Mixlån i andelsboligforeninger

Dem som kan huske Kartoffelkuren kan måske også huske begrebet mixlån. Det var et politisk indgreb, som gjorde det dyrere for boligejerne at optage realkreditlån. Nu indfører vi en anden slags mixlån til andelsboligforeninger, men med det formål at gøre det billigere at låne.

Når en andelsboligforening omlægger lån, falder renteudgiften og samtidig stiger afdraget på gælden. Begge dele gør, at foreningens formue stiger og dermed andelsværdierne.

I det følgende viser vi forskellen på at optage et traditionelt kontantlån på 10 millioner kr. med forkortet løbetid og 2 kontantlån, som giver den samme vægtede løbetid. Vi viser hvor meget:

  1. Udgiften til renter og bidrag er lavere 1. år
  2. Afdraget er større 1. år
  3. Den samlede forskel er i rente og bidragsbetalinger i lånets løbetid.

Sammenligningen er altså mellem 2 forskellige nye finansieringer, som bruges til omlægning af foreningens nuværende lån med højere rente, hvorfor det er ekstra besparelser udover besparelsen fra selve låneomlægningen, som skal beregnes individuelt.

Hvis det traditionelle lån baseret på 30-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid

Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt
29 år

4.873

7.353

52.307

28 år

9.740

13.879

105.115

27 år

14.599

19.485

158.424

26 år

16.451

24.067

212.236

25 år

24.294

27.500

266.551

24 år

29.128

29.646

321.369

23 år

33.950

30.323

376.692

22 år

38.760

29.346

432.518

21 år

43.506 26.471

488.850

Hvis det traditionelle lån baseret på 20-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt

19 år

9.631 11.462

90.246

18 år

19.245

19.985

168.504

17 år

28.839

25.050

247.023

16 år

38.410 26.010

338.599

Hvis det traditionelle lån baseret på 15-årige obligationer med forkortet løbetid:

Løbetid Besparelse 1. år Ekstra afdrag 1. år Besparelse i alt
14 år

9.526

23.471

50.927

13 år

19.023

39.596

101.947

12 år

28.484

46.539

153.061

11 år

37.899

41.796

204.269

Opsplitning af finansieringen i 2 lån medfører ekstra omkostninger. Som minimum skal der betales tinglysningsafgift 1.660 kr. for 2 pantebreve i stedet for kun 1 pantebrev. Det kan også tænkes, at realkreditinstituttet/banken vil tage et ekstra ekspeditionsgebyr, fordi der i teorien er tale om 2 lånesager, men det kan jo så passende være anledning til også at bede om tilbud hos andre udbydere.

Så kan foreningen i samme anledning også få testet bidragssatsen af. Boligejernes bidragssatser fastsættes alene ud fra belåningsgraden i ejendommen, mens andelsboligforeninger får fastsat bidragssatsen individuelt ud fra en samlet risikobetragtning. Og her tæller det på plussiden, at økonomien i foreningen forbedres på grund af konverteringen.

RealRåd har netop formidlet finansiering for en stor andelsboligforening, hvor bidragssatsen faldt fra 0,9 % til 0,48 %. Med til historien hører dog, at noget af finansieringen blev ændret fra variabel rente til fast rente. En sund andelsboligforening, som afdrager gæld med fast rente, og som har begrænsede indtægter fra erhvervsudlejning, bør efter vores vurdering ikke betale mere end 0,5 % i bidrag.
Hver gang bidragssatsen reduceres med 0,1 %, er besparelsen 1. år på ca. 1.000 kr. pr. million i gæld.

Hvis du bor i en andelsboligforening og ønsker et forslag til optimering af finansieringen, regner vi gerne på mulighederne. Det koster ikke noget. Det er en rigtig god idé at det sker i samarbejde med andelsboligforeningens bestyrelse.

Ring på 2271 4006 (René Poulsen) eller skriv til rp@realraad.dk for at høre mere.

 

Overvejer du at komme af med rentetilpasningslånet?

Så er du ikke den eneste, for trafikken har på det seneste gået den vej. Boligejerne ønsker en fast rente på det meget lave niveau, som vi oplever nu. For 5 år siden var 60 % af nye realkreditlån til private boliger med variabel rente. I dag er andelen faldet til 35 %.

En af årsagerne til skiftet kan være, at ydelsesforskellen ikke er så stor som tidligere. Stigende bidragssatser på rentetilpasningslån, har nemlig gjort dem markant dyrere end lån med fast rente.

Man kommer dog ikke uden om, at renten på lån med fast rente er højere end den variable rente, så man skal regne med at ydelsen stiger.
Hvor meget vil vi vise i det følgende med eksempler på en gæld på 2.500.000 kroner og 80 % belåning af ejendomsværdien og 25 års restløbetid:

Lån med 25 års afvikling

F3

F5

Fast rente*

Aktuel rente

-0,25 %

-0,05 %

1,50 %

Bidragssats

1,06 %

0,86 %

0,59 %

Månedlig ydelse før skat

10.108

9.918

11.344

Månedlig ydelse efter skat

9.626

9.436

10.069

Månedligt afdrag første år

9.373

8.535

3.785

* Omkostningerne for omlægning til fastrente er på 28.000 kr. og kursen på det nye lån er 99,30. Indfrielseskursen er 100. Bidragssatsen er efter kundekroner i Totalkredit.

 

Hvis man sammenligner F5-lånet med et nyt lån med fast rente stiger nettoydelsen med 633 kr. pr. måned og det er vel ikke en høj pris for at få en fast rente i hele lånets løbetid? Men når stigningen ikke er større, skyldes det også, at afdraget falder med hele 4.750 kr. pr. måned. Det svarer til 57.000 kroner det første år.

Og det er jo nok kombinationen af en stigende nettoydelse og et samtidig faldende afdrag, som gør, at nogle boligejere stadig holder fast i den variable rente. Men de skal huske, at når renten stiger:

  1. så stiger ydelsen på rentetilpasningslån også, OG afdraget falder
  2. så falder kursværdien af gælden på fastforrentede lån, mens ydelsen er uændret.

Især det sidste er vigtigt, da en faldende kursværdi kan modsvare de mindre afdrag når gælden skal indfries før tid. Har man f.eks. afdraget 57.000 kroner mindre på det fastforrentede lån efter et år, skal kursen på obligationerne kun falde med 2,3 point. Det svarer til at renten skal stige med ca. 0,33 %.

RealRådmodellen kan bruges til at begrænse stigningen i nettoydelsen og faldet i afdraget.

RealRådmodellen giver en meget fleksibel finansiering. Den går i korte træk ud på, at man optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og finansierer afdraget over en prioritetskredit som tilknyttes. Man kan udnytte muligheden for at finansiere afdraget, som man ønsker det og når man ønsker det, så muligheden går lige fra fuldt afdrag og til fuld afdragsfrihed.

Man kan derfor vælge at optage et 20-årigt realkreditlån og finansiere afdraget delvist, men til gengæld spare på renten, fordi den er ca. 0,5 % lavere end på et 30-årigt lån. Hvis man vælger denne model, og betaler samme nettoydelse, som på et 25-årigt lån, så vil afdraget på gælden stige med 746 kr. pr. måned i forhold til på lånet med 25 års afvikling.

Og man kan gå videre, og udnytte RealRådmodellen, så ydelsen bliver den samme som på lånet med variabel rente. Vil man f.eks. betale samme nettoydelse som på F5 lånet, vil afdraget ”bare” falde til 7.017 kr. pr. måned. Altså 1.518 kr. mindre.
Til gengæld får man nu en mulighed for at konvertere lånet, hvis renten stiger. Prisen for at vælge den lavere rente på et 20-årigt lån er dog, at kursfølsomheden er lidt mindre.
Hvor kursen falder med anslået 8-9 point på et 30-årigt lån, når renten stiger med 1 %, falder den med ca. 6 point på et 20-årigt lån.
Men hvis gælden er 2.500.000 vil kursværdien dog falde med 150.000 kr. Det svarer til næsten 1,5 års afdrag på et F5-lån.

Hvis du går med overvejelser om at skifte dit rentetilpasningslån ud med fast rente, så kontakt os, så vi kan regne på konsekvenserne for dig. Det koster ikke noget.

Nåede du ikke at opsige dit lån 30. april ?

Hvis du hører til dem, som kom for sent og fik at vide af banken, at du ikke kunne nå at få et lånetilbud inden opsigelsesfristen, så læs med her.

Nogen tror desværre, at man så ikke kan omlægge lånet, men det kan man selvfølgelig godt. Det bliver dyrere at indfri lånet, men hvad betyder det egentlig? Man kan vurdere det på 2 måder:

  1. Hvor meget større bliver det nye lån?
  2. Hvor meget stiger ydelsen på grund af det?

Konsekvensen af at komme for sent med opsigelsen er, at man skal betale differencerenter for 3 måneder ekstra, og det nye lån derfor bliver større.
Hvor meget afhænger af, hvor lånet er, og hvilken rentesats det har.

I skemaet nedenfor, kan du se nogle eksempler, som bør være dækkende for de fleste.

Ekstra omkostning pr. mill. gæld

RD / Nordea

Totalkredit
Jyske Realkredit

Lånerente 2,5 %

9.125 / 6.478

8.625 / 6.123

Lånerente 2,0 %

7.875 / 5.591

7.375 / 5.236

Tallene viser den ekstra omkostning til differencerenter pr. million som du skal indfri, før og efter 29 % skattefordel. Differencerenter kan nemlig trækkes fra i skat.

Hvis du får et lånetilbud på omlægning nu, vil hovedstolen på det nye lån f.eks. blive op til 9.125 kroner større pr. million, hvis du skal indfri et 2,5 % lån i Realkredit Danmark.

Og hvis du omlægger 2,5 % med 27 års restløbetid til 1,5 % 27 år betyder det, at din månedlige ydelse stiger med op til 40 kr. højere før skat og 35 kr. efter skat. Altså pr. million du skal indfri.

Hvis dit 2,5 % lån er på 2.500.000 kroner vil det altså koste dig en ekstra ydelse på 88 kr. efter skat pr. måned, men du sparer stadig 868 kr. pr. måned før skat og 309 kr. efter skat.

Og så er der lige det med kurserne. De ændrer sig jo hver dag, og i dag den 6. maj kl. 12.45 er kursen på 1,5 % 30 år 99,37, hvor den 30. april sluttede på 99,07.
Det er en kursforbedring på 3.000 kroner pr. million, som kan trækkes fra den ekstra omkostning til differencerenter på op til 9.125 kr.

Man kan nu have 2 tilgange til konverteringsmulighederne. Enten at man synes at omkostningerne bliver for høje, og så undlade at konvertere, eller at ydelsesstigningen ikke bliver så stor, og så have fokus på muligheden for at konvertere til højere rente senere. En mulighed som man kan risikere at gå glip af, hvis kurserne om 3 måneder er lavere end i dag.

Hvis du vil have vurderet dine muligheder, skal du bare kontakte os på 4330 0050 eller info@realraad.dk.

Måske er rentefesten slut – kom med til efterfesten

Det kan godt være, at rentefesten snart er slut, men hvis du missede den, kan du nå at komme med til efterfesten, og med vores rådgivning slipper du for tømmermændene.
Du kan f.eks. stadig:

  1. Omlægge “gamle” 2 % lån til 1,5 % så du er klar til næste konvertering
  2. Få billig afdragsfrihed med RealRådmodellen

Og du kan skifte din variable rente ud med fast rente og begrænse ydelsesstigningen.
Det kan du også bruge RealRådmodellen til, da du f.eks. kan optage et 20-årigt 1 % lån og få disse muligheder:

  1. Lavere bidragssats
  2. Fleksibelt afdrag eller helt afdragsfrit
  3. Mulighed for gældsreduktion ved rentestigning*

* Kursfølsomheden på 1 % 20 år er ca. 70 % af kursfølsomheden på et 30-årigt lån. Det betyder, at kursen falder med 6-7 point, hvis renten stiger til 2 %.

Og selv om din rentefest er slut i denne omgang, så venter der en ny fest, når renterne stiger igen. Det kræver kun, at du har konverteret ned til den lave rente forinden.
Vi har overvåget realkreditlån siden 1995, så vi ved, hvad det drejer sig om.

Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk og aftal et møde, hvor vi kan se på dine muligheder. Det koster ikke noget.

Spar differencerenter – husk opsigelsesfristen.

Hvis du har planer om at omlægge dit realkreditlån til 1,5 % rente, skal du ikke vente for længe med at gå i gang.

Sidste frist for at opsige realkreditlån er den 30. april, og selvom der stadig er 25 dage til, så huske at du først skal have lavet et nyt lånetilbud.
Især hvis du samtidig vil skifte til et realkreditinstitut med en lavere bidragssats, skal du i gang nu.

Når du skifter realkreditinstitut, skal du nemlig først kreditvurderes, og ejendommen skal vurderes, og da mange har fået den samme gode idé, kan der være ventetid.

Hvis du kommer for sent, kan du stadig omlægge lån, men omkostningen til differencerenter stiger markant, fordi du så skal betale for 3 måneder ekstra.
Er dit lån f.eks. på 3 millioner kroner til 2,5 % rente, stiger udgiften med op til 27.375 kroner, selvom du kun kommer en dag for sent.

Med den aktuelle kurs i dag (98,85), er din besparelse på at omlægge et 2,5 % lån på 3 millioner uden afdrag til et nyt afdragsfrit 1,5 % lån med RealRådmodellen, på ca. 2.400 kroner pr. måned efter skat.

Vent ikke for længe. Ring til os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Mens vi venter

Lige som vi skulle til at omlægge 2 % lån til 1,5 % steg kursen til over 100 og så var konverteringsfesten slut før den startede rigtigt.

Men måske er det slet ikke så dårligt endda.

Nu er der nemlig god tid til at klargøre sagerne. Hvis man skifter sit realkreditinstitut ud, skal man nemlig kreditvurderes og ejendommen skal vurderes igen. Især det sidste er godt, fordi ejendomsværdien med stor sandsynlighed er steget siden sidste vurdering, og så kan man få en lavere bidragssats.

Mens sagerne bliver klargjort, kan der ske 2 ting:

  1. Kurserne falder så man igen kan få 1,5 % til en rigtig skarp kurs tæt på 100.
  2. Kurserne stiger, så man kan optage lånet med afdragsfri 1,5 % til en rigtig skarp kurs tæt på 100.

Og uanset om man venter på det ene eller andet, så sparer man differencerenter for hver dag der går.
Skal man indfri et 2,5 % lån falder differencerenterne med op til 100 kroner om dagen pr. million i gæld, og skal man indfri et 2 % lån falder udgiften med 86 kroner pr. dag.

Så selvom kursen på 1,5 % 30 år er over 100, skal du ikke holde dig tilbage. Kontakt os og lad os regne på dine muligheder for låneomlægning.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk

Hvem skulle have troet det?

Hvis du for kun 3 måneder siden optog et 2 % lån på 2,8 millioner kroner og derover, kan du allerede nu omlægge lånet til 1,5 %.
Vores generelle målsætning er, at omkostningerne ved en konvertering til lavere rente, skal kunne tjenes hjem på 5 år, og der er vi kommet til i dag med en kurs på 99,63 på 1,5 % 2050.

Vælger du at omlægge lånet allerede nu, får du udover en løbende rentebesparelse, også et rigtig godt udgangspunkt til endnu en låneomlægning, hvis renten stiger igen.

Stiger renten f.eks. til 2,5 % om 2 år, bliver det nye lån på 2.689.000 kr. med en nettoydelse på 10.236 kr. pr. måned.

Hvis du beholder dit 2 % lån om omlægger det til 2,5 % om 2 år, vil det nye lån blive på 2.855.000, som faktisk er 6.000 kroner mere end gælden på 2 % lånet.
Det kan med andre ord ikke betale sig at omlægge fra 2 % til 2,5 %.

Efter 2 år vil gælden på dit nuværende 2 % lån være 2.849.000 kroner og din nettoydelse er 11.023 kr. pr. måned.

Hvis du først omlægger til 1,5 % og herefter til 2,5 % om 2 år, bliver gælden som nævnt 2.689.000 kroner og din nettoydelse 10.236 kr. pr. måned.

Altså en netto gældsreduktion på 160.000 kroner og en nettoydelse, som er 787 kr. lavere end på det nuværende lån

Skynd dig at kontakte os, så du kan få lavet et lånetilbud inden kursen stiger til over 100. For så er festen forbi i denne omgang. For så har du 2 muligheder:

  1. Du får et tilbud på 1,5 % 2050 uden afdrag, men vælger at betale afdrag. Men her er kursen i dag 98,33.
  2. Du skal have et tilbud på en ny 1 % 2050 til en kurs, som vi endnu ikke kender, men som vil være omkring 95. Og det bliver en helt ny serie, hvor du i starten ikke kan være sikker på at kunne indfri lånet til dagskurs. Det er det man kalder indlåsningseffekt.

Er dit 2 % lån afdragsfrit, kan du også omlægge lånet, og her kan du endda med RealRådmodellen samtidig få en lavere bidragssats.
Bidragsbesparelsen kan være op til 0,42 %, og dertil kommer altså rentebesparelsen.

Skriv til info@realraad.dk eller ring på 4330 0050 hvis du vil høre mere.

Har du et afdragsfrit lån til 2,5 % rente?

Det er der nemlig mange der har. I de 4 store realkreditinstitutter er der optaget lån for mere end 65,5 milliarder kroner i 2,5 % 2047.

Hvis du omlægger nu, får du ikke blot en lavere rente. Du kan også få en markant lavere bidragssats og en stor mulighed for at reducere gælden hvis renten efterfølgende stiger. Det vil vi vise med et eksempel.

Den 1.1.2015 blev der optaget et lån på 3 millioner, med en bidragssats på 1,007 %, som er den gældende sats for 80 % belåning i et af realkreditinstitutterne.

Det lån kan nu omlægges til 1,5 % til kurs 98,1 og man kan få afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Dermed kan bidragssatsen komme helt ned på 0,59 % efter kundekroner i Totalkredit og måske endda længere ned, hvis ejendomsværdien er steget siden du etablerede 2,5 % lånet.

Omlægningen til 1,5 % betyder at nettoydelsen falder med ca. 2.300 kroner pr. måned, og hvis du følger vores anbefaling og bruger besparelsen til afdrag, vil du efter 5 år skylde ca. 41.000 kroner mindre, selvom der både er kurstab og omkostninger forbundet med omlægningen. Din samlede rente- og bidragsbesparelse på 5 år er i alt ca. 97.000 kr.

Men det er ikke den eneste fordel. Hvis renten om f.eks. 2 år er steget til 3 %, kan et nyt 1,5 % indfries til en markant lavere kurs end det nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at kursen vil være ca. 88 i stedet for kurs 100, som vi mener vil være kursen på dit nuværende 2,5 % lån. Vi anslår, at en konvertering fra 1,5 % til 3 % efter 2 år vil betyde, at gælden vil blive på 2.734.000 kroner i stedet for 3.000.000 kroner på dit nuværende 2,5 % lån.

Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis vi skal regne på dine muligheder. Det koster ikke noget.

 

Indlåsningseffekt

De stigende kurser, betyder i øjeblikket, at der er meget få muligheder, hvis du vil have fast rente. Og flere af mulighederne er endda baseret på helt nye obligationsserier, hvor der endnu ikke er udstedt ret mange obligationer. Normalt siger man, at der skal være udstedt 3-5 milliarder før en serie er likvid, og det er der ikke i øjeblikket, men det er i sagens natur helt normalt, når en serie er ny.
Det afgørende er, om kurserne vil blive ved med at være høje, så der fortsat vil blive udstedt obligationer i serien, eller om kurserne vil falde tilbage, så boligejerne i stedet foretrækker et lån med højere rente, men lavere kurstab, i de gamle serier.

Hvis en obligationsserie er lille, taler man om indlåsningseffekt, som betyder, at man ikke kan være sikker på at købe obligationerne til markedskurs, når man vil indfri sit lån, men i stedet er nødt til at indfri lånet til kurs 100. Det kan f.eks. ske i en situation, hvor ganske få investorer har købt alle obligationerne, og ikke vil sælge dem igen. Derfor skal man være lidt mere forsigtig end normalt, når man vælger realkreditlån.

Hvilket realkreditlån kan du så optage, hvis du vil have fast rente med lang løbetid?
Hvis lånet skal have 30 års løbetid, er det p.t. kun muligt med 1,5% obligationer og skal det have 20 års løbetid er det kun muligt med 1% obligationer.

Tallene nedenfor er vejledende:

1,5 % 30 år med afdrag kurs 97,35.  Cirkulerende mængde 3 milliarder.

1,5 % 30 år uden afdrag kurs 96,85. Cirkulerende mænge stort set ingen.

1 % 20 år med afdrag kurs 97,15. Cirkulerende mænge ca. 40 millioner.

1,5 % med afdrag har allerede en tilstrækkelig cirkulerende mængde, så her er risikoen for indlåsningseffekt lille. 

Men, hvad hvis du ønsker afdragsfrihed?

Her kan du bruge RealRådmodellen, så du får den almindelige 1,5 % obligation med afdrag, men alligevel har mulighed for hel eller delvis afdragsfrihed, alt efter ønske, og du samtidig betaler en meget lavere bidragssats. RealRådmodellen er blevet utrolig populær, hvilket er meget naturligt.

 

Vedledende eksempel:

Hovedstol

Bidrag

kroner
Alm. afdragsfrihed i Totalkredit

3.000.000

0,92 %

27.600

RealRådmodellen

2.955.000 0,59 %

17.700

 

Du sparer rigtig mange penge i bidrag ved at vælge RealRådmodellen. Ca. 10.000 kr. om året i eksemplet.

Da pengeinstituttet modtager ca. 50 % af bidraget, falder deres indtjening med det halve af, hvad du sparer.

 

Læs mere om RealRådmodellen, herunder vores spørgsmål og svar, og ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du vil høre mere.

Start det nye år godt – Spar 1 % på dit realkreditlån, eller måske mere

Det er snart sidste øjeblik, hvis du vil omlægge et lån, som skal opsiges senest 31. januar. Det gælder f.eks. hvis du har et lån med 2,5 % rente eller mere. Eller et rentetilpasningslån, som skal refinansieres 1. april.

 

Hvor meget kan du spare?

Det kommer helt an på, hvad renten er på dit nuværende lån, og hvor stort det er. Lån kan i øjeblikket omlægges til nye lån med 2 % eller 1,5 % i rente, og hvis din bolig samtidig er steget i værdi, er der mulighed for, at du også kan få en lavere bidragssats.

Kan ejendommen f.eks. vurderes 10 % højere siden du sidst optog lån, kan bidragssatsen reduceres med ca. 0,10 %, Og hvis du betaler ekstra for afdragsfrihed, kan du spare tillægget ved at bruge RealRådmodellen til din afdragsfrihed. Her er besparelsen op til 0,42 %, altså en samlet besparelse på 0,52 % udover rentebesparelsen.

Har du f.eks. et lån på 3 millioner til 2,5 % rente og afdragsfrihed med en bidragssats på 1,007 %, og ejendomsværdien er steget med 10 %, kan det omlægges til et 1,5 % lån med en bidragssats på 0,52 % efter kundekroner i Totalkredit. En samlet ændring i rente- og bidragssats på 1,487%.

Når der tages højde for omkostningerne kan du spare ca. 2.500 kroner pr. måned efter skat det første år.

Har du rentetilpasningslån, som skal refinansieres 1. april skal du også beslutte dig for, hvad du vil inden 31. januar. Her kan vi ikke skaffe dig lavere renter, men vi kan hjælpe dig med at omlægge til fast rente og begrænse ydelsesstigningen ved at bruge RealRådmodellen.

Har du f.eks. et F5 lån uden afdrag på 3 millioner, er den nye rente i øjeblikket 0,17 % og bidragssatsen er op til 1,1815 %. Din månedlige betaling bliver altså op til 2.405 kroner efter skat. Ændrer du i stedet lånet til fast rente med RealRådmodellen stiger ydelsen til 3.757 kr., men til gengæld får du mulighed for at reducere gælden, når renten stiger, i stedet for bare at få en højere ydelse. Hvis gælden er på 3 millioner, kan gælden reduceres med ca. 150.000 kroner. Ifølge Realkredit Danmarks seneste renteprognose, kan det blive aktuelt i løbet af 12 måneder.

 

Lad os regne på dine muligheder. Og vent ikke for længe, da opsigelsesfristen er tæt på.

Forslag til kreditforeningerne

Det lyder måske skørt, men kreditforeningerne kan tjene flere penge, hvis de sætter gebyrerne ned.
Men det er ganske simpelt. Hvis det bliver billigere at konvertere lån, er der flere der vil konvertere, fordi det hurtigere bliver rentabelt.

I dag er der stadig boligejere som betaler 3 % eller 3,5 % i rente på deres lån. Der flere forklaringer på det, men en af dem er, at omkostningerne ved en omlægning er for høje til, at det kan betale sig at konvertere lånet. Det er typisk når gælden er mindre end 1 million. Den store synder her er differencerenterne, og det skyldes blandt andet, at kreditforeningerne fastsætter dem, så de også tjener penge på indfrielsen af lånet. Spørgsmålet er bare, om de i virkeligheden taber penge ved at sætte differencerenterne så højt, som de gør?

Hvis man bruger et eksempel på et 3 % lån på en million kroner, vil kreditforeningens samlede indtægter være på ca. 13.000 kroner, hvis lånet bliver omlagt i dag. Heraf er fortjenesten fra differencerenter på ca. 1.900 kroner, men kundens udgift til differencerenterne er på ca. 16.000 kroner, og det tror vi får mange til at lade være med at konvertere.
Derfor tjener kreditforeningen 0 (nul) kroner.

Men hvad nu, hvis vi nu tænker den måske vanvittige tanke, at kreditforeningen siger, at den ikke behøver at tjene på indfrielsen, måske at kreditforeningen ligefrem vil sætte lidt til, f.eks. 1.900 kroner? Ja så falder indtjeningen til ca. 9.200 kroner. Men 9.200 kroner er jo mere, hvis kunden lader være med at konvertere, så kreditforeningen tjener 0 kroner?
Og hvis man går skridtet videre, så vil kunden nu have et 2 % lån, som kan konverteres igen, når renten stiger tilbage til 3 %, og så vil kreditforeningen tjene 13.900 kroner yderligere på den konvertering. Kreditforeningen går altså glip af 23.100 kroner fordi den lige skal presse de sidste 1.900 kroner ud af kunden i første omgang.

Og hvad med kunden? Hvis der ikke omlægges til 2 % nu, er kundens nettoydelse ca. 200 kroner højere pr. måned end den behøver at være, og hvis kunden efterfølgende, om f.eks. 1 år kan konvertere tilbage til 3 % kan kunden få gælden ned på 944.000 i stedet for de 977.000 som gælden vil være på det nuværende 3 % lån.

Det burde ikke være svært for kreditforeningerne at lave samme regnestykke ud fra følgende logik:
”Jo lavere omkostningerne er, jo oftere vil boligejerne konvertere deres lån”.

RealRåd kæmper for lavere omkostninger

Østre Landsret har afgjort 3 retssager om bidragsstigningerne i 2016 til ugunst for boligejerne.
Vi har ikke læst dommene, så vil ikke kommentere på dem.

I andre sammenhænge end realkreditfinansiering er det sådan, at en forbruger vælger det produkt, som bedst dækker hans behov og som har den bedste pris. Et godt eksempel er valg af teleudbyder. Her kan man i perioder købe en mobiltelefon med stor rabat, hvis man samtidig tegner et mobil abonnement, som man efterfølgende er bundet af i 6 måneder. Når de 6 måneder er gået, kan man frit vælge en ny udbyder uden omkostninger. Hvis der er bedre muligheder, så kan man bare vælge dem til.

Sådan er det desværre ikke, når man vælger sin realkreditudbyder. Når man træffer sit valg, kender man rentevilkårene i en periode fra 3 måneder og op til 30 år afhængig af lånetypen, men bidragssatsen kender man kun til den bliver ændret. Det var det, som de 3 retssager handlede om, og da bidragssatsen i mange tilfælde er en større omkostning end renten, er det et væsentligt område. De nuværende regler er, at bidragssatsen kan ændres uden varsel, hvis det skyldes udefrakommende forhold, som kreditforeningen ikke har indflydelse på. I andre tilfælde kan satsen ændres med 6 måneders varsel. Hvis det sker og man kan få en lavere bidragssats hos en anden udbyder, kan man også skifte, men ikke uden omkostninger og kurstab.

Vi gør noget ved omkostningerne.

I RealRåd gør vi alt, hvad vi kan for at reducere omkostningerne. Vi formidler f.eks. obligationshandel direkte på fondsbørsen, hvilket ofte betyder sparet kursskæring på 3-4.000 kroner pr. million, og senest har vi forhandlet en god aftale på plads med vores samarbejdspartner, så man kan flytte sit 2 % lån og få en lavere bidragssats, og måske endda også en kursgevinst. Her er omkostningerne skåret helt ind til benet til kun 3.610 kroner og 0,05 % i kursskæring. Hvis lånet er på 3 millioner, er der skåret omkostninger væk for i alt 28.100 kroner. Du kan læse mere om tilbuddet her.

RealRåd kæmper også for at reducere omkostningerne til differencerenter, som i dag er et stort tagselvbord for realkreditudbyderne. De fastsætter selv differencerenten og vil man ikke tage imod tilbuddet, har man ikke andre muligheder end at lade være med at indfri lånet på den måde men vælge en endnu dyrere måde.

Det afgørende punkt ved beregning af differencerenten er den mellemregningsrente, som kreditforeningen tilbyder. Den er i dag fastsat til minus 1,15 % hos de dyreste realkreditudbydere. Du skal altså betale op til 1,15 % for at have penge stående i banken. Den var ikke gået, hvis det var tilfældet med andre privatkonti i bankerne. Så ville kunderne bare vælge en anden bank, men man kan desværre ikke bare vælge en anden bank til indfrielsen. I hvert fald ikke endnu, for det kæmper RealRåd også for, at du skal kunne. Du kan læse mere om vores kamp her.
Og du kan også læse om det i Berlingske Business 11.8.2018.

Udsigt til enorme besparelser på differencerenter?

Der er noget som tyder på, at opsigelsesfristen på 2 måneder helt uden grund er blevet fastholdt, på trods af, at en meget kortere frist er mulig – f.eks. 2 uger. Det åbner op for massive besparelser for boligejerne, når de konverterer lån.

 

Økonomisk Ugebrev skriver i udgivelse 21-2018 at de lange opsigelsesfrister helt uden grund er blevet fastholdt, og at det koster boligejerne dyrt. Det gør det, fordi en meget væsentlig omkostning ved konvertering af lån er til differencerenter.

En ting er, at omkostningen kan være meget høj, noget andet er, at den høje omkostning kan betyde, at boligejerne går glip af store rentebesparelser, fordi omkostningen medfører, at der går for lang tid før omlægningen er rentabel.

Det sidste oplever vi ofte i RealRåd. Vi overvåger kundernes realkreditlån med henblik på at konvertere lånene, men selvom kursen på et nyt lån er helt i top, kan det indimellem ikke betale sig at omlægge lånet alligevel. Årsagen er størrelsen på omkostningerne, og her er differencerenter den helt store synder.

Hvis man har et 3 % lån og kursen på et alternativt 2 % lån er i kurs 99,5 som det er tilfældet i øjeblikket, har det stor betydning, hvilken dato man har. Det skyldes simpelthen de lange opsigelsesfrister, og det vil vi vise med nogle eksempler i hver sin ende af tidsskalaen. Både med de nuværende regler og hvis reglerne blev ændret. I eksemplerne tager vi udgangspunkt i et 3 % lån på 3 millioner kroner.

 

Eksempel 1:

  1. Vi skriver den 31. juli, som er sidste frist for opsigelse, hvis man vil indfri sit lån pr. 1.oktober.
  2. Obligationsrente betales fra 31. juli til 1. oktober 15.000 kroner
  3. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. oktober. 5.750 kroner
  4. Differencerente i alt 20.750 kroner

 

Eksempel 2:

  1. Vi skriver den 1. august som lige præcis er en dag ”for sent”, og indfrielsen sker derfor pr. 1. januar.
  2. Obligationsrente betales fra 1. august til 1. januar 37.250 kroner
  3. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. januar. 14.279 kroner
  4. Differencerente i alt 51.529 kroner

 

Hvis opsigelsesfristen blev sat ned til 2 uger, ville det ikke gøre nogen forskel i eksempel 1, men der ville være en stor forskel i forhold til eksempel 2:

  1. Obligationsrente betales fra 1. august til 1. oktober 14.750 kroner
  2. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. oktober. 5.654 kroner
  3. Differencerente i alt 20.404 kroner

 

Boligejeren ville altså spare 31.125 kroner, hvis lånet blev indfriet den 1. august. Hvis den kortest mulige periode på 2 uger anvendes, kan differencerenten nedbringes til kun 4.841 kroner.

 

Kortere opsigelsesfrister er godt, men indfrielserne kan blive endnu billigere

 

Når boligejerne skal have beregnet differencerente, indgår der tre forhold:

  1. Renten på lånet som skal indfries
  2. Perioden, hvor differencerenterne skal beregnes
  3. Placeringsrenten

 

Måske skal vi lige starte med at repetere, hvorfor man egentlig betaler differencerenter. Det er aktuelt, hvis man skal indfri et fastforrentet lån, hvor kursen på obligationerne er over 100. Her kan man 4 gange om året indfri lånet til kurs 100, selvom markedskursen måske er 104, hvis det er opsagt i tide. Når et lån bliver opsagt, skal kreditforeningen betale renterne til obligationsejeren, indtil obligationerne bliver udtrukket, og det sker hvert kvartal.

Låntageren kan indfri lånet med det samme til kurs 100. Det kalder man en pari-straks indfrielse. Låntageren indbetaler restgælden til kurs 100, og kreditforeningen har pengene stående indtil de kan betale dem videre til obligationsejeren. I den periode forrentes pengene, og boligejeren skal så betale forskellen mellem renteudgiften og forrentningen af pengene i kreditforeningen, og den er i øjeblikket negativ, helt ned til -1,15 %.

Hvis man skal indfri et 3 % lån bliver differencerenten altså:
Obligationsrente 3 % + placeringsrente -1,15 % = differencerente 4,15 %.

Historisk har RealRåd i mange år tilbudt kunderne langt bedre vilkår, når der skulle beregnes differencerenter, men det blev der sat en effektiv stopper for. Konkret gjorde vi det, at vi via vores samarbejdsbank tilbød kunderne en langt bedre mellemregningsrente end kreditforeningen.

Vi hjemtog altså det nye lån, og placerede pengene i banken indtil det gamle lån skulle indfries. Og banken garanterede kreditforeningen at det gamle lån ville blive indfriet. Der var altså dobbelt belåning i en periode, hvilket også er tilfældet i dag. Forskellen er blot, at indfrielsesprovenuet i dag står på en konto i kreditforeningens egen bank. Til gengæld for den, i øjeblikket, negative rente på helt ned til -1,15 %, skal låntageren kun betale administrationsbidrag på det nye lån.

Men det sidste blev der desværre sat en stopper for. RealRåds kunder skal i dag betale administrationsbidrag på både det gamle og det nye lån, hvis låntageren selv får tilbudt en bedre rente af banken. Kreditforeningernes begrundelse er, at de har dobbelt risiko, og dobbelt kapitalkrav, når der er 2 lån. Men den køber vi ikke i RealRåd. Hvis kreditforeningen får en bankgaranti og sikkerhed i låneprovenuet på tinglysningskontoen, har kreditforeningen ingen risiko, som retfærdiggør dobbelt bidragsbetaling.

Så hvis låntageren blot kan have låneprovenuet stående på tinglysningskontoen til 0 %, vil besparelsen i eksemplerne være fra 5.654 – 14.279 kroner. Denne mulighed kunne vi godt tænke os at gennemføre, men det kræver velvilje fra kreditforeningerne og en bank, som vil hjælpe os.

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X