Hvorfor betaler man 250 kr. i kontingent til RealRåd?

Det er et spørgsmål, som vi ofte hører, og vi er overbeviste om, at nogen fravælger at blive kunde hos os af samme grund. Desværre.

 

I øjeblikket oplever vi en situation, som ganske fint forklarer, hvorfor kunder skal betale kontingent. Vi er nemlig blevet ramt af en konverteringsbølge, som næsten alle med 2 % lån gerne vil med på. Helt forståeligt, da der er store rentebesparelser i sigte.

 

Men hvad sker der, når det går op for boligejerne? Banker, realkreditinstitutter OG f.eks. RealRåd får rigtig travlt med at omlægge lån for kunderne. Så travlt, at der desværre ikke er tid til de boligejere, som ikke er blevet kunder endnu, fordi vores resurser er tilpasset efter antallet af kunder.

 

Og det er ærgerligt, for låneomlægning er et spørgsmål om timing, og forkert timing kan betyde mindre besparelser og større gæld end nødvendigt. Eller i værste fald at boligejeren går glip af en konvertering og dermed også den næste konvertering, som forudsætter den første.

 

Helt konkret betaler vores kunder 250 kroner i kontingent pr. måned. Det svarer til 3.000 kroner om året.
Vi ved, at en rådgiver kan håndtere ca. 150 kunder, som altså betaler 450.000 kroner til RealRåd, som lige præcis passer med udgiften til en rådgivers løn og lønsumsafgift.

 

Så hvis RealRåd får 150 nye kunder, bliver der råd til at ansætte endnu en rådgiver, som så er klar, når kunderne skal konvertere deres lån. Og som sørger for, at det sker.

 

Hvis du vil være kunde, og være sikker på, at vi har tid til din konvertering, så læs mere om fordelene på vores hjemmeside.

 

Er du frisk på en trekant?

Altså en konverteringstrekant® som der er gode chancer for at kunne gennemføre de kommende år.

Sådan kan den se ud:

  1. Du har i dag et 2 % lån
  2. Det omlægges til 1 % med lavere ydelse
  3. Efter 2 år omlægges tilbage til 2 % med en lavere gæld OG en lavere ydelse

Du har altså opnået at få både en lavere gæld og en lavere ydelse. I eksemplet på billedet er din gæld blevet reduceret med 234.000 kr. og ydelsen er reduceret med 918 kr. pr. måned i forhold til, hvis du havde beholdt dit nuværende 2 % lån.

Konvertering af 2 % afdragsfri lån.

Principperne er de samme, men desværre er kursen på 1 % uden afdrag stadig lige lav nok. Der går i øjeblikket næsten 7 år, før du har tjent omkostningerne hjem på renten.

Men så kan du i stedet overveje, at lave afdragsfriheden med RealRådmodellen, som giver et langt bedre resultat. I eksemplet nedenfor bliver nettoydelsen reduceret med 40 %

Du kan se et eksempel her:

Skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder.

Eller ring på 4330 0050.

Det går stærkt nu

Vi er stadig i gang med at efterbehandle alle konverteringerne, hvor der blev omlagt til
1,5 % til helt optimale kurser. Nogle endda over 100.

Siden da har renten kun kendt én vej, og man kan i dag ikke mere få et tilbud på lån til
1,5 %. Nu hedder renten 1 %, og selvom kursen ikke er helt i top, anbefaler vi nu alle med
2 % lån med afdrag at omlægge lånene.

Det vil vi vise med et eksempel, hvor der omlægges fra 2 % 29 års løbetid til 1 % 29 års løbetid:

Omlægning til kurs 98,20

2 % lån

1 % lån

Forskel

Restgæld

3.000.000 kr. 3.111.000 kr.

+111.000 kr.

Nettoydelse pr. måned 1. år.

11.139 kr.

10.809 kr.

-330 kr.

Heraf afdrag 1. år

6.430 kr.

7.746 kr.

+1.316 kr.

Ydelser i alt

4.288.000 kr.

3.912.000 kr.

-376.000 kr.

Heraf renter og bidrag

1.288.000 kr.

802.000 kr.

-486.000 kr.

Omlægning til 1 % giver et lån med en hidtil uset høj kursfølsomhed. Hvis renten stiger til 2 % igen forventer vi, at kursen vil falde med 10-11 point.
En konvertering tilbage til 2 % om 2 år, vil i så fald medføre en gældsreduktion på anslået 270.000 kr.

Indlåsningseffekt er et begreb, som hyppigt bliver omtalt i medierne, og det er et begreb, som man skal være opmærksom på. Begrebet opstår, når den cirkulerende mængde af obligationer er så lille, at få investorer har haft mulighed for at købe så mange, at de selv kan bestemme kursen. Hvis renten f.eks. er steget til 2 % igen, burde man kunne købe 1 % obligationen til kurs 89, men det kræver jo, at der er en investor, som vil sælge til kurs 89. Hvis der ikke er det, kan man kun indfri lånet ved at opsige det og indfri til kurs 100.

Derfor er det vigtigt at den cirkulerende mængde af obligationer kommer op på 3-5 milliarder kroner. Om det sker, vil de kommende uger vise, men hvis renten holder sig på nuværende niveau, er det sandsynligt at det sker, da boligejere som ønsker 30-årige lån kun har mulighed for at vælge 1 % lånet.

Vores anbefaling er, at alle med 2 % lån med afdrag bestiller et lånetilbud. Hvis man er kunde hos RealRåd sørger vi naturligvis for det.

Omlægning af 2 % lån uden afdrag.

Kursen på 1 % uden afdrag er stadig for lav (96,85) til at vi anbefaler omlægning. Men hvis man ikke kan vente på yderligere kursstigninger, kan man overveje omlægning med RealRådmodellen. Så bliver kursen på lånet 98,20 og samtidig sparer man op til 0,33 % på bidragssatsen. Eksempel:

RealRådmodellen

2 % lån

1 % lån

Forskel

Restgæld

3.000.000 kr.

3.111.000 kr.

+111.000 kr.

Renter og bidrag pr. måned

7.675 kr.

4.510 kr.

-3.165kr.

Netto pr. måned

5.449 kr.

3.202 kr.

-2.247 kr.

Kurs på nyt lån 98,20. Bidragssats på nuværende lån 1,07 %. Bidragssats på nyt lån 0,74 %

Læs mere om RealRådmodellen på vores hjemmeside.

Hvorfor vil banken ikke lave RealRådmodellen til dig?

Vi laver RealRådmodellen sammen med en bank, som formidler realkreditlån for Totalkredit. Derfor flytter vi løbende realkreditlån til Totalkredit. Det er der flere fordele ved:

  1. Bidragssatserne er konkurrencedygtige
  2. Kunden kan få overført obligationerne og sælge direkte på fondsbørsen og dermed betale en mindre kursskæring.
  3. Og så kan kunden jo få RealRådmodellen.

På Facebook skrev en bruger forleden, at hvis RealRådmodellen er så god, hvorfor bruger alle boligejere den så ikke? Og det er simpelthen bare et godt spørgsmål, for vi forstår det faktisk heller ikke. Der er selvfølgelig mange, som ikke har brug for afdragsfrihed eller mulighed for fleksible afdrag, så de vælger bare et almindeligt lån med afdrag. Men der er også flere og flere, som spørger deres egen bank, om de vil lave RealRådmodellen for dem. De vil af forskellige grunde ikke flytte deres realkreditlån til Totalkredit, og så må de jo spørge deres egen bank.

Men vi har endnu ikke oplevet, at en bank har sagt ja. Oftest er begrundelsen, at bankens kreditpolitik ikke gør det muligt, og det er jo fair nok. Men vi hører også, at bankens rente på den nødvendige kredit er en hel del højere, end hvad banken normalt tager i rente for de såkaldte ”realkreditlignende lån”.

Derfor har vi tænkt over, om RealRådmodellen er for svær at forstå i bankerne, eller om det bare handler om det simple faktum, at når en kunde sparer 10.000 kroner i bidrag, så falder bankens indtægt tilsvarende, eller med halvdelen, hvis det er en bank, som også formidler Totalkreditlån.

Hvis det første er tilfældet, har vi lavet en forklaring, som kan deles med bankrådgiveren.

Videoen kan du finde på vores Facebookside.

Hvis banken stadig ikke vil tilbyde dig en prioritetskredit, så kan du overveje at bede os om at spørge vores bank.

RealRådmodellen – Et valg du kan regne på

Det er længe siden at vi sidst skrev om RealRådmodellen, så her er en opfriskning.

RealRådmodellen er en kombination af et fastforrentet realkreditlån og en prioritetskredit, som kan bruges til finansiering af afdragene på realkreditlånet.

RealRådmodellen kan bruges på flere måder:

  1. billigere afdragsfrihed på realkreditlånet
  2. fleksible afdrag på realkreditlånet.
  3. lavere rente på realkreditlånet

Billigere afdragsfrihed.

Et traditionelt afdragsfrit lån, har lavere kurs og højere bidragssats.
Aktuelt er kursen på 1,5 % uden afdrag 1,43 point lavere end på 1,5 % med afdrag, og det betyder, at du skal låne 14.637 kr. ekstra for hver million. Du skal derfor betale 219 kr. mere i rente.
Samtidig skal du betale en ekstra høj bidragssats, hvis du vil have afdragsfrihed. I Totalkredit betaler du 0,33 % ekstra, hvis ejendommen er belånt med 80 %. Det betyder, at du skal betale 3.470 kr. mere i bidrag. Samlet betaler du 3.689 kr. mere i rente og bidrag på et almindeligt afdragsfrit lån pr. million.
Det svarer til ca. 2.619 kr. efter skat, som du kan bruge til opsparing eller forbrug.

Fleksible afdrag på realkreditlånet.

Når du laver RealRådmodellen sker der i praksis det, at hele ydelsen på realkreditlånet hæves på prioritetskreditten. Ydelsen er renter, bidrag og afdrag. Bankens krav er, at du som minimum skal indbetale renter og bidrag på kreditten. Du bestemmer selv, om du også vil indbetale afdraget. Du kan derfor vælge mellem at betale hele afdraget, have afdragsfrihed eller betale noget af afdraget. Og du kan frit vælge hver gang terminen betales. Prioritetskreditten gør altså afdragene meget fleksible uden at det koster ekstra.

Lavere rente på realkreditlånet.

Fordi afdragene er fleksible, har du også mulighed for at vælge et 20-årigt realkreditlån, hvor renten er lavere. I øjeblikket er renten på 1% og kursen er ca. 99.
Hvis du skal låne 1 million, bliver et 30-årigt lån til 1,5 % på 1.005.000 kr. og renteudgiften på 15.075 kr.
Hvis du i stedet vælger et 20-årigt lån til 1 % på 1.010.000 kr. bliver renteudgiften på 10.100 kr.
Du betaler altså 4.975 mindre i rente pr. million, eller ca. 3.532 mindre efter skat, som du kan bruge til opsparing eller forbrug.

Generelt om prioritetskreditten.

  1. kreditrammen bevilges, så der kan finansieres op til 5 års afdrag på realkreditlånet
  2. rentesatsen fastsættes som rentesats + bidragssats på realkreditlånet
  3. renten er fast i 5 år.
  4. Der betales ingen løbende provision.

At renten på kreditten er den samme som rentesats + bidragssats på realkreditlånet, betyder at det som du kommer til at betale i rente på kreditten, sparer du tilsvarende i rente og bidrag på realkreditlånet. Det skyldes, at du kun kan bruge prioritetskreditten til afdrag på realkreditlånet. Så det kreditten vokser med, falder realkreditlånet tilsvarende med.

Du skal være opmærksom på:

  1. At renten på prioritetskreditten kun er fast i 5 år. Det svarer til, at du i realiteten løbende opbygger et F5 lån, hvor man også kun kender renten i 5 år.
  2. At hvis du vælger et 20-årigt lån er afdragene større og dermed også kreditrammen
  3. RealRåds anbefaling er, at alle rente- og bidragsbesparelser anvendes til indbetaling på prioritetskreditten.
  4. At kursfølsomheden på et 20-årigt lån er ca. 70 % i forhold til på et 30-årigt lån. Det betyder, at hvis man får en kursgevinst på 100.000 kr. på et 30-årigt lån, så er den ca. 70.000 kroner på et 20-årigt lån.
  5. RealRåds anbefaling er derfor, at 20-årige lån kun anvendes når gælden er under 1,5 million og konverteringsmulighederne ikke mere er optimale.

 

Kontakt os på 4330 0050 eller info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder med RealRådmodellen.

Overvejer du at komme af med rentetilpasningslånet?

Så er du ikke den eneste, for trafikken har på det seneste gået den vej. Boligejerne ønsker en fast rente på det meget lave niveau, som vi oplever nu. For 5 år siden var 60 % af nye realkreditlån til private boliger med variabel rente. I dag er andelen faldet til 35 %.

En af årsagerne til skiftet kan være, at ydelsesforskellen ikke er så stor som tidligere. Stigende bidragssatser på rentetilpasningslån, har nemlig gjort dem markant dyrere end lån med fast rente.

Man kommer dog ikke uden om, at renten på lån med fast rente er højere end den variable rente, så man skal regne med at ydelsen stiger.
Hvor meget vil vi vise i det følgende med eksempler på en gæld på 2.500.000 kroner og 80 % belåning af ejendomsværdien og 25 års restløbetid:

Lån med 25 års afvikling

F3

F5

Fast rente*

Aktuel rente

-0,25 %

-0,05 %

1,50 %

Bidragssats

1,06 %

0,86 %

0,59 %

Månedlig ydelse før skat

10.108

9.918

11.344

Månedlig ydelse efter skat

9.626

9.436

10.069

Månedligt afdrag første år

9.373

8.535

3.785

* Omkostningerne for omlægning til fastrente er på 28.000 kr. og kursen på det nye lån er 99,30. Indfrielseskursen er 100. Bidragssatsen er efter kundekroner i Totalkredit.

 

Hvis man sammenligner F5-lånet med et nyt lån med fast rente stiger nettoydelsen med 633 kr. pr. måned og det er vel ikke en høj pris for at få en fast rente i hele lånets løbetid? Men når stigningen ikke er større, skyldes det også, at afdraget falder med hele 4.750 kr. pr. måned. Det svarer til 57.000 kroner det første år.

Og det er jo nok kombinationen af en stigende nettoydelse og et samtidig faldende afdrag, som gør, at nogle boligejere stadig holder fast i den variable rente. Men de skal huske, at når renten stiger:

  1. så stiger ydelsen på rentetilpasningslån også, OG afdraget falder
  2. så falder kursværdien af gælden på fastforrentede lån, mens ydelsen er uændret.

Især det sidste er vigtigt, da en faldende kursværdi kan modsvare de mindre afdrag når gælden skal indfries før tid. Har man f.eks. afdraget 57.000 kroner mindre på det fastforrentede lån efter et år, skal kursen på obligationerne kun falde med 2,3 point. Det svarer til at renten skal stige med ca. 0,33 %.

RealRådmodellen kan bruges til at begrænse stigningen i nettoydelsen og faldet i afdraget.

RealRådmodellen giver en meget fleksibel finansiering. Den går i korte træk ud på, at man optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og finansierer afdraget over en prioritetskredit som tilknyttes. Man kan udnytte muligheden for at finansiere afdraget, som man ønsker det og når man ønsker det, så muligheden går lige fra fuldt afdrag og til fuld afdragsfrihed.

Man kan derfor vælge at optage et 20-årigt realkreditlån og finansiere afdraget delvist, men til gengæld spare på renten, fordi den er ca. 0,5 % lavere end på et 30-årigt lån. Hvis man vælger denne model, og betaler samme nettoydelse, som på et 25-årigt lån, så vil afdraget på gælden stige med 746 kr. pr. måned i forhold til på lånet med 25 års afvikling.

Og man kan gå videre, og udnytte RealRådmodellen, så ydelsen bliver den samme som på lånet med variabel rente. Vil man f.eks. betale samme nettoydelse som på F5 lånet, vil afdraget ”bare” falde til 7.017 kr. pr. måned. Altså 1.518 kr. mindre.
Til gengæld får man nu en mulighed for at konvertere lånet, hvis renten stiger. Prisen for at vælge den lavere rente på et 20-årigt lån er dog, at kursfølsomheden er lidt mindre.
Hvor kursen falder med anslået 8-9 point på et 30-årigt lån, når renten stiger med 1 %, falder den med ca. 6 point på et 20-årigt lån.
Men hvis gælden er 2.500.000 vil kursværdien dog falde med 150.000 kr. Det svarer til næsten 1,5 års afdrag på et F5-lån.

Hvis du går med overvejelser om at skifte dit rentetilpasningslån ud med fast rente, så kontakt os, så vi kan regne på konsekvenserne for dig. Det koster ikke noget.

Måske er rentefesten slut – kom med til efterfesten

Det kan godt være, at rentefesten snart er slut, men hvis du missede den, kan du nå at komme med til efterfesten, og med vores rådgivning slipper du for tømmermændene.
Du kan f.eks. stadig:

  1. Omlægge “gamle” 2 % lån til 1,5 % så du er klar til næste konvertering
  2. Få billig afdragsfrihed med RealRådmodellen

Og du kan skifte din variable rente ud med fast rente og begrænse ydelsesstigningen.
Det kan du også bruge RealRådmodellen til, da du f.eks. kan optage et 20-årigt 1 % lån og få disse muligheder:

  1. Lavere bidragssats
  2. Fleksibelt afdrag eller helt afdragsfrit
  3. Mulighed for gældsreduktion ved rentestigning*

* Kursfølsomheden på 1 % 20 år er ca. 70 % af kursfølsomheden på et 30-årigt lån. Det betyder, at kursen falder med 6-7 point, hvis renten stiger til 2 %.

Og selv om din rentefest er slut i denne omgang, så venter der en ny fest, når renterne stiger igen. Det kræver kun, at du har konverteret ned til den lave rente forinden.
Vi har overvåget realkreditlån siden 1995, så vi ved, hvad det drejer sig om.

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk og aftal et møde, hvor vi kan se på dine muligheder. Det koster ikke noget.

Skal du se på ny bolig i påsken?

Se eksempel, hvor du sparer 777 kroner pr. måned på finansieringen.

Hvis du skal kigge på ny bolig i påskedagene, så har du nok allerede været i banken og tale om finansieringen.

Og så har du noget at sammenligne med det særlige tilbud, som RealRåd kan formidle gennem Din Andelskasse.

Udgangspunktet er, at du finansierer boligkøbet med 80 % realkreditlån og op til 15 % med et banklån, og på begge dele er der gode muligheder for at spare penge.

Mange vil få et finansieringsforslag, hvor realkreditlånet er afdragsfrit og hvor banklånet i stedet afdrages ekstra hurtigt. F.eks. over 5 år.

Det kunne f.eks. være, hvor der købes en bolig til 3 millioner, og hvor realkreditlånet er et F5 lån og et banklån i en af storbankerne, hvor den laveste rentesats er 4,75 %.

I løbet af de 5 år er kreditomkostningerne til banken i alt 80.973 kroner.
I din Andelskasse, hvor den laveste rente er 3,00 % er de samlede kreditomkostninger 50.929 kroner på 5 år.
Besparelsen på banklånet er altså på 30.044 kroner, eller 500 kroner pr. måned i gennemsnit.

Afdragsfriheden laves på traditionel vis i storbanken. Det betyder, at du udover den almindelige bidragssats, skal betale 0,325 % ekstra, så længe der er afdragsfrihed.
I dette tilfælde 650 kroner ekstra pr. måned.

I Din Andelskasse laves afdragsfriheden efter de samme principper, som bruges i RealRådmodellen.
Du finansierer afdragene på realkreditlånet på samme vilkår, som på boliglånet. Altså til 3 % i rente.
På den måde skal du ikke betale det ekstra bidrag på grund af afdragsfriheden, så samlet sparer du i alt 16.626 kroner i løbet af 5 år.

Den samlede besparelse på realkredit- og banklånet er i eksemplet på i alt 46.670 kroner eller 777 kroner pr. måned i gennemsnit.

Hvis du vil vide mere om Din Andelskasses tilbud til RealRåds kunder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.
Vi kan selvfølgelig også sammenligne vilkårene fra din egen bank (ÅOP) med Din Andelskasses vilkår.

Spar differencerenter – husk opsigelsesfristen.

Hvis du har planer om at omlægge dit realkreditlån til 1,5 % rente, skal du ikke vente for længe med at gå i gang.

Sidste frist for at opsige realkreditlån er den 30. april, og selvom der stadig er 25 dage til, så huske at du først skal have lavet et nyt lånetilbud.
Især hvis du samtidig vil skifte til et realkreditinstitut med en lavere bidragssats, skal du i gang nu.

Når du skifter realkreditinstitut, skal du nemlig først kreditvurderes, og ejendommen skal vurderes, og da mange har fået den samme gode idé, kan der være ventetid.

Hvis du kommer for sent, kan du stadig omlægge lån, men omkostningen til differencerenter stiger markant, fordi du så skal betale for 3 måneder ekstra.
Er dit lån f.eks. på 3 millioner kroner til 2,5 % rente, stiger udgiften med op til 27.375 kroner, selvom du kun kommer en dag for sent.

Med den aktuelle kurs i dag (98,85), er din besparelse på at omlægge et 2,5 % lån på 3 millioner uden afdrag til et nyt afdragsfrit 1,5 % lån med RealRådmodellen, på ca. 2.400 kroner pr. måned efter skat.

Vent ikke for længe. Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Mens vi venter

Lige som vi skulle til at omlægge 2 % lån til 1,5 % steg kursen til over 100 og så var konverteringsfesten slut før den startede rigtigt.

Men måske er det slet ikke så dårligt endda.

Nu er der nemlig god tid til at klargøre sagerne. Hvis man skifter sit realkreditinstitut ud, skal man nemlig kreditvurderes og ejendommen skal vurderes igen. Især det sidste er godt, fordi ejendomsværdien med stor sandsynlighed er steget siden sidste vurdering, og så kan man få en lavere bidragssats.

Mens sagerne bliver klargjort, kan der ske 2 ting:

  1. Kurserne falder så man igen kan få 1,5 % til en rigtig skarp kurs tæt på 100.
  2. Kurserne stiger, så man kan optage lånet med afdragsfri 1,5 % til en rigtig skarp kurs tæt på 100.

Og uanset om man venter på det ene eller andet, så sparer man differencerenter for hver dag der går.
Skal man indfri et 2,5 % lån falder differencerenterne med op til 100 kroner om dagen pr. million i gæld, og skal man indfri et 2 % lån falder udgiften med 86 kroner pr. dag.

Så selvom kursen på 1,5 % 30 år er over 100, skal du ikke holde dig tilbage. Kontakt os og lad os regne på dine muligheder for låneomlægning.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Hvem skulle have troet det?

Hvis du for kun 3 måneder siden optog et 2 % lån på 2,8 millioner kroner og derover, kan du allerede nu omlægge lånet til 1,5 %.
Vores generelle målsætning er, at omkostningerne ved en konvertering til lavere rente, skal kunne tjenes hjem på 5 år, og der er vi kommet til i dag med en kurs på 99,63 på 1,5 % 2050.

Vælger du at omlægge lånet allerede nu, får du udover en løbende rentebesparelse, også et rigtig godt udgangspunkt til endnu en låneomlægning, hvis renten stiger igen.

Stiger renten f.eks. til 2,5 % om 2 år, bliver det nye lån på 2.689.000 kr. med en nettoydelse på 10.236 kr. pr. måned.

Hvis du beholder dit 2 % lån om omlægger det til 2,5 % om 2 år, vil det nye lån blive på 2.855.000, som faktisk er 6.000 kroner mere end gælden på 2 % lånet.
Det kan med andre ord ikke betale sig at omlægge fra 2 % til 2,5 %.

Efter 2 år vil gælden på dit nuværende 2 % lån være 2.849.000 kroner og din nettoydelse er 11.023 kr. pr. måned.

Hvis du først omlægger til 1,5 % og herefter til 2,5 % om 2 år, bliver gælden som nævnt 2.689.000 kroner og din nettoydelse 10.236 kr. pr. måned.

Altså en netto gældsreduktion på 160.000 kroner og en nettoydelse, som er 787 kr. lavere end på det nuværende lån

Skynd dig at kontakte os, så du kan få lavet et lånetilbud inden kursen stiger til over 100. For så er festen forbi i denne omgang. For så har du 2 muligheder:

  1. Du får et tilbud på 1,5 % 2050 uden afdrag, men vælger at betale afdrag. Men her er kursen i dag 98,33.
  2. Du skal have et tilbud på en ny 1 % 2050 til en kurs, som vi endnu ikke kender, men som vil være omkring 95. Og det bliver en helt ny serie, hvor du i starten ikke kan være sikker på at kunne indfri lånet til dagskurs. Det er det man kalder indlåsningseffekt.

Er dit 2 % lån afdragsfrit, kan du også omlægge lånet, og her kan du endda med RealRådmodellen samtidig få en lavere bidragssats.
Bidragsbesparelsen kan være op til 0,42 %, og dertil kommer altså rentebesparelsen.

Skriv til info@realraad.dk eller ring på 4330 0050 hvis du vil høre mere.

Har du et afdragsfrit lån til 2,5 % rente?

Det er der nemlig mange der har. I de 4 store realkreditinstitutter er der optaget lån for mere end 65,5 milliarder kroner i 2,5 % 2047.

Hvis du omlægger nu, får du ikke blot en lavere rente. Du kan også få en markant lavere bidragssats og en stor mulighed for at reducere gælden hvis renten efterfølgende stiger. Det vil vi vise med et eksempel.

Den 1.1.2015 blev der optaget et lån på 3 millioner, med en bidragssats på 1,007 %, som er den gældende sats for 80 % belåning i et af realkreditinstitutterne.

Det lån kan nu omlægges til 1,5 % til kurs 98,1 og man kan få afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Dermed kan bidragssatsen komme helt ned på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit og måske endda længere ned, hvis ejendomsværdien er steget siden du etablerede 2,5 % lånet.

Omlægningen til 1,5 % betyder at nettoydelsen falder med ca. 2.300 kroner pr. måned, og hvis du følger vores anbefaling og bruger besparelsen til afdrag, vil du efter 5 år skylde ca. 41.000 kroner mindre, selvom der både er kurstab og omkostninger forbundet med omlægningen. Din samlede rente- og bidragsbesparelse på 5 år er i alt ca. 97.000 kr.

Men det er ikke den eneste fordel. Hvis renten om f.eks. 2 år er steget til 3 %, kan et nyt 1,5 % indfries til en markant lavere kurs end det nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at kursen vil være ca. 88 i stedet for kurs 100, som vi mener vil være kursen på dit nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at en konvertering fra 1,5 % til 3 % efter 2 år vil betyde, at gælden vil blive på 2.734.000 kroner i stedet for 3.000.000 kroner på dit nuværende 2,5 % lån.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.

 

Store prisstigninger på realkreditlån

Konkurrencestyrelsen har udgivet en rapport om prisudviklingen på realkreditlån.
Den gode nyhed er, at bidragssatserne har holdt sig i ro siden 2016.
Den dårlige nyhed er, at gebyrerne er steget med 16 %.

I RealRåd gør vi, hvad vi kan for at holde låneomkostningerne nede.

  1. RealRådmodellen sikrer lavere bidragssats på afdragsfrihed. Forskellen kan være op til 0,42 %.
  2. Vi tilbyder formidling af handel med obligationer på børsen, så du sparer en stor del af kursskæringen.

Mange boligejere har derudover også en god mulighed for at omlægge deres lån til lavere rente. Især boligejere med lån, som er baseret på obligationer med udløb i 2047, bør være opmærksomme. Det er lån, som blev udbetalt i perioden 2015-2017. De kan nu omlægges til 1,5 % rente.
Siden 2015 er boligpriserne samtidig generelt steget. F.eks. er prisen på villaer steget med 15 % målt på hele landet. I hovedstadsområdet er ejerlejlighederne steget med 29 %.
Det svarer til 0,1 % og 0,2 % i lavere bidragssats, og hertil kommer en eventuel besparelse, hvis man har afdragsfrihed og i stedet bruger RealRådmodellen.

RealRåd gennemgår gerne din boligfinansiering for besparelsesmuligheder. Det koster ikke noget.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk for at høre mere.

Indlåsningseffekt

De stigende kurser, betyder i øjeblikket, at der er meget få muligheder, hvis du vil have fast rente. Og flere af mulighederne er endda baseret på helt nye obligationsserier, hvor der endnu ikke er udstedt ret mange obligationer. Normalt siger man, at der skal være udstedt 3-5 milliarder før en serie er likvid, og det er der ikke i øjeblikket, men det er i sagens natur helt normalt, når en serie er ny.
Det afgørende er, om kurserne vil blive ved med at være høje, så der fortsat vil blive udstedt obligationer i serien, eller om kurserne vil falde tilbage, så boligejerne i stedet foretrækker et lån med højere rente, men lavere kurstab, i de gamle serier.

Hvis en obligationsserie er lille, taler man om indlåsningseffekt, som betyder, at man ikke kan være sikker på at købe obligationerne til markedskurs, når man vil indfri sit lån, men i stedet er nødt til at indfri lånet til kurs 100. Det kan f.eks. ske i en situation, hvor ganske få investorer har købt alle obligationerne, og ikke vil sælge dem igen. Derfor skal man være lidt mere forsigtig end normalt, når man vælger realkreditlån.

Hvilket realkreditlån kan du så optage, hvis du vil have fast rente med lang løbetid?
Hvis lånet skal have 30 års løbetid, er det p.t. kun muligt med 1,5% obligationer og skal det have 20 års løbetid er det kun muligt med 1% obligationer.

Tallene nedenfor er vejledende:

1,5 % 30 år med afdrag kurs 97,35.  Cirkulerende mængde 3 milliarder.

1,5 % 30 år uden afdrag kurs 96,85. Cirkulerende mænge stort set ingen.

1 % 20 år med afdrag kurs 97,15. Cirkulerende mænge ca. 40 millioner.

1,5 % med afdrag har allerede en tilstrækkelig cirkulerende mængde, så her er risikoen for indlåsningseffekt lille. 

Men, hvad hvis du ønsker afdragsfrihed?

Her kan du bruge RealRådmodellen, så du får den almindelige 1,5 % obligation med afdrag, men alligevel har mulighed for hel eller delvis afdragsfrihed, alt efter ønske, og du samtidig betaler en meget lavere bidragssats. RealRådmodellen er blevet utrolig populær, hvilket er meget naturligt.

 

Vedledende eksempel:

Hovedstol

Bidrag

kroner
Alm. afdragsfrihed i Totalkredit

3.000.000

0,92 %

27.600

RealRådmodellen

2.955.000 0,59 %

17.700

 

Du sparer rigtig mange penge i bidrag ved at vælge RealRådmodellen. Ca. 10.000 kr. om året i eksemplet.

Da pengeinstituttet modtager ca. 50 % af bidraget, falder deres indtjening med det halve af, hvad du sparer.

 

Læs mere om RealRådmodellen, herunder vores spørgsmål og svar, og ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil høre mere.

Realkreditlån er i øjeblikket de halve og dårlige løsningers tid

Du tvinges til at betale for meget i bidrag på realkreditlånet – eller betale fuldt afdrag – men begge dele kan undgås!

Hvis man ønsker et 30 årigt realkreditlån, kan man I skrivende stund kun optage et 30 årigt fastforrentet lån i 2 % uden afdrag eller 1,5 % med afdrag.

På det afdragsfrie lån betaler du 0,3 – 0,4 % ekstra i bidrag, og måske ønsker du slet ikke fuld afdragsfrihed. Alternativt er der kun mulighed for at optage et 1,5 % 30 lån med afdrag. Her er kursen kun omkring 96,6 som giver et kurstab på kr. 44.000 pr. million og lånet er med fuldt afdrag.

Hvad enten du vælger det ene eller det andet lån, kan du ved at til vælge RealRådmodellen til dit realkreditlån, opnå lavere bidrag og afdrage det du ønsker.

Det er svært at finde argumentet for at betale kr. 10.000 for meget om året i bidrag på et lån på 3.000.000 kr.

 

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis vi skal regne på dine muligheder.

Januar er budgettid!

I øjeblikket bliver din e-boks oversvømmet med årsopgørelser fra bank og realkreditinstitut, og du kan her se, hvor meget du har betalt i renter og bidrag i 2018.

Da renterne samtidig er helt i bund, er det oplagt at undersøge, om du betaler for meget.
Betaler du f.eks.:

  1. 2,5 % i rente på realkreditlånet i stedet for 2 % eller 1,5 %,
  2. eller betaler du 0,33 % ekstra i bidrag fordi du har afdragsfrihed på realkreditlånet,
  3. eller betaler du 4,75 % på boliglånet i stedet for 3,05 %?

 

Konvertering af 2,5 % lån til 1,5 %.
Rutinerede boligejere med fastforrentede lån, vil nok rynke på næsen over et forslag om at omlægge til et 1,5 % lån, hvor kurser er 95,8. Men hvad nu, hvis man kunne omlægge til kurs 99,6? Det er en mulighed, hvis man bruger RealRådmodellen, hvor man selv kan bestemme afdraget. F.eks. kan man bruge et 20-årigt realkreditlån, men betale afdrag som var det et 30-årigt lån.

Spar bidragstillægget for afdragsfrihed.
Forskellen på bidragssatsen på et fastforrentet lån med afdrag og et lån med afdragsfrihed, kan være op til 0,42 %. Det er der mange der betaler, og det svarer til 4.200 ekstra om året på million kroner i gæld. Også her kan RealRådmodellen spare dig for mange penge.

Boliglån til 3,05 % i rente.
Det er den aktuelle rente på boliglån, som RealRåd kan formidle gennem en af vores samarbejdspartnere. Ifølge oversigterne på Mybanker er den laveste rente i intervallet 3,75-4,75 %, og i den største bank er den laveste rente 4,75 %. Der er derfor stor sandsynlighed for, at du betaler mere end du behøver.

Giv os oplysninger om dine lån og ejendomsværdi. Så kan vi regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.

Juletid er også de dyre løsningers tid.

Har du også lagt mærke ti,l at der i øjeblikket er flere annoncer for hurtige lån? Din bank har måske ligefrem skrevet til dig og tilbudt en kassekredit eller at springe et par ydelser over på boliglånet?

Vi påstår ikke, at RealRådmodellen ikke er et lån, men det er et billigt lån, hvis du får brug for det.
Med RealRådmodellen bestemmer du nemlig selv, hvordan du vil afdrage dit realkreditlån, og hvis du får brug for at låne, kan du bare hæve nogle af afdragene igen.
Uden gebyrer og til en markant lavere rente, end man normalt låner til i banken.

RealRådmodellen kan bruges i mange situationer:

  • Lønnen udebliver i en periode eller er uregelmæssig
  • Børnene skal på efterskole
  • Bilen skal på værksted
  • Varmeanlægget står af
  • Vinduerne skal udskiftes
  • Osv. osv. osv.

Kontakt os, hvis du vil høre mere om RealRådmodellen, som vi nu laver sammen med 2 banker.

Du kan ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk

Eller læs mere på vores hjemmeside.

RealRåd Boligfinans – Boliglån til lav rente.

Vi har lavet en samarbejdsaftale med Din Andelskasse om formidling af boliglån, når du køber bolig.

Finansieringen er baseret på principperne i RealRådmodellen, hvor du optager et realkreditlån med afdrag og tilknytter en prioritetskredit, som bruges  til finansiering af afdragene på realkreditlånet. Når der er brug for finansiering udover 80 % af købesummen, kombineres prioritetskreditten med boliglånet, som ydes med samme lave rente som prioritetskreditten.

De bedste bankkunder kan ofte forhandle sig til en lav rente på boliglån, men er du kunde i RealRåd, har vi forhandlet os frem til vilkår, som godt kan tåle en sammenligning.

Som det fremgår at tabellerne nedenfor, er vilkårene bedre end det billigste boliglån i Mybankers sammenligninger.

Hvis du skal købe bolig bør du kontakte os for at høre om dine muligheder, og har du købt for nogle år siden, kan det være en god idé at tjekke renten på dit boliglån. Vi har nemlig også lavet en aftale med Din Andelskasse om overførsel af eksisterende boliglån. Det kan du høre mere om, når du kontakter os. Enten på telefon 4330 0050 eller på mail info@realraad.dk

 

Eksempler på valg af finansiering.

De samlede kreditomkostninger viser dig, hvad du reelt betaler for dit lån i alt. Og der kan være stor forskel. Det kan du se i de følgende eksempler, som er baseret på bankernes prislister den 18.11.2018. Obligationskurserne er gennemsnitskurser fra Nasdaq 16.11.2018. Sammenligningen viser de laveste rentesatser i den billigste bank på Mybankers liste BANKNORDIK, Danske Bank og det tilbud, som RealRåd kan formidle i Din Andelskasse.

Mange boligkøbere bliver præsenteret for en finansieringsmodel, hvor realkreditlånet er afdragsfrit i 10 år, og hvor man i stedet afdrager boliglånet over 10 år. Også her er der stor forskel i resultatet. Det skyldes, at RealRåd bruger RealRådmodellen, hvor man ikke skal betale den sædvanligt forhøjede bidragssats, og hvor man ikke skal betale det ekstra kurstab på realkreditlånet.

RealRådmodellen giver dig udover sparede renter og bidrag også fleksible afdrag.
Du kan afdrage dit realkreditlån hvis du ønsker det og når du ønsker det, uden at betale højere bidrag og uden varsler.
Og du kan trække betalte afdrag tilbage, hvis du får brug for det. Uden omkostninger.

Når renten stiger.

Forleden skrev Jyllandsposten om risikoen for rentechok grundet udlandets store ejerandel af realkreditobligationer. Om det er en reel risiko, er der mange meninger om.

Men man kommer ikke udenom, at der er en risiko forbundet med at finansiere sin bolig med FlexLån.

Mange har en ide om, at de kan tåle en rentestigning på 2 %, når renten på FlexLån er 0 % og den faste rente er 2 %.
Den teori holder et stykke af vejen, for hvis renten stiger med 2 %, så betaler man samme rente, som hvis man optog et 2 % lån i dag.

Men der er nu nogle forskelle:

Bidragssatsen på FlexLån er markant højere end på fastforrentede lån. Forskellen på det dyreste afdragsfri FlexLån og afdragsfrihed med RealRådmodellen er på 0,885 %.
Det svarer til 8.850 kroner om året pr. million i realkreditgæld.

Hvis renten stiger med 2 % er kursen ca. 15 point lavere på 2 % lånet.
Det betyder at kursværdien falder med 150.000 kroner pr. million i realkreditgæld.

Spørgsmålet er ikke OM renten stiger, men HVORNÅR.

På billedet kan du se nogle eksempler på, hvad der sker med gæld og ydelse, når renten stiger.

Hvis vi skal regne på dine lån, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive på info@realraad.dk og aftale et møde. Det er GRATIS.

Årlig besparelse på 8.901 kr. i bidrag.

Det er resultatet, når vi gør status over det første år med RealRådmodellen.

Vores kunder har taget godt imod RealRådmodellen, og tallene fortæller tydeligt hvorfor:
• Kundernes gennemsnitlige bidragssats var før RealRådmodellen 0,83 %
• Med RealRådmodellen faldt bidragssatsen til 0,53 % i gennemsnit
• Den gennemsnitlige besparelse er på 0,30 %
• Kunderne har sparet 8.901 kroner årligt i gennemsnit.

RealRådmodellen er en kombination af et fastforrentet lån med afdrag, og en tilknyttet prioritetskredit, som kan bruges til finansiering af afdragene, som du ønsker det.
RealRådmodellen giver dig stor fleksibilitet med afdragene.
Lige fra 100 % afdragsfrihed og til 100 % afdrag. Uden at det koster ekstra, og uden ændringer af lånet med deraf følgende gebyrer.
Og du kan ændre dit afdrag når som helst.

RealRådmodellen er brugbar for de fleste:
• Når du allerede har afdragsfrihed men bare ønsker en lavere bidragssats
• Når du betaler afdrag på dit lån, men vil have muligheden for afdragsfrihed
• Når du vil ændre dit FlexLån til fast rente og gøre overgangen billigere.

Billig omlægning til RealRådmodellen:
Hvis du i dag har et 2 % lån uden afdrag og ønsker RealRådmodellen, tilbyder vi en omlægning hvor omkostningerne er banket helt i bund til kun 5.270 kr. og kun 0,05 i kursskæring.
Hvis du vil høre mere om dine muligheder, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til os info@realraad.dk.

Spar op til 0,42 % på bidragssatsen

Hvis du har et afdragsfrit 2 % lån, kan du spare penge med RealRådmodellen.

Se eksempler på årlige rente- og bidragsbesparelser nedenfor:

Restgæld/nuværende lån.

80 % belåning.

2 % 2047 2 % 2050 Omkostninger
1.000.000 kr.

3.945

4.362 5.270 kr.
2.000.000 kr.

8.020

8.881

5.270 kr.

3.000.000 kr.

12.095

13.400

5.270 kr.

4.000.000 kr.

16.170

17.893

5.270 kr.

5.000.000 kr.

20.246 22.412

5.270 kr.

 

Restgæld/nuværende lån.

70 % belåning.

2 % 2047

2 % 2050

Omkostninger

1.000.000 kr.

3.678

4.085

5.270 kr.

2.000.000 kr.

7.484

8.322

5.270 kr.

3.000.000 kr.

11.289

12.559

5.270 kr.

4.000.000 kr.

15.094

16.771

5.270 kr.

5.000.000 kr.

18.900

21.008

5.270 kr.

 

Restgæld/nuværende lån.

60 % belåning.

2 % 2047

2 % 2050

Omkostninger

1.000.000 kr.

1.022

1.414

5.270 kr.

2.000.000 kr.

2.137

2.976

5.270 kr.

3.000.000 kr.

3.312

4.537

5.270 kr.

4.000.000 kr.

4.456

6.074

5.270 kr.

5.000.000 kr.

5.601

7.636

5.270 kr.

 

Hvordan kan du spare pengene?

Du betaler et forhøjet bidrag, når du har afdragsfrihed. Helt op til 0,3625 % eller 3.625 kr. pr. million i gæld.
Når du tager din afdragsfrihed med RealRådmodellen slipper du for dette tillæg, og din bidragssats kan maksimalt blive på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit.
Forskellen på det dyreste lån med afdragsfrihed og afdragsfrihed med RealRådmodellen kan være op til 0,42 % eller 4.200 kr. pr. million i gæld.
Hvis det samtidig er et par år siden, at du fik vurderet din ejendom, er værdien muligvis steget, og så falder din belåningsgrad og dermed bidragssatsen yderligere.

Hvordan gør vi?

Du skal omlægge dit nuværende lån til et nyt 2 % lån i Totalkredit og bruge RealRådmodellen til din afdragsfrihed.
En låneomlægning vil normalt være forbundet med store omkostninger, men RealRåd har forhandlet omkostningerne helt i bund, så der er en fast pris på 5.270 kroner.
I beregningerne har vi brugt en kursskæring på 0,05 på udbetaling af det nye lån og indfrielse af dit nuværende lån.
RealRåd formidler obligationshandel direkte på fondsbørsen via en fondsmægler.
Vi lever altså op til reglerne om best execution som er den forbrugerbeskyttelse, som politikerne ønsker, men som forbrugerne ikke får, når kreditforeningerne selv afregner lån.
Banken laver en prioritetskredit, som kan finansiere afdragene i op til 5 år.
Banken skal have sikkerhed i et ejerpantebrev i ejendommen, så hvis du ikke har et eksisterende pantebrev, som kan bruges, skal der laves et nyt.

Ekstra fordele med RealRådmodellen.

Udover billigere afdragsfrihed, er RealRådmodellen også fleksible afdrag. Du kan nemlig vælge at afdrage din gæld delvist uden ekstra gebyrer, og uden varsler.
Hvis dit nuværende realkreditlån er baseret på 2050-obligationer kan du også få reduceret din gæld. Den aktuelle kursforskel er på 1,25 point.
Er din nuværende gæld 3.000.000 kr. kan du reducere realkreditlånet med 33.000 kroner.

Hvordan kommer jeg videre?

Ring 4330 0050 eller skriv til os på info@realraad.dk. Så laver vi en aftale, hvor vi regner på dine muligheder. Det koster ikke noget.

 

Obligationskurserne falder

Faldet er ikke stort endnu, og vi må se om det fortsætter de kommende uger.
Fortsætter faldet vil det først være 2,5 % uden afdrag, der kommer under kurs 100 og åbner. Herefter bliver det 2,5 % med afdrag. Allerede her opstår der muligheder for låntagere med 2 % 2050 med afdragsfrihed.

 Vi har tidligere set kursspænd (altså kursforskel) på 5-6 point, men så stort kursspænd er det kun muligt at opnå ved direkte handel i markedet. Så vidt vi ved, er RealRåd de eneste der tilbyder denne mulighed, som betyder store besparelser på kursskæringen.

Muligheden for det store kursspænd kan kun lade sig gøre ved samtidig at benytte RealRådmodellen, således at afdragsfriheden reetableres i 2,5 % med afdrag.

 Eksempel med lån på 3.000.000 kr.:

Den samlede gældsreduktion bliver omkring 120-150.000 afhængig af kursspændet.
Ved brug af RealRådmodellen falder bidraget med op til 0,42 %, så rente- og bidragsbesparelse bliver ca. 13.000 kr. om året. 

Så længe 2,5 % -serien med afdrag er lukket for udstedelser, og der endnu ikke er udstedt obligationer, er det ikke muligt at sige, hvad kursspændet vil være.
Men vi kan se, at kursspændet fra 2 % 2050 afdragsfri mod 2,5 % 2050 afdragsfri p.t. er på 5,35 point. Spændet til 2,5 % 2050 med afdrag vil blive større.

Det gælder om at være klar til handling, når 2,5 % obligationerne kommer under kurs 100. Du skal derfor i gang med arbejdet inden, så der kan laves et lånetilbud. Eller det vil sige, at du skal bede os om at gå i gang med arbejdet inden. Arbejdet består i kreditgodkendelse og vurdering af ejendommen. For så vidt angår vurdering af ejendommen, vil en stigende vurdering samtidig betyde lavere bidragssats.

 

Hvis du har spørgsmål, skal du bare ringe på telefon 43 30 00 50 eller skrive til info@realraad.dk. Du kan også bruge vores kontaktformular.

 

Boliglån på attraktive vilkår

Som en del af RealRåds finansielle køberrådgivning har vi forhandlet os til meget attraktive vilkår med vores bankforbindelse, som tilbyder finansiering fra 80- 95 % af boligens pris til en meget lav rente på p.t. 3 %*, som er en eksklusiv rentesats til RealRåds kunder.

Når man gennemgår bankernes prislister, er der generelt et stort rentespænd på boliglån. Den laveste sats vi har fundet på Mybanker.dk er på 3,75 % og i samme bank er den højeste sats på 10,95 %.
Generelt ligger den laveste rentesats i bankerne på ca. 4,5 %.

Nedenfor kan du se 3 eksempler på finansieringen. Eksempel 3 er vores eget.
Udgangspunktet er et boligkøb til 4 millioner kroner med 5 % i udbetaling. I alle 3 eksempler er nettoydelsen tæt på 13.000 kroner pr. måned.

1. Nogle banker anbefaler desværre stadig, at man optager et afdragsfrit lån og i stedet afdrager boliglånet i banken over 7,75 år.
I eksemplet er anvendt en boliglånsrente på 4,75 %.
2. Andre banker har fundet ud af, at løsning 1 er direkte dårlig rådgivning og foreslår derfor, at man afdrager realkreditlånet over 30 år og boliglånet i banken over 20 år. Også her er renten 4,75 %.
3. RealRåds forslag, hvor man vælger afdragsfrihed med RealRådmodellen uden, at det koster ekstra, og i stedet afvikler boliglånet over 7 år.

Eksempler:
Renter og bidrag over 7,75 år
Efter skat
Gæld efter 7,75 år
1. med traditionel afdragsfrihed (Boliglån til 4,75 % rente)
887.000 kr.
628.000 kr.
3.268.000 kr.
2. med afvikling over 30/20 år (Boliglån til 4,75 % rente)
805.000 kr.
572.000 kr.
3.012.000 kr.
3. RealRåds løsning (Boliglån til 3 % rente)
   718.000 kr.
       510.000 kr.**
2.979.000 kr.

De sparede renter og bidrag, kan du bruge som du ønsker det, men vores udgangspunkt er, at du bare afdrager din gæld endnu hurtigere, som i eksemplet.

RealRådmodellen er en kombination af et fastforrentet realkreditlån med afdrag og et boliglån, som etableres som en kredit, hvorfra du kan finansiere afdragene på realkreditlånet, hvis du ønsker det. Afdragsfrihed med RealRådmodellen medfører, at du IKKE skal betale det forhøjede bidrag, som man skal med traditionel afdragsfrihed.
I tilfældet her, er det en fordel med afdragsfrihed, fordi du i stedet kan afvikle boliglånet hurtigere.

Hvis du vil høre mere om dine muligheder, skal du bare ringe 4330 0050 eller skrive på info@realraad.dk

*
Variabel rente 3,00 %. Debitorrente 3,04 % Samlet kreditbeløb 600.000. Samlede kreditomkostninger 230.824 kr.
Samlet tilbagebetalt beløb 693.094 v/ afvikling over 7,75 år. ÅOP 4,26
Variabel rente 3,00 %. Debitorrente 3,04 % Samlet kreditbeløb 600.000. Samlede kreditomkostninger 93.094 kr.
Samlet tilbagebetalt beløb 830.824 v/ afvikling over 20 år. ÅOP 3,50
Renten følger Cibor 12 måneder og tilpasses en gang om året.

**
Du sparer 9 måneders ydelser på boliglånet i forhold til løsning 1. Hvis de spares op, har du efter 9 måneder
opsparet 111.000 kroner, som indgår i den beregnede gæld.

Tanken bag RealRådmodellen er meget simpel

RealRådmodellen er baseret på et realkreditlån med afdrag i stedet for et almindeligt afdragsfrit lån.
Hvis du vælger et lån med afdrag i stedet for et lån uden afdrag, sparer du op til 0,33 % i bidrag.
Det svarer til 9.900 kroner for et lån på 3 millioner.

Hvis du skal afdrage et 2 % lån på 3 millioner, stiger din ydelse med 73.000 kroner, men de 73.000 kroner kan du låne i banken til samme rente som du betaler i rente og bidrag på realkreditlånet.
Brug af RealRådmodellen påvirker altså ikke dit rådighedsløb.
Betaler du f.eks. 2 % i rente og 0,74 % i bidrag på realkreditlånet, kan du låne til 2,74 % i banken.
Du skal altså betale 2,74 % i rente af 73.000 kroner, men du sparer også 2,74 % af de 73.000 kroner som du afdrager på realkreditlånet.
Netto renteudgiften for at låne til afdraget, er altså 0 kroner, så din besparelse er på 9.900 kroner fordi bidragssatsen falder med 0,33 %.

Du kan spare endnu mere – hvis du afdrager mere.

Udgangspunktet for RealRådmodellen er, at du sparer penge, hvis du afdrager lånet, og afdrager du mere, sparer du mere.
RealRådmodellen kan nemlig også kombineres med realkreditlån med kortere løbetid end 30 år.
Hvis du f.eks. vælger et 20-årigt lån, skal du betale mere i afdrag. I stedet for 73.000 kroner skal du afdrage 80.000 kroner. Det betyder, at du skal låne 7.000 mere i banken.

Til gengæld er renten på et 20-årigt lån 0,5 % lavere, så du sparer 0,5 % på hele realkreditlånet, eller ca. 15.000 kroner, så samlet set vil besparelsen altså blive på næsten 25.000 kroner.

Men skal du så vælge en kortere løbetid for at spare 15.000 kroner ekstra?
Det fortæller vi dig, når vi rådgiver dig, for det er meget individuelt.
Vores udgangspunkt er altid 30-årige lån, fordi de giver dig de bedste konverteringsmuligheder, men i teorien kan renten på dit realkreditlån komme helt ned på 0,5 %.

Ring 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere om dine muligheder med RealRådmodellen.

 

Vandret konvertering af 2% lån uden afdrag

Det kan lyde som en joke, men du kan rent faktisk spare penge ved at konvertere fra 2 % til 2 %. Midlet er RealRådmodellen, som er billigere afdragsfrihed eller fleksible afdrag. Hvordan du vil bruge RealRådmodellen er helt op til dig.

 

Her giver vi dig 3 konkrete forslag, som er resultatet af en ny god aftale, som vi har indgået med vores bankforbindelse. Vi har skåret de fleste konverteringsomkostninger væk, så du i en begrænset periode kan opnå store besparelser på bidragene og måske også få en kursgevinst.

 

De 3 forslag er baseret på lån på 3 millioner kroner. Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare kontakte os. Det koster ikke noget.

 

Vandret konvertering af 2% lån uden afdrag – hvad er nu det?

RealRåd tilbyder nu i en begrænset periode lånekonverteringer af afdragsfri realkreditlån til meget reducerede omkostninger. Omlægning af 2 % lån til nye 2 % lån lyder næsten som en joke, men sandheden er, at RealRådmodellen åbner op for store besparelser, og vi har sammen med vores samarbejdspartner nu besluttet os for at se bort fra vores sædvanlige omkostninger i en periode, så kunderne alene skal betale 1.000 kroner i gebyr til Totalkredit, 950 kroner i indfrielsesgebyr, og 1.660 kroner i tinglysningsafgift for at omlægge et lån. Altså faste omkostninger på 3.610 kroner, når der konverteres fra 2 % til 2 %.

 

Ved at gennemføre omlægningen opnår man 2 fordele. RealRådmodellen er baseret på, at man optager et fastforrentet lån med afdrag til 2 % plus bidrag som afhænger af belåningsgraden. Samtidig tilbydes man en fastforrentet prioritetskredit, hvor rentesatsen svarer til de 2 % plus bidragssatsen. På den måde er renteudgiften den samme, som man sparer ved at afdrage realkreditlånet. Ved at omlægge til et lån med afdrag, sparer man bidragstillægget til afdragsfriheden, og det kan være op til 0,33 %.

 

Samtidig kan man opnå en kursgevinst her og nu, hvis man omlægger et 2 % lån med udløb i 2050, da kursen på det nye lån er højere end indfrielseskursen. Omlægger man et 2 % lån med udløb i 2047 er indfrielseskursen lidt højere, og så må man nøjes med bidragsbesparelsen, som hurtigt finansierer kurstabet. Og ved at ændre lånet fra udløb i 2047 til 2050, får man senere en bedre konvertering til 3 %, fordi man får den fulde fordel af konverteringen, hvilket ikke er tilfældet, når man konverterer fra 2 % 2047 til 3 %. Her er kursgevinsten ca. 1,9 point lavere.

 

Nedenfor kan man se resultatet af flere konverteringer:

  1. først konvertering af nuværende lån til 2 % 2050 med RealRådmodellen
  2. derefter konvertering til 3 % med RealRådmodellen
  3. og til sidst konvertering tilbage til 2 % med RealRådmodellen

 

Konvertering af nuværende lån til 2 % 2050 med RealRådmodellen

2 % 2047 uden afdrag:

 

Konvertering til 3 % med RealRådmodellen

2 % 2050 uden afdrag:

 

Konvertering tilbage til 2 % med RealRådmodellen

2,5 % lån uden afdrag:

 

Forudsætninger for beregningerne:

  1. Beregningerne er baseret på obligationskurser fra 22.6.2018 fratrukket/tillagt 0,05 point i kursskæring.
  2. Bidragssatserne er baseret på 80 % belåning fratrukket 0,15 % i Kundekroner, netto 0,59 %.
  3. Omlægning af 2,5 % lån er baseret på betaling af differencerenter i 2½ måned.
  4. Nettoydelserne er beregnet med 29 % skatteværdi.
  5. Der skal stilles sikkerhed for prioritetskreditten svarende til 5 års udnyttelse af kreditten. For et lån på 3 millioner kroner kræves et ejerpantebrev på ca. 400.000 kroner som der skal betales tinglysningsafgift for, hvis der ikke er et eksisterende ejerpantebrev, som kan lægges til sikkerhed for kreditten.

Alle beløb er afrundet til hele tusinde kroner.

 

RealRådmodellen ekstra informationer

Ved at anvende RealRådmodellen opnår man andre fordele end de kontante i form af højere obligationskurser og lavere bidragssats:

 

  1. Man kan frit afdrage sit lån, ved at indbetale direkte på prioritetskreditten. Låntager bestemmer selv afdraget, og hvornår det indbetales.
  2. Man kan vælge et realkreditlån med kortere løbetid, f.eks. 1,5 % 20 år i stedet for 2 % 30 år. Rentebesparelsen er på ca. 15.000 kroner årligt, men til gengæld reduceres konverteringsmulighederne, da kursfølsomheden er mindre på et 20-årigt lån.
  3. Man kan løbende spare afdragene op på en tilhørende prioritetskonto, hvor renten er 0,25 % lavere end på kreditten. Rentetabet herved er 250 kroner, pr. 100.000 kroner der indestår på kontoen i et helt år. Til gengæld kan man frit disponere over indeståendet uden varsel.

 

Du kan læse mere om RealRådmodellen her eller kontakte os for at høre mere.

 

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X