Der er håb forude!

I 2017 deltog RealRåd i en arbejdsgruppe under Konkurrencestyrelsen, som havde fået til opgave at afdække konkurrencen i realkreditten.
Resultatet var en konklusion om, at konkurrencen har meget trange kår, og der blev givet 16 konkrete anbefalinger til, hvordan man kan forbedre konkurrencen.

En af anbefalingerne kom fra RealRåd, som gennem 20 år har formidlet handel med obligationer for kunderne, som dermed har opnået væsentlig bedre kurser, end hvis lånene bare blev afregnet af realkreditinstituttet. Forudsætningen for at det kunne lade sig gøre, var at realkreditinstitutterne ville udlevere obligationerne til kunden, og det fungerede fint indtil i 2017, hvor nogle af institutterne ændrede praksis, så man nu kun kan handle obligationer gennem institutterne. Og så er det ikke svært at regne ud, om det er til fordel for kunderne eller instituttet.

Derfor anbefalede Konkurrencestyrelsen, at det blev gjort til lov, at det er kunden, som har råderetten over obligationerne, og i 2018 kunne Erhvervsministeren endelig offentliggøre, at han ville følge anbefalingen. Men det var desværre ikke rigtigt, for ministeren lod bare som om han ville gøre det. I virkeligheden slog han fast, at realkreditinstituttet i realiteten har råderetten, fordi institutterne kun skulle oplyse OM det var muligt at få obligationerne udleveret. Ikke AT det var muligt.

Flere partier i forligskredsen følte sig ført bag lyset og krævede reglerne gennemført som de var tiltænkt, men så gik finanslobbyen i gang, og leverede nogle skræmmende scenarier for, hvad der kunne ske, hvis kunderne nu selv skulle til at handle obligationer, og ministeren slugte dem råt, for han stod fast på, at reglerne kun skulle ændres til at være en oplysningspligt.
Det ville RealRåd ikke bare acceptere, da der er store summer på spil for kunderne. Så vi fik mulighed for at stille spørgsmål til ministeren med stor hjælp fra Pelle Dragsted fra Enhedslisten.

Der blev indledningsvist spurgt, om det kunne passe, at realkreditinstitutterne med den nye praksis fik lov til at omgå Mifid-reglerne, som handler om forbrugerbeskyttelse.
Svaret var, at når kunderne ikke fik udleveret obligationerne, når lånet blev udbetalt, var det ikke kundernes, og de var derfor ikke part i en obligationshandel, og derfor gjaldt Mifid-reglerne (forbrugerbeskyttelsesreglerne) ikke.
Ministeren erkendte dog, at udlevering af obligationer vil skærpe konkurrencen, men oplyste derpå at det var forbundet med stor risiko, hvis kunderne selv skulle til at sælge obligationer. Kunden kunne ikke være sikker på, at de blev solgt til den rigtige pris. Ministeren mente altså, at kunden rent faktisk selv fik obligationerne ”i hånden”, og derefter var overladt til selv at skulle sælge dem. Det er selvfølgelig noget sludder.

Derfor stillede vi et opfølgende spørgsmål om, hvorvidt en låntager overhovedet kunne få udleveret obligationerne direkte.
Dertil svarede ministeren, at det kunne man godt. ”Man kan selv tinglyse sit pantebrev online, og derefter få udbetalt lånet”.

Så blev vi nødt til at spørge endnu mere detaljeret. Vi var enige i, at man sagtens selv kan tinglyse sit pantebrev, men spurgte så ministeren om et realkreditinstitut måtte udbetale et lån på grundlag af et pantebrev, som godt nok er tinglyst, men som har en såkaldt retsanmærkning om det lån, som skulle indfries.
Det kunne ministeren ikke bekræfte, fordi det fremgår af lovgivningen, at tinglysningen skal være endelig, hvilket betyder, at der ikke må være retsanmærkninger. Udbetaling kan dog også finde sted, hvis en bank stiller en garanti for, at pantebrevet bliver endeligt tinglyst.
Og det er lige præcis det, der sker i virkelighedens verden. Når en kunde sælger sine obligationer ”selv” er det i virkeligheden kundens bank, som gør det.

Så tilbage står nu, at ministeren er enig med RealRåd i, at kundens ret til selv at disponere over obligationer vil være konkurrenceforøgende. De andre argumenter for ikke at gøre det til lov, har vi skudt ned.

Det skal siges, at ministeren i sine svar hele tiden har henvist til besvarelser, som han har fået fra Finanstilsynet.
Så er ministerens hænder rene, men det giver bare anledning til at spørge om, hvorfor Finanstilsynet modarbejder Folketingets overordnede ønske om at forøge konkurrencen i realkreditten?

Uden reel konkurrence på handel med obligationer, kan realkreditinstitutterne selv fastsætte kursen, kursskæringen og kurtagen eller afregningsprovision, som Realkredit Danmark i dag kalder det, fordi man jo ikke kan beregne kurtage, når der ikke handles obligationer, men bare afregner lån.

I RealRåd følger vi sagen med spænding, og vi kæmper selvfølgelig videre for, at anbefaling nr. 16, som det hele handler om, snart bliver til lov.
Til gavn for alle låntagerne.

Nu skal etikken tilbage i bankerne.

“Undskyld for sager med svindel og hvidvask. Altså ulovligheder. Og gå så hjem og få ryddet op i forretningen, så tilliden kan genskabes.
Og så skal vi se os selv i grundigt i spejlet og spørge om vi laver forretninger, der ikke kan forklares og forsvares.”

Det er vel nogenlunde ekstraktet af talen fra Finans Danmarks formand på årsmødet den 3.12.2018.

En opfordring herfra er, at spørge om, det virkelig er nødvendigt at tilbyde kunderne realkreditlignende banklån, når koncernen kan tilbyde bedre realkreditlån? Kan det forklares med andet end at det er bedst for bankerne?

Vi ved godt, at finansielle virksomheder lover afkast på 12-15 % til aktionærerne, men måske er det her, at alle problemerne starter. Forventninger om så høje afkast i finanssektoren er uholdbart i en verden, hvor renten er NUL.

Afkastet bør afspejle risikoen, og derfor tager man normalt udgangspunkt i en risikofri investering.
Det kunne være investering i statsobligationer, og her er renten -0,2 % på en 5-årig investering.
I 2009 da finanskrisen rasede, og bankerne skulle polstres med midler fra bankpakke 2, kunne de få et statsligt lån til 9-11 % i rente.
Dengang var den risikofri rente 3 % og Staten mente, at risikotillægget skulle være 6 %. Vel og mærke i en tid, hvor der var meget stor usikkerhed og dermed også risiko.
I mellemtiden er bankerne blevet bedre polstret, og renten er faldet med 3 %, og dermed også bankernes mulighed for at tjene penge på rentemarginalen, men bankernes egne forventninger til afkast uændrede, måske endda højere.
Det giver ingen mening, kun et stort indtjeningspres, og resultatet ser vi nu tydeligt i form af tvivlsomme metoder til indtægter, og stor risikovillighed i bankerne. Ikke på udlån, men på alternative indtjeningsmetoder:

  • Kursskæring på realkreditlån
  • Tvungen brug af banken til afregning af realkreditlån
  • Undladelse af at bruge fondsbørsen som handelsplads og dermed mulighed for yderligere kursskæring før den officielle kursskæring
  • Gebyr for unormalt store pengeoverførsler
  • Gebyr for refusion af udbytteskat, som aldrig er blevet betalt.

Aktionærerne, f.eks. pensionskasserne er ukritisk tilfredse med udsigten til afkast på 12-15 %, men lige pludselig kollapser indtjeningsmaskinen. Det viser sig, at dele af forretningsmodellen ikke har været lovlig, og der venter nu store bøder og erstatningskrav forude, med det resultat at kursen på aktien falder voldsomt.
Så hvor meget har pensionskassernes kunder egentlig fået i afkast?

Hvis man investerede 100.000 kroner i en af de store danske finanskoncerner for 5 år siden, og tager højde for modtagne udbytter i 5 år, og den aktuelle kursværdi, så ville resultatet være et afkast på ca. 5,75 % om året. Ikke dårligt, men langt fra 12-15 %.

Boligejernes Realkredit er på kapitaljagt i øjeblikket.
Vi forventer et afkast på 5-6 % over den risikofri rente, og indtil videre har vi desværre kun mødt nedadvendte tommelfingre, hvilket vel er forståeligt, hvis man regner med at få 12-15 % ved at investere i en anden finansiel virksomhed? Men spørgsmålet er, om man reelt kan opnå sådanne afkast?
Og hvad med risikoen? Er der forskel på at investere i et ”gammeldags” realkreditselskab, som kun tjener sine penge på realkreditudlån, eller på investering i banker, som har en helt anden og kompleks forretningsmodel?

Måske skulle pensionskasserne overveje at gå lidt videre og tænke på medlemmernes afkast ved at kunne optage billigere realkreditlån? Ligesom når de begrunder ejendomsinvesteringer med, at medlemmerne får adgang til boliger.

Alle bør have ret til et realkreditlån

Der var engang, og det er ikke længe siden, men det var før finanskrisen. Alle kunne få et realkreditlån på 60 % af ejendommens værdi. Uden at vise lønsedler og budget. Sådan er det ikke mere. Finanskrisen har medført kreditstramninger, og det er generelt en god idé, men det har på visse områder taget overhånd.

Men hvem står så bag stramningerne? Når bankerne giver kunder afslag på finansiering, henvises tit til Finanstilsynet. Det er nemt og kunderne kan sjældent argumentere imod.

Der er, og har altid eksisteret, et krav om, at kunden skal have et vist rådighedsbeløb tilbage, når de faste udgifter er betalt, men som noget forholdsvis nyt, er der dukket ord som ”gearing” og ”gældsfaktor” op, og her opstår udfordringerne, når kunden står i banken og vil godkendes til at købe en bolig, eller vil optage et nyt lån.

Finanstilsynet har nemlig indført regler for god skik for boligkreditformidlere, og samtidig hermed er der lavet en vejledning til reglerne og yderligere en præcisering af, hvornår et lån er risikabelt. Reglerne gælder kun for realkreditlån og boliglån. Det er lidt uklart om reglerne er lavet for at beskytte boligejerne mod at låne mere end de har råd til, eller for at undgå for store tab i bankerne.
Men det er i hvert fald klart, at hvis der er tale om forbrugslån i de afskygninger de nu findes, så er der frit slag for kunden til at låne sig for sans og samling i en grad, så der kan laves TV-underholdning om det.

I RealRåd støder vi jævnligt på, at kunder som ønsker en bedre boligfinansiering ikke kan få lov til det. Det er f.eks. kunder som har afdragsfri lån, lån med variabel rente eller begge dele, men som ønsker at få en mere sikker finansiering, som vi kan tilbyde med RealRådmodellen. Kunderne kan få billigere afdragsfrihed og/eller større sikkerhed mod rentestigninger. Ingen er i tvivl om, at det er fornuftigt, men alligevel kan svaret blive nej. Fordi gældsfaktoren er ”for høj”.

Finanstilsynet siger generelt, at en gældsfaktor er høj, når den er over 4. Det betyder, at tjener man 100.000 kroner, er gælden høj, hvis man skylder 400.000 kroner. Der er dog forskellige undtagelser:

  1. Hvis belåningen er under 60 % er finansieringen ikke risikabel ifølge Finanstilsynet
  2. Man kan se helt bort fra gældsfaktoren, hvis belåningen er under 60 % og formålet er nedsparing
  3. Gældsfaktoren kan være op til 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 10 %. Og det må vel betyde, at man kan låne op til 90 % af ejendomsværdien, hvis man ikke har anden gæld.
  4. Gældsfaktoren kan være højere end 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 25 %. Og det må vel betyde, at man kan låne op til 75 % af ejendomsværdien, hvis man ikke har anden gæld.

Og disse undtagelser er efter vores mening rimeligt fleksible. Der står f.eks. intet i Finanstilsynets vejledning om en absolut øvre grænse for gæld, hvis den samlede belåning er under 75 %. Og det burde jo betyde, at kunden kan låne lige så meget, som kunden har råd til at betale tilbage, uden at rådighedsbeløbet falder til mindre end, hvad der er nødvendigt for den pågældende kunde.

Så spørgsmålet er, om ikke det er for let købt for bankrådgiveren at sige, at Finanstilsynet er årsagen til afslaget? Svaret skal reelt findes i bankens egen kreditpolitik, som tager udgangspunkt i Finanstilsynets vejledninger. Så det er altså banken selv, som bestemmer om den vil have en strammere kreditpolitik end nødvendigt i forhold til Finanstilsynet.

Og det er der mange banker der vælger. Hvorfor skal vi ikke kunne sige.

Når vi skriver banker, tænker vi også på realkreditlån, som jo formidles af banker. Med Totalkredit som undtagelse er realkreditinstitutterne ejet af banker, som dermed også bestemmer kreditpolitikken. I Totalkredit er det anderledes. Her fastsætter Totalkredit kravene til, hvem der kan godkendes til realkreditlån, og bankerne skal garantere for en del af lånet. Derfor bliver kunderne her både ”ramt” af Totalkredits kreditpolitik, og formidlerbankens kreditpolitik.

 

Lån til ejendomme i yderområderne også kaldet Udkants Danmark

Af naturlige årsager (størrelsen på lånene) er RealRåds kunder ikke omfattet af den følgende problemstilling. Men derfor kan vi jo godt forsøge at sætte fokus på problemet. For det kan være svært at få realkreditbelåning i disse ejendomme, selvom Finans Danmark siger det modsatte. En vending i et af realkreditinstitutternes kreditpolitik som følgende siger alt: ”Ejendomme, der godkendes til belåning i xxx, skal være normale, markedskonforme ejerboliger med god omsættelighed og prisstabilitet. Ejendomme der er svært omsættelige og prisustabile som følge af deres beliggenhed, type, indretning og vedligeholdelsesstand, skal afslås til belåning eller belånes efter regelsættet for risikosager”.

Hvad regelsættet for risikosager indeholder ved vi ikke, men et kvalificeret gæt kunne være, at lånene er dyrere, i hvert fald så dyre, at det åbner op for alternative finansieringsmuligheder, som her er i 2 eksempler:

  1. Pantebrevsselskab, hvor renten er 8,5 % med en maksimal løbetid på 25 år.
  2. En større dansk bank, som tilbyder særlige lån til ejendomme i provinsen. Rente 4,75 %. 20 års løbetid på lån fra 0-60 % og 10 års løbetid på lån fra 60-95 %.

Afslag på finansiering eller i bedste fald dårligere finansieringsvilkår, har store negative konsekvenser for disse boligejere. Ejendomsværdierne er markant lavere og boligejernes rådighedsbeløb er markant lavere. Det kan ses i følgende oversigter, hvor udgangspunktet er at prisen på en ejendom er 1 million, hvis ejendommen kan finansieres helt traditionelt med 80 % realkreditlån, 15 % banklån og 5 % udbetaling.

Hvis vi nu forudsætter, at en boligkøber kun vil betale den ”normale” ydelse, altså den ydelse ejendommen koster med en normal finansiering, så er man nødt til at reducere prisen på ejendommen, så ydelsen med de alternative vilkår bliver den samme, som med normal finansiering. Men inden vi ser på den nødvendige prisreduktion, skal vi lige vise, hvad ydelsen ville blive, hvis man kunne få normal finansiering, bare med 60 % realkreditbelåning og 35 % pantebrevslån?

Vi kan altså sige, at en forbedret finansieringsmulighed med bare 60 % realkreditlån kunne betyde 2 ting:

  1. Enten op til 155.000 højere ejendomsværdi, som svarer til + 26 %
  2. Eller op til 2.306 kroner mere i rådighedsbeløb pr. måned.

Begge dele vil sætte gang i økonomien i yderområderne.

Det sidste spørgsmål er nu, hvorfor der gives afslag på realkreditfinansiering i yderområderne, men ikke på anden finansiering. Hvor store tab vil der blive for realkreditinstitutterne, hvis alle fik tilbudt mindst 60 % lån? Kan priserne på boliger falde med mere end 40 %. Ja måske, hvis boligen er helt usælgelig. Og hvis det sker, så vil tabet blive på op til 447.000 kr. for realkreditinstituttet (60 % af 745.000). Det svarer til et tab på under 5 % på en 80 % finansieret villa i Nordsjælland til 10 millioner kr.

 

Men vil det tiltrække flere boligkøbere, hvis finansieringen bliver billigere? Er et forbedret rådighedsbeløb på 2.306 kroner tiltrækkende for nye boligejere?

Nye boligskatter – hvad betyder de?

Fra 2021 træder nye regler om ejendomsbeskatning i kraft.

Ejendomsvurderingerne som er hele grundlaget for skatterne er endnu ikke klar, så derfor må boligejerne affinde sig med usikkerheden i, at vide at skatteændringerne kommer, uden at vide hvad de betyder. Ministeren har dog løftet sløret på visse områder:

– Ingen boligejer kommer til at betale mere i boligskat end i dag
– Men boligkøbere vil fra 2021 være omfattet af de nye regler
– 4 ud af 10 forventes at skulle betale højere skatter
– Ejerlejlighedsejere rammes hårdest
– Beskatningsgrundlaget vil blive 80 % af den nye vurdering
– De første 7,5 mill. bliver beskattet med 0,55 %
– Værdien over 7,5 mill. bliver beskattet med 1,4 %
– Grundskylden forventes nedsat fra gennemsnitligt 26 til 16 promille.

Alt det er jo til at forstå, men det hjælper ikke så meget, når man ikke kender vurderingen og dermed skattegrundlaget.
Og er det i øvrigt ikke lige meget, når de nye regler kun gælder for dem, der køber boligen fra 2021?
Det kan der måske være noget om. Eventuelt højere skatter påvirker jo ikke dem, som allerede ejer eller køber boligen inden 2021, og derfor har nogle medier skrevet, at man bør overveje at købe sin bolig før 2021. For så stiger skattebetalingerne jo ikke.

Til gengæld kan stigende skatter for fremtidige købere påvirke værdien af boligen.
For hvis de samlede omkostninger til en bolig stiger, vil køberne måske kræve et nedslag i prisen, så skattestigningen modsvares af lavere terminsbetalinger.
Derfor kan udsigten til stigende skatter allerede nu få betydning på den fremtidige salgspris.

Med vores egne forudsætninger/gæt på de nye vurderinger, har vi lavet forskellige beregninger, som viser at priserne på boliger kan blive påvirket negativt af de nye skatter.

Men slet ikke så meget, som når renten stiger.

Her gælder samme princip. Når den samlede udgift til boligen stiger, må der gives kompensation via prisen, så terminsbetalingerne falder.
Men her er der stor forskel på, om du har lån med variabel eller fast rente:

– Har du fast rente, stiger ydelsen ikke.
– Har du fast rente, kan værdien af boligen falde.
– Har du fast rente, falder kursværdien af din gæld også.

– Har du variabel rente, stiger ydelsen.
– Har du variabel rente, kan værdien af boligen falde.
– Har du variabel rente, falder kursværdien af din gæld ikke.

Vores beregninger viser, at rentestigninger kan have langt større indflydelse på værdien af boligen end stigende skatter.

I vores regneark nedenfor, kan du selv prøve at regne på din nuværende bolig, eller en bolig, som du overvejer at købe.

Hvis du skal købe bolig og bruger RealRåds finansielle køberrådgivning, vil vi selvfølgelig også regne på det for dig.

Prøv selv:

Overslag Nye ejendomsskatter

Hvad ville du sige til en markant rentestigning på dit realkreditlån, fordi du mister jobbet?

Hjælp med at øge presset på Erhvervsminister Rasmus Jarlov for at redde den danske Realkreditmodel.

 Økonomisk Ugebrev har i flere artikler, senest den 28.10.2018 beskrevet, hvordan realkreditinstitutterne har fundet en smutvej til at omgå forbrugerbeskyttelsesreglerne.
Det har de gjort ved at ændre praksis, så boligejerne ikke mere er part i de obligationshandler, der ligger bag låneudbetalingerne.
Og selvom den nye praksis er i direkte modstrid med, hvad Finanstilsynet ønsker, nemlig gennemsigtighed og forbrugerbeskyttelse, så har tilsynet meddelt, at det intet kan gøre, medmindre lovgivningen bliver ændret.

Det har heldigvis for boligejerne, andelshaverne og lejerne nu fået flere partier på banen og kræve en lovændring.

 Det hele drejer sig om, hvem der har råderetten over de obligationer der udstedes. Og med råderetten menes, at det skal være låntager, som bestemmer, hvem der skal sælge obligationerne og hvor de skal sælges.

I 200 år er obligationerne blevet solgt på fondsbørsen til de kurser der bedst kunne opnås, men nu vil realkreditinstitutterne selv bestemme kursen, og de køber selv obligationerne direkte af låntageren.
Der bliver altså tale om 0 % gennemsigtighed i stedet for 100 % gennemsigtighed.
Et af realkreditinstitutterne har meddelt, at årsagen til ændringen af praksis er, at der alligevel ikke var interesse for selv at anvise en obligationshandler og handelssted.

Men passer det nu også? Og hvis det gjorde, hvad er så problemet ved at tillade låntageren at vælge selv?
Når låntageren har råderetten, kan han jo også bede realkreditinstituttet om at forestå salget, hvis han har det godt med det.

Hvad er problemet så?
Der er 2 problemer.
Det første er, at afregningskurserne generelt er lavere, når realkreditinstituttet selv forestår handlerne. 0,2 – 0,3 point og måske mere.
Det handler altså om, at omkostningerne er større, når realkreditinstituttet selv forestår handlerne. Og det er ikke småpenge vi taler om.
Men hvis låntageren selv accepterer disse højere omkostninger, så er det jo ikke et problem.

Det helt store problem er, at meget tyder på, at realkreditinstitutterne i fremtiden blot vil blive obligationsudstedere, som finansierer bankernes udlån med salgsprovenuerne.

Vi ser allerede i dag bankprodukter, som er finansieret med realkreditobligationer, som bestemmer grundrenten på lånet.
Og så kommer vi til selve kernen – Renten tillægges et individuelt rentetillæg, som afhænger af individuelle forhold. 

Det er direkte i modstrid med hele realkredittanken, som er at alle skal kunne låne på lige vilkår. Ikke at nogen kunder skal finansiere ekstra billige lån til andre kunder

Vær med til at redde vores realkreditsystem. DEL, LIKE og giv din mening til kende.
Vi skal have politikerne til at vågne op og forstå at de er ved at ødelægge den danske realkredit.

 

Realkredittens endeligt?

Ejlif Thomasen fra Økonomisk Ugebrev har skrevet denne skarpe kommentar. Budskabet er klart. Der er behov for at politikerne griber ind, hvis den danske realkredit skal bevares.

Enten er politikerne ikke klar over, hvilke ændringer der for tiden sker i realkreditsektoren. Eller også er de ligeglade med, at låntagerne, altså boligejere og virksomheder, bliver kørt fuldstændig ud på et sidespor. Konkurrencerådets anbefaling om, at låntager selv skal kunne handle obligationer, skydes ned for altid. Den succesrige 200-årige danske realkreditmodel er under hårdt angreb, skriver journalist Ejlif Thomasen i denne kommentar.

Konkurrencerådets centrale anbefalinger til at skabe mere konkurrence i realkreditsektoren er blevet skudt godt og grundig ned. Konkurrencerådet havde foreslået, at alle realkreditinstitutter skulle tilbyde låntagerne overførsel af obligationerne til en bank efter kundens valg, så kunden selv kunne bestemme, hvem der skulle sælge obligationerne. Men Erhvervsministeriet har på mystisk vis sat bremsen i, så anbefalingen ikke blev gennemført.

Enten har forligskredsen på Christiansborg været uvidende om konsekvenserne – eller ligeglade med dem. Embedsværket i ministeriet har forsømt og ikke været meddelsomme om forløbet, som førte frem til afvisning af anbefalingen. De har nægtet at oplyse om argumenterne for at afvise Konkurrencerådets anbefaling.

På Økonomisk Ugebrevs foranledning blev spørgsmå-let efterfølgende rejst i forligskredsen af Martin Lidegaard fra De Radikale. Meldingen til ham fra ministeriet var, at det ville koste sektoren for mange penge at indføre denne anbefaling. Underforstået: Institutterne tjener rigtig mange penge på at have monopol på at handle låntagernes obligationer, både i form af skjult og officiel kursskæring, samt høje handelskurtager.

Ja, et besynderligt argument, som strider direkte mod politikernes mange skåltaler om, at man skal fremme konkurrencen for samfundets og danskernes bedste. Så-dan er den virkelige verden altså ikke. Argumentet skydes da også i den grad ned af de eksperter, Økonomisk Ugebrevet har talt med.

Økonomisk Ugebrevs research har afsløret, at branchen i virkeligheden med en smart manøvre har sat kunden helt ud på et sidespor. Det er nu ikke længere låntagerne, der formelt har råderet over obligationerne, og de har derfor heller ikke indflydelse på, hvordan de handles, og til hvilke priser. Danskernes og virksomheders låntagning i realkreditten bliver altså ramt af en endnu sortere black box end tidligere, altså af hensyn til institutternes indtjening, siger politikerne.

Fremover er denne handel noget internt, der skal foregå mellem realkreditinstitut og deres tilknyttede bank. Med manøvren har sektoren igen vist sig at være kreativ. Det handler for dem om at undgå den gennemsigtighed, der ellers er resultatet af EU-direktivet MiFid II.

Det kan sektoren åbenbart lovligt gøre ved pludselig at bestemme, at låntageren slet ikke er part, når der skal sælges obligationer. Så gælder MiFID II ikke. Og best execution reglerne, der skal sikre skarpe handelspriser, gælder heller ikke.

Så det bliver umuligt at kontrollere, om man som låntager bliver afregnet korrekt. Finanstilsynet har ikke kunne finde barrierer mod den kreative metode i lovgivning, og har derfor blåstemplet metoden.

Dermed er der åbnet for at låntageren – uden at vide det – kommer til at betale store unødvendige meromkostninger ved både omlægning af lån og ved nye lån. Ved at sikre mulighed for overførsel af obligationer, så ville en konkurrence på området få de skjulte omkostninger frem i lyset.

Men foreløbig har politikerne ikke reageret. Kun Martin Lidegaard fra De Radikale har foreløbig fastholdt kritikken af, at regeringen ikke vil gennemføre Konkurrencerådets forslag om overførsel af obligationer. Forløbet med de mange sager i den finansielle sektor, hvor det åbenbart handler om at omgå regler om åbenhed og transparens, må nu få politikerne til at træde i karakter.

Finanssektoren har tydeligt vist, at de ikke selv kan finde ud af loyalt at overholde intentionerne i lovgivningen. Så må politikerne hjælpe dem. Det er ganske mange penge der er i spil. Men årlige udbetalinger af realkreditlån for 500-600 mia. kr. i bruttoudlån, så vil ekstra omkostninger på bare 0,2 kurspoint betyde at låntagerne betaler en mia. kr. ekstra i omkostninger.

Realkreditsystemet er under angreb

Realkreditlån som vi kender dem i dag, er i ubemærkethed ved at blive lavet om til banklån, som bliver finansieret med obligationer. Og hvad så? tænker du måske, men der er stor forskel. Den væsentligste er, at du ikke kan være sikker på, at kursen på obligationerne er den rigtige, fordi de ikke bliver handlet på fondsbørsen, og du ikke som tidligere selv har muligheden for det.

Derfor har RealRåd i dag skrevet til Erhvervs, Bolig- og Forbrugerordførerne i Folketinget:

Kære Erhvervs- Bolig- eller Forbrugerordfører.

Der var kort før sommerferien politisk enighed om, at Konkurrencestyrelsens anbefaling nr. 16 for realkreditmarkedet skulle gennemføres.

Hovedformålet med Konkurrencestyrelsens rapport var at forbedre konkurrencen, og den konkrete anbefaling handler om at boligejerne skal have krav på selv at kunne disponere over deres obligationer, når der udbetales realkreditlån, som det var tilfældet før bankerne overtog vores kreditforeninger (med løfte fra politikere om, at det ville blive billigere).

Nu har boligejerne i stedet fået kursskæring og opskruede sagsomkostninger, som tinglysningsservice etc.
Et institut skifte (af et lån på 3.000.000) kan gøres for ca. 6.500, men regningen bliver på 30-40.000 kr.
Når man kan tage 30-40.000 for en vare, som RealRåd kan gennemføre for 6.500 kr. så mangler der konkurrence. Obligationshandel og tinglysning klares på få minutter i dag.

Nu har vi erfaret, at det poliske flertal er forsvundet, og at årsagen skal findes i, at kreditforeningerne mener, at det vil påvirke deres indtjening for meget, hvis de fratages muligheden for at tjene penge på obligationshandel. Særligt på kursskæringen, og de tilhørende sagsomkostninger.

Indtil for nylig var det helt almindelig praksis, at kreditforeningerne tilbød udbetaling af obligationslån ved overførsel af obligationer, så kunderne selv kunne vælge fondshandler, f.eks. deres egen bank, men det er blevet ændret, så 3 af kreditforeningernes egen bank nu selv SKAL forestå handlerne på de vilkår, som de selv fastsætter. Herunder den spotkurs, som danner grundlag for den efterfølgende kursskæring.

Spotkursen bliver ikke mere fastsat ved udbud og efterspørgsel på fondsbørsen, men af kreditforeningen selv, og vores erfaring er, at spotkursen ofte er højere på fondsbørsen, hvorfor den reelle kursskæring er større end den, som fremgår af de officielle prislister.

Der har i mange år eksisteret forbrugerbeskyttelsesregler i den danske lovgivning. De kaldes ”best execution” og går kort fortalt ud på, at kreditforeningerne skal gøre alt hvad de kan, for at opnå de laveste omkostninger for kunden. Omkostninger er i denne forbindelse kurtage og kursskæring(er). Og ifølge Finanstilsynets vejledning til reglerne SKAL kreditforeningerne følge kundens anmodning om at bruge en bestemt handelsplads, f.eks. fondsbørsen.

Derfor er det helt i strid med intentionen med reglerne, at kreditforeningerne nu helt undlader at handle obligationer på fondsbørsen, men selv fastsætter afregningskursen, og endda fratager kunden muligheden for selv at opnå bedre kurser på fondsbørsen. Det gør de ved at nægte udlevering af kundens obligationer, og det er dette urimelige, og måske ulovlige tiltag, som førte til RealRåds forslag til Konkurrencestyrelsen som efterfølgende blev til anbefaling 16.

Der er noget som tyder på, at kreditforeningerne godt selv ved, at de er på kant med lovgivningen om best execution, for hvorfor skulle en af kreditforeningerne ellers ændre i de almindelige forretningsbetingelser og prislister, så ordet handel er udskiftet med afregning og kurtage er udskiftet med afregningsprovision. Og hvorfor opfinder en anden kreditforening ordet realkredithandel (og tilføjer: som minder om principperne bag obligationshandel), og hvorfor gør en tredje opmærksom på, at obligationerne handles mellem kreditforeningen og banken, og kunden derfor ikke er modpart?

For os at se, er der tale om et forsøg på at give kunderne det forkerte indtryk, at realkreditfinansiering ikke har noget at gøre med værdipapirhandel og derfor ikke er omfattet af forbrugerbeskyttelsesreglerne om best execution. Og når man giver kunderne et forkert indtryk af virkeligheden, er kreditforeningerne også på kant med god skik reglerne.

Vi vil gerne opfordre dig, som Folketingsmedlem og ordfører, til at medvirke til, at Konkurrencestyrelsens anbefaling bliver fulgt, og i den forbindelse henvise til, at der er tale om forbrugerbeskyttelsesregler.

Vi henviser desuden til en artikel på dr.dk 5.9.2018, hvor der er politisk opstandelse over, at bankerne ikke følger intentionen bag forbuddet mod formidlingsprovisioner i porteføljepleje. Intentionen er i dette tilfælde, at forhindre kunderne i at blive ”plukket”.

Problemstillingen er den samme med kursskæring på realkreditlån, hvor det bare, i stedet for investorerne, er boligejerne der bliver plukket. Og lejerne og andelsboligejerne, som jo også bor i ejendomme som finansieres med obligationer.

Hvis du er i tvivl om, hvad best execution går ud på, har vi lavet en lille video om emnet. https://realraad.dk/realraad-tilbyder/billigere-handel

Kursskæring handler ikke om småpenge. Lidt tørre tal fra Nationalbanken:

I 2017 var bruttoudlånet på i alt 605 milliarder kroner og 2017 var vel om mærke et år uden ”konverteringsbølge”. Den officielle kursskæring er op til 0,25 % og det svarer til 1,5 milliard i kursskæring.
Dertil kommer kursskæring, når der indfries lån ved køb af obligationer. Her er kursskæringen minimum 0,1 %.

I 2017 var den samlede udlånsmasse af rentetilpasningslån på 1.696 milliarder. Kursskæringen er her op til 0,3 % hver gang lånet refinansieres, hvilket sker med 1-10 årige intervaller

Realkreditinstitutter følger ikke intentionen i lovgivningen fordi det er for dyrt. Er det OK?

Før sommerferien var der ny lovgivning på vej, som skulle sikre langt lavere låneomkostninger, og dermed skabe øget konkurrence til gavn for forbrugeren ved at fjerne stavnsbindingen til kreditforeningerne.

Der var flertal i Folketinget for loven, men nu har RealRåd erfaret, at finanslobbyen har haft held til at overbevise forligskredsen om, at anbefalingen alligevel ikke skal følges. Årsagen skal findes i, at det vil blive for dyrt for kreditforeningerne!!!

Er det i orden, at regeringen bakker op om kreditforeningernes tvivlsomme praksis, fordi det vil være for dyrt at lade være?

Her er et eksempel på, hvad omkostningerne løber op i: Når du vil skifte kreditforening, kan der være stor forskel i omkostningerne. Hvis dit lån er på 3 mill. koster det ca. 38.000 kr. hvis kreditforeningen gennemfører det.  Det kan gøres for 6.489 kr., hvis loven indføres.

 

For at kunne få lovforslaget gennemført, er der brug for dig. Gå ind på vores Facebook side og stem på om du skal have muligheden for at spare på omkostningerne, når du optager realkreditlån!

 

Nedenfor kan du læse mere uddybende:

 

Konkurrencerådets anbefaling

I efteråret 2017 kom Konkurrencestyrelsen med 16 anbefalinger til Regeringen, som skulle give mere konkurrence på Realkreditmarkedet. Anbefaling nr. 16, som RealRåd havde foreslået, går ud på, at boligejerne skal have krav på selv at sælge deres obligationer, når de får udbetalt obligationslån, så de på den måde kan reducere omkostningerne.

I år kunne Erhvervsministeren så meddele, at anbefalingen ville blive fulgt. Det skulle ske fra 2019, ved at der skulle indføres et oplysningskrav om muligheden for udlevering af obligationerne. Altså at kreditforeningerne kun skulle oplyse OM det var muligt. Ikke AT det var muligt. Derfor er der reelt ikke tale om en ændring, udover at boligejerne skulle have oplyst, at det IKKE er muligt.

Da forligskredsen bag forslaget blev gjort opmærksomme på, at der reelt ikke var tale om at følge anbefalingen, som forligskredsen ønskede det, meddelte den at sagen ville blive genoptaget, og lovforslaget ændret, så boligejerne ville få krav på selv at sælge obligationerne.

Nu har RealRåd erfaret, at Finans Danmark har haft held til at overbevise forligskredsen om, at anbefalingen ikke skal følges. Årsagen skal findes i, at det vil blive for dyrt for kreditforeningerne!!!

Det kan kun tolkes som, at der bliver lovgivet ud fra kreditforeningernes egne krav til afkast, som er på 12-15 %. Det skal ses i forhold til, at en risikofri investering i 10-årige statsobligationer giver et afkast på omkring 0,5 %. Investering i en kreditforening, eller banken som ejer den, må altså anses som en yderst risikabel investering.

 

Kreditforeningerne blæser på lovgivningen

Der findes allerede i dag regler, som er lavet for at beskytte kunderne. De findes i Bekendtgørelse om værdipapirhandleres udførelse af ordrer og i Lov om kapitalmarkeder, og kaldes for ”best execution”.

I reglerne kan man blandt andet læse, at kreditforeningerne skal gøre alt hvad de kan for at opnå det bedst mulige resultat for kunderne med hensyn til pris og samtlige omkostninger der er forbundet med handlen, medmindre andre formål har større relevans. Aktuelt ser det ud til, at kreditforeningernes indtjening har større relevans end kundernes låneomkostninger, og at Regeringen derfor velsigner at intensionen med lovgivningen, nemlig forbrugerbeskyttelse, ikke følges.

Og kreditforeningerne ved godt, at de ikke har en god sag. Reglerne om best execution handler jo om fondshandel, og derfor gøres der forskellige krumspring for at slippe for at leve op til intentionerne. En kreditforening er holdt op med at handle obligationer og tage kurtage, men afregner nu lånene og tager afregningsprovision. En anden kreditforening har skrevet i forretningsbetingelserne, at kreditforeningen sælger obligationerne til banken og kunden derfor ikke er modpart. Og fælles for alle er, at obligationerne ”købes” af kunden udenom fondsbørsen, til en ”dagskurs” som man selv fastsætter i bankens fondsafdeling, og herfra tages der kursskæring og kurtage/afregningsprovision.

 

Det er ikke småpenge der er i spil

En kursskæring på 0,2 lyder ikke af meget, men hvis der er tale om et lån på 5 millioner, koster kursskæringen 10.000 kroner, hvortil kommer kurtagen. Og hvis man omlægger sit lån og også skal købe obligationer, er kursskæringen mindst 15.000 kroner. Vel og mærke den officielle kursskæring, fordi dagskursen ikke nødvendigvis svarer til den kurs, kunden kunne handle til på fondsbørsen, hvis han fik lov.

Og det er jo dette, som det hele handler om. Kunden skal have muligheden for at kunne sælge sine obligationer til en højere pris, og til lavere omkostninger. Det er muligt, at han ikke kan, men han skal have muligheden.

For kreditforeningerne er der ganske rigtigt tale om, at det kan blive dyrt at gøre anbefaling 16 til lov. I første halvår af 2018 var kreditforeningernes bruttoudlån med fastforrentede lån på 43 milliarder kroner. Med en kursskæring på 0,3 (både den officielle og uofficielle) svarer det til 129 millioner kroner.

Du kan give din mening til kende på vores Facebookside

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X