Udsigt til enorme besparelser på differencerenter?

Der er noget som tyder på, at opsigelsesfristen på 2 måneder helt uden grund er blevet fastholdt, på trods af, at en meget kortere frist er mulig – f.eks. 2 uger. Det åbner op for massive besparelser for boligejerne, når de konverterer lån.

 

Økonomisk Ugebrev skriver i udgivelse 21-2018 at de lange opsigelsesfrister helt uden grund er blevet fastholdt, og at det koster boligejerne dyrt. Det gør det, fordi en meget væsentlig omkostning ved konvertering af lån er til differencerenter.

En ting er, at omkostningen kan være meget høj, noget andet er, at den høje omkostning kan betyde, at boligejerne går glip af store rentebesparelser, fordi omkostningen medfører, at der går for lang tid før omlægningen er rentabel.

Det sidste oplever vi ofte i RealRåd. Vi overvåger kundernes realkreditlån med henblik på at konvertere lånene, men selvom kursen på et nyt lån er helt i top, kan det indimellem ikke betale sig at omlægge lånet alligevel. Årsagen er størrelsen på omkostningerne, og her er differencerenter den helt store synder.

Hvis man har et 3 % lån og kursen på et alternativt 2 % lån er i kurs 99,5 som det er tilfældet i øjeblikket, har det stor betydning, hvilken dato man har. Det skyldes simpelthen de lange opsigelsesfrister, og det vil vi vise med nogle eksempler i hver sin ende af tidsskalaen. Både med de nuværende regler og hvis reglerne blev ændret. I eksemplerne tager vi udgangspunkt i et 3 % lån på 3 millioner kroner.

 

Eksempel 1:

1. Vi skriver den 31. juli, som er sidste frist for opsigelse, hvis man vil indfri sit lån pr. 1.oktober.
2. Obligationsrente betales fra 31. juli til 1. oktober 15.000 kroner
3. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. oktober. 5.750 kroner
4. Differencerente i alt 20.750 kroner

 

Eksempel 2:

1. Vi skriver den 1. august som lige præcis er en dag ”for sent”, og indfrielsen sker derfor pr. 1. januar.
2. Obligationsrente betales fra 1. august til 1. januar 37.250 kroner
3. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. januar. 14.279 kroner
4. Differencerente i alt 51.529 kroner

 

Hvis opsigelsesfristen blev sat ned til 2 uger, ville det ikke gøre nogen forskel i eksempel 1, men der ville være en stor forskel i forhold til eksempel 2:

1. Obligationsrente betales fra 1. august til 1. oktober 14.750 kroner
2. Kreditforeningens placeringsrente er – 1,15 %. Den betales også til 1. oktober. 5.654 kroner
3. Differencerente i alt 20.404 kroner

 

Boligejeren ville altså spare 31.125 kroner, hvis lånet blev indfriet den 1. august. Hvis den kortest mulige periode på 2 uger anvendes, kan differencerenten nedbringes til kun 4.841 kroner.

 

Kortere opsigelsesfrister er godt, men indfrielserne kan blive endnu billigere

 

Når boligejerne skal have beregnet differencerente, indgår der tre forhold:

1. Renten på lånet som skal indfries
2. Perioden, hvor differencerenterne skal beregnes
3. Placeringsrenten

 

Måske skal vi lige starte med at repetere, hvorfor man egentlig betaler differencerenter. Det er aktuelt, hvis man skal indfri et fastforrentet lån, hvor kursen på obligationerne er over 100. Her kan man 4 gange om året indfri lånet til kurs 100, selvom markedskursen måske er 104, hvis det er opsagt i tide. Når et lån bliver opsagt, skal kreditforeningen betale renterne til obligationsejeren, indtil obligationerne bliver udtrukket, og det sker hvert kvartal.

Låntageren kan indfri lånet med det samme til kurs 100. Det kalder man en pari-straks indfrielse. Låntageren indbetaler restgælden til kurs 100, og kreditforeningen har pengene stående indtil de kan betale dem videre til obligationsejeren. I den periode forrentes pengene, og boligejeren skal så betale forskellen mellem renteudgiften og forrentningen af pengene i kreditforeningen, og den er i øjeblikket negativ, helt ned til -1,15 %.

Hvis man skal indfri et 3 % lån bliver differencerenten altså:
Obligationsrente 3 % + placeringsrente -1,15 % = differencerente 4,15 %.

Historisk har RealRåd i mange år tilbudt kunderne langt bedre vilkår, når der skulle beregnes differencerenter, men det blev der sat en effektiv stopper for. Konkret gjorde vi det, at vi via vores samarbejdsbank tilbød kunderne en langt bedre mellemregningsrente end kreditforeningen.

Vi hjemtog altså det nye lån, og placerede pengene i banken indtil det gamle lån skulle indfries. Og banken garanterede kreditforeningen at det gamle lån ville blive indfriet. Der var altså dobbelt belåning i en periode, hvilket også er tilfældet i dag. Forskellen er blot, at indfrielsesprovenuet i dag står på en konto i kreditforeningens egen bank. Til gengæld for den, i øjeblikket, negative rente på helt ned til -1,15 %, skal låntageren kun betale administrationsbidrag på det nye lån.

Men det sidste blev der desværre sat en stopper for. RealRåds kunder skal i dag betale administrationsbidrag på både det gamle og det nye lån, hvis låntageren selv får tilbudt en bedre rente af banken. Kreditforeningernes begrundelse er, at de har dobbelt risiko, og dobbelt kapitalkrav, når der er 2 lån. Men den køber vi ikke i RealRåd. Hvis kreditforeningen får en bankgaranti og sikkerhed i låneprovenuet på tinglysningskontoen, har kreditforeningen ingen risiko, som retfærdiggør dobbelt bidragsbetaling.

Så hvis låntageren blot kan have låneprovenuet stående på tinglysningskontoen til 0 %, vil besparelsen i eksemplerne være fra 5.654 – 14.279 kroner. Denne mulighed kunne vi godt tænke os at gennemføre, men det kræver velvilje fra kreditforeningerne og en bank, som vil hjælpe os.