Valg af finansiering
Der er ikke noget at sige til, at boligejerne i stigende grad efterspørger rådgivning om deres boligfinansiering. Når selv rådgiverne kan se forskelligt på tingene, er det et klart signal om, at det ikke er nemt at vælge boliglån. Og at det ikke er et spørgsmål om enten eller. Det er et spørgsmål om behovs- og risikoafdækning, og her er vi alle forskellige. Nogen vil have stor tryghed, andre vil gerne tage chancen. Det sidste måske fordi tidshorisonten er kort.
Argumentet for udsagnet om ”hul i hovedet” er primært, at prisen for fast rente er for høj. Men det kan man så vurdere ud fra forskellige vinkler. Hvis man sammenligner et lån med den korteste rentebinding (F-Kort) med et 30-årigt lån med 1 % fast rente er den månedlige nettoydelse den samme, hvis man forkorter løbetiden til 27,75 år på F-Kort. Og så afdrager man 740 kroner mere pr måned pr. million på F-Kort lånet, som samtidig er lavere fra start, fordi der ikke er et synligt kurstab. Men man kan kun lave denne sammenligning 6 måneder frem i tiden, for herefter kender man ikke renten på F-Kort.
Hvis RealRåd anbefaler fast rente, er det baseret flere forhold:
- Man har ingen renterisiko.
- Man har konverteringsmuligheder.
- Fast rente understøtter friværdien.
Renterisiko:
Uanset hvor meget renten stiger, er de aftalte renter og afdrag kendt i hele lånets løbetid. Bidragssatsen kan derimod godt stige, men det gælder for alle lånetyper, og i 2016 så vi, at bidragsstigninger primært rammer de lånetyper, hvor der er størst risiko.
Konverteringsmuligheder:
Når renten falder, kan man konvertere til en lavere ydelse og når renten stiger, kan man konvertere til en lavere gæld. RealRåd laver beregninger hver dag, hvor der tages højde for alle omkostninger. Og kunden har online adgang til vores beregninger.
Friværdi:
Rentestigninger påvirker boligpriserne negativt fordi priserne i høj grad fastsættes i forhold til ydelsen på finansieringen. Eksempel på en bolig til 4 millioner kroner:
- Nettoydelse på 80 % belåning med 1 % realkreditlån 132.000 kroner.
- Nettoydelse på 80 % belåning med 2 % realkreditlån 142.000 kroner.
Hvis nettoydelsen på 2 % lånet skal være 132.000 kroner, skal lånet reduceres med 225.000 kroner og da belåningen er 80 %, skal salgsprisen på boligen derfor falde med 280.000 kroner.
Men hvis boligen er finansieret med et 1 % lån og renten stiger til 2 % falder kursen på 1 % lånet med 8-9 point og det svarer til en lavere kursværdi på ca. 250.000 afhængig af, hvor meget der er afdraget på gælden. Men hvis ejendomsværdien falder med 280.000 kroner og kursværdien af gælden falder med 250.000 er nettotabet ”kun” 30.000 kroner.
Laver man samme regnestykke, hvor renten stiger med 1 % på F-kort lånet, stiger nettoydelsen med 8.100 kroner og så skal lånet reduceres med 200.000 kroner for at have samme nettoydelse. Derfor skal salgsprisen reduceres med 250.000 kroner, og da kursen på F-Kort ikke falder bliver nettotabet også på 250.000 kroner.
Man skal dog huske, at priserne på boliger ikke kun påvirkes af renteændringer. Stigende boligskatter, vil trække priserne nedad og udbud og efterspørgsel kan generelt trække i begge retninger. Uanset hvilke lån man har.
God rådgivning er at starte med at sammenligne de forskellige finansieringsformer og så er det op til boligejeren at vælge. I det konkrete eksempel kan man aktuelt afdrage 28.000 kroner mere om året på F-Kort for samme ydelse, hvis finansieringen er på 3,2 millioner kroner og renten er uændret.
De 28.000 kroner om året, kan sammenlignes med en forsikring, som forsikrer dig mod rentestigninger, og kan begrænse værditabet på boligen som følge af rentestigninger, og hvor du samtidig har muligheden for at få lavere ydelse eller gæld når renten falder eller stiger.
RealRåd tilbyder rådgivning uanset om man overvejer lån med fast eller variabel rente.
Om det så er hul i hovedet at vælge fast rente, vil tiden vise. Og det kan godt være, at man ærgrer sig senere, hvis renten ikke er steget. Man kan også spare en cykelhjelm, fordi man tror at alle kører ordentligt i trafikken og man altid ser hullerne i vejen. I RealRåd har vi valgt at køre med cykelhjelm.
Ring på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk hvis du har brug for rådgivning. F.eks. fordi du skal købe bolig, eller du skal have tilpasset renten på rentetilpasningslånet.