Alle bør have ret til et realkreditlån

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Der var engang, og det er ikke længe siden, men det var før finanskrisen. Alle kunne få et realkreditlån på 60 % af ejendommens værdi. Uden at vise lønsedler og budget. Sådan er det ikke mere. Finanskrisen har medført kreditstramninger, og det er generelt en god idé, men det har på visse områder taget overhånd.

Men hvem står så bag stramningerne? Når bankerne giver kunder afslag på finansiering, henvises tit til Finanstilsynet. Det er nemt og kunderne kan sjældent argumentere imod.

Der er, og har altid eksisteret, et krav om, at kunden skal have et vist rådighedsbeløb tilbage, når de faste udgifter er betalt, men som noget forholdsvis nyt, er der dukket ord som ”gearing” og ”gældsfaktor” op, og her opstår udfordringerne, når kunden står i banken og vil godkendes til at købe en bolig, eller vil optage et nyt lån.

Finanstilsynet har nemlig indført regler for god skik for boligkreditformidlere, og samtidig hermed er der lavet en vejledning til reglerne og yderligere en præcisering af, hvornår et lån er risikabelt. Reglerne gælder kun for realkreditlån og boliglån. Det er lidt uklart om reglerne er lavet for at beskytte boligejerne mod at låne mere end de har råd til, eller for at undgå for store tab i bankerne.
Men det er i hvert fald klart, at hvis der er tale om forbrugslån i de afskygninger de nu findes, så er der frit slag for kunden til at låne sig for sans og samling i en grad, så der kan laves TV-underholdning om det.

I RealRåd støder vi jævnligt på, at kunder som ønsker en bedre boligfinansiering ikke kan få lov til det. Det er f.eks. kunder som har afdragsfri lån, lån med variabel rente eller begge dele, men som ønsker at få en mere sikker finansiering, som vi kan tilbyde med RealRådmodellen. Kunderne kan få billigere afdragsfrihed og/eller større sikkerhed mod rentestigninger. Ingen er i tvivl om, at det er fornuftigt, men alligevel kan svaret blive nej. Fordi gældsfaktoren er ”for høj”.

Finanstilsynet siger generelt, at en gældsfaktor er høj, når den er over 4. Det betyder, at tjener man 100.000 kroner, er gælden høj, hvis man skylder 400.000 kroner. Der er dog forskellige undtagelser:

1. Hvis belåningen er under 60 % er finansieringen ikke risikabel ifølge Finanstilsynet
2. Man kan se helt bort fra gældsfaktoren, hvis belåningen er under 60 % og formålet er nedsparing
3. Gældsfaktoren kan være op til 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 10 %. Og det må vel betyde, at man kan låne op til 90 % af ejendomsværdien, hvis man ikke har anden gæld.
4. Gældsfaktoren kan være højere end 5, hvis formuen stadig er positiv, hvis ejendomsværdien falder med 25 %. Og det må vel betyde, at man kan låne op til 75 % af ejendomsværdien, hvis man ikke har anden gæld.

Og disse undtagelser er efter vores mening rimeligt fleksible. Der står f.eks. intet i Finanstilsynets vejledning om en absolut øvre grænse for gæld, hvis den samlede belåning er under 75 %. Og det burde jo betyde, at kunden kan låne lige så meget, som kunden har råd til at betale tilbage, uden at rådighedsbeløbet falder til mindre end, hvad der er nødvendigt for den pågældende kunde.

Så spørgsmålet er, om ikke det er for let købt for bankrådgiveren at sige, at Finanstilsynet er årsagen til afslaget? Svaret skal reelt findes i bankens egen kreditpolitik, som tager udgangspunkt i Finanstilsynets vejledninger. Så det er altså banken selv, som bestemmer om den vil have en strammere kreditpolitik end nødvendigt i forhold til Finanstilsynet.

Og det er der mange banker der vælger. Hvorfor skal vi ikke kunne sige.

Når vi skriver banker, tænker vi også på realkreditlån, som jo formidles af banker. Med Totalkredit som undtagelse er realkreditinstitutterne ejet af banker, som dermed også bestemmer kreditpolitikken. I Totalkredit er det anderledes. Her fastsætter Totalkredit kravene til, hvem der kan godkendes til realkreditlån, og bankerne skal garantere for en del af lånet. Derfor bliver kunderne her både ”ramt” af Totalkredits kreditpolitik, og formidlerbankens kreditpolitik.

Lån til ejendomme i yderområderne også kaldet Udkants Danmark

Af naturlige årsager (størrelsen på lånene) er RealRåds kunder ikke omfattet af den følgende problemstilling. Men derfor kan vi jo godt forsøge at sætte fokus på problemet. For det kan være svært at få realkreditbelåning i disse ejendomme, selvom Finans Danmark siger det modsatte. En vending i et af realkreditinstitutternes kreditpolitik som følgende siger alt: ”Ejendomme, der godkendes til belåning i xxx, skal være normale, markedskonforme ejerboliger med god omsættelighed og prisstabilitet. Ejendomme der er svært omsættelige og prisustabile som følge af deres beliggenhed, type, indretning og vedligeholdelsesstand, skal afslås til belåning eller belånes efter regelsættet for risikosager”.

Hvad regelsættet for risikosager indeholder ved vi ikke, men et kvalificeret gæt kunne være, at lånene er dyrere, i hvert fald så dyre, at det åbner op for alternative finansieringsmuligheder, som her er i 2 eksempler:

1. Pantebrevsselskab, hvor renten er 8,5 % med en maksimal løbetid på 25 år.
2. En større dansk bank, som tilbyder særlige lån til ejendomme i provinsen. Rente 4,75 %. 20 års løbetid på lån fra 0-60 % og 10 års løbetid på lån fra 60-95 %.

Afslag på finansiering eller i bedste fald dårligere finansieringsvilkår, har store negative konsekvenser for disse boligejere. Ejendomsværdierne er markant lavere og boligejernes rådighedsbeløb er markant lavere. Det kan ses i følgende oversigter, hvor udgangspunktet er at prisen på en ejendom er 1 million, hvis ejendommen kan finansieres helt traditionelt med 80 % realkreditlån, 15 % banklån og 5 % udbetaling.[/vc_column_text][vc_single_image image=”1895″ img_size=”full”][vc_column_text]

Hvis vi nu forudsætter, at en boligkøber kun vil betale den ”normale” ydelse, altså den ydelse ejendommen koster med en normal finansiering, så er man nødt til at reducere prisen på ejendommen, så ydelsen med de alternative vilkår bliver den samme, som med normal finansiering. Men inden vi ser på den nødvendige prisreduktion, skal vi lige vise, hvad ydelsen ville blive, hvis man kunne få normal finansiering, bare med 60 % realkreditbelåning og 35 % pantebrevslån?[/vc_column_text][vc_single_image image=”1896″ img_size=”full”][vc_column_text]Vi kan altså sige, at en forbedret finansieringsmulighed med bare 60 % realkreditlån kunne betyde 2 ting:

1. Enten op til 155.000 højere ejendomsværdi, som svarer til + 26 %
2. Eller op til 2.306 kroner mere i rådighedsbeløb pr. måned.

Begge dele vil sætte gang i økonomien i yderområderne.

Det sidste spørgsmål er nu, hvorfor der gives afslag på realkreditfinansiering i yderområderne, men ikke på anden finansiering. Hvor store tab vil der blive for realkreditinstitutterne, hvis alle fik tilbudt mindst 60 % lån? Kan priserne på boliger falde med mere end 40 %. Ja måske, hvis boligen er helt usælgelig. Og hvis det sker, så vil tabet blive på op til 447.000 kr. for realkreditinstituttet (60 % af 745.000). Det svarer til et tab på under 5 % på en 80 % finansieret villa i Nordsjælland til 10 millioner kr.

Men vil det tiltrække flere boligkøbere, hvis finansieringen bliver billigere? Er et forbedret rådighedsbeløb på 2.306 kroner tiltrækkende for nye boligejere?[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]