneder ekstra.
Er dit lån f.eks. på 3 millioner kroner til 2,5 % rente, stiger udgiften med op til 27.375 kroner, selvom du kun kommer en dag for sent.

Med den aktuelle kurs i dag (98,85), er din besparelse på at omlægge et 2,5 % lån på 3 millioner uden afdrag til et nyt afdragsfrit 1,5 % lån med RealRådmodellen, på ca. 2.400 kroner pr. måned efter skat.

Vent ikke for længe. Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Mens vi venter

Lige som vi skulle til at omlægge 2 % lån til 1,5 % steg kursen til over 100 og så var konverteringsfesten slut før den startede rigtigt.

Men måske er det slet ikke så dårligt endda.

Nu er der nemlig god tid til at klargøre sagerne. Hvis man skifter sit realkreditinstitut ud, skal man nemlig kreditvurderes og ejendommen skal vurderes igen. Især det sidste er godt, fordi ejendomsværdien med stor sandsynlighed er steget siden sidste vurdering, og så kan man få en lavere bidragssats.

Mens sagerne bliver klargjort, kan der ske 2 ting:

  1. Kurserne falder så man igen kan få 1,5 % til en rigtig skarp kurs tæt på 100.
  2. Kurserne stiger, så man kan optage lånet med afdragsfri 1,5 % til en rigtig skarp kurs tæt på 100.

Og uanset om man venter på det ene eller andet, så sparer man differencerenter for hver dag der går.
Skal man indfri et 2,5 % lån falder differencerenterne med op til 100 kroner om dagen pr. million i gæld, og skal man indfri et 2 % lån falder udgiften med 86 kroner pr. dag.

Så selvom kursen på 1,5 % 30 år er over 100, skal du ikke holde dig tilbage. Kontakt os og lad os regne på dine muligheder for låneomlægning.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Hvem skulle have troet det?

Hvis du for kun 3 måneder siden optog et 2 % lån på 2,8 millioner kroner og derover, kan du allerede nu omlægge lånet til 1,5 %.
Vores generelle målsætning er, at omkostningerne ved en konvertering til lavere rente, skal kunne tjenes hjem på 5 år, og der er vi kommet til i dag med en kurs på 99,63 på 1,5 % 2050.

Vælger du at omlægge lånet allerede nu, får du udover en løbende rentebesparelse, også et rigtig godt udgangspunkt til endnu en låneomlægning, hvis renten stiger igen.

Stiger renten f.eks. til 2,5 % om 2 år, bliver det nye lån på 2.689.000 kr. med en nettoydelse på 10.236 kr. pr. måned.

Hvis du beholder dit 2 % lån om omlægger det til 2,5 % om 2 år, vil det nye lån blive på 2.855.000, som faktisk er 6.000 kroner mere end gælden på 2 % lånet.
Det kan med andre ord ikke betale sig at omlægge fra 2 % til 2,5 %.

Efter 2 år vil gælden på dit nuværende 2 % lån være 2.849.000 kroner og din nettoydelse er 11.023 kr. pr. måned.

Hvis du først omlægger til 1,5 % og herefter til 2,5 % om 2 år, bliver gælden som nævnt 2.689.000 kroner og din nettoydelse 10.236 kr. pr. måned.

Altså en netto gældsreduktion på 160.000 kroner og en nettoydelse, som er 787 kr. lavere end på det nuværende lån

Skynd dig at kontakte os, så du kan få lavet et lånetilbud inden kursen stiger til over 100. For så er festen forbi i denne omgang. For så har du 2 muligheder:

  1. Du får et tilbud på 1,5 % 2050 uden afdrag, men vælger at betale afdrag. Men her er kursen i dag 98,33.
  2. Du skal have et tilbud på en ny 1 % 2050 til en kurs, som vi endnu ikke kender, men som vil være omkring 95. Og det bliver en helt ny serie, hvor du i starten ikke kan være sikker på at kunne indfri lånet til dagskurs. Det er det man kalder indlåsningseffekt.

Er dit 2 % lån afdragsfrit, kan du også omlægge lånet, og her kan du endda med RealRådmodellen samtidig få en lavere bidragssats.
Bidragsbesparelsen kan være op til 0,42 %, og dertil kommer altså rentebesparelsen.

Skriv til info@realraad.dk eller ring på 4330 0050 hvis du vil høre mere.

Har du et afdragsfrit lån til 2,5 % rente?

Det er der nemlig mange der har. I de 4 store realkreditinstitutter er der optaget lån for mere end 65,5 milliarder kroner i 2,5 % 2047.

Hvis du omlægger nu, får du ikke blot en lavere rente. Du kan også få en markant lavere bidragssats og en stor mulighed for at reducere gælden hvis renten efterfølgende stiger. Det vil vi vise med et eksempel.

Den 1.1.2015 blev der optaget et lån på 3 millioner, med en bidragssats på 1,007 %, som er den gældende sats for 80 % belåning i et af realkreditinstitutterne.

Det lån kan nu omlægges til 1,5 % til kurs 98,1 og man kan få afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Dermed kan bidragssatsen komme helt ned på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit og måske endda længere ned, hvis ejendomsværdien er steget siden du etablerede 2,5 % lånet.

Omlægningen til 1,5 % betyder at nettoydelsen falder med ca. 2.300 kroner pr. måned, og hvis du følger vores anbefaling og bruger besparelsen til afdrag, vil du efter 5 år skylde ca. 41.000 kroner mindre, selvom der både er kurstab og omkostninger forbundet med omlægningen. Din samlede rente- og bidragsbesparelse på 5 år er i alt ca. 97.000 kr.

Men det er ikke den eneste fordel. Hvis renten om f.eks. 2 år er steget til 3 %, kan et nyt 1,5 % indfries til en markant lavere kurs end det nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at kursen vil være ca. 88 i stedet for kurs 100, som vi mener vil være kursen på dit nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at en konvertering fra 1,5 % til 3 % efter 2 år vil betyde, at gælden vil blive på 2.734.000 kroner i stedet for 3.000.000 kroner på dit nuværende 2,5 % lån.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.

 

Strategisk låneomlægning

I øjeblikket har vi en situation, hvor vi anbefaler vores kunder at lave en låneomlægning, som isoleret set ikke er rentabel.

Det gælder de kunder, som har 2 % lån baseret på obligationer med udløb i 2047. De kan normalt enten vente på omlægning til 1 % lån eller 3 % lån. Hvad der sker først ved vi af gode grunde ikke, men vi anser 3 % som mest sandsynlig.

Udfordringen med lån i 2% 2047 er at de allerede har mistet en del af kursfølsomheden. Det vil sige, at de ikke falder så meget i kurs, som nye obligationer med udløb i 2050. Derfor har vi nu regnet på nogle konkrete kunders lån og har lavet 2 scenarier:

  1. 2 % lånet omlægges til 3 % om 2 år.
  2. 2 % lånet omlægges til 1,5 % nu og herefter til 3 % om 2 år.

Hvis man vælger at omlægge til 1,5 % nu, vil gælden stige, fordi der både løber differencerenter på, og samtidig er der et kurstab på det nye lån på ca. 2 point. Til gengæld er 1,5 % obligationen langt mere følsom når renten stiger, så derfor vil man ved omlægningen til 3 % få en kursgevinst, som langt overstiger omkostningerne og det ekstra kurstab.

I 3 konkrete sager er forskellen i gælden efter 2 år henholdsvis 98.000 kr., 133.000 kr. og 167.000 kroner.
Risikoen er, at renten ikke stiger igen og skulle det være tilfældet, vil det tage ca. 12 år før omkostningerne er tjent ind på den lavere rente. Hvis man samtidig skifter realkreditinstitut, skal der laves en ny vurdering, og så er der stor sandsynlighed for at vurderingen er højere og man derfor kan få en lavere bidragssats.

Har du lån baseret på 2047-obligationer bør du lade os regne på dine muligheder. Kontakt os på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Store prisstigninger på realkreditlån

Konkurrencestyrelsen har udgivet en rapport om prisudviklingen på realkreditlån.
Den gode nyhed er, at bidragssatserne har holdt sig i ro siden 2016.
Den dårlige nyhed er, at gebyrerne er steget med 16 %.

I RealRåd gør vi, hvad vi kan for at holde låneomkostningerne nede.

  1. RealRådmodellen sikrer lavere bidragssats på afdragsfrihed. Forskellen kan være op til 0,42 %.
  2. Vi tilbyder formidling af handel med obligationer på børsen, så du sparer en stor del af kursskæringen.

Mange boligejere har derudover også en god mulighed for at omlægge deres lån til lavere rente. Især boligejere med lån, som er baseret på obligationer med udløb i 2047, bør være opmærksomme. Det er lån, som blev udbetalt i perioden 2015-2017. De kan nu omlægges til 1,5 % rente.
Siden 2015 er boligpriserne samtidig generelt steget. F.eks. er prisen på villaer steget med 15 % målt på hele landet. I hovedstadsområdet er ejerlejlighederne steget med 29 %.
Det svarer til 0,1 % og 0,2 % i lavere bidragssats, og hertil kommer en eventuel besparelse, hvis man har afdragsfrihed og i stedet bruger RealRådmodellen.

RealRåd gennemgår gerne din boligfinansiering for besparelsesmuligheder. Det koster ikke noget.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk for at høre mere.

Indlåsningseffekt

De stigende kurser, betyder i øjeblikket, at der er meget få muligheder, hvis du vil have fast rente. Og flere af mulighederne er endda baseret på helt nye obligationsserier, hvor der endnu ikke er udstedt ret mange obligationer. Normalt siger man, at der skal være udstedt 3-5 milliarder før en serie er likvid, og det er der ikke i øjeblikket, men det er i sagens natur helt normalt, når en serie er ny.
Det afgørende er, om kurserne vil blive ved med at være høje, så der fortsat vil blive udstedt obligationer i serien, eller om kurserne vil falde tilbage, så boligejerne i stedet foretrækker et lån med højere rente, men lavere kurstab, i de gamle serier.

Hvis en obligationsserie er lille, taler man om indlåsningseffekt, som betyder, at man ikke kan være sikker på at købe obligationerne til markedskurs, når man vil indfri sit lån, men i stedet er nødt til at indfri lånet til kurs 100. Det kan f.eks. ske i en situation, hvor ganske få investorer har købt alle obligationerne, og ikke vil sælge dem igen. Derfor skal man være lidt mere forsigtig end normalt, når man vælger realkreditlån.

Hvilket realkreditlån kan du så optage, hvis du vil have fast rente med lang løbetid?
Hvis lånet skal have 30 års løbetid, er det p.t. kun muligt med 1,5% obligationer og skal det have 20 års løbetid er det kun muligt med 1% obligationer.

Tallene nedenfor er vejledende:

1,5 % 30 år med afdrag kurs 97,35.  Cirkulerende mængde 3 milliarder.

1,5 % 30 år uden afdrag kurs 96,85. Cirkulerende mænge stort set ingen.

1 % 20 år med afdrag kurs 97,15. Cirkulerende mænge ca. 40 millioner.

1,5 % med afdrag har allerede en tilstrækkelig cirkulerende mængde, så her er risikoen for indlåsningseffekt lille. 

Men, hvad hvis du ønsker afdragsfrihed?

Her kan du bruge RealRådmodellen, så du får den almindelige 1,5 % obligation med afdrag, men alligevel har mulighed for hel eller delvis afdragsfrihed, alt efter ønske, og du samtidig betaler en meget lavere bidragssats. RealRådmodellen er blevet utrolig populær, hvilket er meget naturligt.

 

Vedledende eksempel:

Hovedstol

Bidrag

kroner
Alm. afdragsfrihed i Totalkredit

3.000.000

0,92 %

27.600

RealRådmodellen

2.955.000 0,59 %

17.700

 

Du sparer rigtig mange penge i bidrag ved at vælge RealRådmodellen. Ca. 10.000 kr. om året i eksemplet.

Da pengeinstituttet modtager ca. 50 % af bidraget, falder deres indtjening med det halve af, hvad du sparer.

 

Læs mere om RealRådmodellen, herunder vores spørgsmål og svar, og ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil høre mere.

Realkreditlån er i øjeblikket de halve og dårlige løsningers tid

Du tvinges til at betale for meget i bidrag på realkreditlånet – eller betale fuldt afdrag – men begge dele kan undgås!

Hvis man ønsker et 30 årigt realkreditlån, kan man I skrivende stund kun optage et 30 årigt fastforrentet lån i 2 % uden afdrag eller 1,5 % med afdrag.

På det afdragsfrie lån betaler du 0,3 – 0,4 % ekstra i bidrag, og måske ønsker du slet ikke fuld afdragsfrihed. Alternativt er der kun mulighed for at optage et 1,5 % 30 lån med afdrag. Her er kursen kun omkring 96,6 som giver et kurstab på kr. 44.000 pr. million og lånet er med fuldt afdrag.

Hvad enten du vælger det ene eller det andet lån, kan du ved at til vælge RealRådmodellen til dit realkreditlån, opnå lavere bidrag og afdrage det du ønsker.

Det er svært at finde argumentet for at betale kr. 10.000 for meget om året i bidrag på et lån på 3.000.000 kr.

 

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis vi skal regne på dine muligheder.

Start det nye år godt – Spar 1 % på dit realkreditlån, eller måske mere

Det er snart sidste øjeblik, hvis du vil omlægge et lån, som skal opsiges senest 31. januar. Det gælder f.eks. hvis du har et lån med 2,5 % rente eller mere. Eller et rentetilpasningslån, som skal refinansieres 1. april.

 

Hvor meget kan du spare?

Det kommer helt an på, hvad renten er på dit nuværende lån, og hvor stort det er. Lån kan i øjeblikket omlægges til nye lån med 2 % eller 1,5 % i rente, og hvis din bolig samtidig er steget i værdi, er der mulighed for, at du også kan få en lavere bidragssats.

Kan ejendommen f.eks. vurderes 10 % højere siden du sidst optog lån, kan bidragssatsen reduceres med ca. 0,10 %, Og hvis du betaler ekstra for afdragsfrihed, kan du spare tillægget ved at bruge RealRådmodellen til din afdragsfrihed. Her er besparelsen op til 0,42 %, altså en samlet besparelse på 0,52 % udover rentebesparelsen.

Har du f.eks. et lån på 3 millioner til 2,5 % rente og afdragsfrihed med en bidragssats på 1,007 %, og ejendomsværdien er steget med 10 %, kan det omlægges til et 1,5 % lån med en bidragssats på 0,52 % efter kundekroner i Totalkredit. En samlet ændring i rente- og bidragssats på 1,487%.

Når der tages højde for omkostningerne kan du spare ca. 2.500 kroner pr. måned efter skat det første år.

Har du rentetilpasningslån, som skal refinansieres 1. april skal du også beslutte dig for, hvad du vil inden 31. januar. Her kan vi ikke skaffe dig lavere renter, men vi kan hjælpe dig med at omlægge til fast rente og begrænse ydelsesstigningen ved at bruge RealRådmodellen.

Har du f.eks. et F5 lån uden afdrag på 3 millioner, er den nye rente i øjeblikket 0,17 % og bidragssatsen er op til 1,1815 %. Din månedlige betaling bliver altså op til 2.405 kroner efter skat. Ændrer du i stedet lånet til fast rente med RealRådmodellen stiger ydelsen til 3.757 kr., men til gengæld får du mulighed for at reducere gælden, når renten stiger, i stedet for bare at få en højere ydelse. Hvis gælden er på 3 millioner, kan gælden reduceres med ca. 150.000 kroner. Ifølge Realkredit Danmarks seneste renteprognose, kan det blive aktuelt i løbet af 12 måneder.

 

Lad os regne på dine muligheder. Og vent ikke for længe, da opsigelsesfristen er tæt på.

Januar er budgettid!

I øjeblikket bliver din e-boks oversvømmet med årsopgørelser fra bank og realkreditinstitut, og du kan her se, hvor meget du har betalt i renter og bidrag i 2018.

Da renterne samtidig er helt i bund, er det oplagt at undersøge, om du betaler for meget.
Betaler du f.eks.:

  1. 2,5 % i rente på realkreditlånet i stedet for 2 % eller 1,5 %,
  2. eller betaler du 0,33 % ekstra i bidrag fordi du har afdragsfrihed på realkreditlånet,
  3. eller betaler du 4,75 % på boliglånet i stedet for 3,05 %?

 

Konvertering af 2,5 % lån til 1,5 %.
Rutinerede boligejere med fastforrentede lån, vil nok rynke på næsen over et forslag om at omlægge til et 1,5 % lån, hvor kurser er 95,8. Men hvad nu, hvis man kunne omlægge til kurs 99,6? Det er en mulighed, hvis man bruger RealRådmodellen, hvor man selv kan bestemme afdraget. F.eks. kan man bruge et 20-årigt realkreditlån, men betale afdrag som var det et 30-årigt lån.

Spar bidragstillægget for afdragsfrihed.
Forskellen på bidragssatsen på et fastforrentet lån med afdrag og et lån med afdragsfrihed, kan være op til 0,42 %. Det er der mange der betaler, og det svarer til 4.200 ekstra om året på million kroner i gæld. Også her kan RealRådmodellen spare dig for mange penge.

Boliglån til 3,05 % i rente.
Det er den aktuelle rente på boliglån, som RealRåd kan formidle gennem en af vores samarbejdspartnere. Ifølge oversigterne på Mybanker er den laveste rente i intervallet 3,75-4,75 %, og i den største bank er den laveste rente 4,75 %. Der er derfor stor sandsynlighed for, at du betaler mere end du behøver.

Giv os oplysninger om dine lån og ejendomsværdi. Så kan vi regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.

Godt nytår

2019 starter med et dilemma. Det skyldes, at renterne endnu en gang er faldet. Denne gang så meget, at kursen på 2 % 30 år med afdrag er over 100, og dermed er lukket for nye tilbud indtil kursen falder til under 100 igen.

Så valget står mellem 1,5 % 30 år til kurs 95,9 eller 2 % 30 år “afdragsfri” til kurs 98,69. Det sidste lån, kan man i nogle institutter vælger at betale afdrag på fra start.

Eller man kan vælge RealRådmodellen, som baseres på 1,5 % 20 år. Med RealRådmodellen bestemmer man selv afdraget, som f.eks. kan fastsættes, så man betaler samme afdrag som med 30 års afvikling.

I skemaform ser valgmulighederne sådan ud:

Kursværdi 1 mill.

1,5 % 30 år 2 % 30 år RRM
Kurs pr. 3.1.2019

95,90

98,69 99,67
Hovedstol

1.043.000

1.014.000

1.004.000

Ydelse 1. år

50.956

52.534

49.051

Netto

44.181

44.476

42.529

Afdrag 1. år 27.905 25.123 26.861

Gæld efter 1 år

1.015.095 988.877 977.139

RealRådmodellen sikrer dig altså en lavere ydelse, og en lavere gæld. Til gengæld er kursfølsomheden mindre på den 20-årige obligation.
Hvor kursen falder med ca. 7 point på en 30-årig obligation, er faldet ca. 5 point på en 20-årig obligation.
Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.

Når renten stiger.

Forleden skrev Jyllandsposten om risikoen for rentechok grundet udlandets store ejerandel af realkreditobligationer. Om det er en reel risiko, er der mange meninger om.

Men man kommer ikke udenom, at der er en risiko forbundet med at finansiere sin bolig med FlexLån.

Mange har en ide om, at de kan tåle en rentestigning på 2 %, når renten på FlexLån er 0 % og den faste rente er 2 %.
Den teori holder et stykke af vejen, for hvis renten stiger med 2 %, så betaler man samme rente, som hvis man optog et 2 % lån i dag.

Men der er nu nogle forskelle:

Bidragssatsen på FlexLån er markant højere end på fastforrentede lån. Forskellen på det dyreste afdragsfri FlexLån og afdragsfrihed med RealRådmodellen er på 0,885 %.
Det svarer til 8.850 kroner om året pr. million i realkreditgæld.

Hvis renten stiger med 2 % er kursen ca. 15 point lavere på 2 % lånet.
Det betyder at kursværdien falder med 150.000 kroner pr. million i realkreditgæld.

Spørgsmålet er ikke OM renten stiger, men HVORNÅR.

På billedet kan du se nogle eksempler på, hvad der sker med gæld og ydelse, når renten stiger.

Hvis vi skal regne på dine lån, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive på info@realraad.dk og aftale et møde. Det er GRATIS.

Når renten stiger – Og det gør den.

Det er fristende at vælge en rente tæt på eller under 0 % fremfor en rente på 2 %. Alligevel er mange i tvivl, og det er naturligvis fordi alle ved, at der er risici forbundet ved at vælge en variabel rente i stedet for en fast rente.

Der er ingen tvivl om, at fordelen ved variabel rente er en lavere ydelse her og nu. Og som en ekstra gevinst afdrager man mere på gælden. Det sidste gør dog at ydelsesbesparelsen efter skat ikke er så stor, som rentebesparelsen. Det skyldes også, at bidragssatsen er markant højere på et lån med variabel rente.

I skemaet neden for, kan du se forskellen på forskellige lån:

Kursværdi 3.000.000

2 % fast rente

F-Kort 0,00 % F3 -0,08 % F5 0,31 %

Hovedstol (kurs 99)

3.030.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000

Bruttoydelse

12.704 10.474 10.874

10.871

Nettoydelse

10.807 9.853 10.166

10.025

Heraf afdrag

6.163 8.333 8.433

7.955

Den største besparelse i nettoydelsen får du med et F-Kort, hvor ydelsen er 954 kroner lavere pr. måned, og samtidig afdrager du ekstra 2.170 kr. pr. måned. Til gengæld kender du kun renten i 6 måneder, og dermed både ydelse og afdrag.

Hvordan påvirker rentestigninger ydelsen?
Ydelsen på et lån består af rente, afdrag og bidrag. Når renten eller bidraget stiger, så stiger også ydelsen. Men når renten stiger, så falder afdraget. Hvis du har lån med variabel rente, sparer du altså mindre op, når renten stiger.

Beregningerne nedenfor viser ændringerne, hvis rentestigningen sker ved den førstkommende rentetilpasning, altså efter 3 og 5 år ved henholdsvis F3 og F5 lån. For F-Kort sker ændringerne efter 1 år.

1 % rentestigning

2 % fast rente F-Kort F3 F5
Bruttoydelse

12.704

11.680

11.783

11.658

Nettoydelse

10.807

10.379

10.495

10.339

Heraf afdrag

6.163 7.193 7.341

7.110

 

2 % rentestigning

2 % fast rente F-Kort F3

F5

Bruttoydelse

12.704 13.072 13.059

12.888

Nettoydelse

10.807 11.070 11.120

10.954

Heraf afdrag

6.163 6.169 6.371

6.219

 

3 % rentestigning

2 % fast rente

F-Kort F3

F5

Bruttoydelse

12.704

14.576 14.434

14.189

Nettoydelse

10.807

11.873 11.842

11.646

Heraf afdrag

6.163

5.256 5.497

5.422

 

En ting er stigningen i ydelserne, men hvad med friværdien? – Hvordan påvirker rentestigninger gælden?
Beregningerne ovenfor var på en gæld på 3 millioner, som udgør 80 % af ejendomsværdien, altså 3.750.000 kroner.
Friværdien er forskellen på værdien af ejendommen og værdien af lånet. Vi kan derfor regne på, hvad det vil koste af indfri de 4 lån, når renten er steget. I beregningerne tager vi både højde for, hvor meget der er afdraget på lånene og hvor meget der løbende er sparet i ydelser efter skat. Besparelserne, forudsætter vi, er sparet op.
Og så tager vi selvfølgelig højde for den væsentlige fordel der er ved at vælge lån med fast rente.
Når renten stiger, så falder indfrielseskursen og dermed også kursværdien.
Denne fordel har man ikke med lån med variabel rente. Her får man kun en højere ydelse.

Uændret rente

2 % fast rente

F-Kort F3

F5

Gæld efter 5 år

2.642.000

2.500.000 2.495.000

2.498.000

Kursværdi

2.615.000

2.500.000 2.495.000

2.498.000

Sparede nettoydelser

0

66.000 49.000

56.000

Friværdi

1.135.000

1.316.000 1.304.000

1.308.000

 

Rentestigning 1 %

2 % fast rente

F-Kort F3

F5

Gæld efter 5 år

2.642.000

2.548.000 2.519.000

2.498.000

Kursværdi

2.430.000

2.548.000 2.519.000

2.498.000

Sparede nettoydelser

0

36.000 36.000

56.000

Friværdi

1.320.000

1.238.000 1.267.000

1.308.000

 

Rentestigning 2 %

2 % fast rente

F-Kort F3

F5

Gæld efter 5 år

2.642.000

2.593.000 2.541.000

2.498.000

Kursværdi

2.246.000

2.593.000 2.541.000

2.498.000

Sparede nettoydelser

0

1.000 21.000

56.000

Friværdi

1.504.000

1.158.000 1.230.000

1.308.000

 

Rentestigning 3 %

2 % fast rente

F-Kort F3

F5

Gæld efter 5 år

2.642.000

2.633.000 2.561.000

2.498.000

Kursværdi

2.061.000

2.633.000 2.561.000

2.498.000

Sparede nettoydelser

0

-39.334 3.000

56.000

Friværdi

1.689.000

1.078.000 1.192.000

1.308.000

Rentestigninger påvirker som udgangspunkt også ejendomsværdien negativt, men der kan være andre forhold, som trækker den modsatte vej. Men ejendomsværdien er den samme, uanset hvilken finansiering man vælger. Derfor er det vigtigere at se på kursværdien af gælden end på friværdien, som i dette tilfælde kun viser forskellen i kursværdien og de akkumulerede besparelser/ekstrabetalinger på lånene.

Hvad skal man så vælge?

37 % af boligejerne har i første halvår af 2018 valgt et lån med variabel rente. Tallet er stærkt nedadgående. I 2016 og 2017 var andelen oppe på 45 %. Om stigningen skyldes frygt for stigende renter eller det faktum at bidragssatserne på lån med variabel rente er markant højere, er svært at sige.

Vi kan se et billede, som viser at mange boligejere ønsker at udskifte deres lån med variabel rente til fastforrentede lån. Vi kan dog også se, at mange ikke gør det alligevel. Sikkert fordi de synes, at ydelsesstigningen er for stor. De vælger altså en kortsigtet vurdering af deres finansiering.
Andre vælger en mere langsigtet vurdering, hvor der både tages højde for, at lån med variabel rente på et tidspunkt bliver dyrere, og man får en mulighed for at reducere gælden ved konvertering af fastforrentede lån.

Den kortsigtede vurdering i eksemplet er jo, at man foretrækker, at nettoydelsen er op til 468 kroner lavere om måneden på en gæld på 3 millioner kr., eller at man her og nu afdrager op til 2.270 kr. ekstra om måneden. Overfor står dette den langsigtede vurdering, hvor en rentestigning kan reducere kursværdien af gælden med 212.000 – 581.000 kr., hvis renten stiger med henholdsvis 1 % eller 3 %.

Vi er overbeviste om, at renten stiger. Men vi kan desværre ikke fortælle, hvornår det sker. Man siger jo, at renten stiger, når der kommer gang i væksten. Den Europæiske Centralbanken ønsker at fastholde den nuværende inflation på 2 %. Når inflationen stiger, vil den begynde at hæve renterne. I Danmark er inflationen kun på 1,1 % og den korte rente i Danmark er derfor lavere. Man kan sige, at de danske renter har et ekstra rentestigningspotentiale i forhold til resten af EU.

Realkredit Danmark udgiver hver måned en renteprognose. På 12 måneders sigt mener RD, at F3 renten kan komme op på 0,5 % mod – 0,08 i dag. Og prognosen for 2 % 30 år viser, at kursen kan komme ned på 94,1, hvilket er meget tæt på, en konvertering til 3 %.

Hvis du vil vide, hvad rentestigninger kan betyde for din finansiering, er du velkommen til at kontakte os på telefon 4330 0050 eller e-mail til info@realraad.dk.

 

Obligationskurserne falder

Faldet er ikke stort endnu, og vi må se om det fortsætter de kommende uger.
Fortsætter faldet vil det først være 2,5 % uden afdrag, der kommer under kurs 100 og åbner. Herefter bliver det 2,5 % med afdrag. Allerede her opstår der muligheder for låntagere med 2 % 2050 med afdragsfrihed.

 Vi har tidligere set kursspænd (altså kursforskel) på 5-6 point, men så stort kursspænd er det kun muligt at opnå ved direkte handel i markedet. Så vidt vi ved, er RealRåd de eneste der tilbyder denne mulighed, som betyder store besparelser på kursskæringen.

Muligheden for det store kursspænd kan kun lade sig gøre ved samtidig at benytte RealRådmodellen, således at afdragsfriheden reetableres i 2,5 % med afdrag.

 Eksempel med lån på 3.000.000 kr.:

Den samlede gældsreduktion bliver omkring 120-150.000 afhængig af kursspændet.
Ved brug af RealRådmodellen falder bidraget med op til 0,42 %, så rente- og bidragsbesparelse bliver ca. 13.000 kr. om året. 

Så længe 2,5 % -serien med afdrag er lukket for udstedelser, og der endnu ikke er udstedt obligationer, er det ikke muligt at sige, hvad kursspændet vil være.
Men vi kan se, at kursspændet fra 2 % 2050 afdragsfri mod 2,5 % 2050 afdragsfri p.t. er på 5,35 point. Spændet til 2,5 % 2050 med afdrag vil blive større.

Det gælder om at være klar til handling, når 2,5 % obligationerne kommer under kurs 100. Du skal derfor i gang med arbejdet inden, så der kan laves et lånetilbud. Eller det vil sige, at du skal bede os om at gå i gang med arbejdet inden. Arbejdet består i kreditgodkendelse og vurdering af ejendommen. For så vidt angår vurdering af ejendommen, vil en stigende vurdering samtidig betyde lavere bidragssats.

 

Hvis du har spørgsmål, skal du bare ringe på telefon 43 30 00 50 eller skrive til info@realraad.dk. Du kan også bruge vores kontaktformular.

 

Skal jeg vælge fast eller variabel rente?

Vi får tit spørgsmålet, og vi ser det mindst lige så tit på forskellige fora. Svaret er selvfølgelig JA! Du er nødt til at vælge.

Men det rette spørgsmål er nok, hvad konsekvensen kan være ved at vælge det ene eller andet. Hvor meget kan det koste at vælge forkert?

Hvis man stiller os spørgsmålet og forventer et klart svar, så bliver man skuffet.
Det eneste vi kan gøre, er at opstille nogle regnestykker, som er baseret på forskellige forudsætninger, så det gør vi her med et eksempel,
hvor vi sammenligner et 2 % lån* med et F-Kort** og et F5-lån***.

Kursværdien af lånene er på 1 million kroner og de afdrages alle over 30 år.
Beregningerne er lavet 10 år frem i tiden og alle tal er gennemsnit for 10 år.

Uden renteændringer:

2 % fast rente F-kort F5
Bruttoydelse

4.281

3.341

3.533

Nettoydelse

3.698

3.190

3.288

Afdrag

2.267

2.819

2.689

Gæld efter 10 år

737.846

661.653

677.270

Sparede nettoydelser

60.917

49.110

Gæld minus opsparing

737.846 600.736

628.161

Så langt er der jo ingen tvivl. F-Kort er bedst, men vil renten være helt fast de næste 10 år?
Måske, men sandsynligvis ikke, så nu forudsætter vi, at renten stiger med 1 % om 2 år:

1 % rentestigning efter 2 år

2 % fast rente

F-kort

F5

Bruttoydelse

4.281

3.673

3.724

Nettoydelse

3.698

3.362

3.385

Afdrag

2.267

2.601

2.555

Gæld efter 10 år

737.846

687.863

693.319

Sparede nettoydelser ****

40.219

37.435

Gæld minus opsparing

737.846

647.644

655.884

Kursværdi *****

678.818

647.644

655.884

Hertil er F-kort stadig vinderen, men hvis nu renten stiger med endnu 1 % efter yderligere 2 år:

1 % rentestigning efter 4 år

2 % fast rente

F-kort

F5

Bruttoydelse

4.281

3.923

4.031

Nettoydelse

3.698

3.494

3.551

Afdrag

2.267

2.445

2.377

Gæld efter 10 år

737.846

706.563

714.702

Sparede nettoydelser

24.350

17.514

Gæld minus opsparing

737.846

682.213

697.189

Kursværdi *****

634.547

682.213

697.189

 

* kurs 99 hvilket betyder, at startgælden er 10.000 kr. højere. Bidragssatsen er 0,74 %.
** Renten på F-Kort tilpasses hvert halve år. Bidragssatsen er 0,9 %.
*** Renten er fast i 5 år. Startrenten er 0,32 % og bidragssatsen er 0,88 %.
**** Opsparingen er uforrentet og kan forøges ved f.eks. at afdrage på anden gæld.
***** Det er forudsat, at kursen falder med 7 point når renten stiger med 1 %.

Er du så blevet klogere? Sikkert ikke, for man kan jo blive ved med at ændre forudsætningerne og så får man andre tal.

Det man kan sige er dog, at hvis man ser kortsigtet på mulighederne, kan man reducere nettoydelsen her og nu med 508 kroner pr. måned ved at vælge et F-Kort fremfor et 2 % lån.
Men man kender kun ydelsen 6 måneder frem.
Vælger man F5-lånet kender man ydelsen i 5 år, og kan spare 409 kroner i forhold til 2 % lånet.

Det er jo ikke ligefrem matematik på højere plan at konkludere, at renten skal stige med lidt over 2 % før de variabelt forrentede lån bliver dyrere i ydelse, når forskellen i starten er ca. 2 %.
Men netop dette udgangspunkt har mange. ”Vi kan tåle at renten stiger med 2 %” og det er selvfølgelig rigtigt.
Men husk at hvis renten stiger med 2 % og man vil i fast rente herfra, så er den sandsynligvis 4 % eller højere i stedet for 2 % nu

Hvis du vælger den faste rente, kan vi hjælpe dig med den løbende overvågning af lånet og dine konverteringer.

Ring 4330 0050 hvis du vil høre mere.

Forslag til kreditforeningerne

Det lyder måske skørt, men kreditforeningerne kan tjene flere penge, hvis de sætter gebyrerne ned.
Men det er ganske simpelt. Hvis det bliver billigere at konvertere lån, er der flere der vil konvertere, fordi det hurtigere bliver rentabelt.

I dag er der stadig boligejere som betaler 3 % eller 3,5 % i rente på deres lån. Der flere forklaringer på det, men en af dem er, at omkostningerne ved en omlægning er for høje til, at det kan betale sig at konvertere lånet. Det er typisk når gælden er mindre end 1 million. Den store synder her er differencerenterne, og det skyldes blandt andet, at kreditforeningerne fastsætter dem, så de også tjener penge på indfrielsen af lånet. Spørgsmålet er bare, om de i virkeligheden taber penge ved at sætte differencerenterne så højt, som de gør?

Hvis man bruger et eksempel på et 3 % lån på en million kroner, vil kreditforeningens samlede indtægter være på ca. 13.000 kroner, hvis lånet bliver omlagt i dag. Heraf er fortjenesten fra differencerenter på ca. 1.900 kroner, men kundens udgift til differencerenterne er på ca. 16.000 kroner, og det tror vi får mange til at lade være med at konvertere.
Derfor tjener kreditforeningen 0 (nul) kroner.

Men hvad nu, hvis vi nu tænker den måske vanvittige tanke, at kreditforeningen siger, at den ikke behøver at tjene på indfrielsen, måske at kreditforeningen ligefrem vil sætte lidt til, f.eks. 1.900 kroner? Ja så falder indtjeningen til ca. 9.200 kroner. Men 9.200 kroner er jo mere, hvis kunden lader være med at konvertere, så kreditforeningen tjener 0 kroner?
Og hvis man går skridtet videre, så vil kunden nu have et 2 % lån, som kan konverteres igen, når renten stiger tilbage til 3 %, og så vil kreditforeningen tjene 13.900 kroner yderligere på den konvertering. Kreditforeningen går altså glip af 23.100 kroner fordi den lige skal presse de sidste 1.900 kroner ud af kunden i første omgang.

Og hvad med kunden? Hvis der ikke omlægges til 2 % nu, er kundens nettoydelse ca. 200 kroner højere pr. måned end den behøver at være, og hvis kunden efterfølgende, om f.eks. 1 år kan konvertere tilbage til 3 % kan kunden få gælden ned på 944.000 i stedet for de 977.000 som gælden vil være på det nuværende 3 % lån.

Det burde ikke være svært for kreditforeningerne at lave samme regnestykke ud fra følgende logik:
”Jo lavere omkostningerne er, jo oftere vil boligejerne konvertere deres lån”.

Vandret konvertering af 2% lån uden afdrag

Det kan lyde som en joke, men du kan rent faktisk spare penge ved at konvertere fra 2 % til 2 %. Midlet er RealRådmodellen, som er billigere afdragsfrihed eller fleksible afdrag. Hvordan du vil bruge RealRådmodellen er helt op til dig.

 

Her giver vi dig 3 konkrete forslag, som er resultatet af en ny god aftale, som vi har indgået med vores bankforbindelse. Vi har skåret de fleste konverteringsomkostninger væk, så du i en begrænset periode kan opnå store besparelser på bidragene og måske også få en kursgevinst.

 

De 3 forslag er baseret på lån på 3 millioner kroner. Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare kontakte os. Det koster ikke noget.

 

Vandret konvertering af 2% lån uden afdrag – hvad er nu det?

RealRåd tilbyder nu i en begrænset periode lånekonverteringer af afdragsfri realkreditlån til meget reducerede omkostninger. Omlægning af 2 % lån til nye 2 % lån lyder næsten som en joke, men sandheden er, at RealRådmodellen åbner op for store besparelser, og vi har sammen med vores samarbejdspartner nu besluttet os for at se bort fra vores sædvanlige omkostninger i en periode, så kunderne alene skal betale 1.000 kroner i gebyr til Totalkredit, 950 kroner i indfrielsesgebyr, og 1.660 kroner i tinglysningsafgift for at omlægge et lån. Altså faste omkostninger på 3.610 kroner, når der konverteres fra 2 % til 2 %.

 

Ved at gennemføre omlægningen opnår man 2 fordele. RealRådmodellen er baseret på, at man optager et fastforrentet lån med afdrag til 2 % plus bidrag som afhænger af belåningsgraden. Samtidig tilbydes man en fastforrentet prioritetskredit, hvor rentesatsen svarer til de 2 % plus bidragssatsen. På den måde er renteudgiften den samme, som man sparer ved at afdrage realkreditlånet. Ved at omlægge til et lån med afdrag, sparer man bidragstillægget til afdragsfriheden, og det kan være op til 0,33 %.

 

Samtidig kan man opnå en kursgevinst her og nu, hvis man omlægger et 2 % lån med udløb i 2050, da kursen på det nye lån er højere end indfrielseskursen. Omlægger man et 2 % lån med udløb i 2047 er indfrielseskursen lidt højere, og så må man nøjes med bidragsbesparelsen, som hurtigt finansierer kurstabet. Og ved at ændre lånet fra udløb i 2047 til 2050, får man senere en bedre konvertering til 3 %, fordi man får den fulde fordel af konverteringen, hvilket ikke er tilfældet, når man konverterer fra 2 % 2047 til 3 %. Her er kursgevinsten ca. 1,9 point lavere.

 

Nedenfor kan man se resultatet af flere konverteringer:

  1. først konvertering af nuværende lån til 2 % 2050 med RealRådmodellen
  2. derefter konvertering til 3 % med RealRådmodellen
  3. og til sidst konvertering tilbage til 2 % med RealRådmodellen

 

Konvertering af nuværende lån til 2 % 2050 med RealRådmodellen

2 % 2047 uden afdrag:

 

Konvertering til 3 % med RealRådmodellen

2 % 2050 uden afdrag:

 

Konvertering tilbage til 2 % med RealRådmodellen

2,5 % lån uden afdrag:

 

Forudsætninger for beregningerne:

  1. Beregningerne er baseret på obligationskurser fra 22.6.2018 fratrukket/tillagt 0,05 point i kursskæring.
  2. Bidragssatserne er baseret på 80 % belåning fratrukket 0,15 % i Kundekroner, netto 0,59 %.
  3. Omlægning af 2,5 % lån er baseret på betaling af differencerenter i 2½ måned.
  4. Nettoydelserne er beregnet med 29 % skatteværdi.
  5. Der skal stilles sikkerhed for prioritetskreditten svarende til 5 års udnyttelse af kreditten. For et lån på 3 millioner kroner kræves et ejerpantebrev på ca. 400.000 kroner som der skal betales tinglysningsafgift for, hvis der ikke er et eksisterende ejerpantebrev, som kan lægges til sikkerhed for kreditten.

Alle beløb er afrundet til hele tusinde kroner.

 

RealRådmodellen ekstra informationer

Ved at anvende RealRådmodellen opnår man andre fordele end de kontante i form af højere obligationskurser og lavere bidragssats:

 

  1. Man kan frit afdrage sit lån, ved at indbetale direkte på prioritetskreditten. Låntager bestemmer selv afdraget, og hvornår det indbetales.
  2. Man kan vælge et realkreditlån med kortere løbetid, f.eks. 1,5 % 20 år i stedet for 2 % 30 år. Rentebesparelsen er på ca. 15.000 kroner årligt, men til gengæld reduceres konverteringsmulighederne, da kursfølsomheden er mindre på et 20-årigt lån.
  3. Man kan løbende spare afdragene op på en tilhørende prioritetskonto, hvor renten er 0,25 % lavere end på kreditten. Rentetabet herved er 250 kroner, pr. 100.000 kroner der indestår på kontoen i et helt år. Til gengæld kan man frit disponere over indeståendet uden varsel.

 

Du kan læse mere om RealRådmodellen her eller kontakte os for at høre mere.

 

Udsigt til enorme besparelser på differencerenter?

Der er noget som tyder på, at opsigelsesfristen på 2 måneder helt uden grund er blevet fastholdt, på trods af, at en meget kortere frist er mulig – f.eks. 2 uger. Det åbner op for massive besparelser for boligejerne, når de konverterer lån.

 

Økonomisk Ugebrev skriver i udgivelse 21-2018 at de lange opsigelsesfrister helt uden grund er blevet fastholdt, og at det koster boligejerne dyrt. Det gør det, fordi en meget væsentlig omkostning ved konvertering af lån er til differencerenter.

En ting er, at omkostningen kan være meget høj, noget andet er, at den høje omkostning kan betyde, at boligejerne går glip af store rentebesparelser, fordi omkostningen medfører, at der går for lang tid før omlægningen er rentabel.

Det sidste oplever vi ofte i RealRåd. Vi overvåger kundernes realkreditlån med henblik på at konvertere lånene, men selvom kursen på et nyt lån er helt i top, kan det indimellem ikke betale sig at omlægge lånet alligevel. Årsagen er størrelsen på omkostningerne, og her er differencerenter den helt store synder.

Hvis man har et 3 % lån og kursen på et alternativt 2 % lån er i kurs 99,5 som det er tilfældet i øjeblikket, har det stor betydning, hvilken dato man har. Det skyldes simpelthen de lange opsigelsesfrister, og det vil vi vise med nogle eksempler i hver sin ende af tidsskalaen. Både med de nuværende regler og hvis reglerne blev ændret. I eksemplerne tager vi udgangspunkt i et 3 % lån på 3 millioner kroner.

 

Eksempel 1:

  1. Vi skriver den 31. juli, som er sidste frist for opsigelse, hvis man vil indfri sit lån pr. 1.oktober.
  2. Obligationsrente betales fra 31. juli til 1. oktober 15.000 kroner
  3. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. oktober. 5.750 kroner
  4. Differencerente i alt 20.750 kroner

 

Eksempel 2:

  1. Vi skriver den 1. august som lige præcis er en dag ”for sent”, og indfrielsen sker derfor pr. 1. januar.
  2. Obligationsrente betales fra 1. august til 1. januar 37.250 kroner
  3. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. januar. 14.279 kroner
  4. Differencerente i alt 51.529 kroner

 

Hvis opsigelsesfristen blev sat ned til 2 uger, ville det ikke gøre nogen forskel i eksempel 1, men der ville være en stor forskel i forhold til eksempel 2:

  1. Obligationsrente betales fra 1. august til 1. oktober 14.750 kroner
  2. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. oktober. 5.654 kroner
  3. Differencerente i alt 20.404 kroner

 

Boligejeren ville altså spare 31.125 kroner, hvis lånet blev indfriet den 1. august. Hvis den kortest mulige periode på 2 uger anvendes, kan differencerenten nedbringes til kun 4.841 kroner.

 

Kortere opsigelsesfrister er godt, men indfrielserne kan blive endnu billigere

 

Når boligejerne skal have beregnet differencerente, indgår der tre forhold:

  1. Renten på lånet som skal indfries
  2. Perioden, hvor differencerenterne skal beregnes
  3. Placeringsrenten

 

Måske skal vi lige starte med at repetere, hvorfor man egentlig betaler differencerenter. Det er aktuelt, hvis man skal indfri et fastforrentet lån, hvor kursen på obligationerne er over 100. Her kan man 4 gange om året indfri lånet til kurs 100, selvom markedskursen måske er 104, hvis det er opsagt i tide. Når et lån bliver opsagt, skal kreditforeningen betale renterne til obligationsejeren, indtil obligationerne bliver udtrukket, og det sker hvert kvartal.

Låntageren kan indfri lånet med det samme til kurs 100. Det kalder man en pari-straks indfrielse. Låntageren indbetaler restgælden til kurs 100, og kreditforeningen har pengene stående indtil de kan betale dem videre til obligationsejeren. I den periode forrentes pengene, og boligejeren skal så betale forskellen mellem renteudgiften og forrentningen af pengene i kreditforeningen, og den er i øjeblikket negativ, helt ned til -1,15 %.

Hvis man skal indfri et 3 % lån bliver differencerenten altså:
Obligationsrente 3 % + placeringsrente -1,15 % = differencerente 4,15 %.

Historisk har RealRåd i mange år tilbudt kunderne langt bedre vilkår, når der skulle beregnes differencerenter, men det blev der sat en effektiv stopper for. Konkret gjorde vi det, at vi via vores samarbejdsbank tilbød kunderne en langt bedre mellemregningsrente end kreditforeningen.

Vi hjemtog altså det nye lån, og placerede pengene i banken indtil det gamle lån skulle indfries. Og banken garanterede kreditforeningen at det gamle lån ville blive indfriet. Der var altså dobbelt belåning i en periode, hvilket også er tilfældet i dag. Forskellen er blot, at indfrielsesprovenuet i dag står på en konto i kreditforeningens egen bank. Til gengæld for den, i øjeblikket, negative rente på helt ned til -1,15 %, skal låntageren kun betale administrationsbidrag på det nye lån.

Men det sidste blev der desværre sat en stopper for. RealRåds kunder skal i dag betale administrationsbidrag på både det gamle og det nye lån, hvis låntageren selv får tilbudt en bedre rente af banken. Kreditforeningernes begrundelse er, at de har dobbelt risiko, og dobbelt kapitalkrav, når der er 2 lån. Men den køber vi ikke i RealRåd. Hvis kreditforeningen får en bankgaranti og sikkerhed i låneprovenuet på tinglysningskontoen, har kreditforeningen ingen risiko, som retfærdiggør dobbelt bidragsbetaling.

Så hvis låntageren blot kan have låneprovenuet stående på tinglysningskontoen til 0 %, vil besparelsen i eksemplerne være fra 5.654 – 14.279 kroner. Denne mulighed kunne vi godt tænke os at gennemføre, men det kræver velvilje fra kreditforeningerne og en bank, som vil hjælpe os.

RealRåd i Børsen den 4. juni 2018

Børsen bragte den 4.6.2018 en artikel, hvor RealRåd viste eksempler på, hvordan man kunne bruge realkreditfinansiering til at opbygge en stor formue.

 

RealRåds budskab var, at man skal sørge for at optage sine realkreditlån imens man stadig er kreditværdig, forstået på den måde, at kreditværdigheden falder, jo tættere man kommer pensionsalderen. Vi foreslår, at man løbende konverterer sine lån og samtidig låner op til 80 %. De udbetalte provenuer og kursgevinster sættes til side i en opsparing, baseret på egen risikoprofil for så vidt angår investeringen.

 

Hvis man forøger sin gæld, vil låneydelserne normalt stige, så derfor er det i beregningerne også en forudsætning, at de stigende ydelser finansieres fra opsparingen, så rådighedsbeløbet ikke falder.

 

Der var 2 eksempler:

  1. RealRåds egne forudsætninger med en forsigtig tilgang til investeringerne.
  2. Børsens ønskede forudsætninger, hvor både afkast og den løbende stigning i ejendomsvurderingen var lidt større.

 

Resultatet i avisen var en opsparing efter indfrielse af gæld på henholdsvis 908.000 kroner og 1.809.000 kroner.

 

Der er dog mange flere nøgletal, som du kan læse HER i den samlede artikel. Du kan også læse, hvordan opsparingen kan forøges betragteligt ved at bringe pensionsopsparing ind i beregningerne.

Er friværdien en del af din pensionsplan?

Er friværdien en del af din pensionsplan?

Har du hørt om boligejere som ikke kan få bevilget realkreditlån fordi pensionsalderen nærmer sig?

 

Vi møder flere og flere, som oplever det, og som ikke forstår det, fordi det altid har været god latin at du skal være gældfri, når du skal pensioneres. Men hvad kan du bruge en gældfri ejendom til, når du skal til at nyde dit otium?

 

Du kan selvfølgelig sælge boligen og realisere dine drømme, men hvor skal du så flytte hen? Billige lejeboliger hænger ikke ligefrem på træerne, og du er lige vidt, hvis friværdien skal bruges til at købe en ny bolig. Og måske har du slet ikke lyst til at flytte.

 

Planlæg din pension i god tid

Du bør som boligejer lægge en finansieringsstrategi i god tid, faktisk allerede når du passerer de 40-50 år. En strategi kan være, at du løbende konverterer dine lån. Det har RealRåd hjulpet boligejere med siden 1995.

 

Lånekonvertering er ikke bare lånekonvertering. Også her skal du tage stilling.
Du kan konvertere, så gælden og renten løbende falder, men du kan også løbende øge gælden, og oparbejde en opsparing ved siden af. Det er dette vi vil vise to eksempler på.

 

Eksempel 1: Aktiv gældspleje med over 2 millioner i gevinst (Opsparing i fri midler – altså ikke pensionsopsparing)

 

Forudsætninger for beregning

Når vi laver beregninger som rækker ud i fremtiden er vi nødt til at bruge nogle forudsætninger. Vores forudsætninger er, at vi ser på rentehistorikken de sidste 20 år, og lader tiden gå baglæns. Hvis man tidligere konverterede fra 3 % til 2 % vil man i vores beregninger konvertere fra 2 % til 3 % osv.

 

Grafen nedenfor viser historikken for den 30-årige faste rente 20 år tilbage i tiden. Prikkerne angiver, at renten har ændret sig én procent, og der har været en konverteringsmulighed.

Rente historik 1

Og sådan vil det se ud, hvis vi vender tiden:

Rente historik 2

Udgangspunktet er at du 1.7.2018 køber en bolig til 3.750.000 kroner og startede med et lån på 3 millioner til 2 % rente og 30 års løbetid. Lånet konverteres hver gang renten ændres 1 %. Det vil i eksemplet ske i alt 21 gange i løbet af de næste 20 år.

 

Ved hver konvertering forøges lånet, så det svarer til 80 % af boligens værdi. Når lånet konverteres til højere rente får du en kursgevinst på indfrielsen. Denne kursgevinst udbetales, fordi du fastholder gælden. De seneste 20 år er boligpriserne steget med ca. 60 %, selvom vi har været igennem finanskrisen med store fald. I vores beregninger forudsætter vi, at priserne stiger med 2 % om året. Det svarer til ca. 43 % på 20 år.

 

Vi er også nødt til at forudsætte en forrentning af opsparingen, og den afhænger helt af din risikovillighed. Vores udgangspunkt er at du får det samme afkast, som du betaler i rente på lånet. Det vil sige en startrente på 2 %. Når pensionsselskabet laver pensionsprognoser bruges såkaldte samfundsforudsætninger, og de er p.t. en startforrentning på 2-5 % afhængig af den valgte risikoprofil. Forrentningen er efter omkostninger.
Der regnes med 29 % skat.

 

Når man løbende fastholder belåningen på 80 % vil ydelsen naturligvis stige, da vi har antaget en årlig prisstigning på 2 % af din bolig. Derfor har vi i beregningen forudsat, at stigningen på den forøgede låneydelse hæves løbende af opsparingen, så dit rådighedsbeløb ikke påvirkes.

 

Når de 21 konverteringer er gennemført om 20 år har vi beregnet følgende resultat:

 

Med konverteringer Uden konverteringer Forskel
Restgæld 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner -3.107.000 kroner
Opsparing 5.192.000 kroner 0 kroner 5.192.000 kroner
Netto 908.000 kroner -1.177.000 kroner 2.085.000 kroner

 

Opsparing i kroner eller i mursten

Når du skal pensioneres, skal gælden fortsat afvikles med mindre ejendommen sælges. Afviklingen sker med udbetalte pensioner og øvrige indtægter, som eksempelvis afkast fra opsparinger. I eksemplerne nedenfor afvikles gælden over 30 år og opsparingen udbetales over 20 år.

 

Med konverteringer Uden konverteringer Forskel
Restgæld 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner -3.107.000 kroner
Ydelse efter skat -279.000 kroner -77.000 kroner -202.000 kroner
Netto ud fra opsparing 273.000 kroner 0 kroner 273.000 kroner
Forskel -6.000 kroner -77.000 kroner 71.000 kroner

 

Der sker ingen modregning i folkepensionen, da nettorenterne ikke er positive.

Hvis ejendommen sælges består din formue af friværdien og din opsparing. Hvis formuen realiseres over 20 år ser det sådan ud:

 

UDEN KONVERTERING Med konvertering Uden konvertering Forskel
Værdi af boligen 5.463.000 kroner 5.463.000 kroner 0 kroner
Restgæld på det oprindelige lån 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner -3.107.000 kroner
Opsparing 5.192.000 kroner 0 kroner 5.192.000 kroner
Samlet formue 6.371.000 kroner 4.286.000 kroner 2.085.000 kroner
Netto udbetaling i 20 år 335.000 kroner 225.000 kroner 110.000 kroner

 

Opsummering:

  1. Ekstra formue med løbende konverteringer 2.085.000 kroner
  2. Ekstra årlig udbetaling, hvis ejendommen sælges 110.000 kroner
  3. Ekstra årligt rådighedsbeløb, hvis gæld afvikles med opsparing 71.000 kroner

 

Eksempel 2: Aktiv gældspleje med op til 3,2 millioner i gevinst (Opsparing i pensionsordninger og i fri midler)

 

Når der spares op i pensionsordninger, bliver tingene lidt kompliceret, da både din skat og fremtidige folkepension bliver påvirket. Yderligere forudsætninger er derfor nødvendige.

 

Udover forudsætningerne i eksempel nr. 1 bruger vi disse:

  1. Skatteværdien af fradrag for pensionsindskud er 52 %
  2. Skatten af udbetalinger fra pensionsopsparinger er 37 % (Altså IKKE topskat)
  3. Løbende pensionsafkastsskat er 15,3 %
  4. Pensionsindskud sker med følgende prioritet:
    – Indskud på Aldersopsparing op til 5.100 kroner (10.200 for par)
    – Indskud på Ratepension op til 50.400 (100.800 for par)
    – Indskud på Livrente.
  5. Indskud på Alderspension sker uden skattefradrag
  6. Indskud på Ratepension fradrages i indskudsåret
  7. Indskud på Livrente fradrages over 10 år
  8. Skatteværdien af fradrag opspares i en fri opsparing
  9. Stigning i nettoydelsen på lån som følge af omlægning og forhøjelse trækkes fra den fri opsparing, så dit løbende rådighedsbeløb ikke bliver påvirket.
  10. Levetiden fra pensionering er 20 år.
  11. Modregning i folkepensionstillægget er baseret på, at der ikke er andre indtægter. Det betyder, at den beregnede modregning kan være lavere, hvis der modregnes i forvejen.
  12. Der indbetales ikke på Alderspension og Ratepension i forvejen. I modsat fald begrænses muligheden for indskud.

 

Sådan har vi gjort:

Alle konverteringer gennemføres som i eksempel 1. Det vil sige, at der konverteres, hver gang renten har ændret sig 1 %. Samtidig belånes ejendom op til 80 % af vurderingen, som stiger med 2 % om året.

Låneprovenuerne bruges først til at indbetale på Alderspension, derefter på Ratepension og til sidst på Livrente. Skatteværdien af fradragene opspares løbende på en fri opsparing.

Den fri opsparing bruges også til at hæve forskellen i nettoydelsen på dit oprindelige lån og på det aktuelle lån.
Dit rådighedsbeløb bliver altså, som hvis du havde beholdt dit oprindelige lån.

 

Resultat for en enlig:

 

Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Samlet opsparing 7.945.000 kroner 0 kroner 7.945.000 kroner
–        Fri midler* 610.000 kroner 0 kroner 610.000 kroner
–        Ratepension 1.465.000 kroner 0 kroner 1.465.000 kroner
–        Livrente 5.870.000 kroner 0 kroner 5.870.000 kroner
Realkreditgæld 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner 3.107.000 kroner
Værdi af ejendom 5.463.000 kroner 5.463.000 kroner 0 kroner
Friværdi 1.179.000 kroner 4.286.000 kroner 3.107.000 kroner
Samlet formue før skat 9.124000 kroner 4.286.000 kroner 4.838.000 kroner
 

 

Resultat hvis du bliver boende i ejendommen og afvikler restgæld over 30 år:
Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Nettoydelse på lån over 30 år -279.000 kroner -77.000 kroner -202.000 kroner
Nettoudbetaling fra pensioner 401.000 kroner 0 kroner 401.000 kroner
Nettooverskud 122.000 kroner – 77.000 kroner 199.000 kroner
Modregning i tillæg*** -81.000 kroner 0 kroner – 81.000 kroner
Netto til ekstra forbrug 118.000 kroner
I alt over 20 år 2.360.000 kroner
+ Fri opsparing 610.000 kroner 0 kroner 610.000 kroner
Samlet til forbrug over 20 år     2.970.000 kroner
 

Resultat hvis vælger at sælge ejendommen:

Friværdi 1.179.000 kroner 4.286.000 kroner – 3.107.000 kroner
Fri opsparing* 610.000 kroner 0 kroner 610.000 kroner
I alt 1.789.000 kroner 4.286.000 kroner -2.497.000 kroner
Årlig udbetaling i 20 år** 143.000 kroner 343.000 kroner -200.000 kroner
Udbetaling af pensioner i 20 år 401.000 kroner 0 kroner 401.000 kroner
Modregning i tillæg*** (2018) -81.000 kroner 0 kroner -81.000 kroner
Netto udbetaling i alt i 20 år 463.000 kroner 343.000 kroner 173.000 kroner
Udbetaling i alt over 20 år 9.260.000 kroner 6.860.000 kroner 2.400.000 kroner

 

* inklusive 37 % skatteværdi af ikke anvendte skattefradrag

** Den samlede formue udbetales som en annuitet over 20 år. Renten i annuiteten er efter 29 % skat.

*** Hvis der i forvejen bliver modregnet som følge af anden pensionsindkomst, skal der ikke modregnes folkepensionstillægget.

 

Resultat for et par:

Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Samlet opsparing 8.265.000 kroner 0 kroner 8.265.000 kroner
–        Fri midler* 1.098.000 kroner 0 kroner 1.098.000 kroner
–        Ratepension 2.551.000 kroner 0 kroner 2.551.000 kroner
–        Livrente 4.616.000 kroner 0 kroner 4.616.000 kroner
Realkreditgæld 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner 3.107.000 kroner
Værdi af ejendom 5.463.000 kroner 5.463.000 kroner 0 kroner
Friværdi 1.179.000 kroner 4.286.000 kroner 3.107.000 kroner
Samlet formue før skat 9.444.000 kroner 4.286.000 kroner 5.158.000 kroner
Resultat hvis du bliver boende i ejendommen og afvikler restgæld over 30 år:
Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Nettoydelse på lån over 30 år -279.000 kroner -77.000 kroner -202.000 kroner
Nettoudbetaling fra pensioner 392.000 kroner 0 kroner 392.000 kroner
Nettooverskud 113.000 kroner – 77.000 kroner 190.000 kroner
Modregning i pensionisttillæg -80.000 kroner 0 kroner – 80.000 kroner
Netto til ekstra forbrug 110.000 kroner
I alt over 20 år 2.200.000 kroner
+ Fri opsparing 1.098.000 kroner 0 kroner 1.098.000 kroner
Samlet til forbrug over 20 år     3.298.000 kroner
Resultat hvis vælger at sælge ejendommen:
Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Friværdi 1.179.000 kroner 4.286.000 kroner – 3.107.000 kroner
Fri opsparing 1.098.000 kroner 0 kroner 1.098.000 kroner
I alt 2.277.000 kroner 4.286.000 kroner -2.009.000 kroner
Årlig udbetaling i 20 år** 182.000 kroner 343.000 kroner -161.000 kroner
Udbetaling af pensioner i 20 år 391.000 kroner 0 kroner 391.000 kroner
Modregning i tillæg (2018 niveau) -80.000 kroner 0 kroner -80.000 kroner
Netto udbetaling i alt i 20 år 493.000 kroner 343.000 kroner 150.000 kroner
Udbetaling i alt over 20 år 9.860.000 kroner 6.860.000 kroner 3.000.000 kroner

 

Generelt om opsparing i pensionsordninger:

Reglerne bliver løbende udsat for ændringer. Indskuds- og fradragsreglerne kan reguleres og den løbende afkastbeskatning kan ændres. Samtidig er der i øjeblikket meget debat om de såkaldte samspilsproblemer, som går på, at reglerne for modregning i offentlige ydelser kan være uhensigtsmæssige og få folk til at undlade at spare op. Om det resulterer i mere attraktive regler vides ikke.

 

Særligt om opsparing i Livrenter:

Mange siger, at opsparing i livrenter er et væddemål mod pensionsselskabet. Det skyldes, at den beregnede udbetaling gælder for resten af livet. Så jo ældre du bliver, des større udbetalinger får du samlet set. Pensionsselskabernes udbetalingsprognoser bliver lavet på grundlag af den forventede levetid blandt alle pensionsselskabets kunder, og der regnes med ca. 20 års udbetaling i gennemsnit. Det forventes dog, at den gennemsnitlige levealder vil stige, og det vil gå ud over størrelsen på udbetalingerne.

Beregningerne i vores eksempler er baseret på 20 års udbetaling.

 

Usikkerheden for dig ved opsparing i livrenter består i, at udbetalingerne stopper når du dør. I så fald tilhører resten af opsparingen i princippet pensionsselskabet, som bruger den til udbetalinger til de øvrige kunder, som bliver ældre end gennemsnittet. Hvis du dør ”før tid” kan opsparingen altså være en meget dårlig forretning.

 

Du kan dog sikre en efterlevende ægtefælle med en garanti, som sikrer udbetaling efter din død i en nærmere aftalt periode. Konsekvensen af sådan en garanti er, at de beregnede udbetalinger bliver lavere.

Hvis du dør inden pensionsalderen, er det muligt at få udbetalt opsparingen mod at betale en afgift på 40 % og herefter eventuelt boafgift af resten.

Risikoen falder, hvis man er et par. Det skyldes, at man kan bruge en større del af indbetalingerne på andre pensionsordninger.

 

Hvis du synes, at risikoen ved opsparing i livrenter er for stor:

Et alternativ er, at du sparer maksimalt op på Alderspension og Ratepension og fravælger Livrenten.  I næste eksempel spares der maksimalt op på Alderspension og Ratepension. Indskuddene går fra i den fri opsparing.

 

Efter 20 år: Enlig Par
Samlet opsparing 6.017.000 kroner 6.905.000 kroner
–        Fri midler* 4.464.000 kroner 3.799.000 kroner
–        Ratepension 1.553.000 kroner 3.106.000 kroner
Realkreditgæld 4.284.000 kroner 4.284.000 kroner
Værdi af ejendom 5.463.000 kroner 5.463.000 kroner
Friværdi 1.179.000 kroner 1.179.000 kroner
Samlet formue før skat 7.196.000 kroner 8.084.000 kroner
 

 

Resultat hvis du bliver boende i ejendommen og afvikler restgæld over 30 år:
20 års udbetaling: Enlig Par
Nettoydelse på lån over 30 år -279.000 kroner -279.000 kroner
Nettoudbetaling fra ratepension 85.000 kroner 170.000 kroner
Nettoudbetaling fri midler 357.000 kroner 304.000 kroner
Nettooverskud 163.000 kroner 195.000 kroner
Modregning i tillæg*** -5.000 kroner -10.000 kroner
Netto til ekstra forbrug 158.000 kroner 185.000 kroner
I alt over 20 år 3.160.000 kroner 3.700.000 kroner
 

 

Resultat hvis vælger at sælge ejendommen:
Friværdi 1.179.000 kroner 1.179.000 kroner
Fri opsparing* 4.464.000 kroner 3.799.000 kroner
I alt 5.643.000 kroner 4.978.000 kroner
Årlig udbetaling i 20 år** 451.000 kroner 398.000 kroner
Udbetaling af pensioner i 20 år 85.000 kroner 170.000 kroner
Modregning i tillæg*** (2018) -5.000 kroner -10.000 kroner
Netto udbetaling i alt i 20 år 531.000 kroner 558.000 kroner
Udbetaling i alt over 20 år 10.620.000 kroner 11.160.000 kroner

 

Afkast og risiko:

Investering er forbundet med risiko, og afkastet stiger og falder ofte i takt med risikoen. I vores beregninger har vi anvendt et afkast svarende til renten på det aktuelle realkreditlån. Det vil sige en startrente på 2 %, som over de næste 20 år bevæger sig op og ned i et interval op til 8 % og sluttende med 7 %.

 

Til sammenligning spænder afkastene i forskellige investeringsfonde meget vidt. På Finans Danmarks hjemmeside kan man se historiske afkast, dog kun 10 år tilbage, og vælger man blandede fonde varierer afkastet fra 37 % til

105 % over 10 år med en median på 73 %, eller 7,3 % i gennemsnit om året.

 

Når pensionsselskaber laver deres prognoser, er afkastet baseret på de gældende samfundsforudsætninger. I 2018 er det vedtaget, at afkastet på obligationer er 2 % de første 3 år og herefter 4 %. For aktieinvesteringer regnes med henholdsvis 5 % og 7 %. Vores anvendte afkast er altså i den lave ende af skalaen.

 

Generel opfordring:

Det er vigtigt at du rådfører dig med pensions- og investeringsrådgivere om pensionsordninger og investering.

 

Rådgivningen om finansiering kan du trygt overlade til RealRåd. Vi har arbejdet med det siden 1995.

 

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X