Fast eller variabel rente. Hvis og hvis og hvis…

”Renten forbliver lav i flere år” hører vi ofte, og det passer måske. Vi ved det bare ikke.

Men hvis renten forbliver lav i flere år, kan det være fristende at vælge et lån med variabel rente i stedet for en fast rente.
I dag kan en boligkøber f.eks. vælge mellem et fastforrentet lån til 0,5 % i rente til kurs 97,7 eller et såkaldt F-Kort som rentetilpasses hver 6. måned. Her er renten -0,43 % og kursen er 100.

Hvis du låner 1.000.000 kroner med et F-Kort lån, skal du alternativt låne 1.023.541 kroner, hvis du vælger lånet med fast rente.
Men besparelsen er ikke bare renteforskellen. For der er også forskel på bidragssatsen.
Hvis belåningen er 80 %, betaler du 0,8564% i bidrag på F-Kort lånet og 0,6812% på lånet med fast rente, hvis lånet optages i Realkredit Danmark.
Du betaler altså 0,1752 % mere i bidrag på F-Kort lånet, men der er ingen tvivl om, at du samlet set får en rente- og bidragsbesparelse.
Besparelsen bliver dog reduceret med skattefordelen, fordi du får et mindre skattefradrag, hvis du vælger F-Kort lån, men du har stadig en besparelse med F-Kort lånet efter skat.

Hvis du har fokus på nettoydelsen, bliver forskellen endnu mindre.
Det skyldes, at afdraget på et lån er større i starten, hvis renten er lavere.
Men i den forbindelse, skal man huske, at afdrag jo ikke er en udgift, men opsparing/reducering af gæld.

Man kan altså konkludere, at et F-Kort lån på næsten alle områder i øjeblikket er bedre end et fastforrentet lån til 0,5 %.
Kursen er bedre, renten er lavere, nettoydelsen er lavere, opsparingen er større.
Kun målt på bidragssatsen er F-Kort dårligere end fast rente.

Men hvorfor vælger alle boligejere så ikke bare et F-Kort lån?
Det er selvfølgelig fordi renten ER variabel. Boligejeren kender kun renten i 6 måneder ad gangen, og selvom økonomerne er enige om, at renten forbliver lav i flere år, så er det altså ikke sikkert at de får ret. De samme økonomer har nemlig taget fejl i renteprognoserne hele vejen ned fra 2 % til nu 0,5 %, når vi taler om de fastforrentede lån.
Der er masser af forklaringer på det, men når alt kommer til alt, har økonomerne taget fejl.

Og hvad nu NÅR renten stiger? Ikke HVIS, for renten stiger igen. Det er kun et spørgsmål om hvornår.
Det kan vi prøve at lave et par scenarier på. Lad os sige, at der købes en ejendom til
4 millioner kroner, som belånes med 80 % realkreditlån.

Man sparer altså 1.033 kr. mere op hver måned, og startgælden er endda 75.000 kr. lavere.
Og samtidig har du 448 kroner mere til rådighed hver måned. Dem kan du f.eks. spare op.

Men hvad nu hvis økonomerne tager fejl, og renten stiger allerede om et år.
F.eks. med 1 %. Så sker der 2 ting. Ydelsen på F-Kort stiger og afdraget falder.
Nej der sker faktisk 3 ting. Kursen på 0,5 % lånet falder så værdien af gælden nu er lavere.

* inklusive forskellen i nettoydelse som løbende spares op til 0 % i rente.

Det 30-årige 0,5% har en meget høj kursfølsomhed. I starten anslår vi at kursen falder med omkring 10 point, hvis renten stiger med 1 %.
I beregningerne har vi reduceret kursfølsomheden med 1 pr. år der går.
Altså til 5 efter 5 år osv.

Om man skal vælge fast eller variabel rente, er helt op til den risikoprofil boligejeren ønsker.
Og netop fordi det jo handler om risiko, er der ikke frit valg for boligejeren.
Finanstilsynet har udsendt en vejledning til bankerne, som groft sagt siger, at jo større gæld boligejeren har, jo strammere bliver kreditpolitikken i banken.