Hvad kan bedst betale sig?

Det spørgsmål hører vi tit i RealRåd og på forskellige debatfora, og spørgsmålet går som regel på om man skal vælge fast eller variabel rente. Svaret er det samme hver gang. Lige nu er variabel rente billigere, men hvor længe ved vi ikke, og så er spørgeren lige vidt.

Så begynder vi at forklare forskellene. Den åbenlyse er, at man kender sin ydelse på et fastforrentet lån, mens ydelsen løbende bliver ændret på et lån med variabel rente. F.eks. hvert 5. år på et F5 lån, eller hvert halve år på et F-Kort.
Derefter fortæller vi om muligheden for at konvertere et fastforrentet lån. Aktuelt hvor stor kursfølsomheden er på et 1 % lån. Her forventer vi, at kursen falder med omkring 10 kurspoint, hvis renten stiger til 2 %, og hvis det sker, kan man reducere sin restgæld.

Et af ”Flexlånselskernes” hovedargumenter er, at man afdrager hurtigere på et FlexLån fordi renten er lavere, hvilket er helt rigtigt. Men hvis renten stiger, så stiger ydelsen også, og afdraget falder. Overfor det står, at en rentestigning betyder, at kursen på det fastforrentede lån falder, og man derved kan reducere restgælden ved at konvertere lånet.

Nedenfor kan du se, hvor meget kursen skal falde på et fastforrentet lån, før kursværdien af den fastforrentede gæld svarer til gælden på FlexLånet. Udgangspunktet er et F-Kort lån på 3 millioner til -0,43 % i rente, som sammenlignes med et 1% lån til kurs 99,18.
Forskellen i nettoydelsen er på 617 kroner pr. måned, som afdrages ekstra på FlexLånet, så boligejerens rådighedsbeløb er det samme.

Det er helt tydeligt, at den faktiske gæld falder hurtigere, hvis den lave rente på F-Kort er uændret, men hvor længe er den så det? Det er jo det, som ingen ved. Økonomerne er over en bred kam enige om, at det varer længe før renten stiger. De samme økonomer, som de sidste par år har sagt at renten var i bund. Renterne lever deres eget liv, uanset hvad økonomerne mener.

Aktuelt er renteforskellen på ca. 1,3 %, hvis vi også tager højde for, at bidragssatsen er højere på FlexLån, så der er en vis sikkerhedsmargin til fordel for FlexLånet p.t., men hvis renten stiger med 1,3 % vil kursen på det fastforrentede lån så være ned på anslået 86 afhængig af, hvornår det sker.

Vi forstår godt spørgsmålet, men svaret må nok være, at hvis man spørger fordi man er bekymret for konsekvensen af rentestigninger, så bør man vælge den faste rente.