RealRåd i Børsen den 4. juni 2018

Børsen bragte den 4.6.2018 en artikel, hvor RealRåd viste eksempler på, hvordan man kunne bruge realkreditfinansiering til at opbygge en stor formue.

 

RealRåds budskab var, at man skal sørge for at optage sine realkreditlån imens man stadig er kreditværdig, forstået på den måde, at kreditværdigheden falder, jo tættere man kommer pensionsalderen. Vi foreslår, at man løbende konverterer sine lån og samtidig låner op til 80 %. De udbetalte provenuer og kursgevinster sættes til side i en opsparing, baseret på egen risikoprofil for så vidt angår investeringen.

 

Hvis man forøger sin gæld, vil låneydelserne normalt stige, så derfor er det i beregningerne også en forudsætning, at de stigende ydelser finansieres fra opsparingen, så rådighedsbeløbet ikke falder.

 

Der var 2 eksempler:

  1. RealRåds egne forudsætninger med en forsigtig tilgang til investeringerne.
  2. Børsens ønskede forudsætninger, hvor både afkast og den løbende stigning i ejendomsvurderingen var lidt større.

 

Resultatet i avisen var en opsparing efter indfrielse af gæld på henholdsvis 908.000 kroner og 1.809.000 kroner.

 

Der er dog mange flere nøgletal, som du kan læse HER i den samlede artikel. Du kan også læse, hvordan opsparingen kan forøges betragteligt ved at bringe pensionsopsparing ind i beregningerne.

Er friværdien en del af din pensionsplan?

Er friværdien en del af din pensionsplan?

Har du hørt om boligejere som ikke kan få bevilget realkreditlån fordi pensionsalderen nærmer sig?

 

Vi møder flere og flere, som oplever det, og som ikke forstår det, fordi det altid har været god latin at du skal være gældfri, når du skal pensioneres. Men hvad kan du bruge en gældfri ejendom til, når du skal til at nyde dit otium?

 

Du kan selvfølgelig sælge boligen og realisere dine drømme, men hvor skal du så flytte hen? Billige lejeboliger hænger ikke ligefrem på træerne, og du er lige vidt, hvis friværdien skal bruges til at købe en ny bolig. Og måske har du slet ikke lyst til at flytte.

 

Planlæg din pension i god tid

Du bør som boligejer lægge en finansieringsstrategi i god tid, faktisk allerede når du passerer de 40-50 år. En strategi kan være, at du løbende konverterer dine lån. Det har RealRåd hjulpet boligejere med siden 1995.

 

Lånekonvertering er ikke bare lånekonvertering. Også her skal du tage stilling.
Du kan konvertere, så gælden og renten løbende falder, men du kan også løbende øge gælden, og oparbejde en opsparing ved siden af. Det er dette vi vil vise to eksempler på.

 

Eksempel 1: Aktiv gældspleje med over 2 millioner i gevinst (Opsparing i fri midler – altså ikke pensionsopsparing)

 

Forudsætninger for beregning

Når vi laver beregninger som rækker ud i fremtiden er vi nødt til at bruge nogle forudsætninger. Vores forudsætninger er, at vi ser på rentehistorikken de sidste 20 år, og lader tiden gå baglæns. Hvis man tidligere konverterede fra 3 % til 2 % vil man i vores beregninger konvertere fra 2 % til 3 % osv.

 

Grafen nedenfor viser historikken for den 30-årige faste rente 20 år tilbage i tiden. Prikkerne angiver, at renten har ændret sig én procent, og der har været en konverteringsmulighed.

Rente historik 1

Og sådan vil det se ud, hvis vi vender tiden:

Rente historik 2

Udgangspunktet er at du 1.7.2018 køber en bolig til 3.750.000 kroner og startede med et lån på 3 millioner til 2 % rente og 30 års løbetid. Lånet konverteres hver gang renten ændres 1 %. Det vil i eksemplet ske i alt 21 gange i løbet af de næste 20 år.

 

Ved hver konvertering forøges lånet, så det svarer til 80 % af boligens værdi. Når lånet konverteres til højere rente får du en kursgevinst på indfrielsen. Denne kursgevinst udbetales, fordi du fastholder gælden. De seneste 20 år er boligpriserne steget med ca. 60 %, selvom vi har været igennem finanskrisen med store fald. I vores beregninger forudsætter vi, at priserne stiger med 2 % om året. Det svarer til ca. 43 % på 20 år.

 

Vi er også nødt til at forudsætte en forrentning af opsparingen, og den afhænger helt af din risikovillighed. Vores udgangspunkt er at du får det samme afkast, som du betaler i rente på lånet. Det vil sige en startrente på 2 %. Når pensionsselskabet laver pensionsprognoser bruges såkaldte samfundsforudsætninger, og de er p.t. en startforrentning på 2-5 % afhængig af den valgte risikoprofil. Forrentningen er efter omkostninger.
Der regnes med 29 % skat.

 

Når man løbende fastholder belåningen på 80 % vil ydelsen naturligvis stige, da vi har antaget en årlig prisstigning på 2 % af din bolig. Derfor har vi i beregningen forudsat, at stigningen på den forøgede låneydelse hæves løbende af opsparingen, så dit rådighedsbeløb ikke påvirkes.

 

Når de 21 konverteringer er gennemført om 20 år har vi beregnet følgende resultat:

 

Med konverteringer Uden konverteringer Forskel
Restgæld 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner -3.107.000 kroner
Opsparing 5.192.000 kroner 0 kroner 5.192.000 kroner
Netto 908.000 kroner -1.177.000 kroner 2.085.000 kroner

 

Opsparing i kroner eller i mursten

Når du skal pensioneres, skal gælden fortsat afvikles med mindre ejendommen sælges. Afviklingen sker med udbetalte pensioner og øvrige indtægter, som eksempelvis afkast fra opsparinger. I eksemplerne nedenfor afvikles gælden over 30 år og opsparingen udbetales over 20 år.

 

Med konverteringer Uden konverteringer Forskel
Restgæld 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner -3.107.000 kroner
Ydelse efter skat -279.000 kroner -77.000 kroner -202.000 kroner
Netto ud fra opsparing 273.000 kroner 0 kroner 273.000 kroner
Forskel -6.000 kroner -77.000 kroner 71.000 kroner

 

Der sker ingen modregning i folkepensionen, da nettorenterne ikke er positive.

Hvis ejendommen sælges består din formue af friværdien og din opsparing. Hvis formuen realiseres over 20 år ser det sådan ud:

 

UDEN KONVERTERING Med konvertering Uden konvertering Forskel
Værdi af boligen 5.463.000 kroner 5.463.000 kroner 0 kroner
Restgæld på det oprindelige lån 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner -3.107.000 kroner
Opsparing 5.192.000 kroner 0 kroner 5.192.000 kroner
Samlet formue 6.371.000 kroner 4.286.000 kroner 2.085.000 kroner
Netto udbetaling i 20 år 335.000 kroner 225.000 kroner 110.000 kroner

 

Opsummering:

  1. Ekstra formue med løbende konverteringer 2.085.000 kroner
  2. Ekstra årlig udbetaling, hvis ejendommen sælges 110.000 kroner
  3. Ekstra årligt rådighedsbeløb, hvis gæld afvikles med opsparing 71.000 kroner

 

Eksempel 2: Aktiv gældspleje med op til 3,2 millioner i gevinst (Opsparing i pensionsordninger og i fri midler)

 

Når der spares op i pensionsordninger, bliver tingene lidt kompliceret, da både din skat og fremtidige folkepension bliver påvirket. Yderligere forudsætninger er derfor nødvendige.

 

Udover forudsætningerne i eksempel nr. 1 bruger vi disse:

  1. Skatteværdien af fradrag for pensionsindskud er 52 %
  2. Skatten af udbetalinger fra pensionsopsparinger er 37 % (Altså IKKE topskat)
  3. Løbende pensionsafkastsskat er 15,3 %
  4. Pensionsindskud sker med følgende prioritet:
    – Indskud på Aldersopsparing op til 5.100 kroner (10.200 for par)
    – Indskud på Ratepension op til 50.400 (100.800 for par)
    – Indskud på Livrente.
  5. Indskud på Alderspension sker uden skattefradrag
  6. Indskud på Ratepension fradrages i indskudsåret
  7. Indskud på Livrente fradrages over 10 år
  8. Skatteværdien af fradrag opspares i en fri opsparing
  9. Stigning i nettoydelsen på lån som følge af omlægning og forhøjelse trækkes fra den fri opsparing, så dit løbende rådighedsbeløb ikke bliver påvirket.
  10. Levetiden fra pensionering er 20 år.
  11. Modregning i folkepensionstillægget er baseret på, at der ikke er andre indtægter. Det betyder, at den beregnede modregning kan være lavere, hvis der modregnes i forvejen.
  12. Der indbetales ikke på Alderspension og Ratepension i forvejen. I modsat fald begrænses muligheden for indskud.

 

Sådan har vi gjort:

Alle konverteringer gennemføres som i eksempel 1. Det vil sige, at der konverteres, hver gang renten har ændret sig 1 %. Samtidig belånes ejendom op til 80 % af vurderingen, som stiger med 2 % om året.

Låneprovenuerne bruges først til at indbetale på Alderspension, derefter på Ratepension og til sidst på Livrente. Skatteværdien af fradragene opspares løbende på en fri opsparing.

Den fri opsparing bruges også til at hæve forskellen i nettoydelsen på dit oprindelige lån og på det aktuelle lån.
Dit rådighedsbeløb bliver altså, som hvis du havde beholdt dit oprindelige lån.

 

Resultat for en enlig:

 

Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Samlet opsparing 7.945.000 kroner 0 kroner 7.945.000 kroner
–        Fri midler* 610.000 kroner 0 kroner 610.000 kroner
–        Ratepension 1.465.000 kroner 0 kroner 1.465.000 kroner
–        Livrente 5.870.000 kroner 0 kroner 5.870.000 kroner
Realkreditgæld 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner 3.107.000 kroner
Værdi af ejendom 5.463.000 kroner 5.463.000 kroner 0 kroner
Friværdi 1.179.000 kroner 4.286.000 kroner 3.107.000 kroner
Samlet formue før skat 9.124000 kroner 4.286.000 kroner 4.838.000 kroner
 

 

Resultat hvis du bliver boende i ejendommen og afvikler restgæld over 30 år:
Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Nettoydelse på lån over 30 år -279.000 kroner -77.000 kroner -202.000 kroner
Nettoudbetaling fra pensioner 401.000 kroner 0 kroner 401.000 kroner
Nettooverskud 122.000 kroner – 77.000 kroner 199.000 kroner
Modregning i tillæg*** -81.000 kroner 0 kroner – 81.000 kroner
Netto til ekstra forbrug 118.000 kroner
I alt over 20 år 2.360.000 kroner
+ Fri opsparing 610.000 kroner 0 kroner 610.000 kroner
Samlet til forbrug over 20 år     2.970.000 kroner
 

Resultat hvis vælger at sælge ejendommen:

Friværdi 1.179.000 kroner 4.286.000 kroner – 3.107.000 kroner
Fri opsparing* 610.000 kroner 0 kroner 610.000 kroner
I alt 1.789.000 kroner 4.286.000 kroner -2.497.000 kroner
Årlig udbetaling i 20 år** 143.000 kroner 343.000 kroner -200.000 kroner
Udbetaling af pensioner i 20 år 401.000 kroner 0 kroner 401.000 kroner
Modregning i tillæg*** (2018) -81.000 kroner 0 kroner -81.000 kroner
Netto udbetaling i alt i 20 år 463.000 kroner 343.000 kroner 173.000 kroner
Udbetaling i alt over 20 år 9.260.000 kroner 6.860.000 kroner 2.400.000 kroner

 

* inklusive 37 % skatteværdi af ikke anvendte skattefradrag

** Den samlede formue udbetales som en annuitet over 20 år. Renten i annuiteten er efter 29 % skat.

*** Hvis der i forvejen bliver modregnet som følge af anden pensionsindkomst, skal der ikke modregnes folkepensionstillægget.

 

Resultat for et par:

Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Samlet opsparing 8.265.000 kroner 0 kroner 8.265.000 kroner
–        Fri midler* 1.098.000 kroner 0 kroner 1.098.000 kroner
–        Ratepension 2.551.000 kroner 0 kroner 2.551.000 kroner
–        Livrente 4.616.000 kroner 0 kroner 4.616.000 kroner
Realkreditgæld 4.284.000 kroner 1.177.000 kroner 3.107.000 kroner
Værdi af ejendom 5.463.000 kroner 5.463.000 kroner 0 kroner
Friværdi 1.179.000 kroner 4.286.000 kroner 3.107.000 kroner
Samlet formue før skat 9.444.000 kroner 4.286.000 kroner 5.158.000 kroner
Resultat hvis du bliver boende i ejendommen og afvikler restgæld over 30 år:
Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Nettoydelse på lån over 30 år -279.000 kroner -77.000 kroner -202.000 kroner
Nettoudbetaling fra pensioner 392.000 kroner 0 kroner 392.000 kroner
Nettooverskud 113.000 kroner – 77.000 kroner 190.000 kroner
Modregning i pensionisttillæg -80.000 kroner 0 kroner – 80.000 kroner
Netto til ekstra forbrug 110.000 kroner
I alt over 20 år 2.200.000 kroner
+ Fri opsparing 1.098.000 kroner 0 kroner 1.098.000 kroner
Samlet til forbrug over 20 år     3.298.000 kroner
Resultat hvis vælger at sælge ejendommen:
Efter 20 år: Aktiv gældspleje Traditionel Forskel
Friværdi 1.179.000 kroner 4.286.000 kroner – 3.107.000 kroner
Fri opsparing 1.098.000 kroner 0 kroner 1.098.000 kroner
I alt 2.277.000 kroner 4.286.000 kroner -2.009.000 kroner
Årlig udbetaling i 20 år** 182.000 kroner 343.000 kroner -161.000 kroner
Udbetaling af pensioner i 20 år 391.000 kroner 0 kroner 391.000 kroner
Modregning i tillæg (2018 niveau) -80.000 kroner 0 kroner -80.000 kroner
Netto udbetaling i alt i 20 år 493.000 kroner 343.000 kroner 150.000 kroner
Udbetaling i alt over 20 år 9.860.000 kroner 6.860.000 kroner 3.000.000 kroner

 

Generelt om opsparing i pensionsordninger:

Reglerne bliver løbende udsat for ændringer. Indskuds- og fradragsreglerne kan reguleres og den løbende afkastbeskatning kan ændres. Samtidig er der i øjeblikket meget debat om de såkaldte samspilsproblemer, som går på, at reglerne for modregning i offentlige ydelser kan være uhensigtsmæssige og få folk til at undlade at spare op. Om det resulterer i mere attraktive regler vides ikke.

 

Særligt om opsparing i Livrenter:

Mange siger, at opsparing i livrenter er et væddemål mod pensionsselskabet. Det skyldes, at den beregnede udbetaling gælder for resten af livet. Så jo ældre du bliver, des større udbetalinger får du samlet set. Pensionsselskabernes udbetalingsprognoser bliver lavet på grundlag af den forventede levetid blandt alle pensionsselskabets kunder, og der regnes med ca. 20 års udbetaling i gennemsnit. Det forventes dog, at den gennemsnitlige levealder vil stige, og det vil gå ud over størrelsen på udbetalingerne.

Beregningerne i vores eksempler er baseret på 20 års udbetaling.

 

Usikkerheden for dig ved opsparing i livrenter består i, at udbetalingerne stopper når du dør. I så fald tilhører resten af opsparingen i princippet pensionsselskabet, som bruger den til udbetalinger til de øvrige kunder, som bliver ældre end gennemsnittet. Hvis du dør ”før tid” kan opsparingen altså være en meget dårlig forretning.

 

Du kan dog sikre en efterlevende ægtefælle med en garanti, som sikrer udbetaling efter din død i en nærmere aftalt periode. Konsekvensen af sådan en garanti er, at de beregnede udbetalinger bliver lavere.

Hvis du dør inden pensionsalderen, er det muligt at få udbetalt opsparingen mod at betale en afgift på 40 % og herefter eventuelt boafgift af resten.

Risikoen falder, hvis man er et par. Det skyldes, at man kan bruge en større del af indbetalingerne på andre pensionsordninger.

 

Hvis du synes, at risikoen ved opsparing i livrenter er for stor:

Et alternativ er, at du sparer maksimalt op på Alderspension og Ratepension og fravælger Livrenten.  I næste eksempel spares der maksimalt op på Alderspension og Ratepension. Indskuddene går fra i den fri opsparing.

 

Efter 20 år: Enlig Par
Samlet opsparing 6.017.000 kroner 6.905.000 kroner
–        Fri midler* 4.464.000 kroner 3.799.000 kroner
–        Ratepension 1.553.000 kroner 3.106.000 kroner
Realkreditgæld 4.284.000 kroner 4.284.000 kroner
Værdi af ejendom 5.463.000 kroner 5.463.000 kroner
Friværdi 1.179.000 kroner 1.179.000 kroner
Samlet formue før skat 7.196.000 kroner 8.084.000 kroner
 

 

Resultat hvis du bliver boende i ejendommen og afvikler restgæld over 30 år:
20 års udbetaling: Enlig Par
Nettoydelse på lån over 30 år -279.000 kroner -279.000 kroner
Nettoudbetaling fra ratepension 85.000 kroner 170.000 kroner
Nettoudbetaling fri midler 357.000 kroner 304.000 kroner
Nettooverskud 163.000 kroner 195.000 kroner
Modregning i tillæg*** -5.000 kroner -10.000 kroner
Netto til ekstra forbrug 158.000 kroner 185.000 kroner
I alt over 20 år 3.160.000 kroner 3.700.000 kroner
 

 

Resultat hvis vælger at sælge ejendommen:
Friværdi 1.179.000 kroner 1.179.000 kroner
Fri opsparing* 4.464.000 kroner 3.799.000 kroner
I alt 5.643.000 kroner 4.978.000 kroner
Årlig udbetaling i 20 år** 451.000 kroner 398.000 kroner
Udbetaling af pensioner i 20 år 85.000 kroner 170.000 kroner
Modregning i tillæg*** (2018) -5.000 kroner -10.000 kroner
Netto udbetaling i alt i 20 år 531.000 kroner 558.000 kroner
Udbetaling i alt over 20 år 10.620.000 kroner 11.160.000 kroner

 

Afkast og risiko:

Investering er forbundet med risiko, og afkastet stiger og falder ofte i takt med risikoen. I vores beregninger har vi anvendt et afkast svarende til renten på det aktuelle realkreditlån. Det vil sige en startrente på 2 %, som over de næste 20 år bevæger sig op og ned i et interval op til 8 % og sluttende med 7 %.

 

Til sammenligning spænder afkastene i forskellige investeringsfonde meget vidt. På Finans Danmarks hjemmeside kan man se historiske afkast, dog kun 10 år tilbage, og vælger man blandede fonde varierer afkastet fra 37 % til

105 % over 10 år med en median på 73 %, eller 7,3 % i gennemsnit om året.

 

Når pensionsselskaber laver deres prognoser, er afkastet baseret på de gældende samfundsforudsætninger. I 2018 er det vedtaget, at afkastet på obligationer er 2 % de første 3 år og herefter 4 %. For aktieinvesteringer regnes med henholdsvis 5 % og 7 %. Vores anvendte afkast er altså i den lave ende af skalaen.

 

Generel opfordring:

Det er vigtigt at du rådfører dig med pensions- og investeringsrådgivere om pensionsordninger og investering.

 

Rådgivningen om finansiering kan du trygt overlade til RealRåd. Vi har arbejdet med det siden 1995.

 

Vi vil rigtig gerne hjælpe dig – kontakt os i dag på 43 30 00 50

X