Er du klar til 1,5 % rente?
I finansmedierne kan du i øjeblikket læse at bankøkonomerne anbefaler omlægning af realkreditlån med både 2,5 % og 3 % i rente.
Det gør RealRåd bestemt også, men vi går skridtet videre.
Vi anbefaler også at du gør dig klar til omlægning af 2 % lån, hvis de er baseret på obligationer med udløb i 2047. Det drejer sig om lån, som er udbetalt i perioden 2015-2017.
Men hvorfor går RealRåd skridtet videre end bankøkonomerne?
Det gør vi, fordi RealRåd ikke kun ser på den enkelte låneomlægning, men også ser frem mod de kommende omlægninger, og her er situationen, at det er bedre at have et 1,5 % lån end et 2 % lån. Årsagen til det er, at obligationerne med udløb i 2047 bliver mindre og mindre kursfølsomme end de nye obligationer med lavere rente, så derfor vil du kunne få større gevinst ud af at konvertere nu, og så senere konvertere op i rente igen.
Det vil vi vise med nogle eksempler, som er baseret på kurserne den 15.2.2019 og at du for 3 år siden optog et 2 % lån på 3 millioner kr. med afdrag over 30 år.
Eksempel 1 viser resultatet af at beholde dit nuværende 2% 2047 lån i 2 år, hvor vi forudsætter, at renten nu er 3 %:
- Gælden er i dag (27 år tilbage) 2.774.000 kr.
- Nettoydelsen er ca. 10.900 kr. pr. måned.
- Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er faldet til 2.616.000 kr.
- Indfrielseskursen er 95 og du skal optage et nyt 25-årigt lån på 2.520.000 kr.
- Nettoydelsen stiger til ca. 11.000 kr. pr. måned
- Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt 23-årigt lån på 2.445.000 kr.
- Nettoydelsen falder til ca. 10.000 kr. pr. måned
Du har altså efter 4 år et 2 % lån på 2.445.000 med en nettoydelse på ca. 10.000 kr. pr. måned.
Eksempel 2 viser konvertering til 1,5 % nu og derefter gennemføre samme omlægning til 3 % som i eksempel 1.
- Startgælden bliver på 2.900.000 kr. (+126.000)
- Nettoydelsen er stadig ca. 10.900 kr. pr. måned.
- Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er faldet til 2.723.000 kr.
- Indfrielseskursen er 88 og du skal optage et nyt 25-årigt lån på 2.430.000 kr.
- Nettoydelsen stiger til ca. 9.600 kr. pr. måned
- Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt 23-årigt lån på 2.359.000 kr.
- Nettoydelsen er stadig ca. 9.600 kr. pr. måned
Forskellen er altså, at gælden er 86.000 kr. lavere og nettoydelsen 400 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 % rente.
Hvis du optog et 2 % lån 2047 med afdragsfrihed på 3 millioner for 2 år siden.
Så er der ingen traditionel omlægningsmulighed til 1,5 % endnu, men du kan vælge at omlægge til afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen.
Her får du en ekstra gevinst ved, at din bidragssats falder. Først vil vi vise et eksempel, som viser dine traditionelle konverteringsmuligheder:
- Gælden er stadig 3 millioner kr.
- Nettoydelsen er ca. 5.400 kr. pr. måned.
- Om 2 år omlægges til 3 % og gælden er stadig 3 millioner kr.
- Indfrielseskursen er 93,75 og du skal optage et nyt lån på 2.849.000 kr.
- Nettoydelsen stiger til ca. 6.800 kr. pr. måned
- Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 %, og du skal optage et nyt lån på 2.923.000 kr.
- Nettoydelsen bliver ca. 5.200 kr. pr. måned
Resultatet af de 2 omlægninger er altså at gælden er faldet med 77.000 kr. og nettoydelsen er faldet med 200 kr. pr. måned.
Bruger du i stedet RealRådmodellen, kan du allerede nu konvertere til 1,5 % og derefter gennemføre konverteringerne. Det viser vi her:
- Den nuværende gæld er på 3 millioner kroner.
- Nettoydelsen er ca. 5.400 kr. pr. måned.
- 2% lånet omlægges til 1,5 5 med RealRådmodellen
- Den nye gæld bliver på 3.136.000 kr. (+136.000)
- Nettoydelsen er stadig ca. 5.400 kr. pr. måned.
- Om 2 år er renten steget til 3 % og gælden er faldet til 3.110.000 kr.
- Det skyldes, at du bruges bidragsbesparelsen til afdrag
- Indfrielseskursen er 88* og du skal optaget et nyt lån på 2.789.000 kr.
- Din nettoydelse stiger til ca. 6.200 kr. pr. måned
- Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 % og du omlægger til et nyt lån på 2.890.000 kr.
- Nettoydelsen bliver på ca. 4.500 kr. pr. måned.
* det er kun realkreditlånet som indfries til kurs 88. Prioritetskreditten indfries til kurs 100.
Forskellen er altså, at gælden er 33.000 kr. lavere og nettoydelsen 700 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 % rente ved brug af RealRådmodellen
Kommentarer til beregningerne.
Tidspunktet for indfrielse af 2 % lånene er ikke optimal. Faktisk kan det næsten ikke blive dårligere end nu. Det skyldes, at der skal betales differencerenter helt frem til 1.7.2019, altså i mere end 4 måneder. Hvis gælden er på 3 millioner kr., falder udgiften med ca. 259 kroner om dagen. Differencerenterne pr. i dag er medtaget i beregningerne. Du kan altså spare på indfrielsesomkostningerne ved at vente med at gennemføre omlægningerne, men så skal der tages højde for kursændringer.
Hvis kurserne stiger bliver resultatet bedre, fordi det nye lån bliver mindre, og indfrielsen samtidig bliver billigere. En kursstigning på 1 point betyder, at du skal låne 10.000 mindre pr. million i gæld.
Hvis kurserne falder, bliver resultatet som udgangspunkt dårligere. Du skal låne 10.000 kroner mere pr. million i gæld, hvis kursen falder med 1 point.
Men hvis du bruger RealRådmodellen og kurserne falder, kan resultatet blive bedre. Det skyldes, at du i så fald kan basere omlægningen på 1,5 % 20 år. Her er kursen p.t. 101,20, men hvis kursen falder til f.eks. 99,75, er det en langt bedre kurs end den aktuelle kurs på 1,5 % 30 år som er brugt i beregningerne (97,55).
Du skal i så fald låne 22.000 kroner mindre pr. million i gæld, og fordi du bruger RealRådmodellen, kan du vælge at afdrage over 30 år eller vælge fuld afdragsfrihed, fordi afdragene reguleres over en prioritets kredit med samme rente som på realkreditlånet.
Forberedelserne skal sættes i gang nu.
Det gælder om at være klar til konvertering, når kursen er helt rigtig, og forudsætningen for det, er at du har et lånetilbud. Derfor er første skridt at bestille et lånetilbud i realkreditinstituttet.
Og skal du skifte realkreditinstitut samtidig, skal du også kreditgodkendes og ejendommen skal vurderes. Det lyder besværligt, men da lånene som vi har regnet på, kan være udbetalt for 3-4 år siden, er der stor sandsynlighed for, at ejendomsværdien er steget, og du derfor kan få en lavere bidragssats samtidig. Det får man ikke automatisk, når man omlægger lån i det nuværende realkreditinstitut, men ved skift af institut, skal der altid laves en ny vurdering, og så bliver bidragssatsen baseret på den nye vurdering.
Kontakt os på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere om dine konverteringsmuligheder.