Når renten stiger – Og det gør den.
Det er fristende at vælge en rente tæt på eller under 0 % fremfor en rente på 2 %. Alligevel er mange i tvivl, og det er naturligvis fordi alle ved, at der er risici forbundet ved at vælge en variabel rente i stedet for en fast rente.
Der er ingen tvivl om, at fordelen ved variabel rente er en lavere ydelse her og nu. Og som en ekstra gevinst afdrager man mere på gælden. Det sidste gør dog at ydelsesbesparelsen efter skat ikke er så stor, som rentebesparelsen. Det skyldes også, at bidragssatsen er markant højere på et lån med variabel rente.
I skemaet neden for, kan du se forskellen på forskellige lån:
|
Kursværdi 3.000.000 |
2 % fast rente |
F-Kort 0,00 % | F3 -0,08 % | F5 0,31 % |
|
Hovedstol (kurs 99) |
3.030.000 | 3.000.000 | 3.000.000 | 3.000.000 |
|
Bruttoydelse |
12.704 | 10.474 | 10.874 |
10.871 |
|
Nettoydelse |
10.807 | 9.853 | 10.166 |
10.025 |
|
Heraf afdrag |
6.163 | 8.333 | 8.433 |
7.955 |
Den største besparelse i nettoydelsen får du med et F-Kort, hvor ydelsen er 954 kroner lavere pr. måned, og samtidig afdrager du ekstra 2.170 kr. pr. måned. Til gengæld kender du kun renten i 6 måneder, og dermed både ydelse og afdrag.
Hvordan påvirker rentestigninger ydelsen?
Ydelsen på et lån består af rente, afdrag og bidrag. Når renten eller bidraget stiger, så stiger også ydelsen. Men når renten stiger, så falder afdraget. Hvis du har lån med variabel rente, sparer du altså mindre op, når renten stiger.
Beregningerne nedenfor viser ændringerne, hvis rentestigningen sker ved den førstkommende rentetilpasning, altså efter 3 og 5 år ved henholdsvis F3 og F5 lån. For F-Kort sker ændringerne efter 1 år.
|
1 % rentestigning |
2 % fast rente | F-Kort | F3 | F5 |
| Bruttoydelse |
12.704 |
11.680 |
11.783 |
11.658 |
| Nettoydelse |
10.807 |
10.379 |
10.495 |
10.339 |
|
Heraf afdrag |
6.163 | 7.193 | 7.341 |
7.110 |
|
2 % rentestigning |
2 % fast rente | F-Kort | F3 |
F5 |
|
Bruttoydelse |
12.704 | 13.072 | 13.059 |
12.888 |
|
Nettoydelse |
10.807 | 11.070 | 11.120 |
10.954 |
|
Heraf afdrag |
6.163 | 6.169 | 6.371 |
6.219 |
| 3 % rentestigning |
2 % fast rente |
F-Kort | F3 |
F5 |
| Bruttoydelse |
12.704 |
14.576 | 14.434 |
14.189 |
| Nettoydelse |
10.807 |
11.873 | 11.842 |
11.646 |
| Heraf afdrag |
6.163 |
5.256 | 5.497 |
5.422 |
En ting er stigningen i ydelserne, men hvad med friværdien? – Hvordan påvirker rentestigninger gælden?
Beregningerne ovenfor var på en gæld på 3 millioner, som udgør 80 % af ejendomsværdien, altså 3.750.000 kroner.
Friværdien er forskellen på værdien af ejendommen og værdien af lånet. Vi kan derfor regne på, hvad det vil koste af indfri de 4 lån, når renten er steget. I beregningerne tager vi både højde for, hvor meget der er afdraget på lånene og hvor meget der løbende er sparet i ydelser efter skat. Besparelserne, forudsætter vi, er sparet op.
Og så tager vi selvfølgelig højde for den væsentlige fordel der er ved at vælge lån med fast rente.
Når renten stiger, så falder indfrielseskursen og dermed også kursværdien.
Denne fordel har man ikke med lån med variabel rente. Her får man kun en højere ydelse.
| Uændret rente |
2 % fast rente |
F-Kort | F3 |
F5 |
| Gæld efter 5 år |
2.642.000 |
2.500.000 | 2.495.000 |
2.498.000 |
| Kursværdi |
2.615.000 |
2.500.000 | 2.495.000 |
2.498.000 |
| Sparede nettoydelser |
0 |
66.000 | 49.000 |
56.000 |
| Friværdi |
1.135.000 |
1.316.000 | 1.304.000 |
1.308.000 |
| Rentestigning 1 % |
2 % fast rente |
F-Kort | F3 |
F5 |
| Gæld efter 5 år |
2.642.000 |
2.548.000 | 2.519.000 |
2.498.000 |
| Kursværdi |
2.430.000 |
2.548.000 | 2.519.000 |
2.498.000 |
| Sparede nettoydelser |
0 |
36.000 | 36.000 |
56.000 |
| Friværdi |
1.320.000 |
1.238.000 | 1.267.000 |
1.308.000 |
| Rentestigning 2 % |
2 % fast rente |
F-Kort | F3 |
F5 |
| Gæld efter 5 år |
2.642.000 |
2.593.000 | 2.541.000 |
2.498.000 |
| Kursværdi |
2.246.000 |
2.593.000 | 2.541.000 |
2.498.000 |
| Sparede nettoydelser |
0 |
1.000 | 21.000 |
56.000 |
| Friværdi |
1.504.000 |
1.158.000 | 1.230.000 |
1.308.000 |
| Rentestigning 3 % |
2 % fast rente |
F-Kort | F3 |
F5 |
| Gæld efter 5 år |
2.642.000 |
2.633.000 | 2.561.000 |
2.498.000 |
| Kursværdi |
2.061.000 |
2.633.000 | 2.561.000 |
2.498.000 |
| Sparede nettoydelser |
0 |
-39.334 | 3.000 |
56.000 |
| Friværdi |
1.689.000 |
1.078.000 | 1.192.000 |
1.308.000 |
Rentestigninger påvirker som udgangspunkt også ejendomsværdien negativt, men der kan være andre forhold, som trækker den modsatte vej. Men ejendomsværdien er den samme, uanset hvilken finansiering man vælger. Derfor er det vigtigere at se på kursværdien af gælden end på friværdien, som i dette tilfælde kun viser forskellen i kursværdien og de akkumulerede besparelser/ekstrabetalinger på lånene.
Hvad skal man så vælge?
37 % af boligejerne har i første halvår af 2018 valgt et lån med variabel rente. Tallet er stærkt nedadgående. I 2016 og 2017 var andelen oppe på 45 %. Om stigningen skyldes frygt for stigende renter eller det faktum at bidragssatserne på lån med variabel rente er markant højere, er svært at sige.
Vi kan se et billede, som viser at mange boligejere ønsker at udskifte deres lån med variabel rente til fastforrentede lån. Vi kan dog også se, at mange ikke gør det alligevel. Sikkert fordi de synes, at ydelsesstigningen er for stor. De vælger altså en kortsigtet vurdering af deres finansiering.
Andre vælger en mere langsigtet vurdering, hvor der både tages højde for, at lån med variabel rente på et tidspunkt bliver dyrere, og man får en mulighed for at reducere gælden ved konvertering af fastforrentede lån.
Den kortsigtede vurdering i eksemplet er jo, at man foretrækker, at nettoydelsen er op til 468 kroner lavere om måneden på en gæld på 3 millioner kr., eller at man her og nu afdrager op til 2.270 kr. ekstra om måneden. Overfor står dette den langsigtede vurdering, hvor en rentestigning kan reducere kursværdien af gælden med 212.000 – 581.000 kr., hvis renten stiger med henholdsvis 1 % eller 3 %.
Vi er overbeviste om, at renten stiger. Men vi kan desværre ikke fortælle, hvornår det sker. Man siger jo, at renten stiger, når der kommer gang i væksten. Den Europæiske Centralbanken ønsker at fastholde den nuværende inflation på 2 %. Når inflationen stiger, vil den begynde at hæve renterne. I Danmark er inflationen kun på 1,1 % og den korte rente i Danmark er derfor lavere. Man kan sige, at de danske renter har et ekstra rentestigningspotentiale i forhold til resten af EU.
Realkredit Danmark udgiver hver måned en renteprognose. På 12 måneders sigt mener RD, at F3 renten kan komme op på 0,5 % mod – 0,08 i dag. Og prognosen for 2 % 30 år viser, at kursen kan komme ned på 94,1, hvilket er meget tæt på, en konvertering til 3 %.
Hvis du vil vide, hvad rentestigninger kan betyde for din finansiering, er du velkommen til at kontakte os på telefon 4330 0050 eller e-mail til info@realraad.dk.