Omlægning til 5 pct. er nu attraktivt
Renteudviklingen har de seneste uger flere gange skiftet retning, og er i høj grad styret at økonomiske nøgletal og meldinger fra de forskellige centralbanker. I et stykke tid har vi tøvet med at omlægge til 5 pct., hvis der er tale om lån i Realkredit Danmark, fordi de nye serier stadig har været for små. Men nu er der efterhånden udstedt så mange lån, at risikoen for at ende med et lån i en tynd serie er forsvundet. Nu er der udstedt mellem 3,1 og 3,3 mia. kr. i de to serier der er i spil afhængig af, om det er lån med eller uden afdrag. Det er tilstrækkeligt store beløb til at vi er komfortable med at anbefale lån i serierne.
Men det andet element vi ser på er, hvor store kursspænd der er mellem det lån der skal indfries og det nye lån. Denne forskel betyder mere end de præcise kursniveauer. Her har det bølget lidt frem og tilbage, når vi ser på en omlægning fra 3 pct. til 5 pct. Kursforskellen har de seneste uger svinget omkring 10 kurspoint. 10 kurspoint er absolut i underkanten, mens 12 kurspoint i forskel er fint. Den 7. november var forskellen således på 10,07 kurspoint mellem kurs 87,54 på 3 pct. og kurs 97,61 på 5 pct. Det gælder for lån med afdrag, mens kursforskellen var 10,84 point for lån uden afdrag. Man skal dog være opmærksom på, at ved omlægning af lånene, så er der dels indfrielseskurs på det gamle lån og udbetalingskurs på det nye lån, og her betyder de fradrag og tillæg der benyttes, at den kursforskel låntager oplever mellem det gamle og nye lån er lidt mindre. Så omlægning fra 3 til 5 pct. vil give en kursforskel på 9,61 kurspoint for lån med afdrag og 10,39 kurspoint for lån uden afdrag.
Kommer man fra et lån med 2 pct. obligationer, så har vi her primo november en kursforskel op til 5 pct. lånet på omkring 16 kurspoint for lån med afdrag, og 17-18 point for lån med 10 års afdragsfrihed. Det tilstrækkeligt til at vi anbefaler denne omlægning på de aktuelle kursniveauer. Denne omlægning giver gevinst i 10 år før fordelen er spist op, og det er lang nok tid til at vi anbefaler omlægningen.
Vi holder hele tiden skarpt øje, og hvis man er helt afklaret med at man vil omlægge andre lån end dem vi i øjeblikket anbefaler, og ikke vil vente på bedre kursforskelle, så kan man bede os sætte processen i gang. Man skal i hvert fald ikke længere tænke på at serierne er for små.
Det er selvsagt umuligt at vide, om det bliver bedre. Det der dog er en ret klar tendens til at, at når det lån man skifter over til – 5 pct. – kommer en stykke under kurs 100, så er kursspændene i forhold til det lån der skal indfriet bedre. Dermed er der en rimelig sandsynlighed for at lidt højere renter gør kursspændet bedre, men til gengæld kommer det nye lån også længere under kurs 100. Så det er hele tiden en afvejning.
Her i begyndelse af november er kursspændene mellem 2 og 3 pct. godt 6,6 point og mellem 3 og 4 pct. er det 6,2 point. Går vi fra 4 pct. og op til 5 pct. er spændet kun 3,9 kurspoint, og fra 5 pct. – til 6 pct. helt neden på 1,7 kurspoint. Alle disse spænd er i den lave ende. Kun et sted er der til gengæld et ekstremt stort kursspænd, og det gælder mellem 1 pct. og 2 pct. Her er spændet 9,9 kurspoint. Alle de nævnte spænd er for lån med afdrag, mens spændene er større for lån uden afdrag.
Glem 6 pct. foreløbig
En ting synes i øjeblikket ganske klart. Det er ikke attraktivt at omlægge til 6 pct. lån selvom de indimellem er åbne for lånetilbud. Der er alt for lille kursforskel mellem 5 og 6 pct. lånene til at der er nogen som helst idé i 6 pct. lån. Det gælder uanset hvilket lån man kommer fra. Kommer der yderligere betydelig rentestigning, så kan det billede ændre sig, men foreløbig er 6 pct. lån helt uinteressante.
Hyppige stemningsskift
Vi har inden for de seneste par uger set en stribe renteforhøjelser fra centralbankerne. ECB med 0,75 procent, så renten på få måneder er gået fra -0,5 pct. til nu 1,5 pct. Nationalbanken fulgt kun delvis ved at forhøje med 0,60 pct. Det betyder at renten på indskudsbeviser nu er 1,25 procent, og baggrunden for ikke at følge helt med ECB er, at der gennem oktober har været pres på kronen i opadgående retning. For at svække kronen lidt i forhold til Euro valgte Nationalbanken altså en mindre renteforhøjelse. Den amerikanske centralbank FED hævede i den forløbne uge renten med 0,75 pct. til intervallet 3,75-4,00 pct. Det var sjette forhøjelse i år.
Men det er ikke disse forhøjelser, der har særlig effekt for realkreditmarkedet. Det er derimod forventningerne til de næste ændringer, for dem vi så i slutningen af oktober og primo november var forventet. Nu handler det om næste rentemøde i december, og her er der generelt forventning om at ECB forhøjer renten med 0,5 pct. Men det kan ændre sig – navnlig afhængig af de nøgletal der når at komme inden. Det gælder både vækst og inflationstal. Også fra amerikansk side er der nu forventning om at det næste rentemøde vil betyde en forhøjelse på 0,5 pct. De mange skift der har været i renterne den seneste periode hænger altså sammen med forventninger. Der er stort fokus på at få inflationen ned igen, og det er årsagen til at centralbankerne forhøjer renten. Samtidig er der nogen nervøsitet for at det hele bliver sat så meget i stå, at der kommer recession. Sker det vil det tale for at renterne igen vil falde noget tilbage.
For boligejerne handler det løbende at se på, hvornår det kan betale sig at omlægge lånene, og det kan det, når kursspændene er tilstrækkeligt store. Det kan man derfor holde øje med, mens det er tæt på umuligt at forudsige renten.