Hvornår er bankgæld dyr?
Du kan bruge afdragsfrihed på realkreditlån til at afdrage på anden dyrere gæld. Det skriver de alle.
Og det kan ikke bestrides, men spørgsmålet er bare, hvornår den anden gæld er dyrere end afdragsfriheden? Når du vælger afdragsfrihed på et realkreditlån med fast rente, betaler du nemlig for afdragsfriheden på 2 måder:
- Kursen på obligationerne er lavere. Cirka 1,20 point den 29.6.2021 på et 1,5% lån.
- Du betaler en forhøjet bidragssats, som afhænger belåningsgraden.
| Belåningsgrad/tillæg | Totalkredit | Realkredit Danmark | Jyske Realkredit | Nordea kredit |
| 0 – 60% | 0,1700% | 0,1000% | 0,1500% | 0,2000% |
| 0 – 80% | 0,3300% | 0,3252% | 0,3625% | 0,3250% |
Og når du kender prisen på afdragsfriheden, kan man lave en beregning, hvor du i stedet for at afdrage realkreditlånet, afdrager ekstra på et lån, som er dyrere. F.eks. kan man regne på et boligkøb, hvor der vælges afdragsfrihed og der i stedet afdrages ekstra på et boliglån, som udgør 15% af købesummen.
Når du skal godkendes til et boligkøb, skal økonomien kunne holde til at både realkreditlån og banklån afdrages, og hvis den kan det, kan du få bevilget afdragsfrihed og i stedet afdrage banklånet hurtigere.
Eksempel, hvor der købes en bolig til 4 millioner med 5% i udbetaling.
| Afdrag på begge lån | Realkreditlån 30 år | Banklån 4,00% 30 år | I alt |
| Hovedstol kurs 98,90 | 3.236.000 kr. | 600.000 kr. | 3.836.000 kr. |
| Nettoydelse | 168.389 kr. | ||
| Første års afdrag | 96.683 kr. | ||
| Rente/bidrag 6,25 år | 557.569 kr. | ||
| Gæld efter 6,25 år | 3.202.490 kr. |
| Afdragsfrihed | Realkreditlån u. afdrag | Banklån 4,00% 6,25 år | I alt |
| Hovedstol kurs 97,9 | 3.275.000 kr. | 600.000 kr. | 3.875.000 kr. |
| Nettoydelse | 166.423 kr. | ||
| Første års afdrag | 86.259 kr. | ||
| Rente/bidrag 6,25 år | 607.148 kr. | ||
| Gæld efter 6,25 år | 3.275.000 kr. |
Det kan altså ikke betale sig at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet, hvis renten på banklånet er 4,00%. I eksemplet er bidragstillægget for afdragsfrihed 0,33% som er prisen i Totalkredit.
Men hvornår bliver renten på banklånet så høj nok, til at det kan betale sig at vælge afdragsfrihed i sammenligningen ovenfor, før du betaler mindre i renter og bidrag i en afdragsfri periode på 6,25 år?
Og hvad med gælden, når afdragsfriheden udløber. Har du afdraget mere på din gæld? Svaret er nej.
| Rente på banklån | Besparelse | Ekstra gæld | |
| Totalkredit | 7,15% | 139 kr. | 44.139 kr. |
| Realkredit Danmark | 7,10% | 105 kr. | 44.510 kr. |
| Nordea Kredit | 7,10% | 105 kr. | 44.510 kr. |
| Jyske Realkredit | 7,60% | 201 kr. | 40.913 kr. |
Man kan også lave regnestykket med et realkreditlån med variabel rente, men her er reglerne for kreditgodkendelse, at din økonomi skal kunne holde til, at renten på realkreditlånet er 4% OG afdrages over 30 år. Det giver en nettoydelse, som er 2.800 kr. større end på et 1,5% lån. Dit rådighedsbeløb skal altså kunne tåle at falde med 2.800 kr. pr. måned, hvis du vil have variabel rente.
Hvis du skal købe bolig og får foreslået afdragsfrihed og hurtigere afvikling af dyrere gæld, så lad RealRåd regne efter. Skriv til info@realraad.dk eller ring til 4330 0050.