Indlåsningseffekt

De stigende kurser, betyder i øjeblikket, at der er meget få muligheder, hvis du vil have fast rente. Og flere af mulighederne er endda baseret på helt nye obligationsserier, hvor der endnu ikke er udstedt ret mange obligationer. Normalt siger man, at der skal være udstedt 3-5 milliarder før en serie er likvid, og det er der ikke i øjeblikket, men det er i sagens natur helt normalt, når en serie er ny.
Det afgørende er, om kurserne vil blive ved med at være høje, så der fortsat vil blive udstedt obligationer i serien, eller om kurserne vil falde tilbage, så boligejerne i stedet foretrækker et lån med højere rente, men lavere kurstab, i de gamle serier.

Hvis en obligationsserie er lille, taler man om indlåsningseffekt, som betyder, at man ikke kan være sikker på at købe obligationerne til markedskurs, når man vil indfri sit lån, men i stedet er nødt til at indfri lånet til kurs 100. Det kan f.eks. ske i en situation, hvor ganske få investorer har købt alle obligationerne, og ikke vil sælge dem igen. Derfor skal man være lidt mere forsigtig end normalt, når man vælger realkreditlån.

Hvilket realkreditlån kan du så optage, hvis du vil have fast rente med lang løbetid?
Hvis lånet skal have 30 års løbetid, er det p.t. kun muligt med 1,5% obligationer og skal det have 20 års løbetid er det kun muligt med 1% obligationer.

Tallene nedenfor er vejledende:

1,5 % 30 år med afdrag kurs 97,35.  Cirkulerende mængde 3 milliarder.

1,5 % 30 år uden afdrag kurs 96,85. Cirkulerende mænge stort set ingen.

1 % 20 år med afdrag kurs 97,15. Cirkulerende mænge ca. 40 millioner.

1,5 % med afdrag har allerede en tilstrækkelig cirkulerende mængde, så her er risikoen for indlåsningseffekt lille. 

Men, hvad hvis du ønsker afdragsfrihed?

Her kan du bruge RealRådmodellen, så du får den almindelige 1,5 % obligation med afdrag, men alligevel har mulighed for hel eller delvis afdragsfrihed, alt efter ønske, og du samtidig betaler en meget lavere bidragssats. RealRådmodellen er blevet utrolig populær, hvilket er meget naturligt.

 

Vedledende eksempel:

Hovedstol

Bidrag

kroner
Alm. afdragsfrihed i Totalkredit

3.000.000

0,92 %

27.600

RealRådmodellen

2.955.000 0,59 %

17.700

 

Du sparer rigtig mange penge i bidrag ved at vælge RealRådmodellen. Ca. 10.000 kr. om året i eksemplet.

Da pengeinstituttet modtager ca. 50 % af bidraget, falder deres indtjening med det halve af, hvad du sparer.

 

Læs mere om RealRådmodellen, herunder vores spørgsmål og svar, og ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil høre mere.

Realkreditlån er i øjeblikket de halve og dårlige løsningers tid

Du tvinges til at betale for meget i bidrag på realkreditlånet – eller betale fuldt afdrag – men begge dele kan undgås!

Hvis man ønsker et 30 årigt realkreditlån, kan man I skrivende stund kun optage et 30 årigt fastforrentet lån i 2 % uden afdrag eller 1,5 % med afdrag.

På det afdragsfrie lån betaler du 0,3 – 0,4 % ekstra i bidrag, og måske ønsker du slet ikke fuld afdragsfrihed. Alternativt er der kun mulighed for at optage et 1,5 % 30 lån med afdrag. Her er kursen kun omkring 96,6 som giver et kurstab på kr. 44.000 pr. million og lånet er med fuldt afdrag.

Hvad enten du vælger det ene eller det andet lån, kan du ved at til vælge RealRådmodellen til dit realkreditlån, opnå lavere bidrag og afdrage det du ønsker.

Det er svært at finde argumentet for at betale kr. 10.000 for meget om året i bidrag på et lån på 3.000.000 kr.

 

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis vi skal regne på dine muligheder.

Januar er budgettid!

I øjeblikket bliver din e-boks oversvømmet med årsopgørelser fra bank og realkreditinstitut, og du kan her se, hvor meget du har betalt i renter og bidrag i 2018.

Da renterne samtidig er helt i bund, er det oplagt at undersøge, om du betaler for meget.
Betaler du f.eks.:

  1. 2,5 % i rente på realkreditlånet i stedet for 2 % eller 1,5 %,
  2. eller betaler du 0,33 % ekstra i bidrag fordi du har afdragsfrihed på realkreditlånet,
  3. eller betaler du 4,75 % på boliglånet i stedet for 3,05 %?

 

Konvertering af 2,5 % lån til 1,5 %.
Rutinerede boligejere med fastforrentede lån, vil nok rynke på næsen over et forslag om at omlægge til et 1,5 % lån, hvor kurser er 95,8. Men hvad nu, hvis man kunne omlægge til kurs 99,6? Det er en mulighed, hvis man bruger RealRådmodellen, hvor man selv kan bestemme afdraget. F.eks. kan man bruge et 20-årigt realkreditlån, men betale afdrag som var det et 30-årigt lån.

Spar bidragstillægget for afdragsfrihed.
Forskellen på bidragssatsen på et fastforrentet lån med afdrag og et lån med afdragsfrihed, kan være op til 0,42 %. Det er der mange der betaler, og det svarer til 4.200 ekstra om året på million kroner i gæld. Også her kan RealRådmodellen spare dig for mange penge.

Boliglån til 3,05 % i rente.
Det er den aktuelle rente på boliglån, som RealRåd kan formidle gennem en af vores samarbejdspartnere. Ifølge oversigterne på Mybanker er den laveste rente i intervallet 3,75-4,75 %, og i den største bank er den laveste rente 4,75 %. Der er derfor stor sandsynlighed for, at du betaler mere end du behøver.

Giv os oplysninger om dine lån og ejendomsværdi. Så kan vi regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.

Juletid er også de dyre løsningers tid.

Har du også lagt mærke ti,l at der i øjeblikket er flere annoncer for hurtige lån? Din bank har måske ligefrem skrevet til dig og tilbudt en kassekredit eller at springe et par ydelser over på boliglånet?

Vi påstår ikke, at RealRådmodellen ikke er et lån, men det er et billigt lån, hvis du får brug for det.
Med RealRådmodellen bestemmer du nemlig selv, hvordan du vil afdrage dit realkreditlån, og hvis du får brug for at låne, kan du bare hæve nogle af afdragene igen.
Uden gebyrer og til en markant lavere rente, end man normalt låner til i banken.

RealRådmodellen kan bruges i mange situationer:

  • Lønnen udebliver i en periode eller er uregelmæssig
  • Børnene skal på efterskole
  • Bilen skal på værksted
  • Varmeanlægget står af
  • Vinduerne skal udskiftes
  • Osv. osv. osv.

Kontakt os, hvis du vil høre mere om RealRådmodellen, som vi nu laver sammen med 2 banker.

Du kan ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk

Eller læs mere på vores hjemmeside.

RealRåd Boligfinans – Boliglån til lav rente.

Vi har lavet en samarbejdsaftale med Din Andelskasse om formidling af boliglån, når du køber bolig.

Finansieringen er baseret på principperne i RealRådmodellen, hvor du optager et realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, som bruges  til finansiering af afdragene på realkreditlånet. Når der er brug for finansiering udover 80 % af købesummen, kombineres prioritetskreditten med boliglånet, som ydes med samme lave rente som prioritetskreditten.

De bedste bankkunder kan ofte forhandle sig til en lav rente på boliglån, men er du kunde i RealRåd, har vi forhandlet os frem til vilkår, som godt kan tåle en sammenligning.

Som det fremgår at tabellerne nedenfor, er vilkårene bedre end det billigste boliglån i Mybankers sammenligninger.

Hvis du skal købe bolig bør du kontakte os for at høre om dine muligheder, og har du købt for nogle år siden, kan det være en god idé at tjekke renten på dit boliglån. Vi har nemlig også lavet en aftale med Din Andelskasse om overførsel af eksisterende boliglån. Det kan du høre mere om, når du kontakter os. Enten på telefon 4330 0050 eller på mail info@realraad.dk

 

Eksempler på valg af finansiering.

De samlede kreditomkostninger viser dig, hvad du reelt betaler for dit lån i alt. Og der kan være stor forskel. Det kan du se i de følgende eksempler, som er baseret på bankernes prislister den 18.11.2018. Obligationskurserne er gennemsnitskurser fra Nasdaq 16.11.2018. Sammenligningen viser de laveste rentesatser i den billigste bank på Mybankers liste BANKNORDIK, Danske Bank og det tilbud, som RealRåd kan formidle i Din Andelskasse.

Mange boligkøbere bliver præsenteret for en finansieringsmodel, hvor realkreditlånet er afdragsfrit i 10 år, og hvor man i stedet afdrager boliglånet over 10 år. Også her er der stor forskel i resultatet. Det skyldes, at RealRåd bruger RealRådmodellen, hvor man ikke skal betale den sædvanligt forhøjede bidragssats, og hvor man ikke skal betale det ekstra kurstab på realkreditlånet.

RealRådmodellen giver dig udover sparede renter og bidrag også fleksible afdrag.
Du kan afdrage dit realkreditlån hvis du ønsker det og når du ønsker det, uden at betale højere bidrag og uden varsler.
Og du kan trække betalte afdrag tilbage, hvis du får brug for det. Uden omkostninger.

Når renten stiger.

Forleden skrev Jyllandsposten om risikoen for rentechok grundet udlandets store ejerandel af realkreditobligationer. Om det er en reel risiko, er der mange meninger om.

Men man kommer ikke udenom, at der er en risiko forbundet med at finansiere sin bolig med FlexLån.

Mange har en ide om, at de kan tåle en rentestigning på 2 %, når renten på FlexLån er 0 % og den faste rente er 2 %.
Den teori holder et stykke af vejen, for hvis renten stiger med 2 %, så betaler man samme rente, som hvis man optog et 2 % lån i dag.

Men der er nu nogle forskelle:

Bidragssatsen på FlexLån er markant højere end på fastforrentede lån. Forskellen på det dyreste afdragsfri FlexLån og afdragsfrihed med RealRådmodellen er på 0,885 %.
Det svarer til 8.850 kroner om året pr. million i realkreditgæld.

Hvis renten stiger med 2 % er kursen ca. 15 point lavere på 2 % lånet.
Det betyder at kursværdien falder med 150.000 kroner pr. million i realkreditgæld.

Spørgsmålet er ikke OM renten stiger, men HVORNÅR.

På billedet kan du se nogle eksempler på, hvad der sker med gæld og ydelse, når renten stiger.

Hvis vi skal regne på dine lån, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive på info@realraad.dk og aftale et møde. Det er GRATIS.

Årlig besparelse på 8.901 kr. i bidrag.

Det er resultatet, når vi gør status over det første år med RealRådmodellen.

Vores kunder har taget godt imod RealRådmodellen, og tallene fortæller tydeligt hvorfor:
• Kundernes gennemsnitlige bidragssats var før RealRådmodellen 0,83 %
• Med RealRådmodellen faldt bidragssatsen til 0,53 % i gennemsnit
• Den gennemsnitlige besparelse er på 0,30 %
• Kunderne har sparet 8.901 kroner årligt i gennemsnit.

RealRådmodellen er en kombination af et fastforrentet lån med afdrag, og en tilknyttet prioritetskredit, som kan bruges til finansiering af afdragene, som du ønsker det.
RealRådmodellen giver dig stor fleksibilitet med afdragene.
Lige fra 100 % afdragsfrihed og til 100 % afdrag. Uden at det koster ekstra, og uden ændringer af lånet med deraf følgende gebyrer.
Og du kan ændre dit afdrag når som helst.

RealRådmodellen er brugbar for de fleste:
• Når du allerede har afdragsfrihed men bare ønsker en lavere bidragssats
• Når du betaler afdrag på dit lån, men vil have muligheden for afdragsfrihed
• Når du vil ændre dit FlexLån til fast rente og gøre overgangen billigere.

Billig omlægning til RealRådmodellen:
Hvis du i dag har et 2 % lån uden afdrag og ønsker RealRådmodellen, tilbyder vi en omlægning hvor omkostningerne er banket helt i bund til kun 5.270 kr. og kun 0,05 i kursskæring.
Hvis du vil høre mere om dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til os info@realraad.dk.

Spar op til 0,42 % på bidragssatsen

Hvis du har et afdragsfrit 2 % lån, kan du spare penge med RealRådmodellen.

Se eksempler på årlige rente- og bidragsbesparelser nedenfor:

Restgæld/nuværende lån.

80 % belåning.

2 % 2047 2 % 2050 Omkostninger
1.000.000 kr.

3.945

4.362 5.270 kr.
2.000.000 kr.

8.020

8.881

5.270 kr.

3.000.000 kr.

12.095

13.400

5.270 kr.

4.000.000 kr.

16.170

17.893

5.270 kr.

5.000.000 kr.

20.246 22.412

5.270 kr.

 

Restgæld/nuværende lån.

70 % belåning.

2 % 2047

2 % 2050

Omkostninger

1.000.000 kr.

3.678

4.085

5.270 kr.

2.000.000 kr.

7.484

8.322

5.270 kr.

3.000.000 kr.

11.289

12.559

5.270 kr.

4.000.000 kr.

15.094

16.771

5.270 kr.

5.000.000 kr.

18.900

21.008

5.270 kr.

 

Restgæld/nuværende lån.

60 % belåning.

2 % 2047

2 % 2050

Omkostninger

1.000.000 kr.

1.022

1.414

5.270 kr.

2.000.000 kr.

2.137

2.976

5.270 kr.

3.000.000 kr.

3.312

4.537

5.270 kr.

4.000.000 kr.

4.456

6.074

5.270 kr.

5.000.000 kr.

5.601

7.636

5.270 kr.

 

Hvordan kan du spare pengene?

Du betaler et forhøjet bidrag, når du har afdragsfrihed. Helt op til 0,3625 % eller 3.625 kr. pr. million i gæld.
Når du tager din afdragsfrihed med RealRådmodellen slipper du for dette tillæg, og din bidragssats kan maksimalt blive på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit.
Forskellen på det dyreste lån med afdragsfrihed og afdragsfrihed med RealRådmodellen kan være op til 0,42 % eller 4.200 kr. pr. million i gæld.
Hvis det samtidig er et par år siden, at du fik vurderet din ejendom, er værdien muligvis steget, og så falder din belåningsgrad og dermed bidragssatsen yderligere.

Hvordan gør vi?

Du skal omlægge dit nuværende lån til et nyt 2 % lån i Totalkredit og bruge RealRådmodellen til din afdragsfrihed.
En låneomlægning vil normalt være forbundet med store omkostninger, men RealRåd har forhandlet omkostningerne helt i bund, så der er en fast pris på 5.270 kroner.
I beregningerne har vi brugt en kursskæring på 0,05 på udbetaling af det nye lån og indfrielse af dit nuværende lån.
RealRåd formidler obligationshandel direkte på fondsbørsen via en fondsmægler.
Vi lever altså op til reglerne om best execution som er den forbrugerbeskyttelse, som politikerne ønsker, men som forbrugerne ikke får, når kreditforeningerne selv afregner lån.
Banken laver en prioritetskredit, som kan finansiere afdragene i op til 5 år.
Banken skal have sikkerhed i et ejerpantebrev i ejendommen, så hvis du ikke har et eksisterende pantebrev, som kan bruges, skal der laves et nyt.

Ekstra fordele med RealRådmodellen.

Udover billigere afdragsfrihed, er RealRådmodellen også fleksible afdrag. Du kan nemlig vælge at afdrage din gæld delvist uden ekstra gebyrer, og uden varsler.
Hvis dit nuværende realkreditlån er baseret på 2050-obligationer kan du også få reduceret din gæld. Den aktuelle kursforskel er på 1,25 point.
Er din nuværende gæld 3.000.000 kr. kan du reducere realkreditlånet med 33.000 kroner.

Hvordan kommer jeg videre?

Ring 4330 0050 eller skriv til os på info@realraad.dk. Så laver vi en aftale, hvor vi regner på dine muligheder. Det koster ikke noget.

 

Obligationskurserne falder

Faldet er ikke stort endnu, og vi må se om det fortsætter de kommende uger.
Fortsætter faldet vil det først være 2,5 % uden afdrag, der kommer under kurs 100 og åbner. Herefter bliver det 2,5 % med afdrag. Allerede her opstår der muligheder for låntagere med 2 % 2050 med afdragsfrihed.

 Vi har tidligere set kursspænd (altså kursforskel) på 5-6 point, men så stort kursspænd er det kun muligt at opnå ved direkte handel i markedet. Så vidt vi ved, er RealRåd de eneste der tilbyder denne mulighed, som betyder store besparelser på kursskæringen.

Muligheden for det store kursspænd kan kun lade sig gøre ved samtidig at benytte RealRådmodellen, således at afdragsfriheden reetableres i 2,5 % med afdrag.

 Eksempel med lån på 3.000.000 kr.:

Den samlede gældsreduktion bliver omkring 120-150.000 afhængig af kursspændet.
Ved brug af RealRådmodellen falder bidraget med op til 0,42 %, så rente- og bidragsbesparelse bliver ca. 13.000 kr. om året. 

Så længe 2,5 % -serien med afdrag er lukket for udstedelser, og der endnu ikke er udstedt obligationer, er det ikke muligt at sige, hvad kursspændet vil være.
Men vi kan se, at kursspændet fra 2 % 2050 afdragsfri mod 2,5 % 2050 afdragsfri p.t. er på 5,35 point. Spændet til 2,5 % 2050 med afdrag vil blive større.

Det gælder om at være klar til handling, når 2,5 % obligationerne kommer under kurs 100. Du skal derfor i gang med arbejdet inden, så der kan laves et lånetilbud. Eller det vil sige, at du skal bede os om at gå i gang med arbejdet inden. Arbejdet består i kreditgodkendelse og vurdering af ejendommen. For så vidt angår vurdering af ejendommen, vil en stigende vurdering samtidig betyde lavere bidragssats.

 

Hvis du har spørgsmål, skal du bare ringe på telefon 43 30 00 50 eller skrive til info@realraad.dk. Du kan også bruge vores kontaktformular.

 

Boliglån på attraktive vilkår

Som en del af RealRåds finansielle køberrådgivning har vi forhandlet os til meget attraktive vilkår med vores bankforbindelse, som tilbyder finansiering fra 80- 95 % af boligens pris til en meget lav rente på p.t. 3 %*, som er en eksklusiv rentesats til RealRåds kunder.

Når man gennemgår bankernes prislister, er der generelt et stort rentespænd på boliglån. Den laveste sats vi har fundet på Mybanker.dk er på 3,75 % og i samme bank er den højeste sats på 10,95 %.
Generelt ligger den laveste rentesats i bankerne på ca. 4,5 %.

Nedenfor kan du se 3 eksempler på finansieringen. Eksempel 3 er vores eget.
Udgangspunktet er et boligkøb til 4 millioner kroner med 5 % i udbetaling. I alle 3 eksempler er nettoydelsen tæt på 13.000 kroner pr. måned.

1. Nogle banker anbefaler desværre stadig, at man optager et afdragsfrit lån og i stedet afdrager boliglånet i banken over 7,75 år.
I eksemplet er anvendt en boliglånsrente på 4,75 %.
2. Andre banker har fundet ud af, at løsning 1 er direkte dårlig rådgivning og foreslår derfor, at man afdrager realkreditlånet over 30 år og boliglånet i banken over 20 år. Også her er renten 4,75 %.
3. RealRåds forslag, hvor man vælger afdragsfrihed med RealRådmodellen uden, at det koster ekstra, og i stedet afvikler boliglånet over 7 år.

Eksempler:
Renter og bidrag over 7,75 år
Efter skat
Gæld efter 7,75 år
1. med traditionel afdragsfrihed (Boliglån til 4,75 % rente)
887.000 kr.
628.000 kr.
3.268.000 kr.
2. med afvikling over 30/20 år (Boliglån til 4,75 % rente)
805.000 kr.
572.000 kr.
3.012.000 kr.
3. RealRåds løsning (Boliglån til 3 % rente)
   718.000 kr.
       510.000 kr.**
2.979.000 kr.

De sparede renter og bidrag, kan du bruge som du ønsker det, men vores udgangspunkt er, at du bare afdrager din gæld endnu hurtigere, som i eksemplet.

RealRådmodellen er en kombination af et fastforrentet realkreditlån med afdrag og et boliglån, som etableres som en kredit, hvorfra du kan finansiere afdragene på realkreditlånet, hvis du ønsker det. Afdragsfrihed med RealRådmodellen medfører, at du IKKE skal betale det forhøjede bidrag, som man skal med traditionel afdragsfrihed.
I tilfældet her, er det en fordel med afdragsfrihed, fordi du i stedet kan afvikle boliglånet hurtigere.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder, skal du bare ringe 4330 0050 eller skrive på info@realraad.dk

*
Variabel rente 3,00 %. Debitorrente 3,04 % Samlet kreditbeløb 600.000. Samlede kreditomkostninger 230.824 kr.
Samlet tilbagebetalt beløb 693.094 v/ afvikling over 7,75 år. ÅOP 4,26
Variabel rente 3,00 %. Debitorrente 3,04 % Samlet kreditbeløb 600.000. Samlede kreditomkostninger 93.094 kr.
Samlet tilbagebetalt beløb 830.824 v/ afvikling over 20 år. ÅOP 3,50
Renten følger Cibor 12 måneder og tilpasses en gang om året.

**
Du sparer 9 måneders ydelser på boliglånet i forhold til løsning 1. Hvis de spares op, har du efter 9 måneder
opsparet 111.000 kroner, som indgår i den beregnede gæld.

Tanken bag RealRådmodellen er meget simpel

RealRådmodellen er baseret på et realkreditlån med afdrag i stedet for et almindeligt afdragsfrit lån.
Hvis du vælger et lån med afdrag i stedet for et lån uden afdrag, sparer du op til 0,33 % i bidrag.
Det svarer til 9.900 kroner for et lån på 3 millioner.

Hvis du skal afdrage et 2 % lån på 3 millioner, stiger din ydelse med 73.000 kroner, men de 73.000 kroner kan du låne i banken til samme rente som du betaler i rente og bidrag på realkreditlånet.
Brug af RealRådmodellen påvirker altså ikke dit rådighedsløb.
Betaler du f.eks. 2 % i rente og 0,74 % i bidrag på realkreditlånet, kan du låne til 2,74 % i banken.
Du skal altså betale 2,74 % i rente af 73.000 kroner, men du sparer også 2,74 % af de 73.000 kroner som du afdrager på realkreditlånet.
Netto renteudgiften for at låne til afdraget, er altså 0 kroner, så din besparelse er på 9.900 kroner fordi bidragssatsen falder med 0,33 %.

Du kan spare endnu mere – hvis du afdrager mere.

Udgangspunktet for RealRådmodellen er, at du sparer penge, hvis du afdrager lånet, og afdrager du mere, sparer du mere.
RealRådmodellen kan nemlig også kombineres med realkreditlån med kortere løbetid end 30 år.
Hvis du f.eks. vælger et 20-årigt lån, skal du betale mere i afdrag. I stedet for 73.000 kroner skal du afdrage 80.000 kroner. Det betyder, at du skal låne 7.000 mere i banken.

Til gengæld er renten på et 20-årigt lån 0,5 % lavere, så du sparer 0,5 % på hele realkreditlånet, eller ca. 15.000 kroner, så samlet set vil besparelsen altså blive på næsten 25.000 kroner.

Men skal du så vælge en kortere løbetid for at spare 15.000 kroner ekstra?
Det fortæller vi dig, når vi rådgiver dig, for det er meget individuelt.
Vores udgangspunkt er altid 30-årige lån, fordi de giver dig de bedste konverteringsmuligheder, men i teorien kan renten på dit realkreditlån komme helt ned på 0,5 %.

Ring 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere om dine muligheder med RealRådmodellen.

 

Vandret konvertering af 2% lån uden afdrag

Det kan lyde som en joke, men du kan rent faktisk spare penge ved at konvertere fra 2 % til 2 %. Midlet er RealRådmodellen, som er billigere afdragsfrihed eller fleksible afdrag. Hvordan du vil bruge RealRådmodellen er helt op til dig.

 

Her giver vi dig 3 konkrete forslag, som er resultatet af en ny god aftale, som vi har indgået med vores bankforbindelse. Vi har skåret de fleste konverteringsomkostninger væk, så du i en begrænset periode kan opnå store besparelser på bidragene og måske også få en kursgevinst.

 

De 3 forslag er baseret på lån på 3 millioner kroner. Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare kontakte os. Det koster ikke noget.

 

Vandret konvertering af 2% lån uden afdrag – hvad er nu det?

RealRåd tilbyder nu i en begrænset periode lånekonverteringer af afdragsfri realkreditlån til meget reducerede omkostninger. Omlægning af 2 % lån til nye 2 % lån lyder næsten som en joke, men sandheden er, at RealRådmodellen åbner op for store besparelser, og vi har sammen med vores samarbejdspartner nu besluttet os for at se bort fra vores sædvanlige omkostninger i en periode, så kunderne alene skal betale 1.000 kroner i gebyr til Totalkredit, 950 kroner i indfrielsesgebyr, og 1.660 kroner i tinglysningsafgift for at omlægge et lån. Altså faste omkostninger på 3.610 kroner, når der konverteres fra 2 % til 2 %.

 

Ved at gennemføre omlægningen opnår man 2 fordele. RealRådmodellen er baseret på, at man optager et fastforrentet lån med afdrag til 2 % plus bidrag som afhænger af belåningsgraden. Samtidig tilbydes man en fastforrentet prioritetskredit, hvor rentesatsen svarer til de 2 % plus bidragssatsen. På den måde er renteudgiften den samme, som man sparer ved at afdrage realkreditlånet. Ved at omlægge til et lån med afdrag, sparer man bidragstillægget til afdragsfriheden, og det kan være op til 0,33 %.

 

Samtidig kan man opnå en kursgevinst her og nu, hvis man omlægger et 2 % lån med udløb i 2050, da kursen på det nye lån er højere end indfrielseskursen. Omlægger man et 2 % lån med udløb i 2047 er indfrielseskursen lidt højere, og så må man nøjes med bidragsbesparelsen, som hurtigt finansierer kurstabet. Og ved at ændre lånet fra udløb i 2047 til 2050, får man senere en bedre konvertering til 3 %, fordi man får den fulde fordel af konverteringen, hvilket ikke er tilfældet, når man konverterer fra 2 % 2047 til 3 %. Her er kursgevinsten ca. 1,9 point lavere.

 

Nedenfor kan man se resultatet af flere konverteringer:

  1. først konvertering af nuværende lån til 2 % 2050 med RealRådmodellen
  2. derefter konvertering til 3 % med RealRådmodellen
  3. og til sidst konvertering tilbage til 2 % med RealRådmodellen

 

Konvertering af nuværende lån til 2 % 2050 med RealRådmodellen

2 % 2047 uden afdrag:

 

Konvertering til 3 % med RealRådmodellen

2 % 2050 uden afdrag:

 

Konvertering tilbage til 2 % med RealRådmodellen

2,5 % lån uden afdrag:

 

Forudsætninger for beregningerne:

  1. Beregningerne er baseret på obligationskurser fra 22.6.2018 fratrukket/tillagt 0,05 point i kursskæring.
  2. Bidragssatserne er baseret på 80 % belåning fratrukket 0,15 % i Kundekroner, netto 0,59 %.
  3. Omlægning af 2,5 % lån er baseret på betaling af differencerenter i 2½ måned.
  4. Nettoydelserne er beregnet med 29 % skatteværdi.
  5. Der skal stilles sikkerhed for prioritetskreditten svarende til 5 års udnyttelse af kreditten. For et lån på 3 millioner kroner kræves et ejerpantebrev på ca. 400.000 kroner som der skal betales tinglysningsafgift for, hvis der ikke er et eksisterende ejerpantebrev, som kan lægges til sikkerhed for kreditten.

Alle beløb er afrundet til hele tusinde kroner.

 

RealRådmodellen ekstra informationer

Ved at anvende RealRådmodellen opnår man andre fordele end de kontante i form af højere obligationskurser og lavere bidragssats:

 

  1. Man kan frit afdrage sit lån, ved at indbetale direkte på prioritetskreditten. Låntager bestemmer selv afdraget, og hvornår det indbetales.
  2. Man kan vælge et realkreditlån med kortere løbetid, f.eks. 1,5 % 20 år i stedet for 2 % 30 år. Rentebesparelsen er på ca. 15.000 kroner årligt, men til gengæld reduceres konverteringsmulighederne, da kursfølsomheden er mindre på et 20-årigt lån.
  3. Man kan løbende spare afdragene op på en tilhørende prioritetskonto, hvor renten er 0,25 % lavere end på kreditten. Rentetabet herved er 250 kroner, pr. 100.000 kroner der indestår på kontoen i et helt år. Til gengæld kan man frit disponere over indeståendet uden varsel.

 

Du kan læse mere om RealRådmodellen her eller kontakte os for at høre mere.

 

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X