Strategisk låneomlægning
I øjeblikket har vi en situation, hvor vi anbefaler vores kunder at lave en låneomlægning, som isoleret set ikke er rentabel.
Det gælder de kunder, som har 2 % lån baseret på obligationer med udløb i 2047. De kan normalt enten vente på omlægning til 1 % lån eller 3 % lån. Hvad der sker først ved vi af gode grunde ikke, men vi anser 3 % som mest sandsynlig.
Udfordringen med lån i 2% 2047 er at de allerede har mistet en del af kursfølsomheden. Det vil sige, at de ikke falder så meget i kurs, som nye obligationer med udløb i 2050. Derfor har vi nu regnet på nogle konkrete kunders lån og har lavet 2 scenarier:
- 2 % lånet omlægges til 3 % om 2 år.
- 2 % lånet omlægges til 1,5 % nu og herefter til 3 % om 2 år.
Hvis man vælger at omlægge til 1,5 % nu, vil gælden stige, fordi der både løber differencerenter på, og samtidig er der et kurstab på det nye lån på ca. 2 point. Til gengæld er 1,5 % obligationen langt mere følsom når renten stiger, så derfor vil man ved omlægningen til 3 % få en kursgevinst, som langt overstiger omkostningerne og det ekstra kurstab.
I 3 konkrete sager er forskellen i gælden efter 2 år henholdsvis 98.000 kr., 133.000 kr. og 167.000 kroner.
Risikoen er, at renten ikke stiger igen og skulle det være tilfældet, vil det tage ca. 12 år før omkostningerne er tjent ind på den lavere rente. Hvis man samtidig skifter realkreditinstitut, skal der laves en ny vurdering, og så er der stor sandsynlighed for at vurderingen er højere og man derfor kan få en lavere bidragssats.
Har du lån baseret på 2047-obligationer bør du lade os regne på dine muligheder. Kontakt os på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk