Overvejer du at komme af med rentetilpasningslånet?

Så er du ikke den eneste, for trafikken har på det seneste gået den vej. Boligejerne ønsker en fast rente på det meget lave niveau, som vi oplever nu. For 5 år siden var 60 % af nye realkreditlån til private boliger med variabel rente. I dag er andelen faldet til 35 %.

En af årsagerne til skiftet kan være, at ydelsesforskellen ikke er så stor som tidligere. Stigende bidragssatser på rentetilpasningslån, har nemlig gjort dem markant dyrere end lån med fast rente.

Man kommer dog ikke uden om, at renten på lån med fast rente er højere end den variable rente, så man skal regne med at ydelsen stiger.
Hvor meget vil vi vise i det følgende med eksempler på en gæld på 2.500.000 kroner og 80 % belåning af ejendomsværdien og 25 års restløbetid:

* Omkostningerne for omlægning til fastrente er på 28.000 kr. og kursen på det nye lån er 99,30. Indfrielseskursen er 100. Bidragssatsen er efter kundekroner i Totalkredit.

Hvis man sammenligner F5-lånet med et nyt lån med fast rente stiger nettoydelsen med 633 kr. pr. måned og det er vel ikke en høj pris for at få en fast rente i hele lånets løbetid? Men når stigningen ikke er større, skyldes det også, at afdraget falder med hele 4.750 kr. pr. måned. Det svarer til 57.000 kroner det første år.

Og det er jo nok kombinationen af en stigende nettoydelse og et samtidig faldende afdrag, som gør, at nogle boligejere stadig holder fast i den variable rente. Men de skal huske, at når renten stiger:

1. så stiger ydelsen på rentetilpasningslån også, OG afdraget falder
2. så falder kursværdien af gælden på fastforrentede lån, mens ydelsen er uændret.

Især det sidste er vigtigt, da en faldende kursværdi kan modsvare de mindre afdrag når gælden skal indfries før tid. Har man f.eks. afdraget 57.000 kroner mindre på det fastforrentede lån efter et år, skal kursen på obligationerne kun falde med 2,3 point. Det svarer til at renten skal stige med ca. 0,33 %.

RealRådmodellen kan bruges til at begrænse stigningen i nettoydelsen og faldet i afdraget.

RealRådmodellen giver en meget fleksibel finansiering. Den går i korte træk ud på, at man optager et fastforrentet realkreditlån med afdrag og finansierer afdraget over en prioritetskredit som tilknyttes. Man kan udnytte muligheden for at finansiere afdraget, som man ønsker det og når man ønsker det, så muligheden går lige fra fuldt afdrag og til fuld afdragsfrihed.

Man kan derfor vælge at optage et 20-årigt realkreditlån og finansiere afdraget delvist, men til gengæld spare på renten, fordi den er ca. 0,5 % lavere end på et 30-årigt lån. Hvis man vælger denne model, og betaler samme nettoydelse, som på et 25-årigt lån, så vil afdraget på gælden stige med 746 kr. pr. måned i forhold til på lånet med 25 års afvikling.

Og man kan gå videre, og udnytte RealRådmodellen, så ydelsen bliver den samme som på lånet med variabel rente. Vil man f.eks. betale samme nettoydelse som på F5 lånet, vil afdraget ”bare” falde til 7.017 kr. pr. måned. Altså 1.518 kr. mindre.
Til gengæld får man nu en mulighed for at konvertere lånet, hvis renten stiger. Prisen for at vælge den lavere rente på et 20-årigt lån er dog, at kursfølsomheden er lidt mindre.
Hvor kursen falder med anslået 8-9 point på et 30-årigt lån, når renten stiger med 1 %, falder den med ca. 6 point på et 20-årigt lån.
Men hvis gælden er 2.500.000 vil kursværdien dog falde med 150.000 kr. Det svarer til næsten 1,5 års afdrag på et F5-lån.

Hvis du går med overvejelser om at skifte dit rentetilpasningslån ud med fast rente, så kontakt os, så vi kan regne på konsekvenserne for dig. Det koster ikke noget.