Boliglån fra Deeds Capital.
Forleden blev boligejerne præsenteret for en ny finansieringsform.
Den går ud på, at du kan låne 10 % af boligens værdi og først skal betale lånet tilbage, når boligen sælges. Indtil da skal du hverken betale renter og afdrag, men når boligen sælges, skal du betale 25 % af værdistigningen i stedet for renter. Og skulle ejendomsværdien være faldet, når lånet indfries, tager Deeds Capital 10 % af værditabet, hvis det sker efter minimum 3 år.
Er det så et godt tilbud? Det kan det sagtens være, men du ved det først, når du skal indfri lånet, og kender den nye vurdering, som afgør betalingen. Jo mere ejendommen stiger i værdi, jo dyrere bliver lånet, og så kan man jo vælge at se det fra 2 sider:
- Negativt – Jeg skal betale 25 % af værdistigningen.
- Positivt – Jeg får selv lov til at beholde 75 % af værdistigningen.
Om man vælger den ene eller anden tilgang, må komme an på, hvorfor man vælger denne finansieringsform, for man kan jo dele boligejerne op i 2 grupper:
- Dem som kan låne i bank og realkreditinstitut.
- Dem som ikke kan låne i bank og realkreditinstitut.
Den første gruppe, er boligejere, som har en tilstrækkelig høj løn, så de kan leve om til kravene om gældsfaktor (man kan som udgangspunkt låne op til 4 gange årsindkomsten), og som samtidig har et rådighedsbeløb, som er over de grænser som låneudbyderen kræver.
Hvis man kan leve op til de krav, og har man tilstrækkelig friværdi, er renten også tæt på nul, og her beregnes renten af gælden. Ikke af ejendomsværdien, og selvom renten kan være variabel, er der alligevel en vis grad af sikkerhed for, at renten ikke eksploderer. Men risikoen er der.
Den anden gruppe, som nok er den primære målgruppe til det nye tilbud, er den gruppe af boligejere, som af forskellige grunde har for høj gæld i forhold til deres indkomst. Det kunne f.eks. være pensionister eller andre som ikke mere tjener så meget, som de har gjort en gang. For denne gruppe, kan adgangen til boliglån være lukket ad de ”normale” kanaler. Altså i banken og realkreditinstituttet.
Man kan have forskellige meninger om, hvorvidt man skal optage lån, hvis man ifølge banken og realkreditinstituttet (og Finanstilsynet) ikke har råd til det, men der kan jo være forskellige grunde til, at disse boligejere ikke ”bare” sælger boligen og flytter til noget billigere. Måske ønsker man at blive længst muligt i boligen. Måske kan man slet ikke blive godkendt til at købe en ny bolig, på grund af de tidligere nævnte begrænsninger i bankerne, eller måske kan boligen slet ikke sælges. Den sidste gruppe hører dog ikke til i målgruppen for den nye låneudbyder.
Når man så har rettet sigtet mod den målgruppe, som det nye tilbud henvender sig til, hvad kan den så bruge det til, og er det dyrt? Som nævnt kender man ikke prisen på forhånd, men indfrier man f.eks. anden gæld, kan man regne ud, hvor meget man sparer, så det følger der her et par eksempler på. Udgangspunktet er et lån på 400.000 kroner, altså en bolig med en værdi på ca. 4,2 millioner:
- Du indfrier et boliglån på 400.000 kr. som afvikles over 20 år med 5 % i rente. Lånet til Deeds indfries efter de 20 år ved salg af ejendommen. Ejendommen stiger med 1 % i værdi om året.
Du sparer i alt 564.000 kr. i nettoydelser på lånet, som indfries.
Du skal betale i alt 644.000 kr. tilbage til Deeds. Heraf 228.000 fra værdistigningen.
Du betaler i alt 80.000 ekstra til Deeds, eller i gennemsnit 333 kr. pr. måned.
Hvad har du så fået ud af ordningen?
Har du bare sparet nettoydelserne op? I så fald, skal du lægge afkastet til. De 564.000 kr. er uden løbende afkast.
Har du sparet op på en pensionsordning? Med det særlige ligningsmæssige fradrag og topskattebetaling, kan skatteværdien af pensionsopsparing komme helt op på
65 %.
Hvis alle nettoydelserne omsættes til pensionsopsparing, kan du indbetale i alt 1,6 millioner på de 20 år.
Har du bare brugt pengene, så må du selv vurdere om det har været 333 kr. værd pr. måned. - Samme som i eksempel 1, men nu sælger du ejendommen efter 10 år.
Du skal nu betale i alt 524.000 til Deeds. Heraf 109.000 fra værdistigningen.
Hvis du i stedet havde beholdt banklånet, ville du nu skylde 247.000 kr. og have betalt i alt 270.000 kr. i nettoydelser, altså i alt 517.000 kr.
Ordningen med Deeds er altså 7.000 kr. dyrere.
Spørgsmålet er igen, hvad du kunne have fået ud af de 270.000 kr. i ”sparede” nettoydelser - Hvis nu værdistigningen er på 2 % om året, hvilket f.eks. Nationalbanken forventer for de kommende 2-3 år, så bliver prisen en helt anden.
I eksempel 1 stiger indfrielsesbeløbet fra 644.000 kr. til 920.000 kr. og så har du betalt i gennemsnit 1.485 mere pr. måned. Men du skal huske, at dine 75 % af værdistigningen også er vokset. Fra 685.000 kr. til 1.513.000 kr.
Som nævnt i indledningen kender du ikke på forhånd prisen på denne finansiering. Men det er faktisk ikke en ukendt problemstilling i den finansielle verden. Mange sparer i dag op til pensionen i en opsparing med livsvarige udbetalinger. Her ved man, hvor meget man indbetaler, men man ved ikke, hvor meget man får udbetalt. Det kommer nemlig an på, hvor gammel man bliver, og skulle man være så uheldig at dø efter kort tid som pensionist tilfalder resten af opsparingen som udgangspunkt pensionsselskabet.
Vi har stillet selskabet nogle praktiske spørgsmål og har fået følgende svar:
- Rykker pantebrevet for senere optagelse af tillægslån i realkreditinstitutter?
Svar: som standard rykker vi for nye lån optaget i realkreditinstitutter op til 80 %. I andre tilfælde aftales det fra sag til sag. - Hvad er betingelserne for rykning, når kunden vil konvertere sit realkreditlån?
Svar: Boligejeren kan konvertere til et nyt lån med maksimalt samme hovedstol, som det oprindeligt tinglyste og beholde samme prioritetsstilling. - Ifølge prislisten koster det 13.500 kr. i vurderingshonorar ved lånoptagelse, men 6.000 kr. i vurderingshonorar ved indfrielse. Hvad er forskellen?
Svar: Forskellen dækker også øvrige omkostninger. (det må forstås som et etableringsgebyr). - Skal man låne 10 % af ejendomsværdien, eller kan man låne mindre, og betale en lavere andel af værdistigningen?
Svar: Andre lånemuligheder er i tankerne, men p.t. kan man kun låne 10 %. - Endelig har vi spurgt ind til vurderingsprincipperne ved etablering af lånene, idet det fremgår af FAQ, at de bruger samme vurderingsprincipper som realkreditinstitutterne. Her er det jo et faktum, at realkreditinstitutterne bruger en ”kreditpolitisk forsigtig vurdering” på trods af, at det i lovgivningen er bestemt, at vurderingen skal afspejle den værdi, som ejendommen forventes solgt til med normal aktiv markedsføring og en realistisk udbudspris, indenfor den forventede liggetid.
Altså ikke inden for 3 måneder, som mange fejlagtigt tror.
Årsagen til spørgsmålet er, at hvis ejendommene f.eks. vurderes 10 % ”for lavt” af kreditpolitiske årsager, har det ikke kun den virkning, at man kan låne mindre. Hvis man efterfølgende sælger boligen til den ”rigtige” pris, kommer man også til at betale 25 % af denne buffer.
I tilfældet med en ejendom til 4,2 millioner kroner, vil en 10 % sikkerhedsbuffer være på 420.000 kroner og betalingen ved indfrielse vil være 105.000 kr. ekstra, hvis altså vurderingen senere viser sig at være for lav.
Svaret er langt, men kan kortes ned til, at der ikke opereres med en sikkerhedsbuffer, og at selskabet ikke er interesseret i at vurdere så forsigtigt, at kunden alligevel ikke ønsker lånet.
Vurderingen vil være en 2-siders rapport, som viser de anvendte informationer, samt reference ejendomme.
Vi anerkender, at vurderingen kun kan være et skøn, men desværre skal vurderingshonoraret under alle omstændigheder betales af kunden. Også selvom man ikke ønsker at tage imod det efterfølgende tilbud, og så er de 13.500 kroner tabt. (tilføjelse 25.2.2019: Deeds Capital oplyser, at vurderingshonoraret kun skal betales, hvis lånet udbetales)
Vi anerkender også, at selskabet skal bruge kapital til at betale for driften, og da det ikke kan ske med løbende rentebetalinger, må pengene jo komme andre steder fra.
Skal man så vælge et lån i Deeds Capital? Det kan vi hverken anbefale eller fraråde, da det altid vil være et spørgsmål om alternativerne.