Realkreditsystemet er under angreb

Realkreditlån som vi kender dem i dag, er i ubemærkethed ved at blive lavet om til banklån, som bliver finansieret med obligationer. Og hvad så? tænker du måske, men der er stor forskel. Den væsentligste er, at du ikke kan være sikker på, at kursen på obligationerne er den rigtige, fordi de ikke bliver handlet på fondsbørsen, og du ikke som tidligere selv har muligheden for det.

Derfor har RealRåd i dag skrevet til Erhvervs, Bolig- og Forbrugerordførerne i Folketinget:

Kære Erhvervs- Bolig- eller Forbrugerordfører.

Der var kort før sommerferien politisk enighed om, at Konkurrencestyrelsens anbefaling nr. 16 for realkreditmarkedet skulle gennemføres.

Hovedformålet med Konkurrencestyrelsens rapport var at forbedre konkurrencen, og den konkrete anbefaling handler om at boligejerne skal have krav på selv at kunne disponere over deres obligationer, når der udbetales realkreditlån, som det var tilfældet før bankerne overtog vores kreditforeninger (med løfte fra politikere om, at det ville blive billigere).

Nu har boligejerne i stedet fået kursskæring og opskruede sagsomkostninger, som tinglysningsservice etc.
Et institut skifte (af et lån på 3.000.000) kan gøres for ca. 6.500, men regningen bliver på 30-40.000 kr.
Når man kan tage 30-40.000 for en vare, som RealRåd kan gennemføre for 6.500 kr. så mangler der konkurrence. Obligationshandel og tinglysning klares på få minutter i dag.

Nu har vi erfaret, at det poliske flertal er forsvundet, og at årsagen skal findes i, at kreditforeningerne mener, at det vil påvirke deres indtjening for meget, hvis de fratages muligheden for at tjene penge på obligationshandel. Særligt på kursskæringen, og de tilhørende sagsomkostninger.

Indtil for nylig var det helt almindelig praksis, at kreditforeningerne tilbød udbetaling af obligationslån ved overførsel af obligationer, så kunderne selv kunne vælge fondshandler, f.eks. deres egen bank, men det er blevet ændret, så 3 af kreditforeningernes egen bank nu selv SKAL forestå handlerne på de vilkår, som de selv fastsætter. Herunder den spotkurs, som danner grundlag for den efterfølgende kursskæring.

Spotkursen bliver ikke mere fastsat ved udbud og efterspørgsel på fondsbørsen, men af kreditforeningen selv, og vores erfaring er, at spotkursen ofte er højere på fondsbørsen, hvorfor den reelle kursskæring er større end den, som fremgår af de officielle prislister.

Der har i mange år eksisteret forbrugerbeskyttelsesregler i den danske lovgivning. De kaldes ”best execution” og går kort fortalt ud på, at kreditforeningerne skal gøre alt hvad de kan, for at opnå de laveste omkostninger for kunden. Omkostninger er i denne forbindelse kurtage og kursskæring(er). Og ifølge Finanstilsynets vejledning til reglerne SKAL kreditforeningerne følge kundens anmodning om at bruge en bestemt handelsplads, f.eks. fondsbørsen.

Derfor er det helt i strid med intentionen med reglerne, at kreditforeningerne nu helt undlader at handle obligationer på fondsbørsen, men selv fastsætter afregningskursen, og endda fratager kunden muligheden for selv at opnå bedre kurser på fondsbørsen. Det gør de ved at nægte udlevering af kundens obligationer, og det er dette urimelige, og måske ulovlige tiltag, som førte til RealRåds forslag til Konkurrencestyrelsen som efterfølgende blev til anbefaling 16.

Der er noget som tyder på, at kreditforeningerne godt selv ved, at de er på kant med lovgivningen om best execution, for hvorfor skulle en af kreditforeningerne ellers ændre i de almindelige forretningsbetingelser og prislister, så ordet handel er udskiftet med afregning og kurtage er udskiftet med afregningsprovision. Og hvorfor opfinder en anden kreditforening ordet realkredithandel (og tilføjer: som minder om principperne bag obligationshandel), og hvorfor gør en tredje opmærksom på, at obligationerne handles mellem kreditforeningen og banken, og kunden derfor ikke er modpart?

For os at se, er der tale om et forsøg på at give kunderne det forkerte indtryk, at realkreditfinansiering ikke har noget at gøre med værdipapirhandel og derfor ikke er omfattet af forbrugerbeskyttelsesreglerne om best execution. Og når man giver kunderne et forkert indtryk af virkeligheden, er kreditforeningerne også på kant med god skik reglerne.

Vi vil gerne opfordre dig, som Folketingsmedlem og ordfører, til at medvirke til, at Konkurrencestyrelsens anbefaling bliver fulgt, og i den forbindelse henvise til, at der er tale om forbrugerbeskyttelsesregler.

Vi henviser desuden til en artikel på dr.dk 5.9.2018, hvor der er politisk opstandelse over, at bankerne ikke følger intentionen bag forbuddet mod formidlingsprovisioner i porteføljepleje. Intentionen er i dette tilfælde, at forhindre kunderne i at blive ”plukket”.

Problemstillingen er den samme med kursskæring på realkreditlån, hvor det bare, i stedet for investorerne, er boligejerne der bliver plukket. Og lejerne og andelsboligejerne, som jo også bor i ejendomme som finansieres med obligationer.

Hvis du er i tvivl om, hvad best execution går ud på, har vi lavet en lille video om emnet. https://realraad.dk/realraad-tilbyder/billigere-handel

Kursskæring handler ikke om småpenge. Lidt tørre tal fra Nationalbanken:

I 2017 var bruttoudlånet på i alt 605 milliarder kroner og 2017 var vel om mærke et år uden ”konverteringsbølge”. Den officielle kursskæring er op til 0,25 % og det svarer til 1,5 milliard i kursskæring.
Dertil kommer kursskæring, når der indfries lån ved køb af obligationer. Her er kursskæringen minimum 0,1 %.

I 2017 var den samlede udlånsmasse af rentetilpasningslån på 1.696 milliarder. Kursskæringen er her op til 0,3 % hver gang lånet refinansieres, hvilket sker med 1-10 årige intervaller