Plejer er død – Tingene er ikke som de plejer at være.
Det er svært at være upåvirket af udviklingen i Ukraine, men vi vil alligevel prøve at se bort fra den triste situation og her skrive lidt om at ændre vanetænkningen.
Og vi vil starte med at se indad og komme med en indrømmelse. I RealRåd rådgiver vi altid individuelt, men vi bruger også tommelfingerregler indledningsvis, for de kan være et godt udgangspunkt, når man rådgiver. Men man skal også huske at give dem et eftersyn en gang imellem. Så det gør vi nu.
Boligejerne står midt i en kæmpe mulighed for at reducere gælden ved at konvertere lån til højere rente. Det giver en stor kursgevinst her og nu, men også en større renteudgift, og samtidig udgør en mindre del af terminsydelsen afdrag, så gælden falder langsommere, end hvis man beholdt lånet med lavere rente. Derfor vil kursgevinsten langsomt blive spist op at højere renter og lavere afdrag.
Og her kommer vi til tommelfingerreglerne, som vi bruger i RealRåd, men som vi nu vil tage op til revision.
- Når renten stiger med en procent, falder kurserne med 7 point
- Der skal gå mere end 10 år før kursgevinsten er blevet spist op af højere renter og lavere afdrag.
Falder kurserne med 7 point, når renten stiger med en procent?
Det har tiden vist, at de ikke har gjort gennem et stykke tid. Ved første blik kunne det sagtens se sådan ud, for hvis man går ind på f.eks. Realkredit Danmarks hjemmeside, kan man se, at kursen den 25.2.22 på 1,5% 30 år er 91,46, mens kursen på 2,5% 30 år er 98,37. Forskellen er her 6,91 point, altså tæt på de 7 point.
Men når man så vil omlægge sit lån, så vil man finde ud af, at kursen på 1,5% alligevel ikke er 91,46 men 91,91 fordi de 91,46 er udbetalingskursen, hvis man skulle have et nyt lån. Ved indfrielse ser det sådan ud:
| Udbetalingskurs | 91,46 |
| + kursskæring ved udbetaling | 0,25 |
| + kurstillæg ved indfrielse | 0,10 |
| + kurstillæg uden forklaring | 0,10 |
| = indfrielseskurs | 91,91 |
Og hvis 1,50% lånet så er optaget i årgang 2050 i stedet for 2053, kan man lægge yderligere 1,5 point til og så er kursen oppe på 93,31. I dette tilfælde bliver forskellen på udbetalingskursen og indfrielseskursen (kursspændet) altså kun 5,06 point og det kan man se resultatet af, når vi beregner rentabiliteten af omlægningen.
Hvis lånet der indfries, er på 3 millioner kroner med 29 års restløbetid ser det sådan ud:
| Omlægning til 2,5% 2053 | Ny restgæld | rentabilitet |
| 1,5% 2053 | 2.835.000 kr. | 9,00 år |
| 1,5% 2050 | 2.878.000 kr. | 6,25 år |
Og så er spørgsmålet om man skal anbefale omlægningen, eller om man skal anbefale at vente på at kursspændet ændrer sig, f.eks. hvis renten stiger til 3% i stedet? Hvis kursen på 3% er 99,50 kunne det se sådan ud:
| Omlægning til 3,0% 2053 | Ny restgæld | rentabilitet |
| 1,5% 2053 kurs 89,59 | 2.733.000 kr. | 10,25 år |
| 1,5% 2050 kurs 90,99 | 2.776.000 kr. | 8,25 år |
Der er ingen tvivl om, at omlægning til 3% er bedre end omlægning til 2,5%. Men der er en væsentlig forskel. Omlægning til 3% lige nu er en fiktiv omlægning, mens muligheden for omlægning til 2,5% er en realitet. Man kan altså vælge at vente på en ekstra kursgevinst på 102.000 kr. med risiko for, at muligheden for at omlægge til 2,5% glipper fordi renten falder i stedet for at stige. Men man skal jo også betale 0,5% ekstra i rente, så derfor vinder man ”kun” henholdsvis 1,25 år eller 2 år ekstra før omlægningen bliver urentabel.
Hvorfor er tingene ikke mere som de plejer at være?
Kursdannelsen på obligationer er som udgangspunkt et spørgsmål om udbud og efterspørgsel og man kan jo vælge at tage mod et tilbud eller lade være.
I RealRåd har vi længe slået på tromme for større gennemsigtighed på området, men vi har simpelthen opgivet at forstå markedet. Og især at vinde gehør for at ændre på det.
Realkredit Danmark fastsætter selv udbetalingskurserne, da de afregner lånene direkte med låntager. Kunden laver i juridisk forstand ikke en fondshandel, så derfor gælder best execution reglerne ikke. Tidligere kunne man få overført obligationerne til sit depot, og lade banken prøve at sælge til bedre kurser. Det havde RealRåd (og kunderne) stor succes med i mange år.
I Totalkredit kan man stadig få overført obligationerne og lade banken sælge dem, men samtlige formidlerbanker har i 2021 mere eller mindre ensrettet kursskæringen til 0,2 point i prislisterne, og da det er Nykredit som er marketmaker på kurserne, skal man nok ikke forvente at kunne opnå bedre kurser end disse, hvis banken skulle finde på at sælge til andre.
Rentabiliteten er der derimod en matematisk forklaring på. Som tidligere nævnt er regningen for en konvertering til højere rente, at man får en forholdsmæssig større renteudgift og et lavere løbende afdrag i starten, så det kan kaste lidt lys over sagen. For jo lavere renten er og man konverterer en procent op, jo større er den forholdsmæssige rentestigning, og jo højere renten er, jo mindre bliver startafdraget. Det viser vi med eksempler, hvor kursspændet er 6 point.
| 3 millioner. | Gevinst | Rentestigning | Fald i afdrag | Rentabilitet |
| 1% til 2% | 149.000 kr. | 26.000 | 16.000 | 7,75 år |
| 2% til 3% | 149.000 kr. | 24.000 | 14.000 | 8 ,00år |
| 3% til 4% | 149.000 kr. | 23.000 | 13.000 | 8,25 år |
| 4% til 5% | 149.000 kr. | 22.000 | 11.000 | 8,75 år |
| 5% til 6% | 149.000 kr. | 20.000 | 10.000 | 9,00 år |
Renterne kan man trække fra i skat, så her er virkningen lidt mindre end ændringen i afdraget. Vi har regnet med standardomkostninger, herunder RealRåds honorar, men opfindsomheden er stor i bankerne, når der skal opkræves gebyrer. I stedet for bare at opkræve et samlet gebyr, som er til af forstå, splittes de op i mange små, så det ser ud som om, man får mere for pengene. Udover standardgebyrerne er vi stødt på:
- Gebyr for indfrielse
- Gebyr for indfrielsestilbud
- Gebyr for fastkursaftale
- Gebyr for notering af fastkursaftale
- Garantiprovision
- Vurderingsgebyr
- Gebyr for VP-overførsel.
Hvert enkelt ekstra gebyr reducerer gevinsten og gør dermed rentabiliteten dårligere. Det er meget simpelt, og så må den enkelte gøre op med sig selv, hvor god rentabiliteten skal være, før man vil gennemføre en omlægning. Husk at rentabiliteten er et udtryk for, hvornår man senest skal omlægge tilbage til lavere rente, før omlægningen giver underskud. Og husk også, at man ikke bare skal forholde sig til den konkrete konvertering. I RealRåd ser vi på den samlede rentabilitet af flere omlægninger. Vi kalder det resultatopgørelsen. Dem har vi mange gode eksempler på, og de er ikke fiktive.
Hvis du vil have RealRåd til at overvåge dine realkreditlån og have professionel sparring om konverteringer, så kontakt os for at høre mere. Du må dog godt vente et par uger, da vi lige nu har travlt med at omlægge lån for vores kunder.