Indlåsningseffekt

De stigende kurser, betyder i øjeblikket, at der er meget få muligheder, hvis du vil have fast rente. Og flere af mulighederne er endda baseret på helt nye obligationsserier, hvor der endnu ikke er udstedt ret mange obligationer. Normalt siger man, at der skal være udstedt 3-5 milliarder før en serie er likvid, og det er der ikke i øjeblikket, men det er i sagens natur helt normalt, når en serie er ny.
Det afgørende er, om kurserne vil blive ved med at være høje, så der fortsat vil blive udstedt obligationer i serien, eller om kurserne vil falde tilbage, så boligejerne i stedet foretrækker et lån med højere rente, men lavere kurstab, i de gamle serier.

Hvis en obligationsserie er lille, taler man om indlåsningseffekt, som betyder, at man ikke kan være sikker på at købe obligationerne til markedskurs, når man vil indfri sit lån, men i stedet er nødt til at indfri lånet til kurs 100. Det kan f.eks. ske i en situation, hvor ganske få investorer har købt alle obligationerne, og ikke vil sælge dem igen. Derfor skal man være lidt mere forsigtig end normalt, når man vælger realkreditlån.

Hvilket realkreditlån kan du så optage, hvis du vil have fast rente med lang løbetid?
Hvis lånet skal have 30 års løbetid, er det p.t. kun muligt med 1,5% obligationer og skal det have 20 års løbetid er det kun muligt med 1% obligationer.

Tallene nedenfor er vejledende:

1,5 % 30 år med afdrag kurs 97,35.  Cirkulerende mængde 3 milliarder.

1,5 % 30 år uden afdrag kurs 96,85. Cirkulerende mænge stort set ingen.

1 % 20 år med afdrag kurs 97,15. Cirkulerende mænge ca. 40 millioner.

1,5 % med afdrag har allerede en tilstrækkelig cirkulerende mængde, så her er risikoen for indlåsningseffekt lille. 

Men, hvad hvis du ønsker afdragsfrihed?

Her kan du bruge RealRådmodellen, så du får den almindelige 1,5 % obligation med afdrag, men alligevel har mulighed for hel eller delvis afdragsfrihed, alt efter ønske, og du samtidig betaler en meget lavere bidragssats. RealRådmodellen er blevet utrolig populær, hvilket er meget naturligt.

 

Vedledende eksempel:

Hovedstol

Bidrag

kroner
Alm. afdragsfrihed i Totalkredit

3.000.000

0,92 %

27.600

RealRådmodellen

2.955.000 0,59 %

17.700

 

Du sparer rigtig mange penge i bidrag ved at vælge RealRådmodellen. Ca. 10.000 kr. om året i eksemplet.

Da pengeinstituttet modtager ca. 50 % af bidraget, falder deres indtjening med det halve af, hvad du sparer.

 

Læs mere om RealRådmodellen, herunder vores spørgsmål og svar, og ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil høre mere.

Start det nye år godt – Spar 1 % på dit realkreditlån, eller måske mere

Det er snart sidste øjeblik, hvis du vil omlægge et lån, som skal opsiges senest 31. januar. Det gælder f.eks. hvis du har et lån med 2,5 % rente eller mere. Eller et rentetilpasningslån, som skal refinansieres 1. april.

 

Hvor meget kan du spare?

Det kommer helt an på, hvad renten er på dit nuværende lån, og hvor stort det er. Lån kan i øjeblikket omlægges til nye lån med 2 % eller 1,5 % i rente, og hvis din bolig samtidig er steget i værdi, er der mulighed for, at du også kan få en lavere bidragssats.

Kan ejendommen f.eks. vurderes 10 % højere siden du sidst optog lån, kan bidragssatsen reduceres med ca. 0,10 %, Og hvis du betaler ekstra for afdragsfrihed, kan du spare tillægget ved at bruge RealRådmodellen til din afdragsfrihed. Her er besparelsen op til 0,42 %, altså en samlet besparelse på 0,52 % udover rentebesparelsen.

Har du f.eks. et lån på 3 millioner til 2,5 % rente og afdragsfrihed med en bidragssats på 1,007 %, og ejendomsværdien er steget med 10 %, kan det omlægges til et 1,5 % lån med en bidragssats på 0,52 % efter kundekroner i Totalkredit. En samlet ændring i rente- og bidragssats på 1,487%.

Når der tages højde for omkostningerne kan du spare ca. 2.500 kroner pr. måned efter skat det første år.

Har du rentetilpasningslån, som skal refinansieres 1. april skal du også beslutte dig for, hvad du vil inden 31. januar. Her kan vi ikke skaffe dig lavere renter, men vi kan hjælpe dig med at omlægge til fast rente og begrænse ydelsesstigningen ved at bruge RealRådmodellen.

Har du f.eks. et F5 lån uden afdrag på 3 millioner, er den nye rente i øjeblikket 0,17 % og bidragssatsen er op til 1,1815 %. Din månedlige betaling bliver altså op til 2.405 kroner efter skat. Ændrer du i stedet lånet til fast rente med RealRådmodellen stiger ydelsen til 3.757 kr., men til gengæld får du mulighed for at reducere gælden, når renten stiger, i stedet for bare at få en højere ydelse. Hvis gælden er på 3 millioner, kan gælden reduceres med ca. 150.000 kroner. Ifølge Realkredit Danmarks seneste renteprognose, kan det blive aktuelt i løbet af 12 måneder.

 

Lad os regne på dine muligheder. Og vent ikke for længe, da opsigelsesfristen er tæt på.

Forslag til kreditforeningerne

Det lyder måske skørt, men kreditforeningerne kan tjene flere penge, hvis de sætter gebyrerne ned.
Men det er ganske simpelt. Hvis det bliver billigere at konvertere lån, er der flere der vil konvertere, fordi det hurtigere bliver rentabelt.

I dag er der stadig boligejere som betaler 3 % eller 3,5 % i rente på deres lån. Der flere forklaringer på det, men en af dem er, at omkostningerne ved en omlægning er for høje til, at det kan betale sig at konvertere lånet. Det er typisk når gælden er mindre end 1 million. Den store synder her er differencerenterne, og det skyldes blandt andet, at kreditforeningerne fastsætter dem, så de også tjener penge på indfrielsen af lånet. Spørgsmålet er bare, om de i virkeligheden taber penge ved at sætte differencerenterne så højt, som de gør?

Hvis man bruger et eksempel på et 3 % lån på en million kroner, vil kreditforeningens samlede indtægter være på ca. 13.000 kroner, hvis lånet bliver omlagt i dag. Heraf er fortjenesten fra differencerenter på ca. 1.900 kroner, men kundens udgift til differencerenterne er på ca. 16.000 kroner, og det tror vi får mange til at lade være med at konvertere.
Derfor tjener kreditforeningen 0 (nul) kroner.

Men hvad nu, hvis vi nu tænker den måske vanvittige tanke, at kreditforeningen siger, at den ikke behøver at tjene på indfrielsen, måske at kreditforeningen ligefrem vil sætte lidt til, f.eks. 1.900 kroner? Ja så falder indtjeningen til ca. 9.200 kroner. Men 9.200 kroner er jo mere, hvis kunden lader være med at konvertere, så kreditforeningen tjener 0 kroner?
Og hvis man går skridtet videre, så vil kunden nu have et 2 % lån, som kan konverteres igen, når renten stiger tilbage til 3 %, og så vil kreditforeningen tjene 13.900 kroner yderligere på den konvertering. Kreditforeningen går altså glip af 23.100 kroner fordi den lige skal presse de sidste 1.900 kroner ud af kunden i første omgang.

Og hvad med kunden? Hvis der ikke omlægges til 2 % nu, er kundens nettoydelse ca. 200 kroner højere pr. måned end den behøver at være, og hvis kunden efterfølgende, om f.eks. 1 år kan konvertere tilbage til 3 % kan kunden få gælden ned på 944.000 i stedet for de 977.000 som gælden vil være på det nuværende 3 % lån.

Det burde ikke være svært for kreditforeningerne at lave samme regnestykke ud fra følgende logik:
”Jo lavere omkostningerne er, jo oftere vil boligejerne konvertere deres lån”.

RealRåd kæmper for lavere omkostninger

Østre Landsret har afgjort 3 retssager om bidragsstigningerne i 2016 til ugunst for boligejerne.
Vi har ikke læst dommene, så vil ikke kommentere på dem.

I andre sammenhænge end realkreditfinansiering er det sådan, at en forbruger vælger det produkt, som bedst dækker hans behov og som har den bedste pris. Et godt eksempel er valg af teleudbyder. Her kan man i perioder købe en mobiltelefon med stor rabat, hvis man samtidig tegner et mobil abonnement, som man efterfølgende er bundet af i 6 måneder. Når de 6 måneder er gået, kan man frit vælge en ny udbyder uden omkostninger. Hvis der er bedre muligheder, så kan man bare vælge dem til.

Sådan er det desværre ikke, når man vælger sin realkreditudbyder. Når man træffer sit valg, kender man rentevilkårene i en periode fra 3 måneder og op til 30 år afhængig af lånetypen, men bidragssatsen kender man kun til den bliver ændret. Det var det, som de 3 retssager handlede om, og da bidragssatsen i mange tilfælde er en større omkostning end renten, er det et væsentligt område. De nuværende regler er, at bidragssatsen kan ændres uden varsel, hvis det skyldes udefrakommende forhold, som kreditforeningen ikke har indflydelse på. I andre tilfælde kan satsen ændres med 6 måneders varsel. Hvis det sker og man kan få en lavere bidragssats hos en anden udbyder, kan man også skifte, men ikke uden omkostninger og kurstab.

Vi gør noget ved omkostningerne.

I RealRåd gør vi alt, hvad vi kan for at reducere omkostningerne. Vi formidler f.eks. obligationshandel direkte på fondsbørsen, hvilket ofte betyder sparet kursskæring på 3-4.000 kroner pr. million, og senest har vi forhandlet en god aftale på plads med vores samarbejdspartner, så man kan flytte sit 2 % lån og få en lavere bidragssats, og måske endda også en kursgevinst. Her er omkostningerne skåret helt ind til benet til kun 3.610 kroner og 0,05 % i kursskæring. Hvis lånet er på 3 millioner, er der skåret omkostninger væk for i alt 28.100 kroner. Du kan læse mere om tilbuddet her.

RealRåd kæmper også for at reducere omkostningerne til differencerenter, som i dag er et stort tagselvbord for realkreditudbyderne. De fastsætter selv differencerenten og vil man ikke tage imod tilbuddet, har man ikke andre muligheder end at lade være med at indfri lånet på den måde men vælge en endnu dyrere måde.

Det afgørende punkt ved beregning af differencerenten er den mellemregningsrente, som kreditforeningen tilbyder. Den er i dag fastsat til minus 1,15 % hos de dyreste realkreditudbydere. Du skal altså betale op til 1,15 % for at have penge stående i banken. Den var ikke gået, hvis det var tilfældet med andre privatkonti i bankerne. Så ville kunderne bare vælge en anden bank, men man kan desværre ikke bare vælge en anden bank til indfrielsen. I hvert fald ikke endnu, for det kæmper RealRåd også for, at du skal kunne. Du kan læse mere om vores kamp her.
Og du kan også læse om det i Berlingske Business 11.8.2018.

Udsigt til enorme besparelser på differencerenter?

Der er noget som tyder på, at opsigelsesfristen på 2 måneder helt uden grund er blevet fastholdt, på trods af, at en meget kortere frist er mulig – f.eks. 2 uger. Det åbner op for massive besparelser for boligejerne, når de konverterer lån.

 

Økonomisk Ugebrev skriver i udgivelse 21-2018 at de lange opsigelsesfrister helt uden grund er blevet fastholdt, og at det koster boligejerne dyrt. Det gør det, fordi en meget væsentlig omkostning ved konvertering af lån er til differencerenter.

En ting er, at omkostningen kan være meget høj, noget andet er, at den høje omkostning kan betyde, at boligejerne går glip af store rentebesparelser, fordi omkostningen medfører, at der går for lang tid før omlægningen er rentabel.

Det sidste oplever vi ofte i RealRåd. Vi overvåger kundernes realkreditlån med henblik på at konvertere lånene, men selvom kursen på et nyt lån er helt i top, kan det indimellem ikke betale sig at omlægge lånet alligevel. Årsagen er størrelsen på omkostningerne, og her er differencerenter den helt store synder.

Hvis man har et 3 % lån og kursen på et alternativt 2 % lån er i kurs 99,5 som det er tilfældet i øjeblikket, har det stor betydning, hvilken dato man har. Det skyldes simpelthen de lange opsigelsesfrister, og det vil vi vise med nogle eksempler i hver sin ende af tidsskalaen. Både med de nuværende regler og hvis reglerne blev ændret. I eksemplerne tager vi udgangspunkt i et 3 % lån på 3 millioner kroner.

 

Eksempel 1:

  1. Vi skriver den 31. juli, som er sidste frist for opsigelse, hvis man vil indfri sit lån pr. 1.oktober.
  2. Obligationsrente betales fra 31. juli til 1. oktober 15.000 kroner
  3. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. oktober. 5.750 kroner
  4. Differencerente i alt 20.750 kroner

 

Eksempel 2:

  1. Vi skriver den 1. august som lige præcis er en dag ”for sent”, og indfrielsen sker derfor pr. 1. januar.
  2. Obligationsrente betales fra 1. august til 1. januar 37.250 kroner
  3. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. januar. 14.279 kroner
  4. Differencerente i alt 51.529 kroner

 

Hvis opsigelsesfristen blev sat ned til 2 uger, ville det ikke gøre nogen forskel i eksempel 1, men der ville være en stor forskel i forhold til eksempel 2:

  1. Obligationsrente betales fra 1. august til 1. oktober 14.750 kroner
  2. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. oktober. 5.654 kroner
  3. Differencerente i alt 20.404 kroner

 

Boligejeren ville altså spare 31.125 kroner, hvis lånet blev indfriet den 1. august. Hvis den kortest mulige periode på 2 uger anvendes, kan differencerenten nedbringes til kun 4.841 kroner.

 

Kortere opsigelsesfrister er godt, men indfrielserne kan blive endnu billigere

 

Når boligejerne skal have beregnet differencerente, indgår der tre forhold:

  1. Renten på lånet som skal indfries
  2. Perioden, hvor differencerenterne skal beregnes
  3. Placeringsrenten

 

Måske skal vi lige starte med at repetere, hvorfor man egentlig betaler differencerenter. Det er aktuelt, hvis man skal indfri et fastforrentet lån, hvor kursen på obligationerne er over 100. Her kan man 4 gange om året indfri lånet til kurs 100, selvom markedskursen måske er 104, hvis det er opsagt i tide. Når et lån bliver opsagt, skal kreditforeningen betale renterne til obligationsejeren, indtil obligationerne bliver udtrukket, og det sker hvert kvartal.

Låntageren kan indfri lånet med det samme til kurs 100. Det kalder man en pari-straks indfrielse. Låntageren indbetaler restgælden til kurs 100, og kreditforeningen har pengene stående indtil de kan betale dem videre til obligationsejeren. I den periode forrentes pengene, og boligejeren skal så betale forskellen mellem renteudgiften og forrentningen af pengene i kreditforeningen, og den er i øjeblikket negativ, helt ned til -1,15 %.

Hvis man skal indfri et 3 % lån bliver differencerenten altså:
Obligationsrente 3 % + placeringsrente -1,15 % = differencerente 4,15 %.

Historisk har RealRåd i mange år tilbudt kunderne langt bedre vilkår, når der skulle beregnes differencerenter, men det blev der sat en effektiv stopper for. Konkret gjorde vi det, at vi via vores samarbejdsbank tilbød kunderne en langt bedre mellemregningsrente end kreditforeningen.

Vi hjemtog altså det nye lån, og placerede pengene i banken indtil det gamle lån skulle indfries. Og banken garanterede kreditforeningen at det gamle lån ville blive indfriet. Der var altså dobbelt belåning i en periode, hvilket også er tilfældet i dag. Forskellen er blot, at indfrielsesprovenuet i dag står på en konto i kreditforeningens egen bank. Til gengæld for den, i øjeblikket, negative rente på helt ned til -1,15 %, skal låntageren kun betale administrationsbidrag på det nye lån.

Men det sidste blev der desværre sat en stopper for. RealRåds kunder skal i dag betale administrationsbidrag på både det gamle og det nye lån, hvis låntageren selv får tilbudt en bedre rente af banken. Kreditforeningernes begrundelse er, at de har dobbelt risiko, og dobbelt kapitalkrav, når der er 2 lån. Men den køber vi ikke i RealRåd. Hvis kreditforeningen får en bankgaranti og sikkerhed i låneprovenuet på tinglysningskontoen, har kreditforeningen ingen risiko, som retfærdiggør dobbelt bidragsbetaling.

Så hvis låntageren blot kan have låneprovenuet stående på tinglysningskontoen til 0 %, vil besparelsen i eksemplerne være fra 5.654 – 14.279 kroner. Denne mulighed kunne vi godt tænke os at gennemføre, men det kræver velvilje fra kreditforeningerne og en bank, som vil hjælpe os.

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X