Undskyld, men hvad koster en meter elastik?
Forbrugerrådet Tænk har kåret Totalkredit som vinder af en test på pris i 8 forskellige scenarier og anbefaler derfor Totalkredit, når der skal vælges realkreditlån.
Stort tillykke til Totalkredit herfra, men når det er sagt, kan man så bruge sådan en undersøgelse til noget?
Vinderen kan selvfølgelig bruge den i markedsføringen, men hvad med forbrugerne?
Den helt store fordel ved realkreditlån er, at der er faste bidragssatser for forbrugerne.
Det betyder, at forbrugeren kan slå op i en tabel og se bidragssatsen i forhold til belåningsgraden, og så vælge det billigste tilbud.
Nedenfor er 2 eksempler fra institutternes prislister, hvor TK=Totalkredit RD=Realkredit Danmark NDA=Nordea Kredit JY=Jyske Realkredit TK(2) er også Totalkredit, men hvor der tages højde for at der modregnes 0,15 % i kundekroner til og med 2020.
| Fastforrentet lån: | |||||
| Belåningsgrad / Bidragssats | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 0 – 40 % | 0,45% | 0,30% | 0,28% | 0,38% | 0,33% |
| 40 – 60 % | 0,85% | 0,70% | 0,83% | 0,83% | 0,80% |
| + 60 % | 1,20% | 1,05% | 1,35% | 1,13% | 1,00% |
| 0 – 60 % | 0,59% | 0,44% | 0,46% | 0,60% | 0,45% |
| 0 – 80 % | 0,74% | 0,59% | 0,68% | 0,68% | 0,61% |
| Rentetilpasningslån F5: | |||||
| Belåningsgrad / Bidragssats | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 0 – 40 % | 0,50% | 0,35% | 0,45% | 0,50% | 0,48% |
| 40 – 60 % | 1,05% | 0,90% | 1,00% | 1,03% | 1,00% |
| + 60 % | 1,45% | 1,30% | 1,53% | 1,38% | 1,25% |
| 0 – 60 % | 0,69% | 0,54% | 0,63% | 0,68% | 0,65% |
| 0 – 80 % | 0,88% | 0,73% | 0,86% | 0,85% | 0,80% |
Så langt så godt, men hvis man skal sammenligne satserne, så er forudsætningen, at alle 4 institutter vurderer ejendommen til samme pris. Og det gør de desværre ikke altid. Så forbrugeren kan altså vælge instituttet med den laveste bidragssats, men alligevel betale mere i bidrag.
Bidragssatsen kan ikke stå alene.
Hvis man er boligkøber, fungerer sammenligningsmuligheden fint, for her er det købesummen, som er grundlaget, men hvis man er blevet træt af sit realkreditinstitut og vil skifte, eller vil optage et ekstra lån, så skal der laves en individuel ejendomsvurdering, og her er der desværre ofte stor forskel. For det første er der tale om et skøn fra instituttets side, men vurderingen bliver også brugt som et såkaldt ”kreditpolitisk redskab” af institutterne, eller en forsigtig vurdering om man vil. Og så er bidragssatserne i prislisterne desværre ikke retvisende, hvilket de burde være, ifølge god skik reglerne, som siger at man skal gøre forbrugeren opmærksom på, hvordan prisen fastsættes. Vi har intet imod at institutterne har en forsigtig kreditpolitik, men det bør ikke udmønte sig i bevidst for lave vurderinger. Så må institutterne hellere melde klart ud, at man maksimalt kan belåne en ejendom med f.eks. 75 %. Og så lade kunden betale bidrag for 75 % belåning i stedet for 80 %.
Men hvad betyder det egentlig for bidragssatserne, hvis ejendommene vurderes ”forkert”?
Det giver vi nogle eksempler på her, hvor forskellen i institutternes vurdering er henholdsvis 5 % og 10 % højere og lavere end konkurrentens.
| 5 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 63 % belåning | 0,61% | 0,46% | 0,50% | 0,56% | 0,51% |
| Prisliste | 0,59% | 0,44% | 0,46% | 0,60% | 0,45% |
| 5% højere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 57 % belåning | 0,57% | 0,42% | 0,44% | 0,51% | 0,47% |
| Prisliste | 0,59% | 0,44% | 0,46% | 0,60% | 0,45% |
| 5% højere vurdering – ”80 %” belåning – Fast rente | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 76 % belåning | 0,71% | 0,56% | 0,65% | 0,65% | 0,59% |
| Prisliste | 0,74% | 0,59% | 0,68% | 0,68% | 0,61% |
| 10 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 67 % belåning | 0,65% | 0,50% | 0,55% | 0,59% | 0,54% |
| Prisliste | 0,59% | 0,44% | 0,46% | 0,60% | 0,45% |
| 10 % højere vurdering – ”60 %” belåning – Fast rente | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 55 % belåning | 0,56% | 0,41% | 0,42% | 0,50% | 0,45% |
| Prisliste | 0,59% | 0,44% | 0,46% | 0,60% | 0,45% |
| 10% højere vurdering – ”80 %” belåning – Fast rente | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 73 % belåning | 0,69% | 0,54% | 0,61% | 0,63% | 0,57% |
| Prisliste | 0,74% | 0,59% | 0,68% | 0,68% | 0,61% |
Hvis der er tale om Rentetilpasningslån F5 ser satserne sådan ud:
| 5 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – F5 | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 63 % belåning | 0,72% | 0,57% | 0,68% | 0,71% | 0,68% |
| Prisliste | 0,69% | 0,54% | 0,63% | 0,68% | 0,65% |
| 5% højere vurdering – ”60 %” belåning – F5 | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 57 % belåning | 0,67% | 0,52% | 0,62% | 0,66% | 0,63% |
| Prisliste | 0,69% | 0,54% | 0,63% | 0,68% | 0,65% |
| 5% højere vurdering – ”80 %” belåning – F5 | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 76 % belåning | 0,85% | 0,70% | 0,82% | 0,83% | 0,78% |
| Prisliste | 0,88% | 0,73% | 0,86% | 0,85% | 0,80% |
| 10 % lavere vurdering – ”60 %” belåning – F5 | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 67 % belåning | 0,76% | 0,61% | 0,72% | 0,75% | 0,71% |
| Prisliste | 0,69% | 0,54% | 0,63% | 0,68% | 0,65% |
| 10 % højere vurdering – ”60 %” belåning – F5 | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 55 % belåning | 0,65% | 0,50% | 0,60% | 0,64% | 0,62% |
| Prisliste | 0,69% | 0,54% | 0,63% | 0,68% | 0,65% |
| 10% højere vurdering – ”80 %” belåning – F5 | |||||
| Betaling for: | TK | TK (2) | RD | NDA | JR |
| 73 % belåning | 0,82% | 0,67% | 0,79% | 0,80% | 0,76% |
| Prisliste | 0,88% | 0,73% | 0,86% | 0,85% | 0,80% |
Dette her er jo en frygtelig masse tal, og kan det ikke være lige meget om bidragssatsen på et lån er +/- 0,16% som er den største forskel i eksemplet på 60 % finansiering med F5 lån, hvis 2 institutter vurderer henholdsvis 10 % lavere og 10 % højere? Jo måske, men det svarer altså til 1.600 kroner om året pr. million i gæld, og når institutterne i deres prislister oplyser bidragssatserne med 4 decimaler, og ikke kun 2 som vi har anvendt, så må det have en vis betydning for institutterne.
Og hvad kan man egentlig gøre, hvis man vil være helt sikker på at få det bedste tilbud? Kan man få nogen til at hjælpe med at bestille et tilbud fra hvert institut. Det vil være tidskrævende for alle parter, og i visse tilfælde også umuligt, (vi kan f.eks. ikke hente tilbud i Nordea), og i sidste ende vil det generelt gøre realkreditlån dyrere, hvis der skal startes 4 lånesager op, hver gang der bliver udbetalt et lån.
Og spørgsmålet er også om bidragssatsen er det vigtigste. Hvad med de andre gebyrer? Og hvad med tidsaspektet, hvis man skal spørge 4 institutter, som først skal kreditgodkende og vurdere ejendommen? Hvor meget kan kurserne nå at falde, hvis man skal vente på 4 tilbud? Det er trods alt ikke bare at trykke på en knap, som nogen tror. Der skal laves 4 gange kreditvurdering og ejendommen skal vurderes 4 gange.