Markant dyrere at være husejer

Den voldsomme rentestigning har gjort det meget dyrere for boligkøbere. Netteydelsen for et lån med afdrag er steget 40 procent siden foråret 2021, og for lån uden afdrag er nettoydelsen tredoblet. Samtidig er energipriserne eksploderet. Trods dette er boligpriserne ikke for alvor faldet  – endnu.

Det koster i begyndelsen af november 40 procent mere i nettoydelse på et fastforrentet realkreditlån med afdrag end det gjorde for godt halvandet år siden i marts 2021. Er der tale om et afdragsfrit lån, så er nettoydelsen tredoblet – godt og vel.

Men alligevel ligger boligpriserne 6,3 procent højere end i foråret 2021. Det er selvom man indregner de allerseneste tal, der viser at priserne fra juni til september er faldet med 2,7 procent. Men det var efter en stigning på 9,2 procent siden marts 2021, og det betyder altså, at der over det seneste godt halvandet år stadig er tale om en betragtelig stigning på 6,3 procent. Tallene kommer fra Boligsiden og gælder for villaer og rækkehuse og for hele landet.

Ser man kun på Region Hovedstaden, så er der fra juni til september tale om et fald på 4,4 procent – altså noget mere end landstallene, men det var også efter en stigning på 13,7 procent fra marts 2021 til juni 2022, så over hele perioden er der i dette område tale om en stigning på 8,6 procent. Men der er tegn på at prisfaldene er accelererende med alene i de seneste månedstal på 2,4 procent.

Trods det seneste prisfald, så betyder det at et hus, der for halvandet år siden kostede fire mio. kr., ikke bare er blevet 40 procent dyrere i nettoydelse på realkreditlånet, men altså oveni er steget med 8,6 procent, hvis man ser på Region Hovedstaden. Dermed er det samme hus blevet 52 procent dyrere målt på nettoydelsen på realkreditlånet.

Det peger umiddelbart i retning af lavere priser, hvis man ser på hvordan mekanismerne normalt fungerer., og det er også den konklusion, der er i tidligere analyser fra Nationalbanken. De viser at der er en sammenhæng mellem renteniveau og huspriser. Det er da også det signalerne lyder på fra en række økonomer, som forventer faldende priser.

Boligbyrden er steget voldsomt

En konsekvens af den markante rentestigning er, at det der omtales som boligbyrden i løbet af kort tid er gået fra at ligge under det historiske gennemsnit til nu at ligge langt over det historiske gennemsnit. Boligbyrden udtrykker boligejerens udgifter til at købe og eje boligen målt i forhold til den disponible indkomst. Og når man nu ser på en situation med voldsomt stigende udgifter og overvejer, hvad det kommer til at betyde for ejendomspriserne, så skal man have med i betragtning, at vi kommer fra et lavt niveau for boligbyrden. I en ny analyse fra Nykredit er det historiske gennemsnit for boligbyrden for huse beregnet til lige under 30 procent, og lidt lavere for ejerlejligheder. Det er et gennemsnit for hele landet. Siden finanskrisen sendte priserne nedad, har vi på landsplan ligget under det historiske gennemsnit, og for huse har vi ligget under 25 procent i hele perioden fra 2013 og frem til 2021. Nu ligger vi på landsplan over det historiske gennemsnit og for ejerlejligheder endda over 35 procent. Men der er stadig et stykke op til det niveau vi havde tilbage i 2008. Men der er store geografiske forskelle. Således erboligbyrden i hovedstadsområdet nu markant over det historiske gennemsnit.

Men historien viser, at man skal være ganske forsigtig med at forudsige, hvad der kommer til at ske med ejendomspriserne. Man skal bare huske tilbage på, hvad både Vismænd og en række økonomer sagde ved udbruddet af corona. De ventede markante prisfald – mellem 8 og 11 procent – og virkeligheden blev markante prisstigninger. Det ændrer dog ikke på, at der nu er ganske mange ting der får pilen til at pege nedad for den forventede prisudvikling.

Det gælder f.eks. det faktum, at antallet af ejendomshandler er faldet markant samtidig med, at der er et stigende udbud af ejendomme. Vi er nu nede på det laveste antal hushandler i 6 år og for ejerlejligheder skal vi 8 år tilbage for at finde et lavere antal handler. Det peger mod lavere priser.

Der er samtidig flere andre forhold, som også peger i retning af lavere priser. Den meget høje inflation, som betyder et ret stort reallønsfald peger mod lavere priser. Samme vej peger den ekstremt negative forbrugertillidsindikator. I september landede den på -32,1, og det var det laveste der er målt i de 48 år Danmarks Statistik har beregnet tallet. I oktober dykkede den yderligere til -37,0 og satte dermed ny bundrekord.

Energiregningen rammer meget uensartet

De voldsomt stigende gas og elpriser har i mere end et halvt år fyldt meget i medierne. Men det er ganske forskelligt, hvordan det rammer boligejerne. Ifølge Bolius er der omkring 1,7 mio. fjernvarmekunder, og for omkring 1,5 mio. er der ikke nogen prisændring. Af de resterende er der nogle der oplever lavere pris, og så er der omkring 100.000 kunder der oplever en markant prisstigning. Det er typisk dem, hvor deres fjernvarmeværk bruger naturgas. Det er den gruppe der er kommet i klemme, og som har ført til massiv omtale i medierne. Det gælder også de ca. 400.000 boliger, der har eget gasfyr og bruger naturgas som opvarmning. Alle dem der har haft mulighed for at ændre varmekilde har allerede gjort det eller er i gang med det. Det betyder bl.a. at landet er ved at være støvsuget for brændeovne.

For den gruppe der har naturgasfyr er situationen, at de fra 2020 til februar 2022 oplevede at udgiften til naturgas blev fordoblet, så udgiften til en gennemsnitsfamilie med gasopvarmning steget til omkring 24.000 kr. Herefter kom der er periode, hvor prisen ikke steg så meget, og det var henover begyndelsen af sommeren. Men i juli/august er den igen sket en to-tredobling af prisen, men med ganske store udsving, så udgiften i stedet ligger et sted mellem 50.000 og 100.000 kr. for den samme opvarmning, som i 2020 kostede omkring 12.000 kr.

Er der tale om opvarmning med oliefyr, så var prisen for en typisk familie i foråret steget fra en årlig udgift på omkring 18.000 kr. til omkring 27.000 kr. Men nu er olieprisen igen faldet noget tilbage, og råolie koster stort set det samme som i efteråret 2021.

Uanset opvarmningsform, så er alle familier ramt af de stigende elpriser. Sammenligner man uge ti i 2022 med uge ti i 2021, så er den rene elpris seksdoblet fra 32 øre pr. kwh til 190 øre pr. kwh. Med moms og afgifter var der i stedet tale om en fordobling fra 2 kr. til 4 kr. pr. kWh. I august tog prisen yderligere et voldsomt hop, så gennemsnittet i august for den rene elpris blev på 3,45 kr. pr. kWh. Det svarer til en pris hos forbrugeren på næsten 6,00 kr. pr. kWh.For en gennemsnitsfamilie betyder det, at eludgifterne på halvandet år er steget fra 9000 kr. til 27.000 kr. om året.

For eludgiftens vedkommende betyder suspendering af elafgiften i første halvår 2023 selvfølgelig et plaster på såret, men for gennemsnitsfamilien vil det kun lette udgiften med omkring 2000 kr. i 2023. Dertil kommer at der i slutningen af september blev offentliggjort nye takster for transport af el. Det betyder en markant stigning i denne udgift fra årsskiftet.

Opvarmning og el rammer både boligejere og lejere, og dermed rykker det ikke på sammenligningen af de forskellige boligformer, men påvirker selvfølgelig hvad en familie har råd til at købe. Dermed er det også en faktor der får pilen til at pege nedad for den kommende prisudvikling på boligen.