Det der break-even som mange taler om.
Der tales meget om rentabilitet, når man konverterer lån til højere rente. Rentabiliteten er et udtryk for, hvor lang tid der går, før kursgevinsten er blevet spist op af højere nettorenter og langsommere afdrag. Når det beregnes, gør vi sådan: Gæld på oprindeligt lån, hvis det ikke blev omlagt – Gæld på det nye lån […]
Den fristende skrå konvertering.
Den fristende skrå konvertering. Vi oplever, at flere og flere boligejere gerne vil realisere den store kursgevinst, som man kan få i øjeblikket, men også at F-Kort lånet frister i stedet for den sikre faste rente. Ifølge Nationalbanken, voksede realkreditudlånet med variabel rente i 1. kvartal med 15,3 milliarder, mens udlån med fast rente blev […]
Hvor meget skal renten falde igen efter en opkonvertering?
Rigtig mange boligejere går og overvejer omlægning af deres historisk billige 1% lån, fordi man kan få en klækkelig gældsreduktion. Bagsiden af medaljen er så, at renten på det nye lån er højere, og langsomt spiser kursgevinsten fra omlægningen op. Derfor siger man, helt rigtigt, at man skal ned i rente igen før en opkonvertering […]
Aktiv gældspleje med afdragsfri lån kan gøre ondt i rådighedsbeløbet.
Når man konverterer lån til højere rente, falder gælden. Renteudgiften og dermed skattefradraget stiger, men til gengæld falder afdragsdelen af ydelsen i starten og dermed påvirker konverteringen ikke rådighedsbeløbet ret meget. Men har man et afdragsfrit lån, er der ikke et lavere afdrag, som kan modregnes i rentestigningen, og så kan det mærkes på rådighedsbeløbet. […]
Den 30-årige rente er næsten fordoblet siden nytår.
Det går stærkt med renterne i 2022. Hvor renten i starten af januar var 1,67% er den nu oppe på 3,19% og der er noget som tyder på, at renterne fortsætter op. Centralbankerne i Europa og USA taler nu ikke mere om der vil komme rentestigninger, men hvor store og hvor hyppigt rentestigningerne vil være. […]
Der er risiko ved (næsten) alt.
Når en konvertering til højere rente bliver urentabel. I forskellige Facebookgrupper debatteres der livligt om konvertering til højere renter. Debatten går ofte på, om man skal konvertere op i rente og få en lavere gæld, eller om man bare skal beholde sit nuværende lån med historisk lav rente og ydelse. Når man konverterer til højere […]
Opkonvertering er ikke bare sort/hvidt.
Bankøkonomerne siger det. Bankrådgiverne siger det. Og nu begynder det også at blive en standardantagelse på facebooksider som ”Debat om realkreditlån”. ”Det kan kun betale sig at konvertere til højere rente, hvis renten falder igen”, lyder det. Men det er nok de færreste, som har en ide om, hvor meget renten skal falde igen, og […]
“Det er genialt det der”
Lidt genbrug fra 2020, men stadig aktuelt. Dog på en anden måde. “Michael Laudrup… og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup… Det er genialt dét der.” Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag. Vi lånte citatet i maj […]
Plejer er død – Tingene er ikke som de plejer at være.
Det er svært at være upåvirket af udviklingen i Ukraine, men vi vil alligevel prøve at se bort fra den triste situation og her skrive lidt om at ændre vanetænkningen. Og vi vil starte med at se indad og komme med en indrømmelse. I RealRåd rådgiver vi altid individuelt, men vi bruger også tommelfingerregler indledningsvis, […]
Kurserne rasler ned – renten stiger og jeg har ikke omlagt endnu.
Så kom proppen af ketchupflasken og der blev åbnet for 2% lån med afdrag over 30 år. Men før blækket blev tørt på de første lånetilbud faldt kurserne og den 5. februar sluttede kursen på 96,65. Men er det så blevet en dårligere ide at omlægge sit 1% lån? Overhovedet ikke, men med kurs 96,65 […]
De små marginaler, som drukner i mængden.
I sidste uge, kunne nogle hurtige boligejere omlægge deres afdragsfri 1% lån til 2%. Og når det skal gå hurtigt, kan det være en god løsning at låse kurserne med det samme. Det gjorde vi f.eks. med de af vores kunder, som har deres lån i Realkredit Danmark. Udfordringen er dog, at boligejerne bliver […]
Er konvertering til højere rente risikabelt og spekulativt?
Vi nærmer os muligheden for at konvertere f.eks. 1% lån til 2% lån for dermed at få reduceret gælden, og hvem vil ikke gerne have reduceret sin gæld, uden at skulle betale af på den? Men spørger man sin bankrådgiver, som måske privat gør sine overvejelser om det samme, følger der altid en løftet pegefinger […]
Er der mulighed for en Konverteringstrekant ®?
Hvad sker der, hvis dette scenarie, som Finans.dk beskriver 7.10.2021, bliver til virkelighed? Hvis den lange rente stiger til 2,5%, som økonomerne i denne artikel advarer om, og renten falder tilbage, som Nationalbanken regner med, så har boligejerne mulighed for at gennemføre en Konverteringstrekant ®. Det viser vi med et eksempel, hvor en boligejer i […]
AKTUEL KONVERTERINGSMULIGHED
Berlingske skriver den 12. september 2021 om en aktuel mulighed for konvertering af lån fra 0,5% til 1,5%. Vi er helt enige, omend vi synes, at omkostningerne der er regnet med, er lige i underkanten. Det ændrer dog ikke på budskabet. Boligejere med 0,5% lån har nu en god mulighed for at skære en god […]
Hvor tit kan man konvertere lån?
Det spørgsmål får vi tit, når vi taler med potentielle kunder. Og svaret er det samme hver gang. At vi ikke ved det, fordi det kommer an på udsvingene i renten. Men i dag har vi effektueret de første af en række lån med konverteringsmuligheder, hvor vi for 2 uger siden udnyttede muligheden for at […]
Stiger renterne?
Realkredit Danmarks renteprognose fra 21.12.2020 forudsiger stigende renter de næste 12 måneder. Det er ikke første gang vi har hørt denne forudsigelse, hvorefter er renten faldet, men på et eller andet tidspunkt stiger renten og spørgsmålet er om det så bliver denne gang de får ret. Aktuelt er forudsigelsen at kursen på 1,5% 30 år […]
RealRåd rådgiver også andelsboligforeninger
Vi elsker at få ros, og nu er det sket igen. Denne gang fra en stor andelsboligforening, som har givet vores rådgivning et 12-tal. I 2019 blev vi hyret til at hjælpe foreningen ud af en finansiering, som foreningen i flere år, af forskellige årsager, havde været fastlåst i. Dels på grund af 2 store […]
Afdragsfrihed med RealRådmodellen.
Mens det i øjeblikket er helt oplagt at omlægge afdragsfri 2% lån til 1%, er det mere tvivlsomt, hvis man har 1,5% lån uden afdrag. Medmindre man bruger RealRådmodellen til afdragsfriheden. Der er i øjeblikket udstedt i alt 41,7 milliarder i de afdragsfri 1,5% serier, og hvis et gennemsnitslån er på 1,5 mill. kr. er […]
Hjælp – kurserne stiger
Vi er ”faretruende” tæt på at kursen på 1% 2053 kommer over 100, og hvad gør man så? Først og fremmest betyder det, at der bliver lukket for at udstede nye lånetilbud. RealRåd har for længe siden bestilt lånetilbud til kunder med konverteringsmodne lån, så her er stigende kurser kun et gode, men hvis man […]
Konvertering af 20-årige lån?
I 1,5% obligationsserierne med udløb i 2040 cirkulerer der i alt 24 milliarder kr., og de kan potentielt konverteres til 0,5% lån. Eksempel: 1,5%-lån på 2.000.000 kr. med 19 års løbetid omlægges til 0,5%-lån på 2.073.000 kr. Rentebesparelsen er på 18.800 kr. og der afdrages 12.500 kr. ekstra Efter et år omlægges igen til 1,5% […]
Boligejere med 1,5% lån bør være klar.
Den sidste måned er kursen på 1% 2053 (den nye serie) steget med næsten 1,5 point og nærmer sig nu kurs 100. Hvis det sker, skal der holdes øje med 0,5% 2053, for der skal ikke meget til, før en konvertering kan blive aktuel. Desværre er timingen, for så vidt angår pari-straks indfrielser, ikke optimal […]
Man kunne jo også vælge at bruge en ekstern realkreditrådgiver.
Totalkredit har fået en ny låneformidler, og det er godt nyt for boligejerne, som både kan få en særlig bonus på realkreditlånet og en konkurrencedygtig rente på boliglån, hvis de skal låne mere end 80% af boligens værdi. Men én ting er at få gode vilkår på boligfinansieringen. Man skal også huske den løbende pleje […]
Hvornår skal du omlægge fra 2%?
Mange boligejere udnyttede den uventede rentestigning i marts måned og fik omlagt deres 1%-lån til 2%, selvom det reelt kun var muligt i 2-3 dage. Nu nærmer vi os den næste opsigelsesfrist 31. juli og nogle af boligejerne er i venteposition i håbet om bedre kurser på 1% end nuværende 98,70. Det gode spørgsmål er […]
Succeshistorie.
Da Coronavirussen ramte Danmark, opstod der kortvarigt panik på de finansielle markeder. Kursen på obligationer styrtdykkede kortvarigt, og det blev muligt at optage realkreditlån til 2% rente. De af RealRåds kunder, som med fordel kunne udnytte muligheden, fik konverteret deres lån selvom muligheden reelt kun var åben i 2-3 dage, hvorefter kursspændet igen blev indsnævret. […]
Skal vi vente? Eller er vi på vej mod en dobbelt konverteringstrekant?
Skal man vælge en omlægning, som måske ikke er helt optimal eller vente på bedre kurser, lavere differencerenter og dermed løbe risikoen for slet ikke at komme til at konvertere? Dette dilemma taler vi i øjeblikket om med vores kunder, som har mulighed for at omlægge lån til 1%. Den 18. juni 2020 var udbetalingskursen […]
Skal du vælge 1% eller 1,5%?
Hvis du i øjeblikket skal optage lån med fast rente, er der flere muligheder end normalt. Det skyldes, at 30-årige lån fra 1.9.2020 bliver baseret på obligationer med udløb i 2053, mens der indtil da kan bruges obligationer med udløb i 2050. Men flere af institutterne er allerede begyndt at tilbyde lån i 2053-serien. Så […]
Har du styr på dine lånekonverteringer?
Det er ikke svært at sammenligne et lån med et andet. F.eks. når din rådgiver viser dig, hvad du har ud af at konvertere fra 2% til 1%. ”Det kan selv et 5-årigt barn forstå”, sagde Groucho Marx engang. For derefter at tilføje, ”skaf mig lige et 5-årigt barn”. Men hvad nu, hvis du også […]
Ud af startblokken
RealRåd anbefaler boligejere med 2% lån at overveje omlægning til 1% lån, fordi det nu tager under 5 år at finansiere omkostningerne med rentebesparelsen. Anbefalingen er baseret på en aktuel kurs på 98, 25. Denne gang er der flere forhold, som man skal være opmærksom på: Der kommer nye obligationsserier med dårligere kurs Der er […]
Opsige lån eller ej?
Så er det igen den tid på året, hvor du har mulighed for at opsige et fastforrentet lån og omlægge det til lavere rente. Desværre er der ikke en oplagt konverteringsmulighed lige nu, fordi kursen på 1% lån stadig er lige i underkanten, men vi er tæt på, så måske er det alligevel en overvejelse […]
Nyt fra Konkurrencestyrelsen
Kun 0,9 % af boligejerne skiftede realkreditinstitut i 2018, og det er både Konkurrencestyrelsen og Forbrugerrådet overraskede over, mens Finans Danmark mener, at det er et udtryk for at boligejerne er tilfredse med deres realkreditinstitut. I RealRåd mener vi, at der kan være flere forklaringer på, at der ikke er flere som vælger at skifte […]
Falder renten? Brug ventetiden på at reducere gælden.
Fik du optaget et lån til 0,5 % rente i 2019, så kan du stadig nå at skære en god bid af gælden, ved at omlægge lånet til 1,5%. Du kan nemlig godt bruge den afdragsfri serie, uden at bruge afdragsfriheden. Eksempel: Din restgæld er 3.000.000 kr. og lånet kan indfries til kurs 92,98. Kursen […]
